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房贷十大常识

房贷十大常识

发布时间:12-11 11:50

据统计,全国购房者中有70%以上选择银行贷款购房。


贷款购房也是一门学问,你知道房贷有哪些不可不知的常识吗?房贷计算器小编带你一探究竟吧。



1,即使是等额还款,还款额度也是会变的。


等额本息还款:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。


等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。


即使是等额还款,还款额度也是会变的;很多人认为合同约定了还贷利率,又为了方便选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还款金额都可能不一样。


房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率;


如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整;


如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。



2,如何选择银行。


如果需要提前还款,例如有的银行约定20%以上才允许还,太苛刻了,最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行,比较一下。这次七折优惠,工商行都2月份才给客户享受,多收了一个月高息;小银行一般比较快,但是需要办信用卡等等,银行之间是有区别的,需要好好选一选。



3,提前还款的方式和意义。


方式:


一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金;


还款额度不变,缩短期限:比较省利息;


期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息;


提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。



4,提前还款的基本流程。


部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可;


全部还款,进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。



5,还款方式的选择。


有提前还款计划的人事,建议选择等息还款,第一个月还的最多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。


如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。



6,每月还款额的计算。


贷款合同中都会有这个公式:介绍一下等额还款的公式:


每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]


月利率 = 年利率÷12


有一种特殊情况, 就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。


这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。



7,本月还款利息的计算。


本月还款利息的计算:


本月利息 = 剩余本金 × 月利率


本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息;



8,不要选择大月提前还款。


大月有31日,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一天;


日利率 = 年利率÷360


但是一年有365天,按天计算会多交几天利息;


另外有一个问题需要说一下,例如你的发放贷款日如果不是还贷日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。



9,房贷是最优惠的融资方式。


合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是最便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域,大胆投资对个人真是很重要。


同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中;



10,开始还的都是利息。


有人贷款20年,每月还2000元,还了两年,认为已经还了5万元了,其实这种理解是十分错误的,开始还的都是利息,没有多少本金,基本上也就还了2万本金吧。


所以,需要清楚的认识,刚开始还的都是本金。


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