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“不交吉”法拍房是机会还是陷阱?

“不交吉”法拍房是机会还是陷阱?

发布时间:12-09 08:50

1,什么是不交吉法拍房?


“不交吉”法拍房,是指未腾空就被拍卖的房屋。此类法拍房不受购房资质限制,价格相对便宜,吸引了众多投资人的目光,但也因此衍生出系列纠纷。


把“先清空再拍卖”作为基本原则,实际上缺乏相应的依据:最高法院规定在确权裁定书送达后15天内清空房屋,但并未规定在拍卖之前就要腾空。




杨斌决定不惜付出“违法”的代价去砸门。当过检察官,也当过律师,她知道自己的行为意味着什么。

2020年9月11日下午6时,杨斌找来一把锤子,用力砸向一扇高2米、宽1米的玻璃门,她想收回从法律上来讲已经属于她的房产。


一年前,她买下了这套位于广州越秀区的法拍房,但手执法院的确权裁定书,就是拿不到房门钥匙。杨斌与该房的租客、收租方陷入破锁、换锁、报警的循环。其间,她多次报警,认为拒不搬走的租客擅闯私宅,应被拘留,但警方调解无效。


陷入纠纷的这套法拍房,被广东人称为“不交吉”法拍房,是指未腾空就被法院拍卖的房屋。


此类法拍房不受购房资质限制,价格相对便宜,吸引了众多投资人的目光,但也因此衍生出系列纠纷。有些房屋所有人甚至借助“私力救济”,采取暴力措施强行收房。


北京市朝阳区法院王四营法庭原副庭长张逢春了解到的情况是,在房屋没有腾空时法院就组织拍卖,背后是法院的执行难。


没有准确的数据可以佐证,“不交吉”法拍房到底带来了多少法律纠纷。但在张逢春看来,“情况比较普遍”,而执行难引发的“麻烦”,最终还要回到司法系统来解决。




2,“拉锯战”。


砸门的同时,杨斌报了警。她的想法是,“要么我因为故意毁坏财物被拘留,要么住在里面的人因非法侵入住宅被带走”。


门被砸开后,走出来一个睡眼惺忪的男人,问有什么事。杨斌向南方周末记者回忆,越秀公安分局大塘派出所的警察很快到了现场,双方都被带至派出所,一直待到凌晨1点半,警方仍认为是房产纠纷,再次告知杨斌可以协商解决或者诉讼解决。


有“纠纷”的房产位于越秀区文明路金德大厦19层。文明路是老城区最有名的“糖水一条街”,鲁迅纪念馆、中共广东区委(第一次国内革命战争时期,中共在广东地区的领导机关,全称中国共产党广东区执行委员会)旧址等建筑都位于此地。


杨斌在2019年7月看到了此处房产的拍卖公告,公告明确表示这是一次“不交吉”拍卖:按照房屋现状拍卖,不负责标的物的交付与清场。


看到公告后,杨斌一家人实地看了房,觉得不错。房子当时租给了一家卖燕窝的公司,租期至2020年3月。现场沟通后,杨斌认为没什么问题:“租到3月也行,到时候向我们交租便是。”


2019年7月27日,在签署拍卖成交确认书后,杨斌一次性付清了近94万元的房款。十多天后,她收到了海珠区人民法院的房屋确权执行裁定书。杨斌提供的不动产权证显示,所拍房屋为商品房,使用年限50年,套内面积64.23平方米。


这不是杨斌第一次接触“不交吉”法拍房。作为一名原检察官,她知道其中的风险,但过往的经历给了她足够的信心。


“此前经过我手的‘不交吉’法拍房不止10套。”杨斌说,以往的经验是,拿着法院的确权裁定上门,若有人,告知房子已经易主,“如果继续住,就向我们交租,否则限其搬离。”


拿到确权裁定后,杨斌和丈夫将裁定复印了3份,给租户和原收租方广州泳宗实业投资发展有限公司(下称“泳宗公司”)各1份,同时向大厦物业管理处交了两个月物业费,并说明以后的物业费由她交付,“过程很顺利,没有异议”。


但这次,杨斌失算了。


2019年10月,杨斌手持法院裁定书找到租户,提出对方若续租,必须向她交租。租户不愿意,认为杨斌没有房产证,不足以证明产权。


随后,杨斌报警,但警察调解无效,“后来陆续又协商了好多次,最后都变成了争吵,报警,事态僵持不下。”


“拉锯”在2020年6月19日达到高潮。杨斌第一次撬锁破门,将自己的家居和生活用品一一搬入,强行入住,原租户看到这种架势,次日搬离。


没想到的是,原收租方泳宗公司却也派人入住,并在6月20日晚上爆发了更大的冲突。南方周末记者在现场看到,双方发生激烈争执,杨斌拿出法院执行裁定书以证产权,对方一人拿出租赁合同,声称自己是新的租户。


争执招来了警察。六名警察陆续到场维持秩序,建议双方协商或者诉讼解决。一个月之后,警方在该房门口安装摄像头,并派警员24小时坐镇值班。


2020年8月12日,杨斌拿到了房产证。但3天后,杨斌发现门锁又被撬,此时警方已撤离。




3, “不解”。


撬锁、报警之外,杨斌还想到了诉讼这条路。


2020年6月24日,杨斌诉冯群有、杨伟雄、黄强以及泳宗公司物权保护纠纷一案在越秀区法院立案。

“谁侵占我的房子,我都报警要求警方查明身份,后续起诉。”杨斌说,上述人员都曾占房不走,特别是原收租方泳宗公司法定代表人苏某,每次都是他带人“闹事”。


南方周末记者向苏某求证此事,其表示“不知道记者在说什么”,认为此事与其无关便挂断电话。


法院立案后,双方亦时有冲突,再次陷入撬锁换锁的循环。


广州市公安局了解情况后回应南方周末记者称,杨斌于2020年9月11日报警称其位于金德大厦的房屋的门锁被人更换,大塘派出所受理后,作为治安案件调查,并于9月29日对故意毁坏财物的苏汶潜处以行政拘留。


但杨斌对公安的做法还是感到“不解”,“警方为什么不认法院的裁定呢?”杨斌认为,法院出了裁定确权是她的,住在里面的人理所应当搬出去。


广州市公安局则认为,通过司法拍卖购得“不交吉”房屋的,如果第三人占有房屋不移交,权利人可以提起诉讼。争议过程中,若各方当事人未采取过激手段,属民事纠纷,不属公安机关管辖;若有人实施治安违法或刑事犯罪行为,公安机关才会介入处理。


北京大学法学院副教授刘哲玮向南方周末记者解释,如果此前房屋占有人是合法占有,那么买受人即使通过法院裁定取得所有权,也可能无法行使占有权、使用权。比如杨虽已取得房屋所有权,但原租户在该房屋被拍卖前若签订了合法的租赁合同,杨斌则无法立即占有、使用该房。


“物权上各个权能是分开、独立的。”刘哲玮说,唯一途径是向法院提起排除妨碍、返还原物的物权保护诉讼,由法院裁决房屋占有人的权利来源是否合法。败诉方如果不搬离涉案房屋,法院可以强制其搬出。


但走法律程序,权利人一般又不愿承担时间成本。“在我印象中,‘不交吉’房拍卖成交后,遇到纠纷的,不少都是私下解决。”广东某市法院执行局的法官吴淞(化名)告诉南方周末记者。


广东律师罗鹏远佐证了该法官说法,其回忆此前代理过的一起案件,客户在2017年购买了珠江新城某小区“不交吉”法拍房,其时房屋占有人不愿搬走。对方律师很直接:“如果走法律程序,可能至少两年,你们现在给60万。我们马上搬。”罗鹏远与对方律师相识,最后降到25万,占有人搬走。




4, “案多人少”。


在吴淞看来,“不交吉”的出现,和法院为了提高执行效率有关。


根据拍卖、变卖财产的相关规定,买家从签收了拍卖成交裁定时起即取得拍卖房屋的所有权,而法院也应在送达裁定书后的15天内将涉案房屋交付给买受人,如果15天后涉案房屋仍由被执行人或第三人占用且拒不腾房,法院需强制执行收回房屋并交付给买家。


“但实际情况是,15天之内,法院可能收不回来房屋。”吴淞说,有时候,要腾空一处被执行房屋,即便出动整个执行局的人,都不一定行。如果一年就办10个案子,法院还能承受,但像广东的深圳、佛山有些基层法院,一年拍卖的房屋有一千多个,法院没有精力去完成如此大的工作量。


案多人少之外,被执行人不配合也会造成执行难。张逢春介绍,有的被执行人在房屋拍卖之前,特意安排社会上的孤寡老人去居住,法院上门执行,还会遇到“道德困境”,“还有被执行人本就是鳏寡孤独,就这么一套房子,腾空后,他们住哪?”


困难不止如此。广东某法院执行局员额法官向南方周末记者叙述了执行的一般过程:


法官上门执行,会询问房屋占用人的身份和占用原因。占用人往往会拿出身份证和租赁合同,那法官会把租赁合同登记下来,在没有人主张合同有问题的情况下,法官不会去调查合同的真假。


“不交吉”还有法院隐藏的“小心思”。“因为有些法院想‘甩锅’给其他法院。”上述法官解释,执行法院如不负责腾空,法拍房的买受人另诉排除妨害时,涉及不动产纠纷,由不动产所在地法院专属管辖。如果执行法院所在地和不动产所在地不是同一个地方,“麻烦”也就交了出去。


种种障碍之下,“不交吉”法拍房成了一种选择:通过降低交易价格的方式,让买受人承担清退的风险和成本。




5, 能否一劳永逸?


“不交吉”一度引发舆情。2017年7月,广州市李某某以约560万拍下天河区一套“不交吉”房屋后,李某某要求原住户搬离,协商不成诉至法院,天河区法院一审判决“支持”,广州市中院二审改判。


改判的原因是,二审法院认为李某某虽然取得了涉案房屋的不动产权证,但涉案房屋是按现状方式拍卖,李某某在拍卖时对此应当清楚,故其应当承担相应的法律后果,要求原住户腾空房屋,理由欠充分。

二审结果引发社会热议。2019年5月,广州市中院主动再审改判,认为房屋现居住人称小孩在涉案房屋附近读书不构成长期占有该房屋的法定事由,限期腾空。


吴淞的看法是,“二审法院最初的改判,相当于告诉买家买了一张‘纸’,显然是有违常理的。”


舆情引起了有关部门的注意。2019年6月,广东省高院印发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》,明确了“以清场交付为原则”,并规定了强制清场的方法和程序。


对这份文件,吴淞认为,其实就是重申最高法2005年关于拍卖、变卖财产的规定,以及2016年出台的关于网络司法拍卖若干规定的文件精神。


南方周末记者注意到,广东不是第一个出台此类意见的。早在2017年,江苏省高院已出台《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》,明确要求,法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖。


2018年,安徽省高院执行局也出台了《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》,具体要求与江苏省高院的规定类似。


吴淞发现,把“先清空再拍卖”作为基本原则,实际上缺乏相应的依据:最高法院的规定是,确权裁定书送达后15天内清空房屋,并未规定在拍卖之前就要腾空。


广东省高院回避了这个问题,虽然规定了“清空交付”,但没有明确“先清空再拍卖”,而是表述为“执行法院应当责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离”,并明确了拒不搬离的法律后果。


根据吴淞的观察,广东省内的司法实践中有两种执行模式:先清空再拍卖和拍卖后再清空。无论哪种形式,最后还是得“硬着头皮去做”。当然,现实情形更为复杂,有时法院找不到被执行人,有时执行局存在得过且过的推卸心态,都可能使“清场移交”无法落实。


大量“不交吉”法拍房的存在,引发了大量矛盾冲突。张逢春认为结果既增加了当事人诉讼之累,也浪费了司法资源,“那些双方都不妥协的纠纷,最终还是走上法庭”。


在法拍房“交吉”的问题上,张逢春觉得法院是不能退缩的,越退缩只会越难执行,“如果大家都退,强制程序就会空转,最终损害的是司法公信力。”


在张逢春看来,清房时遇到的各种执行难题,应该对症下药。比如房屋占有人确为孤寡老人等生活有困难的人群,法院应该主动和民政部门联系,形成联合机制共同解决。“只有全社会逐渐形成被执行人主动搬离的良性循环,这项工作将来才会变得容易,否则,只会越来越难。”


也有人提出,应禁止法院“不交吉”拍卖,一劳永逸地解决这个问题。


是否要一律“交吉”?刘哲玮认为,应交由市场选择,不应统一标准。“交吉”的好处在于司法拍卖辅助机构有专门的人协调房屋腾空,清场,确保房子干净,有利于预防纠纷。缺陷是成本是不可控,清房的成本摊在了房屋的起拍价,“如果强制法院清理房子后才进入拍卖,可能会因价格过高流拍,损害债权人的利益”。


他的建议是,从“买家”的角度出发,法院应该尽可能多地提供“不交吉”法拍房信息和对应的风险提示,比如拖欠了多少费用,有无债务关系。


买了“不交吉”法拍房的杨斌,在起诉状中提了5项请求,包括要求赔偿精神损失费。诉讼目前还未开庭,她表示不后悔买了那套房子,“即便九十多万不要了,也要为自己讨个公道。”




6,网友讨论:“不交吉”法拍房该不该买?


网友:陆仁佳。


 一名原检察官都解决不了法拍房的问题 竟然还有那么多小老百姓觉得买法拍房是占便宜?



网友:蕾哥C.L.


 “不交吉”给法院表面上短期倒是省事儿了,结果造成更多诉讼出来,长期来看社会成本提高并且分摊给法拍买家+其他法院(有时包括自己法院)。


还不如法院做好善前、提高价格 降低风险,法拍买家也别为了占太大的金钱便宜 反倒贴了更多的、无底洞般投入进去的追加时间+金钱。



网友:张海亮律师


 这个问题很容易解决,被执行人书面承诺房屋状况,存在故意或重大过失导致无法交付买受人的,被执行人判刑三年。



网友:钜子


 以后估计还会立法,如果被执行人故意找人占据房屋,那么房屋执行后,被执行人承担为被执行房屋新居住者找新住处并承担长期租金的责任。拒不执行就是犯罪。这种转嫁风险和道德困境给他人的,严重点就是害人了啊



网友:胡悦


 “即便九十万不要了,也要讨个公道”,



网友:仰望星辰


 买卖不破租赁,这空子竟然也能钻



网友:KurakiMai


 对被执行人的前期限制处罚太少了,让其钻空子



网友:奔跑的蜗牛


 “此前经过我手的‘不交吉’法拍房不止10套。”作为检察官接手的是邢事案件附带民事赔偿可能性更大,与普通的民事诉讼案件从执行难度、被执行人的意愿、执行方式等角度上看上天差地别,如果文章主人公是一个长期从事民事诉讼的律师恐怕就知道法拍房这个烫手山芋不是那么好吃的。



网友:十八公


 明确规定,严格落实,避免纠纷。




本文为转载文章,版权归《南方周末》所有。



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