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房地产税落地后,你的房子每年要交多少钱?

房地产税落地后,你的房子每年要交多少钱?

发布时间:10-28 08:39

这是一个历史性的时刻。

 

10月23日,第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

 

这意味着,征收房地产税成为板上钉钉,脚步越来越近了。

 

尚有讨论空间的是,它将落于何地、何时,以及以何种方式到来。

 

关于“何地”,智谷趋势曾发过一篇文章,具体探讨了试点城市名单(插入链接),列出了最有可能的十一个城市:

 

深圳、东莞、海口、三亚、杭州、宁波、上海、苏州、重庆、济南、淮安。

 

具体的征税力度有多大?

普通人需要为自己的房产缴纳多少税额?

什么样的房产可以纳入免征范围?

 

这些也是绝大部分人最关心的问题。

 

具体的实施细则,肯定要等官方的权威消息公布,但这并不影响各大机构和专家进行推测。

 

事实上,由于税收必然会触及到多方利益,因此任何一个税收方案都必然存在争议。

 

在当前形势下,最具可能性的征税方案是什么?


 

01.


先上结论。不同城市,房地产税试点会有多大差别?

 

按照估算,从单月负担来说,可能会从几十元,到上千元不等,差距相当大。

 

此前沪渝采用房产交易价格为税基,但现在有了二手房指导价,征收基础大概率会采取市场评估价格。

 

免征范围将会延续“保护刚需”这一基本思路,结合首套房和人均住房面积进行优惠。目前呼声最高的是按照人均40-60㎡的面积进行免征。

 

对于住房资源紧张的一线城市和部分二线城市而言,采取40㎡的免征面积概率更大。

 

而普通二线城市则大概率采取60㎡的免征面积。

 

同时,将延续沪渝两市的调控目的,主要针对持有多套房产者和高端住宅购买者进行征税。

 

因此,在房地产税率这一块,将主要采取超额累进方式。例如,上海对于单价低于上年度全市均价2倍的房产,将征收0.4%的税率,反之则征收0.6%的税率。

 

曾有专家利用相关模型, 运用《中国家庭追踪调查》 (2016) 数据对房地产税税率水平进行测算,发现税率控制在1.05%以内最具有合理性。

 

结合上述多个数据,不同城市的税率或将在0.4%-1%之间选择。

 

至于高档住房和“三无”人员购房,重庆依据建筑面积均价是前两年房屋均价的不同倍数,控制在0.5%-1.2%之间。

 

好,我们按照这些基础数据,来做一个最常见的生活场景测算:

 

假设一户三口之家,在同一城市中拥有两套100㎡住房,每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据,沿用了上海市此前的“交易价格70%”,以及最低的0.4%税率。

 

这个表格,显示了巨大的差异。如果在深圳、上海,每个月需要缴纳的房地产税可能高达1200多元,每年超过1.4万元;

 

而如果在淮安这样的小城市,每个月只需要54元。

 













  






在这个情景中,每月应缴税额的计算方式为:(0.7*房屋评估价*除去免征面积后的纳税面积*0.4%)/12。

 

当然,具体情况还会因为现实复杂情况而有所变动,无非是在这基础上进行加减。


 

02.


为什么会出现如此大的差异?还得从征收房地产税目的说起。

 

根据政策目标的重要性,可以这样排序:

 

1. 促进共同富裕,缩小贫富差距;

2. 落实房住不炒,防止囤房,降低住房空置率;

3. 改革财税体质,降低地方政府土地财政依赖度;

 

第一点很好理解。

 

在存在贫富差距的当下,手握多套房产的房东,只要搭上了房地产造富的时代顺风车,即可一跃成为富人阶级。

 

而打工人终日加班,通过大量劳作才勉强换来一套房产。甚至在购房资本积累阶段,还有可能面临房租上涨,被攫取财产的风险。

 
















 这显然违背了共同富裕的基本原则。

 

从这个角度看,很多人赞同实施房地产税累进制,倒逼持有多套房产的投机者,将闲置房产出售抑或是出租。

 

长期来看,可以改善房屋的利用效率,增加房屋供给,平抑房价上涨幅度。

 

最后是为地方政府开辟新税源,抑制短视的土地出让炒作冲动,从根本上避免地价大幅攀升。

 

明白了以上这些,基本上就明确了,开征房地产税的目的从来都不是让房价暴跌。

 

事实上,在房地产税吹风的同时,官方已经多次定调,刊登在《求是》杂志上的一篇超级重磅的权威文章,以及今天经济日报发布的文章中,两次给出了这样的表述:

 

要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道,增加城乡居民住房类财产性收入,将有利于扩大中等收入群体规模。

 

所以,从较长时间来看,核心城市的房价大概率会因为人口的持续流入还是会涨的!对此要有清醒的认识。

 

至于相关增速,国君宏观给出了一个可能的结果:

 

没有存量房产税的情况下,未来5年房价年均涨幅可能在5.9%左右,开征存量房产税后,房价年均涨幅在3.0%-3.9%之间。

 

至于房地产税的试点开征时间,按照10年前重庆和上海的经验,国家是在同意沪渝两地试点的一个半月后,两地正式开征房产税。

 

据此估计,大概率会在今年底确定试点城市,正式开征则可能在明年初。


 

03.


目前来看,试点十年的上海、重庆案例动静不大。我们需要了解一下原因。

 

2011年1月,沪渝两地率先进行了开征房产税的试点,但一直被认为收效甚微。甚至连不少上海人和重庆人,也是第一次听闻房产税,竟然在本市已经开征多年。

 

而此前沪渝两地开征房产税,被认为意义不大的主要原因有二:

 

一是对于房价上涨并没有明显的遏制效果。

 

根据统计局数据,上海二手房近十年的房价涨幅为89%,在70个大中城市中位列全国第四,而重庆涨幅为29%,排名38。

 

即使是从直观房价看来,两座城市的房价也并没有显著低于同等级城市。

 







数据来源:中国房价行情网

 

二是并没有为地方政府开辟足够多的税源。

 

根据国海证券研报,2020年,沪渝两市房产税收入分别为 198.7 亿元和 71.7 亿元,分别占各自地方税收的 3.4%和 5%。

 

而2020年,上海的土地出让金为2941亿元,重庆的土地出让金为1255亿元,两者之间显然有着不可逾越的鸿沟。

 

究其原因,还在于沪渝征收房产税的覆盖面积过小,一个主要针对增量房,一个主要针对高端住宅。可以简单理解为,一个为“豪宅税”,一个为“增量税”。

 

具体漏洞也比较多。例如,针对上海本市居民的首套住房,不论面积大小均不征收;针对重庆本市居民的多套房产,同样不征收房产税。

 

不难发现,上海的征税范围有悖于公平的原则,重庆的“窄税基”则在事实上袒护了对普通住房的投资需求。

 





















 










因此,新一轮的房地产税改革,势必会扩大征税覆盖范围。“宽税基,低税率”,叠加累进税制,将会是改革的基本思路。

 

根据官方披露,试点地区的房地产税征税对象为:

 

居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

 

这就意味着,对于居住类房地产,征税范围不仅仅是增量房和高端住宅,除依法拥有的农村宅基地及其上住宅以外,所有住房都会纳入征税范围内。

 

而这就包括:存量、增量商品房、安置房等等几乎所有住房。

 

当然,政策将会对于特殊人群的特殊情况予以免征。如到达退休年龄而拥有房产的人群,低收入家庭等。

 

所以上述对于深圳上海月缴纳房产税的金额只是一种参考。具体还是要以后续官方为准。


 

04.


最后,还有一些具体实操上的疑问。

 

例如,在一座城市拥有多套住房,需不需要进行出售,分散到不同城市布局?

 

首先要回答,房地产税是否会进行全国联网。从当前多国的主流实践经验,以及我国在这方面的推动进程看来,这是长期来看的趋势。

 

不过,考虑到房地产税是地方税,最终征收还是城市征收本市房产的房地产税,不大可能因为A市有一套房子,而在B市把房产当作二套房产,进行累进税制征税。

 

因此,对于持有多套房产者,最好的做法是,异地资产配置。避免持有同一城市的多套房产,尽量在一二线城市的核心地段进行布局。

 

经济学规律早已阐明,在供不应求的情况下,凡是税收,都可以被转化为房价,转嫁到买家身上。

 

因此,需求旺盛的热点城市会是长期受益者。

 

最后,房地产涉及到土地出让金、房地产税、城镇土地使用税等税种。

 

既然要推行房地产税,那么,这些税负有可能将会精简合并,由此提高税收效率,避免重复征收。

 

沪渝两地的房地产税,大多用于保障性住房的建设。

 

根据多国经验,今后,相关税收也将直接作用到城市建设,例如推动教育均衡化。受益的还是普通老百姓。

 

房地产税的到来,其实不影响楼市的根本运行逻辑。牢牢抓住核心城市的优质地段,才是YYDS。


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