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深圳楼市正在“去金融化”

深圳楼市正在“去金融化”

发布时间:02-09 08:40

2013年,中国楼市出台“新国五条”调控政策。


“新国五条”中,提到调控方向的原话是:


住宅类房地产,去金融化。


去金融化的目标,喊了八年。


直至今天,才得以陆续实锤。



1


昨天,深圳调控加码了。


具体的内容,已经有很多人解读了,无需多谈。


重点只有一个:


深圳正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。


所谓的“二手住宅成交价格参考机制”,就是在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3600个小区编制“成交参考价”。


这个带着浓重计划色彩和官方特征的成交参考价,有点妖。


妖到什么程度?


几乎每一个小区的官方参考价,都比实际成交价要低;


诸多小区的官方参考价,要比实际成交价低2-3万/㎡;


部分红盘的官方参考价,要比实际成交价低50%,甚至能达到100%。


比如,华润城二期的实际成交价已经达到17万/㎡以上,而官方参考价只给到了13.2万/㎡。


这个官方参考价,丝毫没有结合二手房的成交价格。


而是,几乎完全参考此前华润城四期的新房限价。


虽然,嘴上说的是官方参考价“以二手网签价为基础,结合周边新房价格”。


然而,实际操作中:


只结合新房,不参考二手!


2021年房贷计算器小编但凡看一眼二手价格,就算我输!


这3600个小区的官方参考价格,已经随着政策一起落地了。


要锤,就锤的结结实实、彻彻底底。


有人说,官方参考价,只供官方参考,并不供房东参考。


对,说的有道理!


官方参考价,虽然不供房东参考,但供银行参考!


什么叫供银行参考?


银行在批房贷时,大概率会按照参考价来批。


比如,市场价800万的房子,现在参考价500万。


此前,卖多少贷多少。


卖800万,3成首付240万,银行贷款560万。


现在,你卖你的,我批我的。


成交价的确是800万,但我只按照参考价批贷款,500*70%=350万。


买家首付,直接从240万,提高到450万。


首付比例,变相提高至5成以上!


真相大白了,我摊牌了:


看起来,是二手房限价;实际上,是整体提高首付!


看起来,是限价政策;实际上,是金融政策!


深圳不是号称最敢加杠杆的城市么?


起步5成首付,玩儿去吧!



2


这已经不是第一次了。


过去一年,所有的调控都指向一个目标:


楼市,去金融化!


我们可以一起回顾一下过去的政策。


2020年8月,针对房企融资的“三道红线”出台。


资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得大于1倍。


自此以后,房企再也无法肆无忌惮的大规模举债。


有史以来,监管部门第一次明确房企举债的标准。


以上,是针对房企的楼市去金融化。


2020年12月,针对银行放贷的“两道红线”出台。


银行所有贷款中,房地产贷款的占比,不能超过一定数值。


银行所有贷款中,个人住房贷款的占比,不能超过一定数值。


有史以来,监管部门第一次明确银行涉房贷款的标准。


自此以后,银行再也无法毫无顾忌的发放涉房贷款。


以上,是针对银行的楼市去金融化。


2021年1月,针对经营贷、消费贷和房贷的大规模清查启动。


京沪银保监局,同时清查消费贷、经营贷等个人信贷资金违规流入楼市。


主体结构封顶,才能发放房贷;严格审查首付来源和偿债能力;对违规获取首付资金的拒绝房贷申请,并列入黑名单;对为购房者提供首付支持和包装造假的中介,列入黑名单……


对申请经营贷的企业,清查真实经营记录;对已经放款的企业,追查放款后3个月是否有真实经营记录;追查企业3个月开票记录和纳税记录……


广州限贷加严,并全面控制房贷额度。


所有银行新增房贷占比,不能超过12.6%;每个月新增房贷额度,不能超过2020年10-12月的平均额度……


有史以来,监管部门最大规模的清查个人涉房贷款。


以上,是针对个人的楼市去金融化。


再加上,这次的深圳调控加码:


2020年2月,针对二手市场的深圳版限价出台。


为二手房,提供远低于市场价的官方参考价;


后期银行,可能以参考价为标准,批复房贷。


2021年房贷计算器小编认为从某种意义上来说:


变相提高了首付比例,变相降低了房贷的贷款比例和抵押贷的贷款比例。


有史以来,监管部门第一次针对二手市场提供具体价格标准。


以上,是又一次针对个人的楼市去金融化。


短短7个月,4次调控,无一不是针对“楼市去金融化”。


喊了八年的“楼市去金融化”,在今年连续实锤落地。


拳拳到肉,捶捶见血。


都说山雨欲来风满楼,我只想说:


这次的大风,已经掀去了屋顶。



3


政策已经出来了,去金融化已经确定了。


楼市,再一次走到了唱空的好时候。


但是,但是,但是……


接下来,我想说一句“诛心之言”:


金融后端,对楼市的监管越严苛;


说明在金融前端,水龙头拧的越大。


去年的资本市场是什么情况,诸位有目共睹。


所有的资产价格,都在蒙眼狂奔。


有合理的,也有不合理的;有合法的,也有野生的。


一度跌成狗的股市,在原地跳高;被摁着的楼市,在坐地高潮;曾经快死个屁的币圈,都眼看起死回生了。


股民喝上了茅台,币圈磕起了毒奶,房投抢起了上海……


他们说,没放水。


反正是,我不信。


照这么玩儿下去,实体经济能不能起来,我不知道。


老玩家们,大概率是能把水龙头插在大屁股里,狠狠撸一波。


“楼市去金融化”的目的,不是要干死楼市。


而是,要把插在老玩家屁股里的水管拔掉。


但是我想说的是:


水,反正是放出来了。


拔掉了楼市的水管,还有通胀的水管。


放出来的水,总要有个屁股来接着。


谁不接,谁先被大水冲掉裤衩。


对于普通人来说,楼市不是最好的大屁股,但或许是最稳定的大屁股。


尤其是一二线核心城市的资产,屁股贼大,坐的贼稳。


比如,以下这些城市。


我可以明确的告诉诸位,以上所有城市:


土地价格,在以每年10%-15%的速度,稳定上涨;


外部人口,在以每年10万人以上的速度,稳定流入;


技术资本,在以每年上千亿的速度,稳定流入;


技术红利,在以肉眼可见的速度,稳定堆积;


内部购买力,在技术资金和技术红利的催生下,释放出澎湃的购买力……


地价在涨,人口在流入,资本在流入,技术红利也在流入,内部购买力还在被源源不断的催生出来……


这些城市,楼市和房价拥有最为坚挺和夯实的基本面。


这些城市,有投机客,但更多的是切实存在的真实需求。


这些真实需求,可能会被短期政策影响,但不会被击垮。



4


最后,2021年房贷计算器小编想跟大家说几句掏心窝子的话。


悲观者永远正确,乐观者悄悄赚钱。


2021年的楼市,表面上看大概率不会太乐观。


但表象之下,暗潮亘古长流:


宏观面的宽松,仍在持续;


高层仍然定调,货币政策仍要灵活精准、合理适度 不急转弯;金融机构仍要敢贷、愿贷、能贷、会贷……


楼市虽有调控,但上述核心城市的基本面仍在向好;


人口仍在流入,资本仍然流入,地价仍在上涨,内部购买力仍在被催生……


新的机会,仍在滋生;


开发商,被三道红线捆住手脚;银行,被两道红线捆住手脚;前期杠杆过大的投资客,也被捆住手脚……


这个时候,一定会有人扛不住,也一定会有人降价求生。


终于又到了拼胆大、捡尸体的好时机。


我希望,诸位在2021年一定要把目光放的更加长远,把目光放的更加聚焦:


聚焦在以上核心城市,寻找那些降价求生者所暴露出来的机会。


把核心城市、核心板块的资产,看做长线定投的存在:


长线的持有,稳定的持有。


白马,不仅在股市,也在楼市。


开年之后,大碗楼市将深入以上核心城市,将深入:


北京(已考察)、上海(已考察)、深圳、广州、杭州、南京、苏州、无锡、成都、重庆、长沙(已考察)、郑州(已考察)、武汉(已考察)、合肥、西安、宁波(已考察)、佛山、青岛、济南。


用一线市场考察,为大家寻找降价求生者所暴露出来的洼地!


请把我们分享给身边的朋友和家人。相信我,他们一定会感谢你这个小机灵鬼。


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