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最详细的买房贷款攻略

最详细的买房贷款攻略

发布时间:02-18 20:51

在买房实操中,最让人痛苦的恐怕就是房贷。


开发商、中介把你带进银行,银行忽悠一番,直接塞给你几个选项,一大堆数字,让你自己去做选择。


大家都是站在自己的利益角度做事,所以就想着以最快最直接的方式走流程,拿到钱和业绩。


但对于不懂行情的你,一脸懵地签了合同,可能就给自己埋下了雷。


这些年因为房贷多花冤枉钱,甚至被忽悠入坑的不在少数。


2021年房贷计算器小编一直认为,房贷作为普通人一生中最大的杠杆,一定要弄清其中勾连,如果在与卖方的博弈中,站在认知高处,你将会变相赚得一大笔钱。


下面正式入题。



1、房贷的本质


大多数人都比较排斥房贷。


这是因为房贷是欠债,欠债就得还钱,合同一签就成了房奴。


其实不然。


房贷是负债,但同时也是一种资产杠杆。


这些年,凡是主动用贷款买房,喜欢撬杠杆的玩家,都在楼市赚了钱,反而那些老老实实不愿意欠债的人,财富被偷偷夺了去。


举个例子,2010年张三用100万全款,在某城市买了一套房,但隔壁李四选择用杠杆,30%首付,100万买了3套房,10年以后,两人之间的财富拉开了好几倍。


当然因为限购,这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的:


尺度与时间。


尺度就是房贷利率的数值。


做生意的人肯定明白,在信贷市场上,房贷利率一直都是比较低的一种。


尤其公积金,3.25%的利率简直就是银行给你送钱。


所以在某种意义上讲,房贷是负债,是杠杆,同时也是政府给出的政策福利,当你明白了这句话,你就不是小白选手了。


时间是什么意思呢?


通胀。


为了更好地发展经济,我们会一直保持微通胀水平。这两年,因为疫情影响,央行放水有些多,通胀幅度大增。


大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。


通胀,钱就会变得不值钱,同样对于负债,也是缩水的。


这意味着,你从银行借钱100万,时间越长,通胀对债务的吞噬越厉害,你还的钱越来越少。


还是隔壁老李,一套房首付30万,商贷70万,分30年还清,用等额本息来算,一个月还款额是3715元。


3715元,在2010年绝对是一笔巨资,但是放在2020年呢?


也就是一瓶多茅台的价格。


当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上,如果10年前你月收入是1万元,10年后还是1万元,经济再怎么通胀,跟你都没关系。


当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质,我们再去做选择就比较容易了。



2、房贷还款方式


选择等额本息,不要选择等额本金。


等额本息,每个月的还款额是相同的,但在本金和利息结构上,前面主要还利息,后面主要还本金。


等额本金,每个月的还款额是不同的,逐月递减,前面还大头,后面还小头。


时间可以吞噬债务,未来的钱越来越不值钱。


那么我们肯定要把重要债务放在未来,不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。


这个选项基本是经过历史论证的,不需要质疑。



3、商业贷款和公积金贷款


谨慎公积金,灵活商贷。


商贷,逻辑很简单,就是你把房子抵押给商业银行,商业银行给你一笔贷款。


公积金,是政府给居民的政策性福利,是用来鼓励刚需购房的。


因为利率极低,仅为3.25%,所以我让大家谨慎使用,因为除此之外,你很难从银行里拿到这么便宜的钱。

如果你想用公积金买房,就必须要给自己搞到资质。


一般情况下,企业都是安排五险一金的,如果你是个体户,或者自由从业者,我建议你去挂靠朋友的公司,或者去TB,让别人帮你缴纳五险一金。


2021年房贷计算器小编认为只要你使用公积金买房,一定稳赚不赔。


在选择贷款方式上,肯定要优先选择公积金贷款的,如果额度不够,那就用商贷+公积金组合贷,最后才是商贷。


前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。


这时候你还要考虑一个问题。


你未来规划要买几套房?


如果是1套,还是优先公积金,如果是2套,我劝你第一套用商贷,第二套用公积金。


因为很多城市限购限贷,二套房的首付比例高,房贷利率也高,如果用公积金买,可以极大降低成本。



4、房贷时间


买房贷款时间选择多久?


很多人怕时间长利息多,选择了20年甚至10年,这是不对的。


如果你读懂了房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项,我还会毫不犹豫地选择100年。


10年前1万月供和10年后1万月供,是两个概念,永远不要低估通胀的威力。


当然,并不是你想30年,银行就愿意给你30年。


银行会评估风险,具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。


不同银行对年龄的要求不同,例如有的银行贷款是60岁限制,你现在已经50岁了,那么你最多也只能贷10年。


房龄要求也是。


一般银行要求,房龄+贷款年限≤50年,如果这套房子的房龄已经30年了,那么贷款年限最多也就20年。


所以我一直劝大家不要买太老的房子,因为未来可贷款的年限越来越少,也意味着流动性越来越低,买了难出手,容易被套死。



5、提前还款


要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题,争议不断。


因为很多人想着本来有闲钱没去处,早点把钱还完,不用再还那么多利息了。


我的建议还是尽量不要提前还款。


你把这部分钱随便做做理财买买基金,基本都能跑赢房贷利率,钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。


有人说,我的房贷利率高啊,6点多,怎么做理财都跑不过,怎么办?


还是那句话,多考虑一下通胀因素,通胀会吞噬负债,还款压力是逐年递减的。而你做理财,虽然无法对冲,但却是当下的收益。


很多人理解不通时间的概念,就过不了这一关,这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。


当然提前还款未必完全不行,还有一种因素。那就是你想买一套改善房,以房换房,或者在其他城市买房。


因为有些城市限购限贷很严重,有的认房认贷,有的认房不认贷,有的认贷不认房。


如果认贷不认房,你手里有房子未还清贷款,再买房就得按第二套处理,首付和利率成本瞬间增大。


这时候就需要提前把首套房贷款结清,再去买房,就能以首套房的优惠买。


还有人问我如果钱够的话,是否应该全款买房?


还是不建议的。


如果有公积金,那就要优先用这个政策福利,没有公积金就去商贷,再用其他的理财手段去对冲房贷利息。


不过,一定要珍惜“处女贷”,尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市,这个非常重要。


我之前就有一个读者,本来可以在北京买房,结果听父母话,在三四线城市商贷买了一套房。兜兜转转再去北京买房,发现已经失去了首套资格。


二套首付比例和房贷利率根本无法承担,便丧失了上车的机会,可能这个机会就是一辈子的。



6、房贷能力


写到这里,基本关于房贷的问题大家应该都清楚了。


最后再谈谈,如何跟银行博弈。


既然房贷是杠杆也是福利,那么我们就要想办法通过房子,从银行拿出更多的钱。


银行根据什么去放款呢?


风险。


如果你的征信非常好,信用卡的额度高,使用率低,工资收入也高,银行就会把你评定为优质客户,给予你最好的信贷帮助,鼓励你去从银行拿钱买房。


所以如果你有购房计划,就一定要在买房前,半年甚至一年,有意识地培养自己去银行拿钱的能力。


这其中是有窍门的。


比如你在平时要有意识的提高信用卡额度,刷卡买东西再及时还上,在买房半年前一定要把所有信用卡还清,银行会认为你的信誉度非常高,愿意借钱给你。


比如你的工资收入不高,流水不够,就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚,定期给你往银行卡里打钱,再慢慢把钱取出来。


银行在评定你收入情况时,你可以证明有“其他收入”。


银行只会看数值,根本无法调查你是否具备有其他收入的能力,这时候你就能伪装成一个流水很高的优质客户。


银行一般会调查你的征信以及近一年的流水、负债,信用卡不要逾期,买房半年前尽量还完,信用卡额度要高一些,使用频率低一些,有稳定收入,那么还可以给你降低房贷利率。



7、反人性选择


2021年房贷计算器小编最后再说几句。


房产投资游戏,以及杠杆的使用都是反常态的。


过去大大方方从银行里借钱去买资产的人,会越来越富,惧怕债务老老实实把钱存在银行里的人,会越来越穷。


这种穷并不是自己造成的,而是被认知与时间剥夺的。


投资反人性,跟着20%的人方法走,就会理解时间与金钱的价值。


房贷压身并不可怕,而是幸运。


过去十年,人们经常谈论房奴有多么痛苦,而现在大家都在讨论成不了房奴有多么痛苦,这就是时代的进步。



8、网友热议房屋贷款


网友:bob


早点发,该多好,我的房屋贷款时间选的是十年……




网友:小張哥


我这文化水平都看懂了,苦口婆心的好文。




网友:哆哆


板凳还有吧,老师,大连的排期有了么?


作者


有。东北会出一期。




网友:Anna


老师:太给力了!


牛年吉祥如意!牛气冲天!


刚需刚上车,准备贷款,


谢谢老师的干货。


请问支付宝有过网商贷,但没逾期会影响房贷吗?(爱人是主借款人,我是共同借款人)


作者


不会。




网友:Mr.Mister


老师,在群里读到群友转发您的一篇文章,很佩服您,愿意付费问点跟房子没关系的问题,有关于个人成长方面的问题,可以吗?


作者

 

可以直接留言,目前咨询不开。




网友:Merry


再次学习了!谢谢老师辛苦的码字。




网友:painberg


老师,来个日照的吧,前天把您推给俩朋友,哟吼,一个45朋友关注,另一个19,大日照人民欢迎您。


作者


日照老铁是真的猛,过段时间去一趟。




网友:yakun

 

人人都懂了,如何反人性?


作者


好问题,所以这篇文章也只是给能看懂的人。




网友:守得云开吃月饼


老师,3、4线城市现在还能买吗?如果可以什么时候买?


作者


看城市。




网友:张超

 

请问这次疫情对石家庄影响有多大?是不是石家庄会长时间下行?预计什么时候能涨点?谢谢。


作者

 

挤出泡沫,把房价打到底,所以疫情之后会有机会出现。




网友:慕冉

 

感谢老师,放弃提前还款。




网友:盐酸

 

道理我都懂,可是家里的老人,唉……真是无语,原生家庭真的没得选,无奈。


作者

 

这是大多数人都要面临的问题,年轻人拗不过老人




网友:Rilyn

 

现在买房是为了几年后置换呢?也是建议选等额本息么?如果这么选的话基本上几年后卖的时候本金都没怎么还,大部分都是还利息了。


作者

 

不管还什么,都是走数值。




网友:肥圆的说

 

其实在选择还款方式的时候,忽略了一个比较重要的因素,通胀之后lpr利率也会相应的变化。


作者

 

通胀对lpr利率的影响也是下行的。




网友:恩光


老师,TB什么意思呢?侄子准备今年济南买房,刚需。可他的公积金交在啦南京,怎么操作呢?


作者

 

淘宝




网友:闪耀

 

前排不?东北房价会跌到啥时候?


作者


分城市,如果是三四线,漫漫无期横盘阴跌。




网友:你似季候风

 

如果劝老公选择等额本息急,在线等




网友:青梅煮酒

 

好久前就看过老师多贷长贷的理论,果断30年。




网友:和气安

 

不是吧,刚刚买二套房用等额本金。




网友:杨柳青青

 

我格局太小了 光看见眼前的还款额了。




网友:无敌妞妞

 

坐标无锡,房贷利率是真的高,组合贷六点几,理财常规只能四个点基本上,但我还是把钱那在手里了,万一还想买个房呢,还了贷款想再往外贷就不容易了。




网友:二哥

 

房贷这个东西,小地方没得选,不按要求填,不给批。


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