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越穷,越要买房?

越穷,越要买房?

发布时间:12-10 09:07

1,掏空钱包,负债买房,真的值得吗?


大房地产开发商定价是有研究的,房价要刚刚好榨干一个年轻人未来努力的现金流。


这可不是一拍脑袋研究出来的,过往房地产发展也证明了这件事。


2000-2016年,全国住宅、别墅和高档公寓销售额累积642608.1亿元,在此期间城镇单位就业人员工资总额累计825784.3亿元。


如果不算积蓄和贷款,这就意味着城镇单位就业人员工资总额将近8成都成了住房资产。


这还是2017年以前的情况。要知道,2017年,轰轰烈烈的棚改将上一轮房价上涨带到了三四线城市,终于完成了一轮全国性的房价普涨。房价上涨让人避无可避。


这轮普涨过后,想要买房怕是要掏更多老本,借更多贷款了。


于是就有樊纲这样的经济学家提出了“6个钱包”论。按他的说法,当时买房,别说榨干父母,就是榨干爷爷奶奶、姥姥姥爷,动用“6个钱包”,也是值得的。


这种说法初听很是荒谬,掏出6个钱包等于把爷爷奶奶和姥姥姥爷这上面一代人都榨干了,他们的养老谁来负责?


可是仔细想想,掏空爷爷奶奶和姥姥姥爷虽然荒谬,但实际操作中啃老父母买房还是屡见不鲜的。


2015年的调查显示,北上广买了房子的年轻人里,将近7成的80后和将近8成的90后是接受了父母辈的资助的,甚至有超过半数的90后在购房时资金的75%以上都来自父母辈资助。


这还是2015年的数据,相信经历了2014年底到2017年的房价普涨,全国其他地方的年轻人也会和这之前北上广的年轻人一样,掏空父母,只为一套房。


人们似乎也在逐渐合理化这件看上去道德有愧的事情。在互联网上,啃老的大赚一笔最后孝敬父母,死扛着的却长期漂泊,最终难以立足的故事比比皆是。


但是,掏空父母甚至6个钱包在前两年买的房,真的值得吗?


樊纲抛出“6个钱包”论的同一年,也是各家房地产公司高周转如火如荼的一年,建房速度很快,质量上难免出问题,工地出事故,甚至造成人员伤亡的事件时有发生。


同年,绿城管理董事长李军就说:“这两年买到的房子可能是最差的。”


这届买房者不容易,掏钱多,买的房子质量可未必好。


即便如此,还有很多人付出了巨大代价,买了质量并不算好的房子。


李军之前的话里,说之前房价涨得快的两年是“市场的疯狂”,也提到就连他的同事们都认为当时不买房是会“错过很多个可能增值的机会”。


这说明,很多人都相信,买房后坐等房价上涨,自己的房产升值,是一个财富增值的好机会。这是市场疯狂的一大原因。


另一原因则是,房产确实和很多东西深深绑定了。


房产绑定生活和房产财富增值,是这些年来房子备受追捧,甚至很多人不得不掏空6个钱包的两大原因。




2,宁愿承受高昂房价,透支财富,也要留在大城市。


彩礼难倒英雄汉。部分农村索要彩礼,而且数额相当高昂。与此同时,城市家庭虽然在婚姻大事上未必多看重彩礼,却更有可能要求婚前先购买房产。


在一些城市,房价已经很高了,要求房产对于某些家庭的前期投入,比起要求彩礼可能还更高。


但要求房产就不合理吗?那也未必,毕竟婚房归根结底还是结婚的小两口住的,婚前要求了婚房,婚后小两口安居乐业,岂不美哉?


那能不能租房结婚呢?


国内的租房市场很不完善,房主刁难租房者,想卖房就把租房者赶走的故事太多了。即使没这回事,租房也总觉得不是自己的家,想要装修一下也不舍得投入,甚至不舍得多购置东西,怕东西多了不好搬走。


更何况房租涨价涨起来也挺吓人的。


人民日报评论2018年评论“6个钱包”的时候提到了一句“每个月花6000元租豪华公寓”,可是到2020年的今天,6000块钱也就是在三环的呼家楼租这么一个房子——根本算不上豪华公寓。


更不用说,很多好的租房房源被长租公寓垄断,而这些长租公寓资金链紧张,很容易暴雷。


最近杭州、深圳就又有长租公寓暴雷了。面对暴雷的长租公寓,租客和房主都一脸懵逼。


所以租房权益很容易得不到保障,小两口结婚过日子指望租房可不稳固。闹不好,出个租房意外事件,夫妻关系都得经受考验。


更何况,小夫妻俩能租房结婚,生了孩子难道不考虑一下学区房问题吗?


我们曾提到过,孩子是要就近入学的,家长就得考虑购置学区房,极端情况下孩子刚出生就得考虑购买“牛小”附近的学区房,以便孩子能顺利入读重点小学,从而重点初中、重点高中一路读上去。


外省人都会觉得北京高考很容易,但北京高考对有些人比另一些人更容易。


人大附中的孩子们可以说考砸了就去隔壁的中国人民大学上学,北京远郊县的孩子考上人大的概率可比几个高考强省还低。


想要进人大附中,就得从小学抓起,北京的官员子弟、教育系统子弟就不说了,就说高级打工仔们够得着的中关村二小,附近的房子每平都快15万元了。


子女教育只是一方面。由于房子和户口、教育、医疗、社会福利等绑定较多,除了基本的居住功能外,住房的价值更体现在因其所处地域和区位而产生的一系列附加价值上。


所以一二线城市的房子,那些钢筋混凝土根本不重要,你付出的溢价主要是为了就业机会、社会氛围、户籍身份、子女教育以及社会保障等方面。


正是这些附加价值的存在才使得不同地域、不同城市、不同区位的房价出现了较大差异,资源和机会的地域性倾斜是影响人口流动以及跨阶层购房决策的重要因素。


所以很多人宁愿承受高昂的房价,透支其财富也要留在大城市就业和生活。




3,对大部分普通民众来说,房地产是最好的投资标的。


说人们买房是透支财富,这也并不是开玩笑。


北上广三地2010-2015年间购房的居民里,将近6成的居民家庭需要按当时的收支水平积累20年及以上才能购置其房产,近半数居民家庭则至少需要积累30年才可能获得其住房,还有很多人一辈子收支计算后难以购得其房产。


这说明居民的收入状况与其所购买的房产的层次之间并不完全匹配,很多居民都跨越其本身所处的收入阶层,选择购买更高层次的住房。


为什么会有很多人去买他们一辈子都难以购得的房产呢?


他们冒险上了杠杆,用不多的首付撬动了大量资金购房。或者他们榨干了父母甚至更上一辈,掏出了好几个钱包购房。


更有甚者,有人是靠各种打擦边球的灰色办法,如办多张信用卡套现、做高房产评估价套取更多贷款、甚至撸小贷等方法,提高自己的杠杆率也要买更多更贵的房子。


这是因为,他们认为房价是永远涨的,等涨了之后,将手头的房产套现,就可以赚很多钱——他们才不愿意榨干一辈子的现金流还贷款,对于他们来说,要还的贷款只是暂时的。


这荒谬吗?荒谬。但更荒谬的是,他们赌对了。


在不少城市,购房者2011-2016年期间年均住房增值收入显著高于同期年均工资收入。其中北上广深四个城市住房增值收入分别是同期职业收入的4.34、3.48、3.20、6.16倍。


在最极端的深圳,假设有两个收入相近的人甲和乙,假如甲2011年购入房产而乙什么都没做,那么这6年里甲财富增值可比乙高6倍。


早6年买房,意义都不一样。如果按这种方法算,2011年一个已经在深圳工作几年的85后,靠着家人掏空钱包勉强上了车,等到6年之后,晚6年来到深圳工作的90后财富就基本上赶不上他了。


深圳乃至一线城市是特殊情况,但全国其他城市也没好到哪里去,就连全国号称房价控制得比较好的长沙,那6年时间里,房屋增值也比职业收入高了近4成。


这就意味着,住房增值带来的财富分配已显著高于职业收入。


房价涨得比收入快,现在榨干父母的钱还买得起的房,恐怕未来几年压上6个钱包都买不起了,这怎么不令人焦虑呢?


换个角度想,榨干父母的钱,就可以购入未来几年迅速增值的优质资产。比起钱留在父母手里慢慢被通胀侵蚀,榨干他们的钱买优质资产增值简直是孝心的体现。


而且在过去20年里,买房简直太适合普通人了。


首先,房价虽贵,但可以贷款买房,贷款周期可以长到30年,只要按月付按揭款就可以了。中途卖掉,一般来说贷款都能还上,还能赚到。


其次,贷款利率不算高,而且越是利率降低,越是鼓励购房的时候。房贷可是普通人这辈子为数不多的背几十年的低息贷款的机会,可有效抵御高通胀。


最后,绝大多数城市没有房产税,房子持有成本低,想拿多久拿多久,不至于急着清仓割肉。房子拿得住,也有这些年房价一直涨的因素。即使它不涨,它起码也能供自己住呀。


对于大部分普通民众来说,还有比房地产还好的投资标的吗?




4,房价真的永远涨吗?


但是,这样拼命榨干储蓄,加上杠杆买房,真的就永远能奏效吗?


2015年底,去杠杆提出,之后的几年里总体杠杆率上涨不快,但是住户部门杠杆率上涨得却较快。


看来这杠杆是转移了。


但是民众这样热情地买房,拼命上杠杆,也迟早会引爆金融风险。更何况,不断上涨的城市高房价对社会终端需求的挤压,已经影响到消费需求的持续增长,导致近年来我国城市消费增速持续低于农村消费。消费不振,这双循环还怎么搞?


于是2016年下半年,为遏制房价过快上涨,调控政策开始加码。随后几年里,调控政策层层加码。2018年后,房价总算是没怎么大涨了。


今年初深圳房价蠢蠢欲动,随即调控措施就加码了。


最近有媒体爆出,监管机构又要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。尽管有大行分行人士称,并未收到相关发文,但近期新增涉房贷款额度确有压缩。


压缩涉房贷款额度也算是好事,最好能让银行多给实体经济放贷。但是房贷这部分收入银行拿起来比较稳当,一下减少了,这银行效益怎么办。


然而只靠加码调控,对房地产进行“堵”,是不够的。由房价长期较快上涨所形成的高杠杆经营惯性,家庭房地产投资惯性,房价上涨刚性预期惯性依然持续,只要调控一放松,房价恐怕还是会涨上去。


所以,在“堵”之余,还是得“疏”,比如说,改变民众对房子的固有印象,尤其是上文提到的房产绑定生活和房产财富增值,这两大让人们趋之若鹜买房的原因。


想要把房产和生活解绑,就得搞公共服务均等化,让各地民众享受到的公共服务趋近,而不是在各地之间形成差异。


大城市要兴建大量的廉租房、公租房逐渐覆盖到长期在本地稳定居住的外来人口。


想要让房产的财富增值效应减弱,最好的办法是搞好A股,吸引民众将手头多余的钱拿去炒股而不是买房。搞好A股还能优化投资环境,促进国内直接投资。把中国打造成全世界最优质资产最丰富的资产池,吸纳流动性,就能更好促进中国经济发展。


所以,估计下一阶段对房地产行业的调控还会维持高压状态,在政策上反而会对股市更为利好,这是为长牛作好政策准备。虽然长期繁荣的股市仍然很难达成,但饱受高房价之苦的人总该盼点好——万一长牛实现了,人们的投资理念变化了,把钱投到股市里,房价上涨起码不会那么疯狂。



作者:豆腐乳儿      微信公众号:非凡油条


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