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外国人申请美国住房贷款

外国人申请美国住房贷款

发布时间:12-11 15:11

美国房贷和中国相比,美国的住房抵押贷款产品更加丰富。针对不同收入、不同经济状况的贷款人,银行等贷款机构会提供相应的不同产品。


美国是一个移民国家,不仅仅美国公民可以根据自身经济情况选择合适的贷款类型,非美国公民同样可以申请住房抵押贷款。今天给大家介绍一下外国人在美国购房时,可以选择什么贷款及其要求。




一,可申请住房贷款的非美国公民。


申请住房抵押贷款的非美国公民大致分为三类:


1,永久居民。


2,持有工作签证的非永久居民 (包括 E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1, G1-G4 等)。


3,没有工作签证的外国人。


其中,永久居民和持有工作签证的非永久居民可以申请的贷款类型基本和美国公民一样,大部分属于美国传统型贷款。审核依据美国两大住房抵押贷款公司“房地美”和“房产美”制定的标准。


然而,没有工作签证的外国人不能申请美国传统型贷款,只有部分美国银行提供专门针对外国人的贷款,通常叫“Foreign National Mortgage”。 外国人贷款一般也用于购买二套房和投资。



外国人(Foreign National)定义为住在其它国家,由于旅游(vacation)或生意(business)访问美国。外国人必须要求生活以及工作在其它国家。具有美国工作的,不符合外国人定义。


和美国传统型贷款相比,外国人贷款往往需要支付更高的首付额度和更高的贷款利率。首付比例通常高于35%,贷款年利率比传统利率大致高1.5 % ~ 2.5%。当前外国人住房抵押款年利率大概5 % ~6 % ,有些产品可能更高。


各个银行制定自己的外国人贷款产品,在首付额度、贷款比例等方面要求不同,审核标准也有严格和宽松之分。但总体审核内容是相同的,如包括房屋估值、资产评估、收入评估、信用评估等。




二,外国人申请美国住房贷款的产品。


大部分外国人的贷款是可变利率产品 (ARM, Adjustable Rate Mortgage)。 相比固定利率,ARM 的风险更大,但回报率更高。


Provident Funding是美国最大的非银行类的住房抵押贷款公司,是美国第八大贷款机构。该机构为外国人提供了一款可变利率住房贷款产品。该产品的最小首付额度是40%,最小贷款金额 $100,000,最大贷款金额 $1,000,000。


该产品的专业术语是:ARM 7/1 LIBOR 2/2/5。目前美国所有的ARM产品的贷款周期都是30年。 7/1意味着第一个7年固定利率,以后每年利率随市场变动一次。LIBOR,伦敦银行同业拆借利率,是London Interbank Offered Rate的简称。


市场利率一般通过LIBOR 计算,等于这个指数加上一个预设的Margin。如果市场利率一直增长,贷款利率不会无限期增,2/2/5 定义了如何限制贷款利率增长。2/2/5意味着相比初始利率,第一次利率增加不能超过2%,以后每年的增加不能超过前一年的2%,以及最大的利率不能超过初始利率的5%。


备注: 以上产品仅供参考,其它银行提供的贷款产品在首付款和金额上可能会有差别,比如最低首付款35%, 最大贷款额度 $200,000 等。




三,外国人申请美国住房贷款的审核标准。


和传统贷款一样,外国人贷款需要评估贷款人的偿还能力。有两种方式对此进行评估,一种是基于收入和资产,要求贷款人流动资产可以支付首付款和贷款手续费等,并且每月的债务/收入比不超过一个极限值,一般45%。


另一种是基于纯资产,不要求贷款人有雇佣关系及稳定的收入,但通常要求贷款人的流动资产大于贷款总额及相关费用。大部分人适用于第一种方式。


除了以上要求,贷款审核还需评估房子的价值和贷款人的信用,下面我们将一一介绍。

 


房屋估值要求(Appraisal )。


贷款人提交申请后,银行会通过内部系统安排专业的评估师对房子做评估。房屋的评估值被当作房子的市场价值,用于计算首付额度。市场价值低于或等于$1,000,000 的房子一般只需要一个评估师评估,高于$1,000,000 的房子通常需要两个评估师评估,以避免大的估值误差。


 

资产要求(asset)。


流动资产类型。


银行认可的可用于支付首付款和手续费等的流动资金类型如下:


·  银行存款。


·  股票,债券,基金(mutual fund)。


·  退休账户存款。


传统贷款一般允许公司资金(business fund)和赠送资金(gift fund)作为流动资产支付首付款和手续费等。但是对于外国人贷款,大部分银行不允许这两种资金作为流动资金。



资产数额要求。


· 收入/资产评估方式, 流动资产总额必须或等于大于以下费用之和:首付款 (down payment),贷款手续费(closing fee)和储备金 (reserve)。 首付款比例一般是贷款总额的35%~50%;贷款手续费包括银行审计费用,房产过户费用以及托管账号预付费等,不超过贷款总额的5%。所有的外国人贷款需要提供至少12个月的储备金,并覆盖每月应付的本金利息。


· 资产评估方式,流动资产总额必须大于以下所有费用和:总贷款额、5年的债务(财产税,房屋保险等)和额外的储备金。



资产总额的计算方式。


资产总和不等于所有资产之和,而是加权比重之和。银行会设置比重,如果比重设置如下:银行存款(100%),股票,债券,基金(90%),退休账户存款(80%),并且假定银行存款 $200,000, 股票等 $250,000, 退休账户存款 $100,000。 那么资产总和是 $200,000 x 100% + $250,000 x 90% + $100,000 x 80% =  $505,000, 而不是 $200,000 + $250,000 + $100,000 = $550,000 。



证明文件。


· 收入/资产评估方式,提供所有流动资产最近2个月的流水明细。如果资产总额超过所需资金的20%,不需要提供股票、债券等的买卖收据,否则需要提供相关文件。


· 资产评估方式,提供所有流动资产最近12个月的流水明细。如果资产所在银行属于附录列出的银行,则不需要提供额外的文件。如果贷款人的资产不在附录所列银行,那么75%的资产必须在美国金融机构存够6月以上,25%的资产可以是国内金融机构的,但是需要提供华尔街美金和人民币货币转换表(a copy of the Wall Street Journal’s conversion table)。 



转账证明。


首付款等交易完成时所需费用必须转到附录中所列的美国银行,并提供转账证明。  


 

雇佣/ 收入要求。


对于资产评估方式,贷款人不需要提供雇佣历史和收入。对于收入/资产评估方式,贷款人需要提供雇佣证明以及近两年的雇佣历史,雇佣信必须是贷款发放前10天内的。对于自雇佣的贷款人,需要提供贷款发放前1个月内有效的营业执照。


贷款人需要提供近两年的税表。如果没有税表,应该由雇佣单位开具收入证明。 如果贷款人是自我雇佣,需要提供近两年的公司税表。



收入证明格式要求:


1,包括贷款人职位,入职年限,前两年总收入,贷款申请所在年已获得的总收入,继续雇佣的可能性。


2,必须是含公司抬头的原件,包括公司电话,地址和网站。


3,必须用中文,并且收入以RMB作为单位。


 

信用要求。


由于中国没有信用评分系统,不需要信用积分。但是,如果贷款人在美国已经建立了信用积分,那么信用积分应该大于680分,有些机构可能要求620分以上。


如果借款人在美国有社保号(social security number )或者税号,用于传统的美国信用报告; 如果贷款人没有信用报告,需要来自金融机构的原始的Credit letter或者三封信用参考信Credit reference letter。



信用参考信必须包括:


·  金融机构(银行) 抬头,联系信息。


·  借款人的姓名、账号、开户类型和长度,并且要求账户开户两年以上。


 

Escrow账号要求。


外国人贷款必须建立escrow 账号存放每月的房产税和房屋保险。


 

 提前还款处罚要求。


一般没有。




四,外国人申请美国住房贷款提交材料清单。


收入/资产评估方式,应提供以下资料:


·  护照及签证复印件(签证是否需要待确定)。


·  两个月的银行流水明细。


·  股票,基金近两个月明细(如果适用)。


·  退休金账号近两个月明细(如果使用)。


·  雇佣证明(或营业执照)。


·  收入证明(或税表)。


·  三封信用参考信(来自开户两年以上的机构)。


·  银行转账证明。



资产评估方式,应提供:


·  护照及签证复印件(签证是否需要待确定)。


·  十二个月的银行流水明细。


·  股票,基金近十二个月的明细(如果适用)。


·  退休金账号近十二个月的明细(如果使用)。


·   三封信用参考信(来自开户两年以上的机构)。


·   银行转账证明。


注意事项:


1,所有的材料必须由第三方机构翻译为英文。


2,所有文件必须由贷款人本人签字。如果贷款人签字时不在美国,必须去美国驻中国大使馆或领事馆进行公证。


3,所有提供的原件和翻译件不需要hardcopy,电子版提供给贷款经纪人即可。




五,外国人申请美国住房贷款的总结及建议。


总体上,外国人贷款首付额度更高,大约35% ~50%,贷款利率高于传统利率1.5% ~2.5%。从审核要求看,美国的外国人贷款产品充分考虑了中国很多人不需要缴纳个人所得税以及没有信用系统的情况。


贷款人可以由公司出具收入证明,也可以用信用卡公司提供的证明作为信用报告。



虽然国内的银行流水明细可能被认可,但如果计划使用国外购房贷款,应尽量将资产放在世界范围内都认可的金融机构,比如中国银行、中国工商银行、中国农业银行等,具体见下表。


中国境内银行:中国银行、中国工商银行、中国农业银行、汇丰银行及各外资银行中国分部。

另外,既然是投资购房贷款,贷款人可能需要仔细评估首付额度和利率政策是否符合投资利益。


尽管当前外国人贷款产品有限,但在符合银行审核要求的情况,找到最合适的贷款产品,最优的利率政策也是至关重要的。


最后需要说明的是,上述审核要求只是一般情况,不同的银行在审核标准可能会不一样。具体以贷款时银行提供的标准为准。


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