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新版二手房交易系统:理想很丰满,现实很骨感

新版二手房交易系统:理想很丰满,现实很骨感

发布时间:11-20 21:23

昨天,深圳住建局上线了新版二手房交易系统,是一场中介行业的大变革,影响深远。

新版交易系统优点很多:

1、交易更安全:必须实名认证和百分百真房源,新系统与民政、社保、不动产等多部门数据对接,在各交易节点自动核验,确保交易安全。

2、责任可追溯:买卖双方代理人的服务流程全部数据化,出现问题可溯源追责。

3、房源信息共享:所有中介都可以为这套房源找买家,但只能对接卖家代理中介。

4、卖家隐私受到保护,不再被大量中介骚扰。

5、交易流程便捷,可实现线上一站式办理和不见面快速审批,效率大大提高。

6、买方委托的中介数量不受限制,倒逼中介打磨个人的专业能力。

优点很多,但是新交易系统有一个争议很大的变化。

以前卖家可委托多家中介帮自己卖房,现在只能最多委托三家中介机构,第一家60天内有独家代理权,如果60天没有卖掉,第二家中介机构才可以替补。

这样做的好处是业主把卖房交给了独立委托人,由委托人来过滤和处理所有外界信息,把价值小的信息筛除掉,把有价值的信息传递给业主,业主既可以避免被骚扰,同时把专业的事交给专业的人来做,并用60天的委托期倒逼中介机构快速成交。

想法是好的,但弊端也很大,因为被委托中介的权力被无限放大了。

60天的独家代理权,等同于这套房子60天内能否卖出,能卖多少钱,业主说了不算,中介说了才算。

如果委托中介的人品有问题,那他考虑的就不是业主的最大利益,而是如何利用60天独家代理权实现个人的最大利益。

举个例子:中介A独家代理了一套挂盘830万,底价810万的房子,有三个中介B、C和D同时联系他,各自有客户想购买这套房,出价分别是800万,810万和820万,如果是业主,肯定首选820万的买家,但中介A就未必了。

中介C和D都是实实在在的报价,但中介B告诉中介A,他的客户承诺只要800万买到这套房,除了佣金,私下再给10万,这10万可以和A平分,一人5万。

A衡量之后,选择与B合作,A过滤掉C和D的信息,告诉业主诚心买家不多,只有一个愿意出到800万,其他最多出到760,建议不要放弃这个800万的买家。

被蒙在鼓里的业主最终800万卖了这套房,还认为A服务不错,给了五星好评。

这只是可能性之一,如果中介有了独家代理权,赚钱的方法还有很多。

这种代理模式最大的问题,是单方面切断了业主和一线市场的接触,市场的真实反馈只能通过某个中介传递。

这种代理模式的前提是认定被委托中介的人品和能力都优秀,如果不优秀,那只能业主倒霉了。

之前的多家委托模式,虽然业主接触的信息又多又乱,但至少是一个公平竞争的机制,只要业主有一定的辨别能力,还是能卖到合理价格,现在的独家委托,业主被锁进了信息黑箱。

人性是经不起考验的,只能靠制度去约束人。这个制度不但没能约束中介,反而把中介权力无限放大了,还缺乏监督机制。

制度的初衷是好的,表面看,平台有上万名中介供卖家选择,卖家可以选择人品和能力双优的中介,并倒逼中介提高自己的服务和能力。

但实际上,卖家对这一万个中介一个也不了解,要么瞎蒙一个,要么选自己认识的,数量的多少毫无意义。

很多卖家是第一次卖房子,对中介行业的各种套路一无所知,一旦选了不靠谱的中介,后面只能被牵着鼻子走。说句不好听的,碰到水平高的,被卖了还帮着数钱,还给五星好评。

如果对中介的服务不满意,鉴于60天限制,60天之内不能换公司不能换中介,不急卖的可以耗到60天期满,急卖的就要欲哭无泪了。

这个新规我认为对卖家十分不利,会带来更多问题,也解决不了吃差价的问题,还会衍生出更多想不到的套路。

有人说卖家可以同步多选几家中介公司代理,大中介公司都有自己的内网,一样可以上线房源寻找买家。

不过二手房交易流程既然要改为单边代理,肯定有相应的解决手段,比如核验、网签、交易、领证所有环节都必须由代理中介本人参予,其他中介无效。

卖家可以规避的办法就是先通过中介找好买家,谈好价格和佣金,再手牵手去线上走交易流程。

这种方式不但可以避免60天的等待期,还能省掉卖家中介费,但要把原来明面的流程放到地下来做。

新系统如果优于老系统,自然会被大家接受;如果不如老系统,就会衍生出多种多样的破解办法。

理想丰满,现实骨感。是否更先进好用,还是留待市场验证吧。


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