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银行房贷2021年新政策

银行房贷2021年新政策

发布时间:02-22 14:49

银行房贷2021年新政策


数据显示,截止到2020年底,全国百城新房成交均价为16018元/平,同比上涨10.8%,其中一线城市同比上涨2.7%,二线城市则达到了9.6%。


在这种情况下,部分专家指出,2020年房价涨幅略超预期,百城房价涨幅增加到了两位数,说明房价依然面临各种压力。


2021年房贷计算器小编从购房者角度来说,在房价高居不下的今天,相比较全款买房来说,贷款买房才是更切合实际的选择,就以百城新房均价16018元/平为例,购买一套面积为100平的房子需要160.18万元,而2020年全国人均可支配收入为32189元,也就是说如果全款买房的话,至少需要50年时间。


如果贷款买房的话,时间就可以缩短到15年,那么这样做是不是“百利而无一害”呢?显然并不是,同样购买一套总价为160.18万元的房子,虽然只需要准备48万首付款就能买房了,而剩下的资金可以通过银行贷款解决,但与此同时,你也需要向银行支付相应的利息。


通过计算可得需要向银行贷款112.18万元,贷款时间为30年,贷款利率为5.5%且选择等额本息还款方式,算下来每个月的月供达到了6369元,利息总额更是达到了117.12万元,直接超过了房贷本金。


很显然,按部就班的还房贷是很不划算的,在这种情况下,很多人就想着提前还房贷,尤其是LPR新规实施之后,符合条件的有贷一族都完成了转换,生效时间为每年的1月1日,也就是说从这个时间开始,月供会随着利率的调整而发生变化。


于是很多人就担心另一个问题,2021年起,提前还贷真的会按“新规”处理吗?专家认为,有房者注意了,最好不要超过这个时间。


首先来说一下固定利率,计算方法是基准利率+上浮,比如基准利率为4.9%,首套房在此基础上浮20%,就能得出固定利率为5.88%,并且此后利率不会发生变化。


而LPR因为浮动性更强,也被称为“浮动利率”,计算方法是基准利率+上调基点,相比较固定利率来说,LPR不论是基准利率还是上调基点都会发生变化。


例如根据央行公布的数据可知,2019年12月LPR基准利率为4.8%,而2020年12月LPR基准利率则下调到了4.65%,也就是说在这一年时间里,房贷利率已经下降了15个基点,毫无疑问,月供也会跟着发生减少。


按照2020年12月LPR基准利率4.65%计算,如果在此基础上调80个基点,那么最终的LPR就是5.45%,而且随着新规的实行,多个城市的LPR均出现了上调情况。


根据融360大数据研究院对全国674家银行房贷利率的监测显示:


从2021年1月20日~2020年2月18日的这一个月时间里,全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4个基点;此外,二套房贷款平均利率为5.56%,环比也上涨了3个基点。


而且不论是固定利率还是LPR,提前还房贷都有一个共同的特点,就是“缩短还款期限”,咱们就以房贷利率5.5为例,房贷本金是100万元且选择等额本息还款方式,如果房贷时间是10年的话,那么每个月的月供高达10852元,但是利息总和却只有30.23万元。


而如果选择30年房贷时间的话,虽然每个月的月供只有5677元,但是利息总和却达到了104.4万元,这个对比就很明显了,缩短还款期限更划算。


此外,从2021年起,央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,其中提到对银行的个人住房贷款占比以及房地产贷款占比做出限制,很多人都称其为“限贷令”。


总的来说,能全款买房就不要贷款,而且在新规LPR实行的情况,未来房贷利率也会发生变化,在这种情况下,想要提前还房贷就需要特别注意,缩短还款期限或是一个很好的办法。


此外,提前还款也是有时间要求的,比如大多数银行规定如果还款不满一年,就需要缴纳违约金,还有部分银行则要求三年。



银行房贷2021年新政策


2020年12月31日,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。


而且,自2021年1月1日起直接实行。


这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定,且没有给任何过渡期。


这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。


按这条新规,以后银行房地产贷款和个人住房贷款,均有上限,不得突破。


文件的附件中,给出了极其明确的比例限制。


为什么要突然对银行系统中的贷款比例做出限制,其实央妈的公告中已经把目的说的清清楚楚。


注意看这句话:“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”,这已经说的足够清楚直白了。


我标红出来给大家看。


未来的房价是涨还是跌?


很多人一口咬定房价永远只涨不跌,因为过去20年里就没见到房价真正下跌过。


但如今央行的文件里写的明明白白,限制银行对房地产体系贷款的目的就是为了“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力”。


是增强对房价向上波动的抵御能力么?


房价向上需要抵御么?


当然不用,因为房价上涨不可能给金融系统带来任何风险,只有下跌才会,害怕上涨也只是为了预防下跌而已。


只有房价的向下波动,才需要抵御。


这句话的意思,就是说明掌握着了全国金融数据机密的央行,在通盘研究后得出了一个结论,房价不是只涨不跌的,是有一定下跌可能的,所以我们必须提前做好准备,以防可能的下跌。


那些说房价一定只涨不跌的人,建议和央行的智囊团来一次辩论赛,把这些不看好房价的金融家们统统驳倒。


第二个目的,是为了“防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。


2020年银保监会主席郭树清的讲话,提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。


按郭主席的说法,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。


而且这些仅仅只是银行体系内的贷款,那些房企自行发行的债券,融资的股权,已经信托等影子银行的资金,均不在这39%里面。


还有很多人,直接用经营性贷款去全款买房,这其实也算房价,只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。


加上这些七七八八的表外贷款,房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。


这是一个非常恐怖的比例,真正的半壁江山。


过去世界上总共产生了130多次金融危机,其中100多次和房地产有关。


最近的一次,2008年的美国金融危机,起因是房地产。


日本金融崩溃,起因也是房地产。


所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。


先搞了一个房企融资的“三条红线”,如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。


半壁江山实在太高了,哪怕是39%也很高。


所以现在规矩改了,直接通过放贷上限来压制全体金融系统。


和现状比,压的不多,因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了,大到不能动,不敢动。


但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线,给各银行都戴了一个紧箍咒。


整体规模必须要缩小,虽然缩的很少,但也必须要缩。


现在的房地产市场实在是太火热了。


新冠肺炎爆发时,房产中介说疫情令人们认识到了家的重要性,所以房价要涨。


新冠肺炎结束时,房产中介说疫情的结束让压抑的购房需求得到释放,所以房价要涨。


经济不行的时候,房产中介说马上就要印钞放水了,所以房价要涨。


经济红火的时候,房产中介说经济那么好,房租都在涨,房价怎么可能不涨。


总之,万事万物都利好房价,什么消息都可以得到房价要涨的结论,死的都能给你说成活的,偏偏还有很多人信。


他们就是无脑信任房价会涨,所以只要你随便给一个看起来还说得过去的理由就行了。


但如今,央妈却说自己得控制风险,预防“房价波动”。


这显然对房价不是一个好消息。


但自从中央定调之后,房价好像一直都没有什么好消息,纯粹凭着民间的狂热在上涨。


深圳房价异动,上海房价异动,如今连北京房价都开始蠢蠢欲动了。


北京可是天子脚下。


房价刚有异动征兆,央妈就一桶冷水直接泼下来了。


在2018年发布的《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》中,一份对中国银行系统的压力测试报告被展示了出来。


报告显示,如果房价下降20-30%,银行系统将会面临着显著的压力。


换句话说,只有房价整体下跌20~30%,银行系统才会面临着显著的压力,在这之前其实都还算安全,是不需要防范风险的。


再换句话说,央妈认为,中国的房地产市场,是有可能向下波动30%以上的,因此需要防范相关风险。


概率可能不大,但确实是有概率,但银行系统无法承受这个概率,所以要避免这种事的出现。


这些年,中国的房地产贷款比例飞速上升,在2015~2017年,银行系统每年新增贷款的60~70%都涌向了房贷市场。


与其说中国的房价是民众买起来的,不如说是银行自己买起来的。


但民众需要还房贷。


过高的房贷,掏空了居民的现金流,明显带来了消费下滑和婚育下滑的后果。


群众手里没钱,内需自然拉不起来。


拉房价算是兴奋剂,吃一口可以,天天吃肯定是不行的。


最近3年来,你听到过一个利好于房地产的政策和消息么?


一个都没有,有几个地方政府忍不住越界打个利好房地产的擦边球,中央立刻就给压下去。


房地产占用资金过于庞大,确实不敢打压房价太狠,只能置之不理,让时间来消化。


但你要是指望政府出手拉房价,发几个利好政策甚至直接鼓励房价上涨。


那你绝对是想多了,这是绝对不可能的。


央妈在2021年1月1日执行的这份突击公告,再次强调了中央的意志。


到底是民间炒房的力量强大,还是政府对房价的控制力强大。


会不会房价炒起来了政府压不住?


土地在政府手上,金融也在政府手上。


你说压不住?


别自欺欺人了。


手段多的很,只不过怕直接引爆金融风险不敢用而已。


但炒房客要是这么无限制无底线的把房价炒上去,把风险给涨出来,那政府就必须出手了。


元旦前,北京房价的交易量出现了明显的异动,感觉马上就要涨价。


于是,央妈直接放出了一大桶冷水,这桶冷水的效果如何,可以先看看。


2021年房贷计算器小编觉得效果应该会不错。



银行房贷2021年新政策


2020年12月31日,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。


而且,自2021年1月1日起直接实行。


这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定,且没有给任何过渡期。


01、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。


按这条新规,以后银行房地产贷款和个人住房贷款,均有上限,不得突破。


文件的附件中,给出了极其明确的比例限制。


根据《通知》,两部门根据不同银行的资产规模及机构类型,分成5档对房地产贷款集中度进行管理,具体来看:


第一档也就是中资大型银行,包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%。


第二档也就是中资中型银行,包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限为20%。


第三档为中资小型银行和非县域农合机构,包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。


第四档为县域农合机构,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%;第五档为村镇银行,两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。


另外,两部门表示:


人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。


值得注意的是,有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算:


一是住房租赁有关贷款,目的是为支持发展住房租赁市场。


二是为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。



02、为什么要突然对银行系统中的贷款比例做出限制,其实央妈的公告中已经把目的说的清清楚楚。


注意看这句话:


“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。


2020年银保监会主席郭树清的讲话,也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。


按郭主席的说法:中国房地产相关贷款,占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款,那些房企自行发行的债券,融资的股权,已经信托等影子银行的资金,均不在这39%里面。


还有很多人,直接用经营性贷款去全款买房,这其实也算房价,只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。


加上这些表外贷款,房地产贷款会占到我国金融体系的40-50%左右。这是一个非常恐怖的比例,真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机,其中100多次和房地产有关。


所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。


先搞了一个房企融资的“三条红线”,如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。


半壁江山实在太高了,哪怕是39%也很高。所以现在规矩改了,直接通过放贷上限来压制全体金融系统。


和现状比,压的不多,因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了,大到不能动,不敢动。


但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线,给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域,或出现一些不符合贷款要求的做法。



03、除此之外,根据央行两次规定,自2021年开始,贷款购房者将会面临两方面的新变化:


一是用商业贷款按揭购房者,如果其重定价日定在1月1日,在本年度其月供将自1月起有所减少;


二是本年度新贷款购房者,其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。


第一个变化:


商业贷款,月供将有所减少


2019年12月28日,央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》,进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。


LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低,其他数据平均构成LPR数据。


按照新规定:


“自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”


这意味着从2021年1月开始,住房贷款利率更多地将由市场机制决定,和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。


自2021年开始,存量浮动利率贷款如果转为固定利率,未来贷款利率就固定不变了;如果转换为LPR,贷款利率会随着市场利率变化。


根据新通告,今后贷款浮动利率将参照LPR,其定价模式为:房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。


12月21日,最新数据显示:一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85;五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。


由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点,若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日,则从2021年1月月开始,房贷利率将降息15个基点,个人住房贷款者月供还款将减少。


根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。


举例来说:


假设一个人在2019年10月8日之前,向银行按揭了30年期的100万房贷,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。


但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。


换言之,在往后的日子里,他的的房贷利率定价公式为:


房贷利率=LPR+0.59%;在2020年,利率保持5.39%不变;但从2021年开始,即可享受利率下行的优势。


现在,2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。


那么2021年的利率就为5.24%,相比转为固定利率下降0.15个百分点。


在利率下降的情况下,如果这个人选择等额本息还款,他每月会比之前少还多少钱呢?


如果实际利率为5.39%(4.9%×1.1),他过去每月需要还银行贷款5609.07元。


2021年的利率变为5.24%,相比固定利率下降0.15个百分点之后,他每月需要还款5515.84元。


每月减少还款93.23元。


当然,个人如果选择转换为固定利率,那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%,每月还款就是固定不变的。


和世界许多国家相比,我国当前利率较高,回旋余地较大。


从长期来看,LPR进一步下降的可能性较大,如果这样,那么房贷利率还有望再降低,贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。


第二个变化:


个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响


2020年12月31日下午 ,央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”:


第一道红杠,是“房地产贷款占比”,是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。


第二道红杠,是“个人住房贷款占比”,是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。


央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式:


2021年房贷计算器小编值得一提的是,这两道红杠以后,对普通购房者而言:意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策,拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。


个人住房贷款,一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30%,这被视为一个家庭财产的“安全线”,如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支;


7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高,达到总贷款的32.5%。


说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近,视为一个国家“住房金融”的安全线。


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