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重磅消息:房地产税试点来了

重磅消息:房地产税试点来了

发布时间:10-23 23:49

今天(10月23日)傍晚,全国人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”由新华社全文播发。


这意味着中国房地产税改革的试点工作,即将全面展开。说很多年的“房地产税”立法,终于有了实质性的突破。


1、房地产税试点为何提速?

国家首次提到房地产税试点工作,是2021年5月11日,财政部等在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。但随后几个月没有消息,直到前几天“求是杂志”刊登了领导人的讲话,重提了这件事。


几天之后,全国人大就通过了上述决定。很明显,房地产税改革试点工作提速了。


之所以提速,跟“一个理念、两个重要会议”有关:理念,就是“全面推进共同富裕”;两个重要会议,是即将召开的六中全会,以及明年秋天的20大。


之前,房地产税立法主要是两大目标:给地方政府开拓新财源,给楼市调控提供新手段。现在多了一个重要目标:为全面推进共同富裕“立标杆”,出阶段性成果。


房地产税立法,需要的时间非常长;通过试点可以积累经验,也可以让老百姓体验到政府推动共同富裕的决心。


所以提速了。


2、中国的房子被分为三类。

人大“决定”里有如下表述:


试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。


土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。


非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。


这意味着,从房地产税视角来看,中国的房子被分为了三类。


第一类,不用缴纳房地产税的——依法拥有的农村宅基地及其上住宅。


第二类,需要缴纳新版房地产税的——居住用的各类房地产。


第三类:需要缴纳老版房产税的——非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。


3、农民的房子、宅基地为何豁免?


原因很简单:农村宅基地及其上住宅,以及农户承包的农田、山林、湖泊、草场等,相当于农民的基本社保。也是中国社会的安全垫,缓冲器。


中国的社保还不太健全,尤其是农民的社保水平比较低,需要用宅基地、房屋和承包田来作补充。


比如遇到中美贸易战、疫情,工厂停工的时候,农民至少有个退路。这对于中国的安全、稳定,意义重大。暂不征税,是明智的。


4、小产权房、违法建筑、军产房、集资房等,要交税吗?

我的理解是,要交。


建议大家再细细体会一下这句话——“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”


也就是说,如果不是依法拥有的农村宅基地及其上住宅,比如小产权房、违法建筑等,是不能豁免的。否则,就太不公平了。


针对小产权房、违法建筑等征税,是否意味着合法化。当然不是。但有了征税依据,房屋的“归属”在某种程度上获得了确认,有利于业主将来在拆迁的时候获得补偿。


这几类房子,是开征房地产税难以忽略的,也是重要的难题。但不能绕开或者回避。


5、个人购买的“非住宅”继续免征?


人大的“决定”明确——非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。


《中华人民共和国房产税暂行条例》是从自1986年10月1日起施行的,期间在。2011年1月8日做过修订。其中有如下主要规定:

    

1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。


2、房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。


3、五类房产免征房产税,其中包括“国家机关、人民团体、军队自用的房产”、“个人所有非营业用的房产”。


个人购买的商铺、写字楼、公寓,目前一直是免征房产税的。只有企业购买的房子,包括住宅和非住宅,才交这个老版的“房产税”。


未来,个人购买的商铺、写字楼、公寓要不要交房产税?如果按照“房地产税条例”执行,应该是免征的。


但这还需要官方进一步的确认。


之所以让“非住宅”继续按照“房产税暂行条例”执行,是不想加大这类房子的税负。


这类房子的税负已经非常重了,因为有土地增值税,交易成本一直远超住宅。再加上供应量大,网上购物和网上办公的冲击,造成了全国“商办”物业挤压严重,市场长期低迷。


未来的房地产税改革,应该是让住宅和非住宅税负均等。而不是歧视“非住宅”。


6、哪些城市会纳入试点?


最近一段时间,各种专家和媒体点名了一批城市,比如最近几年楼市比较热、房价涨幅比较大的深圳、杭州,以及壮士断腕、搞自由港的海南。


我个人认为,从积累经验的角度,不能只选大城市。而应该是超大、特大、大、中、小等各类城市等级里都要选,而且细分人口增长快的,增长慢的,流失的。选出15个左右的城市来试点,才能真正解决问题。


否则,几年试点下来还是没有什么用。因为深圳、杭州、海南或者上海、重庆,能代表的城市毕竟有限。


7、税率会是多少?


上图是从2011年开始的,重庆和上海房产税试点情况。


这两个试点有个共性:征收面比较窄,税率比较高。大约相当于美国税率的三分之一左右。


要知道,中国的房价已经包含了数十年的地价。如果在这个基础上,参照美国的税率,会让老百姓的负担偏重,征收会比较难。

其实在欧美,房地产税的支出占每户居民年收入的比重,一般在2%到3%。


香港的房屋土地制度跟内地一样,房价比较高,老百姓买房的时候已经费了九牛二虎之力,所以房地产税就比较低。香港房地产税支出,占家庭总收入的比重在1.4%左右。


如果参照这个负担标准,我们比较容易计算出全国的平均税负。


2020年,中国居民人均可支配收入32189元,每户家庭2.62人,家庭平均年收入为8.43万元。如果按照香港特区的标准,每户每年需要缴纳的房地产税应该为1180元;如果按照美国的标准,每年应该缴纳的房地产税为2529元。


一定不能因为开征房地产税,影响了老百姓和政府的关系,影响了大家的消费能力,影响了中国的生育率。因为说到底,公共财政是为老百姓服务的。


8、全面开征房地产税,或许还需要7到8年。


全国人大今天通过的“决定”说:


本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。


试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。


如果按照“试点完成再全面启动立法”来推算。则房地产税立法工作,可能要7到8年之后才能完成。


因为试点授权是5年,还可以继续授权。理论上是5年之后全面启动立法,一个重要法律一般要3读,则房地产税的立法完成、在全国推广,可能还需要7到8年。


9、试点的地方差异会非常大。


全国人大今天通过的“决定”说:国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。


中国各地的差异性非常大。尤其是一线城市和中西部、东北地区的三四五线城市,简直不可以同日而语。


所以国家把楼市调控、房地产税征收的很大一部分权力,交给了地方政府和地方人大。各地的税率一定是千差万别的,而且地方政府会考虑城市竞争、当地经济发展的因素,尽量避免实现“杀鸡取卵”的局面。


所以,绝大多数人没有必要对房地产税开征担心。


10、会有免征面积,计税价会是评估价。


由于中国的房屋都缴纳了数十年不等的土地使用费,所以给予每个家庭一定的免征面积,是大概率的。目前重庆、上海的试点都是如此。


至于免征面积是多少,各地会有差异,但相信国家会给予一个区间,让地方选择。将来土地使用权到期之后,免征面积可以取消。


新的房地产税,会按照房屋评估价来计税。事实上,现在各地二手房交易中,都已经有了官方计税价。这样可以体现通胀因素,避免老版房产税按照登记价征税的漏洞——政府的收入从长期看“购买力”是下降的。


在少数住房矛盾比较突出的大城市,可能会有累进制、惩罚性的税率,也就是阶梯税率。让拥有太多房子的家庭,适当减持。但这种阶梯税率,很难在全国实施。即便在全国实施,大城市和小城市也会有很大差距,小城市会更宽松。


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