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学区房购房者必看

学区房购房者必看

发布时间:02-11 08:52

大家好,我是2021年房贷计算器小编,毕业于上海交通大学,是三个孩子的父亲,大女儿上四年级。


我和全上海的家长一样,非常关注孩子的教育问题,在尽自己所能为孩子创造优越的教育条件。


因为想把自己的经验分享给更多的家长,我创办了《上海学区房攻略》公众号,并且首创了学区房专家定制购房业务,不知不觉也已经近3年了,先后帮助了1000多组家庭买到了理想的学区房。


我在学区房圈子里混地越久,越发现大众对学区房、对孩子教育规划,误解挺深的。


很多人不明白,学区房既是房产,又是稀缺教育权的载体,横跨了房地产和教育体制两大领域,是最难买好的一种房子。


2021年房贷计算器小编可以很负责地说,任何人想搞明白其中一个领域,都需要十年以上的功力。


而看到很多家长要么不作为,要么过于作为,把孩子往火坑里送,我心里也很着急。


所以今天这篇,我会拿出多年的经验干货,分享给大家,并郑重地向大家介绍我司业务,一定不会让你失望。



01 


先说一下为什么要买学区房。


因为我孩子比较多,平时有很多机会能遇到其他家长,在一起聊聊教育理念。


2021年房贷计算器小编吃惊地发现,绝大部分家长是没有教育规划思维的。


我经常能听见这样的论调:


儿孙自有儿孙福


我和他妈妈都是985毕业的,孩子考上大学没什么问题


现在教育改革落地很快,学区房没用了


错了!


我认为99%的家庭都应该配置一套学区房,除非你能提供更好的私塾式教育。


我对教育的看法是:成绩=天赋 x 努力 x 教育规划。


天赋是孩子与生俱来的,努力需要靠孩子和家长共同努力,教育规划还是要看家长的智慧。


因为不管如何改革,优质教育权终归是稀缺的。而家长提前的谋划,绝对可以让孩子高考前12年的人生轻松许多。


许多人不知道的是,即便在上海这个有那么多优质大学的城市,还是有将近6成的孩子上不了大学。


很多家长都有幸存者偏差,认为孩子能复制自己小时候的成功经历。但殊不知,能留在上海立足的都是全国精英中的精英,水涨船高,教育军备竞赛早已开启,远超当年。


所以如果你希望孩子能够稳妥而顺利地考上大学,摆在你面前不是要不要买学区房的问题,而是买什么样学区房的问题。


因为不管你买不买,有很多家长已经在买了。 



02


好,那下一步,我们该怎么买学区房呢。


很多家长会说,学区房嘛,就买最好的学校对口的小区就行了。


这也是不对的。


学校越好,对孩子的要求也就越高,也意味着更大的竞争和投入海量的精力。如果拔苗助长,孩子和父母,也许能坚持一年、两年,但坚持5年,甚至9年是绝无可能的。


2021年房贷计算器小编有一套学区房,当时能够低价买入,就是房东打算置换匆匆抛售才抄到底的。原因就是房东的孩子就是适应不了刷题,学到三年级不得不转成了国际学校走体制外路线。


适合自己的才是最好的,孩子们身心比起成年人更加脆弱,家长们要注意这点。


所以,我们这么多年买学区房的经验就是一定要提前做教育规划,越早越好。提前就把小学、初中,甚至高中的升学路径都想好,有针对性的购买。


其实除了传统教育强区徐汇、杨浦和浦东值得买之外,像黄浦、闵行、静安、普陀也有很多有特色的学校。


多花点时间,研究各个学校的教育特点,选一条最适合自家孩子的升学路径才是上策。



03


选完学校之后,接下来的难点就是房产交易了。


买一套房子不难,难的是买到一套预算可承受的,心满意足的好房子。


在我们的经验中,很多家长都会犯的错误是:


1、忽略房子学票占用和学校落户时限的风险


学区房的特殊性在于,房产中有200万左右的价值来自于学票,也就是入学资格,而这个入学资格的条件每年都在变,且与房东五年内是否使用有关。所以买学区房除了考察房产,也是要尽调房东和预判学校招生政策的。


这需要很多资源。



2、不懂信贷低估预算


上海严格执行认房认贷,大部分有孩子的家庭都有过贷款买房记录。所以即便卖一买一置换,大概率也是首付7成,直接限制了学区房的总价预算。


这里面有很多方法可以迂回解决高首付问题的,不过银行不会告诉你的。



3、错误地使用房票


房子上写谁的名字很重要,这不仅与本次买房相关,也涉及到未来再买房时的购房资格,学区房往往一锁定就是5年。被占住房票以后再要买房就很麻烦。


其实并不是每个学校都要求三人三户上产证的,这里面有很大的规划空间,只不过不太有人有这种前瞻性。



4、贪便宜买到硬伤房


大家在看房的时候经常会发现有的房子特别便宜。


2021年房贷计算器小编告诉大家,像一楼不带花园、顶楼不带电梯的房子,天生就应该是市场价的85折。


那些便宜本质上是风险,而不是机会。


而且市面上为大家服务的中介,都没有自持房产的经验,更谈不上为子女在上海买学区房。很多经纪人甚至连学校的入学条件都说不清楚,很难给到专业的学区房交易经验。


所以上面这些困难,实操中往往只能由家长自己来解决。


但学区房,偏偏又是不能买错的房子,因为它关联到孩子的未来多年的学习生涯,而教育是不可逆的。



04


好,说到这里,大家应该很清楚学区房购买中的需要解决的2个关键点了:


1、教育规划盲区


2、房产交易风险


一个有经验的学区房购房者,应该提前花很多时间研究这两个领域。


就拿2021年房贷计算器小编自己举例好了,我和太太在备孕大宝的时候,我就已经做好了教育规划,并早早准备好了学区房。


这些年因为二宝、三宝诞生以及自己创业的关系,我一直在研究学区房,从没有中断过。


研究地越多,我越发现普通人要买好学区房真的不容易。


学区房横跨教育和房产两大领域。


上海教育本来就是区内竞争,家长其实需要研究十几个区的升学路径才能找到合适的路,而近年来的教育改革和学校撤并,也时刻在动态调整最佳的升学路径,无形中加大了家长的难度。


房产交易上,因为有很多限购、限贷政策,以及国家宏观调控的周期性,导致购房时机和预算准备这些都不太好掌握。


所以我才会开创上海学区房攻略新媒体,并且使用线下品牌”平米“,在业内首创了学区房专家定制购房的模式。


传统中介服务是典型的“以房找客”,“有什么房源就卖什么”, 传统中介和购房人只能在特定区域的房源推荐和交易上对话,他们无法和购房人在需求和规划层面沟通。


所以,传统中介服务模式是海量推荐房源和电话轰炸,寄希望于获得购房人的注意进而成交。


而平米模式是创新的专家定制购房模式,平米首先要了解购房人的需求,买房要解决什么问题,然后是用什么购房方案来解决这个问题,跟传统中介很不同的一点是我们首先在需求和规划方案层面进行深入沟通 ,达成一致后才会进入房源推荐&带看&谈判签约交易环节。 


因为学区房客户要买的是学区房,核心需求是要通过购房帮助孩子进入好学校,并尽可能兼顾自住,本质上客户最需要的是精准的教育规划分析和基于名校入选资格的房产导购。


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