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如何买到一套理想的房子

如何买到一套理想的房子

发布时间:12-16 19:48

如何买到一套好房?


这个问题看似简单,但剖析下来其实非常繁碎,选时机、找地段、看户型、谈中介,看房、办贷款等等。

 

其中最重要也是最难的唯有两点,时机与找房。

 

时机需要对成交数据进行严格的分析推理,结合线下踩盘观察,才能把握住。这是我一直在研究的东西,这些年也为很多读者朋友找到了抄底时机。

 

而找房更讲究方法和耐心。很多人常说,行情是把握住了,但通过自己一系列操作,找到的房子却跑不过城市的平均涨幅,换句话说就是:

 

在茫茫房海中,千辛万苦找到了一套“残次品”。

 

如何快速精确地找到一套适合你的房子,而且可以兼顾投资和自住,这是我们今天主要探讨的话题。下面应粉丝要求,我集中分享一下过去总结的经验。

 


一,通病

 

平时接触的买房人,有一个通病:

 

去菜市场买菜,5毛钱还要挑半天,但对几百万的房子,经纪人推了几套,或者售楼处小姑娘一忽悠,脑子一热就刷了卡。


大体几个原因:


1、嫌麻烦


2、相信世界是善良的


3、对这东西真不懂


4、有钱无所谓


如果你是第4种,这篇文章就不用继续往下读了,但对于财力有限的普通家庭,我劝你要想清楚一个问题:


买一套房需要耗费你多少心血?

 

想清楚这个问题后,我相信你不再莽撞,而是一个锱铢必较,真正愿意花时间去研究的买房人。只有这样,下面的这篇分享才对你有价值。


找房是一个系统性的工作,讲究线上线下结合。线上借助网络充分了解市场,找到方向,线下通过中介验证信息的真实性,实勘房源达成交易。

 


二,宏观认知


首先要尝试问自己几个问题,你所在城市总共几个区,哪个区的房价最高,哪个区的房价最低,分别是多少,为什么会存在价差?


这个问题务必明确,对你建立城市的宏观房价认知非常重要。


房价地图很好找,从贝壳、安居客、房天下等等都可以查询,能级比较低的城市一般用58同城,地图找房功能已经很普及了。例如我用58很容易查到重庆市房价地图。


记住要查二手房价地图,新房没有意义。二手房和新房不一样,均价之间反映了这个地区的核心价值。不过这个价值梯度并非是一层不变的。


目前重庆两江四岸,五大商圈都已经是房价极地,整个政府的发展方向在“西进”,连接西永大学城价值,一般每个城市的发展方向都在围绕着高校资源、风景资源以及交通枢纽等,不难发现。


有了概念后,你要问自己第二个问题,买房究竟是为了什么?


千万不要回答:“买房是为了住”,而是要具化细节。例如为了结婚还是改善,要不要考虑学区,对周边环境有什么需求。


学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等均涉猎的房子肯定要贵一些,这时候要评估自己的购买力,选择性放弃。


一般刚需买首套房,都会牺牲一些资源。房子跟找对象一样,并不是追求好的,而是追求适合你的。


 

为了更好的理解,这里用我之前做过的一个案例讲述。


前几天北京老张咨询买房,通过采集需求,得知他的能力最高能撬动800万的房子,他的意向是70-120平米,20年以内的二手商品房。


首先打开网站进行检索(下面用贝壳举例):


从图中可以看到达到标准房源并不多,尤其是核心区东城区和西城区房源仅是十位数。这是要求房龄在5-15年之间的结果,如果不设房龄条件,房源可提高一倍。

 

但老张不想住太老的房子,老房子流动性低很难出手,他想着过几年等二娃出生,还要卖掉换一套大的。


再考虑公司位置在朝阳国贸CBD,所以整体定位采取就近原则,在朝阳区的双井、大望路、百子湾、潘家园、华威桥这几个区域。


 

三,战术深挖


接下来要通过线上工具深挖信息。需要你从意向片区中找出自己最感兴趣的小区。


学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等,这是我对资源价值的排名。


好的学校尽量靠,不过按照老张的资金量,在北京也买不到像样的学区房,如果以牺牲自身居住质量去够学区房,有些不值。

 

写字楼代表产业,背后集聚的白领人群可以推高附近房价;地铁房升值潜力极高,尤其是刚需小两房地铁房一直都是涨势不错的资产;最后是商超、公园、医院,这些通达距离看自己个人需求。

 

当然所有资源集聚,房价肯定要贵很多,这时候就只能根据自己的情况进行取舍。


老张的关注点主要放在了房价升值潜力上,所以这时候必须得保证有充足的人流量,这时候可以稍微牺牲一些居住品质,转移到地铁以及商业等配套上。


接下来我会围绕着地铁站,在地图上进行搜寻,发现地铁沿线距离国贸不远的双井片区中百环家园、华腾园、汉华苑的价格都可以被覆盖到。


然后要对区域资源信息进行整理,也就是说这个地方有什么?以下是以百环家园为原点的整理。


各个小区的信息也要梳理,拿百环家园来说,这个盘是2004年建成的次新盘,距离双井地铁站10号环线5分钟路程,地铁旁边是富力广场大型购物中心,还有朝阳图书馆、三甲垂杨柳医院。


网上一般很难找到缺点,信息是房东跟中介上传的,肯定会有所隐藏。但至少我可以从网上得知这个小区公共生活配套一般,塔楼结构,通风条件一般,自带的社区花园不是很大,但户型在塔楼里算是不错的。

 

接下来,最重要的一环就是价值对比,第一个是流动性,第二个是房价趋势。


流动性的意思是,在相同的时间内,小区各自的成交量是多少。相互比对,例如百花家园近一年成交23套,其他的小区最多16套,最低成交1套。


流动性高说明热度高,旺季升值潜力高,淡季抗跌性强。一二线城市这些信息可以从网络获取,三四线及以后的城市则只能通过中介获知,这点下面会讲到。


其次是对比几个小区的房价走势,一般采用同户型产品一年前、半年前、现在的价格做节点统计。


双井这个片区都是前几年大涨的区域,2019-2020是横盘调整的状态,你会发现百环家园的房价走势在大周期中房价表现平稳,相对其他几个小区抗跌性较强。


在这里,基本确定百环家园是老张最值得关注的小区。


最终我让老张选择百环家园还有另外一层原因,“与周边楼盘的价格对比”。


这个小区是片区内相对最便宜的,仅为5.5元/平米,隔壁的首城国际改善盘卖到近9万元/平米,之间有近3.5元/平米的价差。虽然首城国际面向改善用户,但这种高低价差极大的盘,价格低的只要不出现硬伤,很容易补涨起来。


这些信息都可以通过网站获取,信息虽琐碎,但统计难度并不高,我一般通过2个小时就可以比对出来。至于对楼市不熟悉的购房者,花费2-3天的时间不为过。


不过现在我基本都用贝壳最新推出的“大数据找房”软件,这里必须要强烈安利一下了,这个软件可以在一分钟之内帮你分析出你找的楼盘的所有信息,包括优缺点、稀缺性、流动性、房价趋势等等。


大家点击下面的图片就可以使用,这份报告之前卖200块钱,我跟老曹讲价讲了半大天,才愿意给子木读者降到19.9元,就当一份福利送给大家。(目前只开通了部分主要城市)


线上比对后,我们进入下一个环节:“线下实操”。

 


四,找帮手

 

讲到这里很多人要问了,为什么不直接找中介,让他们帮你找房子,你从网上找信息层层筛选比对多麻烦?


这就是小白被忽悠的原因。


首先你是否能确定中介是完全站在你的立场上为你服务的?其次中介都是有地域属性的,当你告诉他们你的需求和方向后,他们偏向于为你推荐熟悉且有赚头的房子,这样才有赚头。


当你问这个城市哪里房子有升值潜力的时候,他们也会首先考虑到自己的片区。而这,已经极大地干扰了你的选择。


所以你要明白,中介起到的作用是“服务交易”,而不是服务“咨询”,例如让他们带你去看房,帮你监控房源,帮你跟原业主砍价等等。

  

和经纪人交朋友分为以下几步:

 

1、去营业厅办一张电话卡,这张电话卡用于专门联系经纪人和业主。千万不要用自己的主卡,否则给一个经纪人打电话后,你的电话就会被打爆,信息泄漏太容易了。

 

2、尽量去线下门店找经纪人,一般门店都会挂销售的排名,去找销冠或者任务最多的那个人服务,他们在专业度和对片区的理解更为深刻,服务结果也能得到保障。

 

3、想办法成为朋友,而不是主雇关系,这样才会实事求是得到真实的信息。我一般都会请中介吃顿饭,饭场上消除彼此戒心,实事求是建立合作关系。


对于找房来说,中介是最重要的环节,因为有些优质房源,甚至是笋盘,他们收回来后没有来得及传入系统,这时候提前获知,很容易拿到性价比较高的房源,非常省力。


其次可以通过中介,得知最近一段时间片区房子的成交价格,在交易的时候心里有数,有时候买房就是打“信息差”。


我有很多关系非常好的中介朋友,散落在每个城市,他们为我源源不断的输送市场一线信息,用来校准我的数据分析和推论。作为回报,我会为他们提供趋势解读和行情推测,以及一定的优质客源。


如果你的信息比别人获取得准确、及时,那么就在买房时机上甩别人好几条街。



五,学会踩盘

 

有了帮手以后,你就要去线下实体勘房了。这也是有门道的,不单是中介提供的信息,还要从小区物业以及业主身上,了解这个小区的情况。

 

这样做的目的是为了挖掘小区的缺点,然后考虑是否能容忍。


我一般喜欢跟小区里打扫卫生的清洁工或者门卫保安聊天,最好用的方法就是给保安递烟,保安每天工作很无聊,递根烟告诉他是这里的租户,基本能知道这个盘的大体信息。


对于业主来说,你可以去小区健身器材的地方蹲守大妈,或者跟大爷聊天下棋。我记得夏天有一次去看盘,跟大爷下棋还成了棋友,老大爷侃侃而谈,上知天文下知地理,真是民间出高人。

 

还有在健身器材那里坐着的大妈,她们很空闲,巴不得找个人聊天。这时候你就可以问,这个小区住着怎么样,住些什么人?下雨天出路好不好,会不会淹,之前出现过什么事故没有,这时候就要考验你的交谈艺术了。


有时候还能知道很多小区业主的八卦,虽然你也不知道谁是谁。有时候,这些人提供的信息要远比中介掌握得多。因为中介的信息渠道基本都来自于房东。


小区确定无误后,就要监测房源了。

 

如果市场行情平缓,没有合适的不要着急,让中介给你监控,只要有新房上线就马上通知你。如果行情是加速上行阶段,那么这时候就要广撒网,这就是多找备选房的重要性。

 

我给老张选的百环家园,因为事先从网上已经确定这个小区有足够多的选择。如果一个小区内没房子可卖,这时候就要找其他选择,不然行情来了,时间会快速啃噬你的金钱。


古语有云,千万不要在一棵树上吊死,同理在市场上,也千万不要把机会耗死在一个小区的选择上。


 

六,买房总结

 

关于找房的文章,我可以写几万字的心得,但这篇文章基本可以将你从小白变成中级选手,已无大碍。


我最后再总结一下。

 

1、认真一些,意识到知识对买房的重要性,通篇下来,你会发现找房并不难。我计算过,按照这套方法,如果每天花费2个小时用于研究找房,2周时间基本成型。


我统计过,市场一般二手房买房用户决策时间在2个月左右,看房在30套左右才能签约,切勿急躁。

 

2、多去记录信息,学习使用线上工具,尤其是一二线城市的购房者,网络资源真的省不少功夫,闲下时间查查什么是容积率、得房率、绿化率这些数值的含义,避免被忽悠。


如果是小城市,网上信息不全或者都是假信息,就应该主动和多个中介交朋友,打通信息渠道。

 

3、买房这件事重在实践,讲究沟通的艺术,也会让你接触到更多人。尤其是人生第一套房,虽然比较累但会让你受益无穷。


首先会对这个城市了解更彻底,其次最主要的是,买到好房和由此节省资金得来的成就感,可以让它成为你一辈子的谈资,高性价比的房子住进去也舒坦。


对了,贝壳找房这个找房功能的打折时间是有限的,如果有买房计划的可以用它查一查信息,如果是置换改善,也可以查一下自己现在住的房子有没有竞争力,好不好卖,值不值钱。



七,网友讨论如何买到一套好房


网友:默然


老师您好!一直想请教一个问题,我在贵阳居住,在成都凤凰城二期有一套房,估计十二年后才有可能去成都居住,现在是否可以先把房子卖掉,等以后再购买。


作者:


不可,成都的增长性比贵阳高几个档。




网友:spider


老师对买房有这么深刻的理解,为什么不加杠杆炒房啊


作者:


该持有的都持有了,但我个人不推荐投机炒房,而是长线投资。现在的主要工作是帮人买房




网友:王凯


 感谢老师推荐这样的好东西


作者:


知无不言全数分享给大家,这个东西可以收藏下来反复看,里面我藏了很多细节都需要花时间去线下操作。




网友:详谦读经宝宝园小璐


 自己通过房产经纪人咨询带看两天就买定了,但过了几个月后,我发现我的房子买错了。手里的钱没有用对。牌打烂了。


作者:


这种情况很常见,买房自己先得思考明白,再去找中介,被牵着鼻子走,很容易栽坑




网友:Larisa


 杭州都不知道怎么买?加上又是单身(因为小一点就可以)太多的改善房(主要是贵)了,市中心都是老破小,好难选择。


作者:


即使单身也要买刚需小两房,千万不要买一房和公寓。市中心看多老了,15年之内的电梯物业看看能够得着不。




网友:Larisa


好的谢谢,我留意下看看!公寓确实不考虑了感觉中介推好多都是公寓,有买过的朋友就给我算了一笔账还有流动性差。两房还是要比一房好转手吗?




网友:景艺天成


 一个没钱的人看都养成了看老师文章的习惯,太可怕了。但还是想问问北三县房子现在能买吗


作者:


可以买,大厂可以多关注一下。对房子感兴趣和能不能买起房是不同的概念,楼市里包含经济学,城市规划学,人口产业研究,都可以丰富才思




网友:molice


 周六晚刚买了房交了定金,周日考察周边以后有点不自信,周一今天下定决心退定了,因为想清楚了,做更有确定性和能承受得起的投资,而不是博自己认知和能力范围之外的机会。


作者:


好房子是没边的,好东西都不便宜,要力所能及




网友:军


老师请问天津滨海新区塘沽要出台的河北人落户政策对市场影响怎样?本来看着还有下跌的目前算是都在观望稳住了。明年行情会怎样?


作者:


这个要跟着政策走,其实按照天津的经济面,跌了这么多年已经差不多到底了,跌不动了。重点观测一下数据


网友:军


感谢老师指点!关注你一年多受益匪浅,看文章一直关注天津行情没有下手,一年多省不少钱




网友:高雅


 认为世界是善良的,所以相信了就下单了




网友:星辰


 还有一种小区,整个小区人都非常惜售。就不知道啥原理,这种可以考虑吧。


作者:


一种人为炒作,一种是房子是真的好,卖一套少一套。前者居多




网友:Lily周


老师,在深圳沙井买房投资,想请问一下老师:1、沙井这个位置合适吗? 2、如果沙井可以的话是买新房合适,还是买一个学位不错的二手房呢?非常感谢您的回复


作者


合适。沙井的新房今年应该没有了,买不到就只能二手




网友:刘


老师 黄埔科学城一套了 家庭还有一个资格 您觉得还可以再买吗  都是期房。一线只有这个地方可以得房票。谢谢


作者:


可以买,广州其实今年也没少涨了,但跟其他一线城市比,还算价格洼地


网友:刘


谢谢老师 7 成 感觉也没多少杠杠 而且是期房 惶恐不安也是。


作者:


7成 太高了,投资没必要。还有其他地方可以买,重庆可以等我们报告




网友:今夕是何夕


 我目标很明确,首先是学区,预算,户型,再考虑房子的新旧程度,小区物业管理水平,房子的后续保值增值,实际考察小区生态环境,居住人群,小区的精神风貌,便宜有便宜的道理,贵有贵的地方,从预算120万直接看到了180万,看好了快速下手,绝不犹豫,适合自己的才是最好的。




网友:jun


 实操指南,精品文章




网友:pip


 北京房龄超过二十年的别墅可以买吗?


作者:


看地段




网友:临时工


 老师,怎么成为会员,目前在纠结要不要在中山买房,很纠结,


作者:


中山成交现在很热,可以买,但还是要看地段,团队明后去踩盘到时候出一篇分析


临时工


谢谢老师,坐等报告,中山我就是看不懂,房价都快跟武汉差不多了,城市比武汉差远了,但是因为工作原因,可能要定居中山,顺便问一下,方不方便跟团队的老师们一起去啊


作者:


为了方便,调查踩盘一般不带客户,中山价值在于23年底深中通道。




网友:书小凡


 必须收藏,全是老师的心血,买房干货!感谢子木老师!




网友:龙行天下


 千万不要在一棵树上吊死,真的。。。去年买房,虽然看中两套,但希望买小点的套房,然后一直盯着。。。。谁知道银行都谈好了,房东不卖了(我爱我家),不得已,只好赶紧盯另一套(链家自有中介,非加盟那种),逼着中介小姑娘带着店长在谈价格,然后银行,过户。。。半个月完成。



本文来源于网络子木聊房,2021年房贷计算器小编整理


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