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2021年,该不该买房

2021年,该不该买房

发布时间:12-09 10:01

“2021年,该不该买房?”


最近这个问题突然多了起来,才知道年关将至,2020马上要结束了。


查了一下去年同期事件,才知道首个新冠病例正是这几天隐现在武汉市井,不禁心头一震。如果不提,很多人可能都已经忘却了。


倒回去看,2020年除了疫情,还有汛情、火灾、猪价大涨、原油跌穿、蛋壳破裂,无论穷富,大家日子都不太好过。


不过一连串的黑天鹅事件,也让我们懂得了“祸兮福兮”。


例如在经济层面,我们第一次跌落至罕见的负增长区间,又通过内需消费市场艰难爬坑。


同时我们发现,失去房地产的经济马车也能走出一条新路,虽然是被迫尝试,但也为今后坚持“脱钩房地产经济”埋下了伏笔。


值得注意的是,今年年尾的楼市,同样暗流涌动:


一方面,深圳、成都、西安等多个出现万人摇的城市因过热纷纷出手调控,打击“打新炒房”;另一方面,哈尔滨、平潭、湛江等三四线城市楼市萎靡,争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。


那么这一切对2021年的楼市有何寓意?2021年大家到底该不该买房?下面子木用全新的视角帮大家分析解读。




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去年同期,我写过一篇同名文章,《2020年,房子到底买不买?》,在文中我预测了2020年楼市趋势,现在看来,除了疫情导致小阳春时间延后以外,其他判断均一一应验。


例如楼市会迎来小阳春,但很快会回归平静;2万亿流入市场,并不会掀起楼市大潮;调控三年之久的一二线城市房价将触底反弹;三四线城市将进入重灾区……


以此,再结合着今年行情,可以肯定,2020年是中国楼市的重要转折点,2021年则是“新周期”的第一年。


过去的楼市一直有个规律,“三年之小,五年之大”,意思是三年小周期,五年大周期,每到这两个时间节点,政策就会放松,诞生一轮大小涨幅。


但现在,这个规律已经被完全打破。


今年正值调控三年,全国楼市非但没有放松调控,反而愈演愈烈,从年中开始,城市房价只要有上涨苗头,均升级了调控法令,甚至启动问责制打击房价。


前几天副总理在房地产重磅会议讲到一句话很重要:“时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”


意味着2021年,当局还会延续今年对房地产的态度,不得轻松。至于为何如此坚决,在我看来有两个原因。


一是源于疫情之后,我国经济发展主线转向“国内大循环”。我这几天在读张占斌张院长主编的《国内大循环》,书中收录了几十位国家级经济领导小组成员的主要观点。其中黄奇帆说:

“实现大循环,主要在于构建内需体系,症结在收入,在就业。未来实现4亿多中等收入人群倍增,6亿多中低收入人群减半,方可练成。”


意思很简单,实体经济运转起来,人们才能有钱消费,在这个层面上高房价是制约大循环的最主要因素,必须遏制。


其次,经历过疫情打击,今年中央对地方不再设定GDP增速目标。地方不再以此作为政绩任务,长期的“博弈矛盾”随之化解,房价失去主观上涨动力。


所以我国楼市俨然进入了以经济为主导的“新周期”。




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新周期有三个特征,一是大分化,二是拒炒房,三是良性增长。


过去我们在研究楼市,房价是否上涨是有规律的,例如轮动效应:一线城市涨完,环周边涨,然后是二线城市、三四线城市。


然而在2020年,你会看到,除了大湾区深圳大涨,带动周边惠州和东莞以外,其他城市的房价有的涨有的跌,呈混乱局面。


但我们又在混乱中窥见了新的秩序:


各个城市房价增长跟经济、居民购买力高度相关,炒作风气退散,市场由刚需主导。


例如今年的北京和上海市场,三年压制的购房需求井喷,疫情之后行情火热直至年尾,这种由刚需推动的市场行情筑实了底部,房价迎来反弹,当然房价不会全面大涨,但地段价值会凸显出来。


相对于一二线城市分化,三四线城市则步调一致,用我去年的预测“重灾区”并不为过。


过去三四线城市的房子卖不出去,地方想的办法是松绑政策,降低购房利率和首付门槛,用“限跌令”卡住房价,借用炒房客之手引刚需入市接盘。


但今年不同,从前段时间继哈尔滨之后,平潭、湛江等城市提出的救市政策来看,这次采用的是公积金激励和鼓励开发商降价的形式。


明眼儿人都能明白,这意味着三四线城市彻底陷入了困境。


之前还能“绷住”,而现在“禁止炒房客”的利刃悬挂头顶,松绑调控就会被问责,地方没办法,只能退一步让利,甚至牺牲地价利益。


可见,2021年的三四线楼市会愈加艰难,像哈尔滨、平潭这样鼓励开发商降价打折的现象会成为普遍现象,而在“买涨不买跌”的情绪中,二手房下跌程度会更大。




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那么在2021年的新市场周期中,房子到底买不买呢?到这里大家心里想必有了一些答案。


身处于三四线城市中的你,如果不在城市群,尤其是北方的三四线城市,不用着急,2021年大概率是横盘阴跌的行情,时间拉得越长,开发商让利空间越大。


同时着重关注二手房市场,2018年棚改权限收回后,经过2019-2020两年的洗礼,被三四线套牢的炒房客预期会破裂,明年是大量出货的一年,笋盘如“雨后”般泛滥。


要注意的是,明年三四线城市的「期房」尽量不要买。


因为房地产是资金密集型产业,2021年有“三道红线”监管,整体融资能力缩水。尤其是小城市的开发商,杠杆背得高,自身资金实力不足,前几年拿地价格又高,很难扛住接下来的漫漫横盘周期。


无论是烂尾还是质量差,都不是你想看到的。




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对于一二线城市来说,2021年调控政策稳定,那么买房就只能借鉴一个规则:


自身周期。


何为自身周期呢?就是你所在的这个城市被调控了多久,有没有进入房价底部区间,每个城市都是不一样的。


讲到这里肯定很多人懵圈了,这么难的问题怎么分析?别着急,下面我总结了几条规律给大家,作为判断依据:


首先按照正常市场规律来讲,一般城市遇到严格的调控政策,需要经过3年左右的挤泡沫时间,房价才会进入底部区间。


所以今年刚出来“限购限贷”调控政策的城市,诸如深圳、东莞、宁波、无锡、南京、西安等城市,不用着急上车,2021年房价大概率会回调。当然如果有与二手房价倒挂的新盘上市,还是可以抢的。


其次要关注经过3-4年调整,已经进入或者马上可能进入底部区间的城市。


在这里要注意表格中“2019年2月”和“2020年12月房价”的对比,如果接近2年的时间房价是增长的,说明房价已经夯实基础,触底反弹,尤其是调控时间达到3年以上的。诸如北京、上海、成都、重庆、长沙、合肥等城市。


如果房价持续下跌的,说明房价还在回调周期中,明年还要等待观望。


不过调控达到3-4年时间,尤其是20%的回调幅度已经打掉了部分泡沫。在2021年要着重关注天津、郑州、济南、青岛、石家庄等城市,大概率会见底,具体还要跟踪数据,届时我会根据成交量和房价指数帮大家推算。


其中山东省是上一轮房价撤回最严重的省份,这些城市的经济基本面值得反思。还有环北京城市廊坊,相对于最高点腰斩,目前也进入了横盘筑底阶段。


当然进入底部区间并不意味着房价要马上反弹,如果购房力之前被严重消耗,经济又跟不上来,只能落得个持续横盘的下场,2010-2015年超级大横盘周期历历在目,这点我们都要注意。




5


现在来看,2020年三四线城市完成了最后的补涨阶段,从2015年开始,为期五年的房价大周期彻底结束,2021年是中国楼市崭新的一年。


在这新周期中,炒房客被阻击在外,城市房价完全由刚需和经济驱动。房价进入底部区间的可以上车,刚被调控或者出台救市政策的城市,则要耐住性子去等。


经过上一轮周期,我们发现中国的房价并非只涨不跌,神话已然破灭。


拿廊坊来说,接近50%的回撤,足够让一个家庭的财富毁灭,而像天津、石家庄、济南等城市,20%的回撤,足够让一个普通家庭多背负十几年的贷款。


楼市机会越来越少,在“绷紧”的调控主基调下,获利者只存在于5%的人群中。


接下来买房变得不再着急,但如果买房就一定要静下心认真判断。


愿2021年,你我共勉,共同迎接。




6,网友讨论。


网友:清者自清


 山东日照,今年上车的,会不会后悔


小编:


看位置,大概率会站岗




网友:覃斌


 没有提到武汉呀。武汉后面啥情况?我判断后年走出谷底。


小编:


年后走出谷底,武汉价值很稳定




网友:dimi_j


 三四线持续阴跌,出手变现困难,完蛋了。




网友:初夏


 本来还犹豫,现在突然茅塞顿开,继续耐心等待


小编:


该等就等,众人皆醉你独醒才能踩对节奏




网友:语哲


 济南差不多了吧?


小编:


济南还差一些,青岛会更早筑底




网友:哈哈


 济南新房价没有涨,但也没有跌很多,微跌而已


小编:


衡量一个城市的房价是看二手房的,新房只能反映现象,不能反映本质




网友:罗明


 大部分观点是赞同的,对于具体城市的判断上,下调幅度大的城市中,天津不是筑底,而是跌在半山腰,估计还要继续下跌30%以上


小编:


想多了,已经回落了20%,加上通胀差不多30%左右,如果再加上30%,天津就没楼市了




网友:*A五四维修-数码:销售维修回收租赁


 听小编的,一直持币观望中。日照近来好多楼盘开盘




网友:遂玉而成


 所以小编大大能不能对苏州的情况详细分析。。。


小编:


苏州虽然回调时间短,但相对南京、杭州、无锡、上海价值很稳定,还可以称之为价格洼地,不用担心




网友:Sun


 北京呢?是不是可以入手望京了。。


小编:


北京早可以买了




网友:沧海蜉蝣


 看到石家庄11000,情绪有点复杂,我们县城的核心区二手何德何能与石家庄差不多




网友:乐开心


 小编如此能编,国家发改委怎么没有把小编收进去,国家第四代舒适性楼房开始建筑,个别省份已有建成,为什么小编还要这么固执。


小编:


那你等着就可以




网友:三足鸟设计|石宝琳


 西安GDP还没过万,哪些人万人摇啊,去看房差点被挤出来,置业顾问嗓子都哑了。刚刚买了房新调控就出来了,差点被卡住。子木分析一下西安为啥能涨,都比重庆房价高了




网友:马甲


 今年上车武汉,成教大专,大学生落户集体户口,有购房资格,马不停蹄看房,限购区汉阳首付90万,商贷100万,夫妻两人工资还房贷,兼职赚钱养家。希望自己选择是对的。为了下一代能在大城市扎下根,压着牙齿成为30年房奴。




网友:金鑫鑫


 山东房价排行榜里,日照的房价统计是用的主城区均价,实际全市均价第8,这个应该算统计口径出错造成。




网友:申城居士

 那个买上海的,现在立马就去买,如果社保不够,可以用别人名字买也划算的!随便一涨三五十万!


小编:


别激动




网友:肖伟雄Jason


 坐标上海  外地户口 年前买还是年后买比较好?明年上海是个什么形式  想多攒点买个更大的


小编:


缓涨。现在已经12月了,赶不上年前了,能买尽量是年前,年后就小阳春了




网友:天蓝


 老师,长沙置换到成都,前景是不是更好?


小编:


是的,长沙虽稳,但论投资,不如成都




网友:岸边的打

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