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生育率创新低,哪些房子会受影响?

生育率创新低,哪些房子会受影响?

发布时间:11-21 19:59

最近,关于人口有两个大新闻。

一是“中国统计年鉴2021”发布,2020年全国的人口出生率首次跌破了10‰,创下了70多年来的新低。

上面就是统计年鉴的截屏,可以看出2020年全国的人口出生率为8.52‰,死亡率是7.07‰,人口自然增长率下降到了1.45‰。

我们再看一下1949年以来的人口出生率,数据来自国家统计局。

可以看出,2020年的出生率是1949年以来的最低点,即便是饥荒严重的1961年人口出生率也超过了18‰。

另外一个新闻是:民政部的数据显示,2021年前三季度共有588.6万对新人登记结婚。与2019年同期相比,今年前三季度结婚人数减少了124.5万对,降幅达17.5%。这也是从2013年开始,我国结婚率连续7年下降。

是什么造成了中国人口生育率和结婚率不断下降?

大家往往把高房价、高教育费用支出、高医疗费用支出,视作出生率下降的“三座大山”。

这种看法当然有道理,但不是问题的全部。

在欧美,在韩日,也都出现了人口自然增长率的持续走低。而日本、德国这些被认为福利比较好、房价控制比较得当的国家,生育率也不断走低。

以日本为例,其总人口已经连续12年负增长。

在美国,生育率同样持续低迷。

最新数据显示:2020年美国的出生率创下了1979年的新低,全美新生儿为360万,低于2019年的375万和2018年的379万,美国的出生人口已经连续6年下降。

经济发达、生活水平提高,而生育率保持高位的,只有一些宗教国家。因为在某些宗教里,有强烈鼓励生育的倾向。

如果没有宗教的影响,则经济越发达、生育率越低,这已成为一个基本规律。

原因很简单:随着社会的进步,特别是信息传播手段的进步,人类打发无聊时光的方式越来越多。生活节奏在变快,压力剧增。大家越来越追求个人生活品质的提升,而不太在乎孩子多少,甚至不太在乎有没有孩子。

由此产生了一系列无法回避的问题。

比如养老金入不敷出的问题。

少子化、老龄化,意味着负担1个退休人员的在职人数减少了。而在过去几十年里,各国政府动不动就“放水”,出台刺激经济增长的政策。对经济的屡屡直接干预,可以让眼下的日子比较好过,但却把巨大的问题留给了将来。

于是各国纷纷出台政策,延缓退休。在日本,甚至开始提倡终身不退休。

看懂了这个趋势,你就会明白:中国已经进入了少子化、老龄化的时期。2020年的超低生育率,固然有疫情影响的因素,未来生育率可能会有所反弹,但最终还是会跌破1%。

在这种大背景下,我们要有超前意识,提前安排自己的退休、养老事宜。

“五险一金”里的养老保险,你必须要买,这个带有兜底性质。但未来能不能真的兜底,很难讲。有,反正比没有好。

第三支柱养老保险,今年正式诞生了,未来是国家力挺的。这个是自愿购买,可多可少。这些资金被保险机构集中起来,去做股市的长期投资者,类似美国的养老基金。对此,我的态度是:适当购买,但不要太多。因为中国金融市场的信用,有待进一步验证。

除了这两种养老保险,还要适当购买大城市核心地段的优质不动产,做超长线投资。所谓超长线,就是立足20到30年持有,或者终身不卖(可以置换),用来收租养老的不动产投资。

其投资逻辑,仍然是首选“有显著人口增长的、高级别的城市,政府重视的片区”。

我们可以从日本各地人口变动情况,清晰地看到“后城镇化+少子化+老龄化时代”人口流动的规律。

根据今年日本政府公布的数据:

截至2020年10月1日,包括外国人在内,日本总人口为126226568人,按联合国数据日本人口排在世界第11位,自1950年各国有比较数据以来首次跌出前十。此次数据比2015年统计数据约减少86.5万人,减少率约0.7%。

按地区来看,日本有38个道府县人口在减少,但东京圈(琦玉、千叶、东京、神奈川)人口增加了80.8万人,存在人口集中在局地情况。

也就是说:2015年到2020年的5年间,日本总人减少了86.5万人。全日本47个都道府县里,有38个人口在减少,还有一些基本维持不变,人口显著增长的只有东京都市圈,5年增加了80.8万人。

这说明:人口增量越少,大家越爱扎堆。扎堆首选的,是大城市及其都市圈。

其实这很好解释:人口增量为零,甚至出现流失之后,城市的财政收入一定会增长乏力,基础设施的更新放慢,跟有人口增量的大城市差距越来越大。在这种情况下,年轻人一定会离开,最终形成恶性循环。

一个地方,当人口极度流失之后,会发生各种意想不到的、令人瞠目的现象:比如意大利的小镇,每套别墅卖1欧元;比如在美国的阿拉斯加州,年轻人的自杀率是全美平均水平的4倍以上等等。

所以,我们与其抱怨出生率下降,不如早点布局自己的“退休投资”,在中国最顶级的城市、最核心的城区,早点拥有优质不动产。因为我们都是普通人,我们无法改变世界,只能根据世界改变自己。

最近两年出生率下降,其实也带来很好的生育机会。

在生育问题上,永远不要随大流。随大流,孩子会非常受罪。

假设你所在的城市,每年小学招生只提供3万个优质学位,正常状态下全城每年有10万个孩子出生。那么,你的孩子可以上好学校的几率是30%。

现在疫情来了,有人担心工作不稳定,有人担心怀孕有风险,所以新生儿数量下降到了8万个,甚至6万个。如果你在这个时候要了孩子,是不是上幼儿园、小学、初中、高中、大学,一路都是绿灯,竞争激烈程度降低了很多?

最后,当你的孩子大学毕业走向社会的时候,找工作的竞争激烈程度,也降低了很多?

在这样的年份生儿育女,你的总收益是多少?恐怕是百万元级别的收益吧!

另外,少子化、老龄化也不全是坏事,它会带来这个时代特有的商业机会。比如托幼、托老等。

少子化、老龄化还将推动利率的长期走低,最终让中国进入零利率、负利率时代。

零利率、负利率时代,会发生什么现象?不动产价值进一步两极分化,很多人口锐减的城镇,房屋价值将归零,连拆除卖废品都没有人要。而头部的几个大城市的不动产,会在零利率、负利率撬动下继续创新高。

总之,生育率创历史新低,给缺少人口吸引力的中小城市的不动产价值,拉响了警报。


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