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共同富裕和房地产税深度解析

共同富裕和房地产税深度解析

发布时间:10-28 08:32

刚刚,经济日报刊登了一篇重量级文章,名字叫做《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。

这篇文章讲述在共同富裕时代下,对刚需、投资买房者的政策方向,包括房地产税的作用和趋势。

基本解释了高层对于房地产未来发展的态度,对买房卖房,参考意义重大。

今天子木站在行业研究角度,为大家做一个共同富裕和房地产税深度解析,相信你会有新的感悟。


1,历史性句号

我们都知道,“共同富裕”已经成为时代主题,这个主题恒久不变,将伴随着未来中国发展的十年,二十年,或者更久。

共同富裕讲究的是什么?是“共同”。

也就是“掐尖去尾”,促使社会最赚钱和最穷的那部分人,逐步向中间靠拢,不断扩大中等收入群体的规模,形成“橄榄形社会”,这是终极目标。

而房地产作为社会阶级分化的“最大沟壑”,一定会从底层改变逻辑。

文中提到,共同富裕下,房地产政策将重点在“防风险、保刚需、重保障、调分配”等方面持续发力。

在房地产市场中,风险集中表现在哪里?

答案就是那些不顾生死的开发商,某大万亿级债务暴雷,就是楼市史书上刻骨铭心的例子。

过去房企赚钱实在太容易了,但基本都是通过银行玩“空手套白狼”金融游戏,拿着老百姓的钱盖楼,炒高房价再卖给老百姓,割韭菜。

过去,行情好,房价涨,开发商跟银行赚的盆满钵满。

而现在,城镇化率达到一定水平,整体房子已经够住了,尤其三四线城市,房子大于人口,在此布局的开发商,基本都要面临对赌失败的结果。

可以确定,从2021年开始,楼市“防风险”进入大年,“三线四档”将成为房地产市场的底线。

开发商只能靠自身实力去慢速经营运转,一步一个脚印,这也预示着,中国长达三十多年最赚钱的行业,画上句号。

最新的《2021胡润百富榜》也证明了这一点,报告显示,今年上榜企业家中,房地产行业人数占比继续下降,以9.4%位列第三,也是有史以来,房地产第一次没有一位企业家进入前十的榜单。


2.刚性真相

掐头之后就要去尾,而楼市中的尾就是刚需大军。

人们对刚需的概念并不清晰,在官方角度其实可以分为三类:

1、完全买不起房的

2、买得起房但还没买的

3、有房但满足不了居住需求

很多人对第三类存有争议,其实是符合逻辑的。

比如昨天咨询我的一个读者,他们一家三口常年生活在北京5环的一个60平米老破小中,今年老婆怀了二胎,还需要老人照顾,不得不换一个稍微大点儿的房子。

这在市场中叫做“刚改”,理应也是市场中被保护的人群。

共同富裕下,政策将会如何保护刚需?

文章给出了答案:

我国住房保障体系已完成了顶层设计,明确包含三种住房:公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中,特别是在人口净流入的大城市,旨在解决好新青年人住房问题的保障性租赁住房将作为发展重点。

公租房这是老古时期的东西,推广难度大,覆盖面窄,对市场刚需基本没有保障意义。

但保障性租赁住房和共有产权房不同,这是近两年来的新生事物。

保障性租赁住房工程庞大,比如上海、广州、深圳,计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套、60万套、40万套,整体占比新增住房供应45%。

这种房均主要面向无房刚需年轻人,不做收入门槛限制,意思是无论你一个月赚5000,还是5万,都可以申请入住,享受较低的房租成本。

共有产权房,则是政府愿意出资跟你合伙买房,成本共担、利益共享,帮助那些钱不够但想在这个城市扎根奋斗的年轻人。

看到这里,大家应该明白了:

“保刚需”,并不是让房价降下来,让大家买得起房子,而是保证年轻人在这个城市先住下来,“租得起”房子。

其次针对“刚需买房需求”的政策,最直接的方法就是降低金融层面的购房成本。

前段时间,央行强调放开房贷利率,现在已经看到,全国各地在纷纷下调首套刚需房贷利率,不断向5%逼近,这也是接下来的主要趋势。


3.橄榄形社会

掐头去尾之后,就要“保中”,这部分你绝对想不到,文中提到这么一段话:

扎实推动共同富裕,将着力扩大中等收入群体规模,要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道,增加城乡居民住房类财产性收入,将有利于扩大中等收入群体规模。

意不意外?

在我印象里,自从2016年中央提出“房住不炒”后,“增加城乡居民住房类财产性收入”这句话基本绝迹了。

而现在提出,无意是官方再次承认了房子的投资属性。

看到这里,很多人估计坐不住了,你说啥,提倡了5年的“房住不炒”,怎么现在又要保投资客了?

这,还要从新加坡寻找答案。

1960年,新加坡政府提出“居者有其屋”,开始大量兴建组屋,也就是保障房。

这种房子质量并不差,房价还低,截止2008年,全国80%的人口的刚需公民住进了政府建造的“政府组屋”。

但新加坡还会放开市场,鼓励开发商兴建商品房,供20%的中高收入群体买卖。这部分房子品质更好环境更优,因为稀缺,价格持续上涨。

住房“民生和资本”被分开,这让新加坡真正实现了“居者有其屋”,且可以自由升级居住需求。

这套制度,应该是全球最优解。

其实这几年,中国一直在加速向新加坡住房制度转型,但我们没有组屋基因,政府也没有能力承担建设这么多的低价保障房,所以我们在“居者有其屋”层面,保障的是“租赁居住”。

未来,我们可能也会形成两个市场:

普通居民居有其屋,再不济可以住在保障性租赁住房里面。

但有钱人会继续在商品房市场进行买卖,升级自己的居住需求,即使是投资一两套房产,收租子或者涨房价,对冲货币贬值也属正常。

这也是没办法的事情。

根据之前央行的数据统计,我国房产占居民资产的59.1%,也就是说,中等收入群体占比最大的财产性收入就是房子,而中国的主要经济发展,也只能靠中等收入群体。


4.调节财富

最后,文章提到了调分配,也就是房地产税。

扎实推动共同富裕,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。房地产税改革的方向之一在于增加持有环节税收,从而调节收入分配,将有利于对高收入的规范和调节。

国民财富的主要载体是房子,有钱人和穷人的主要区别也是房子,那么房地产税就是实现“共同富裕”,最重要的手段。

利空多套房源持有者,补贴无房刚需老百姓,也是必然的趋势。

最近房地产税非常火,而且不同程度引起了一定的恐慌。有房无房的,很多都以为房地产税出台后,房价会大跌。

这属于典型的常识性错误。

这里我再重申一次,房地产税对楼市有利空作用,但对市场的影响也就是半年左右。

利空的逻辑是,增加房屋持有成本,逼出空置房源,引发一些多套房持有者抛盘,市场供应量上涨,那么房价就会向下波动。

这时候考验的是市场整体购买力。

大多数人口净流入的一二线城市,不缺刚需,会马上填补这个黑洞,把房价继续撑起来,让可能有的泡沫变成实体,房价继续随着货币通胀和资源稀缺性,向上反弹。

世界所有国家出台房地产税后,基本都是同一个演变路径。

所以一二线城市的房产价值,基本面不变,价格源于供需,这是经济学常识。

但三四线城市,尤其是房子本身供过于求的城市,因为刚需及时补不起来,就很可能形成大跌的情况,但我认为高层肯定会考虑这个问题,三四线出台房地产税,可能性较低。

有钱人越多,楼市发展越成熟的城市,征收房地产税的概率越大,这也帮助人们筛选出了,哪些城市的房子是有价值的。


5.总结

总之,一句话:

房地产税的出台自始自终都不是为了降房价,它的本质是调节税,这是共同富裕实现的主要路径,同时也在为地方财政寻找新的税源。


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