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2021年楼市最大的黑天鹅

2021年楼市最大的黑天鹅

发布时间:02-20 11:39

高中同学每年都要在年底之前聚一次,今年亦不例外。


一个同学是在一个地方银行任行长,2021年房贷计算器小编问他:


你们现在的房贷还能发放吗?


他的回答亦没让我意外:没额度了,全停了,去年放房贷太猛了。


我就知道,2021年楼市最大的黑天鹅已经如期降临,毫无意外。


是的,2021的楼市信贷,将重回2013和2018年,利率上升、要找关系、没额度、放贷难、下款难。


2020年12月,我在珠海加购了一套小四房,本来购入的时候给开发商说的是延期到三月办理手续,前段时间,我交待助理:不要拖了,马上办理手续和贷款,能多快就多快。


对于趋势,我们要了然于心。



1


一切源于此


2020年的最后一天,央行出台了房地产集中度管理政策,给房贷下达了具体的数字和比例红线。


新政从2021年1月1日起执行,具体要求如下。


2013年的信贷收紧,利率上升,额度不够,是窗口指导。


2018年的信贷收紧,利率上升,额度不够,是窗口指导。


以前都是看不见的手在人工干预,这一次,明文标准化、格式化、数字化。


强力执行。



2


于是,广州先紧了。


广州开年就说:我先紧为敬,你们看着办。


广州工农中建四大国有行传出房贷涨价的消息后,多家银行跟进。


邮储银行广州分行表示,与其他国有大行保持一致,也开始提高了个人房贷价格。


此外,浦发银行、光大银行、中信银行均表示价格调整中。


向来房价最低的汇丰银行,本周起也大幅提价,首套房贷从LPR不加点上调至不低于LPR+50bp。


这个表格已经是一周之前的表格了,现实中的情况肯定是更为紧张,不会轻松。


天鹅已经降临,无须侥幸。



3


广州怎么了?


其实没什么,广州楼市太火了,房贷需求太多了,额度不够了,银行房贷占比已经超过或将要超过红线了。


要不停贷,要不提高利率,在越线之前多赚一点是一点。


广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市,在2020年都很火热。


如表中所述,在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时,广州2020楼市销售同比增长29%,深圳同比增长24%,东莞同比增长32%。


而网红城市杭州只不过同比增长了3%,重庆武汉都是同比下滑了21%。


供需决定一切。


房贷需求太多太快,房贷占比急剧上升,离红线越近,当然要收紧,当然要提高利率。


就是这么一点事。



4


然后呢?


广州只是第一枪,其它城市肯定会蔓延和跟进,因为,很多银行都已经红线了,没有额度了。


比如,上一张表格中的南京、成都,很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。


红线都已经越红线了。


所以,成都银行、郑州银行、中原银行、青岛银行、厦门银行、兴业银行、招商银行肯定是完全没有额度了,肯定是拒贷的,或者是婉拒的。


各位如果有在这些银行做按揭的,请及时调换银行,不要耽误事儿。


而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线的,也是没有额度的,也是要提高利率和收紧审批的,要提前注意换银行。



5


再然后呢?


回顾2013、2018,之前也有类似的情况。


那时的说法是:窗口指导。


2021年房贷计算器小编在2013和2018的当年都有买房和做贷款,清晰的记得当时的利率之高和放款之难,2013年还好一点点,利率上浮20%。


而2018年的利率要上浮30%,然后找关系也才降到了上浮25%,还是靠存款和理财换来的。


审核也是极为困难,不能有征信等任何问题。


在2019年情况好了一些。


2020年,疫情来临,货币宽松,贷款也容易了许多,抓住了的就抓住了。


“宽总体货币,紧楼市信用”,这是总基调,不要抱侥幸。


一旦有松动的口子,一定要抓住,不要以为会一直这样,窗口期不会一直存在。


一切都有周期,我相信未来也一定还有松动的窗口期,但这次明显不一样,之前是非标准的窗口指导,这次是明文规定的数字和标准。


这次的松动,更难。


但一定会有,还是那句话,一切都是周期,只是波长和波峰难以精准预测。


问题是,你无须等待周期,因为,鱼和熊掌,房价洼地和利率洼地,不可兼得。



6


有何影响?


1、广州只是前兆,很多城市都将出现类似情况,利率上升和房贷收紧,审批变难。


2、楼市信用收紧,楼市边缘性资产将被房企和购房者双双抛弃,比如华夏幸福的产业新城、融创的文旅城、恒大的文旅城、碧桂园的郊区小镇、蓝城的乡村小镇等等,这类资产将在2021继续打折促销。


3、而有限的信贷资源将继续聚焦于好城市的核心资产,比如郑州北龙湖、合肥滨湖、青岛市南市北、成都金融城、广州天河海珠黄埔、苏州园区狮山、西安高新沣东曲江、武汉滨江光谷等等,这些资产不会下跌,并会继续楼市大年的趋势,铁定跑赢大势。


4、2021年的中国楼市,普遍大涨不可能,但点状的突起一直存在,2021年房贷计算器小编认为你只要找到并关注这些点即可,大面无需关注,这是你的信仰。


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