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好消息:广州放松限购了

好消息:广州放松限购了

发布时间:12-18 09:38

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这两天被广州中介的朋友圈刷了屏,文字里透着兴奋,因为广州又通过落户放松了限购政策。

根据广州人社局发布的征求意见通知:


大专学历,28岁以下,社保缴纳一年,可以入户白云、黄埔、增城、南沙、从化、花都、番禺区。


今天落户,明天就可以在这7区域买房,而其他城区,例如越秀、天河、荔湾区等,则要在落户三年之后才能买。


市场上很多人分析,广州这次出台意见稿是为了“救市”,言外之意就是今年广州楼市行情太差,需要引进新的购买力才能稳住房价。


一线城市如此,何况二三四五线城市,明年房价下行的概率偏大。


我研究了今年广州的数据,跟当地几个地产老炮调查之后,发现根本不是这回事。


首先今年广州行情并不差,尤其是经济强区黄埔和大湾区最强概念南沙新区,成交火热,量价齐涨。而绝对核心区越秀和天河,二手房房价也暗涨了不少。从这点上基本可以排除救市嫌疑。


其次从条例上看,这次广州落户门槛虽从本科下放至大专,但对年龄有所限制。28岁低于平均全国平均购房年龄,如果想救市,为什么不直接把门槛挑至35岁,岂不是更好?


所以这次放开落户政策,主要意图很纯粹:“抢人”!



2


广州抢人是最明智且不得已的做法。


放眼四大一线城市,北京和上海放低落户门槛,几乎不可能,因为这两老大哥,身居高位,经济体量大,教育和医疗在国内数一数二,户口金贵的很。


如果放开,势必迎来全国炒房客的围攻,北京房价从6万/平米到10万/平米,可能只用2-3年时间,严重违背调控大基调。


但广州不一样,同属于大湾区城市群龙头,这几年被深圳连连压制,在马太效应下,竞争力趋弱,甚至被杭州、重庆等城市抢了风头。


而且最重要的是,深圳的落户门槛实在太低了,按照当下的政策,只要35岁以下,大专以上学历即可在深圳落户,在一线城市里是最宽松的。


广州翻盘机会只有一个,就是趁房价还有优势,迅速把深圳的人才抢过来,只要人才在,按照广州资源地位,未来依旧可以坐稳四大一线城市的位置。


而且跟深圳不同,广州地域面积大,即使流入大量人口,购房需求也会被库存消化,不会造成房价大涨的现象,在调控端,不会违背上面的想法。


当然,不会大涨不代表不涨。


我之前说过,像重庆、广州这种大体量市场,未来分化现象会越来越严重,今年广州核心区域房价上涨,但从化、花都、增城的房价是有所下跌的。



3


接下来,继续聊落户这个话题。


之前写过一篇《中国城镇化演变》的文章,里面的核心观点是:中国户籍制度限制了人口流动,而人口流动是不可违背的时代进程。


我认为除了一线城市,二三四线城市以及其他区域就不应该有户籍门槛,城市更不应该有边界,否则一定没有什么发展。


这几天在看《大秦赋》,里面讲到宗室驱逐外客的故事深有体会。


宗室是皇帝的亲戚,外客是从其他国家迁来的臣子,嬴政掌权后,叔叔大伯一群人恼怒,说他任用外臣,而不顾及自家亲人,甚至以死相逼,要求嬴政许以高管爵位。


嬴政认为宗室皆是无才之人,难堪大任,但在以死相逼下,不得不退步。


事后大家可以猜到,朝廷一团糟,做廷尉的亲戚官司打不明白,修了十年的大渠甚至决堤,劳命伤财。


亲戚带头人悔不当初,最终还是让嬴政把外客请了回来。


企业和城市都是这个道理。


这些年,身边创业的朋友,凡是有亲戚染指的,大多以失败告终,而对城市来讲,你会发现,一线城市以及二三线经济强市有一个很明显的特征:


外来人口占比越高,经济越强。


并不是说本地人无才,而是整体环境上,本地人相对外地人没有竞争力,或者是“懒得竞争”。


因为本地人大都有上一辈传下来的房子,收入不用太高,就可以活的很舒服;外地人不同,异乡漂泊,为了在新城市扎根,必须付出二百倍的努力去成家立业。


一人如此,众人皆如此,庞大的外来年轻劳动力推动了一个城市的繁华。


所以我们在衡量一个城市有没有发展时,外来人口占比是非常重要的数据。


有一个判断方法特别好用:


如果你去一个城市,街边门店的老板基本都是本地人,而且家家户户要求男方有在机构、单位工作的铁饭碗,不好意思,这个城市是没前途的。



4


聊得有点儿远,我们再回到楼市主线上。


现在广州放开限购,相当于为2021年人才大战埋好了“引线”,接下来会有更多的城市效仿,接连推出“抢人”政策,大战势必会进入高潮期。


紧接着青岛、武汉也下发了人才新政,尤其武汉85所高校在校内即可办理落户,表面态度:抢人要从娃娃抓起。


像武汉这种高校资源丰厚的城市,抢人非常容易,今年武汉就有26万大学生落户,为今后的楼市和经济打下了基础。


当然抢人大战会对楼市产生一定的冲击力,例如广州,明年由落户新增的购买力会继续推高核心区房价,而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期,观望的刚需也会跟着入市。


但是要注意了,并不是只要放松落户,房价就必须涨。


一来要看这个城市是否对外地人有虹吸力,就像去年石家庄开放了0门槛落户,效果平平,依旧止不住下跌的房价。


二来要看这个城市的房价属于什么区间。例如前几天福州也宣布“0门槛”落户,虽然人口虹吸要比石家庄强,但福州前两年购房力透支太严重。



2.6万/平米的房价,超越了大多数强省会的房价均值,落户进来的年轻人大都不具备这样的资金储备,形成了明显的“购买力断层”,预计房价还要回落一段时间。



5


最主要的是,接下来的人口大战会彻底颠覆整个城市格局。


昨天我浏览了近两年全国各地的落户政策,发现,南方放开落户门槛的速度要比北方快很多,而且力度完全胜过北方。


要知道,2020年前三季度全国GDP排行,只有北京一座北方城市排进了前十。长此以往,北方将彻底在城镇化2.0赛道上失去竞争力。


过去投资市场一直有句老话,“投资不过山海关,资金不过云贵川”,现在来看,云贵川风生水起,尤其川渝地区,现在是全国第四大城市群。


而山海关以北呢,彻底迷失了方向,变成了投资不过北方。我也不知道北方城市在想什么,是怕迈得步子大了扯着蛋么?



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网友热议


网友:ziselm


 我就想知道,石家庄未来两年能不能涨点?


小编:


这就像押注,压在了弱股身上,不是石家庄不想涨,是做不到啊




网友:spider


 我老婆昨天买了洛阳伊滨区的新房~


小编:


上车就安心,不想涨跌。你跟老婆也理论不清长短




网友:Just do it


 老师啥时候讲讲大连呢?




网友:昌胜


 说明楼市还要涨?


小编:


文章中写了,分城市看,对于调控已久房价已经处于底部趋势的城市来说,明年房价要被抬起来,人才对楼市是锦上添花,绝不是雪中送炭,明白这层意思就很通透了




网友:加油


 大连这个城市比较奇怪,关注的人不少,但是从宏观看又实力弱,这个城市是没睡醒还是醒不了?让人看不清楚!


小编:


很难醒得了了,现在是强省会战略,整体投资转移到了沈阳。大连在最好的年代没把握住时机,现在再上朝上发展阻力很大。




网友:cfish


 天津据说要有大动作,可能是滨海新区和河北省对接0门坎。后来网络文章被删掉了。


小编:


天津有点儿扛不住了,每天都在试探口风,尤其滨海新区库存太大。政策可能出现在年关附近




网友:鲁班建筑结构设计


老师,武汉今年这么多大动作,明年楼市怎样?在武汉入手了4套房子,明年打算入手第五套


小编:


明年楼市可以,你这是不给刚需留机会了啊




网友:方正国人拼接屏教学触控一体机王


 这回是真的第一


小编:


还真是第二,再接再厉,我注意你很久了




网友:我与我周旋久,宁作我


 北方城市是不想动吗?是上面不让动吧。同样的规划南方城市说动就动,北方城市一批再批。不了解可以不说,何必瞎说。


小编:


谬论,拿京津冀来说,帝都不给规划?但京津冀发展多少年了,能打得过长三角还是大湾区?




网友:江少


 佛山放松限购一年,房价基本没涨。现在广州放开落户,多佛山又是一个打击。很多广州客会置换回广州,毕竟社保医保都在广州,还有广州户口会更值钱。




网友:LQ


老师,明年北京的房价怎么看啊


小编:


行情已经翘尾了,能上车抓紧上吧,现在议价空间已经很小了




网友:持剑经商


 我前两年被公司派去东北做一个项目,待了有一年多,感觉东北那地方是没救了,那边的人一开口就是讲关系,某某某在那里当官,能给你办什么什么事,官本主义思想太严重了,反正是一句话,有本事的人没你位置,没本事的人位置早就定好了,东北的人又比南方的人懒惰,工地上同样的任务量南方人三个人一天搞完他们要五个人才能完成,完了还说你南方的人傻(意思就是干活太卖力了)!




网友:小山羊


 山东人多,每年流出个三五十万也不算是个事




网友:小栗子


 老师好,问下上海楼市明年啥行情?


小编:


上海和北京一样,翘尾,蓄势反弹之势,要注意了




网友:龙行天下


 之前,一个杭州小土著说,别看现在土著们很舒服,后代肯定竞争不过外地人。一来外地人知道自己起步低,二来能留下的基本都不差(没有任何其他意思)。现在土著逐渐把市中心房子等卖掉置换到外围住大房子开好车子干稳定工作。。。




网友:黑面书生


 北方城市怕扯到蛋




 网友:淡烟乔木


 东三省北方,官本位思想严重,城市活力不足,反而地处西南的成都从北京回来的朋友越来越多。




网友:强


老师,您觉得上海的房价会超过北京吗?


小编:


豪宅可以超过,但均价必然不可能。深圳超北京,北京就够没面子的了




网友:菠菜


 疫情结束后举全家之力在武汉购入蜗居一套,近中心城区,周围医院学校、商场、地铁站、公园一应俱全,落袋为安涨跌与我无关。




网友:Surprise


 谈到广州就想起这两年网上聊得很多的粤语衰落问题,个人想法和作者文中写到的是一样的:本地人没有压力,过得舒服,后代自然越来越缺少竞争力,方言必然也变得越来越没有用。所以抱怨粤语衰落的老广们,好好反思一下自己,别老顾着收租和喝早茶~




网友:独孤我然


 必须点在看,必须点赞,尤其最后那句话,话糙理不糙,说得太对了,选择了北方城市的我真是深有感触。而且本人已三十有三、上有老下有小,想离开去大城市几乎不可能了,看着这座城市止步不前真的是很愤懑。当然主要还是自己当年选择的问题,然后还是不免会有恨铁不成钢的怨气,也许是还对这座城市抱有期望,有指望才会有埋怨吧。我还会继续努力,也希望这座城市、北方的各个城市、全国的所有城市,都打起十二分的精神,继续前进!




网友:laughing粑粑


 唉,我在一个街边门店的老板基本都是本地人,家家户户要求男方铁饭碗的城市,感觉我这铁饭碗都锈的不成样子了,可咋整




网友:小小


 无锡竞争力怎么样?


小编:


无锡经济竞争力不错,但在长三角对于人才的竞争力一般,上海、南京、苏州、杭州、宁波都是

大城。




网友:赵阳


 子木老师,你说到底是社会有钱了,还是钱不值钱了,还是泡沫出太大了,还是社会的进步,必然会这样,如果必然这样,除去二三四线城市的房价不说,一线城市和强省会城市的房价,不涨是不是可以理解为就是“跌”。


小编:


通胀下,钱会越来越不值钱,买的资产不涨就是跌




网友:斌之道


 2019年是苏州楼市的高光时刻,连续问鼎房榜,2020年长三角楼市复苏快,并引领全国楼市。但苏州不但没有恢复火热行情,市场还出现了上海投资客套现离场、降价甩卖的现象。敬请老师指点迷津


作者:


很正常啊,2019年涨了那么久,政策出台总得缓缓吧,何况那么严的政策限死了外地炒房客,新一茬购买力还没培养起来呢。上一轮涨得最猛的也就北京,2年。你想想苏州几年




网友:灰灰


 青岛落户政策其实是没啥门槛了,市区只要有个文凭不是文盲就可落户,郊区有工作租个房就可以落户,所谓的郊区还是西海岸新区这种国家级新区,政府还是希望能将人口往新区引,稍有点差异化吧。要买房的话完全可以郊区落户市区买房,再说现在谁家还没有个文凭呢。




网友:刘军


 就凭你分析大秦赋这段,就知道你也是某某会员才能抢先看到这几集,而且这文章是昨晚写出来的


小编:


我比较喜欢看历史剧,虽然大秦赋一些剧情有些扯,但值得一看




网友:李智祯


 所以北京和上海是没前途的,北京的的士司机都是本地人,上海弄堂里做小生意的也都是本地人


小编:


每个地方的的车司机基本都是本地人,这是原来留下来的传统,护城河。你看滴滴司机就知道人口占比了,上海弄堂占商业太小了,往外看看




网友:Dawen


 广州新增落户,买不起核心区吧?28岁买核心区,也是够可以的了


网友:Dawen


所以我觉得新增落户,第一是抢人才,第二是继续托增城,从化,花都,白云,番禺等非核心区。




网友:陈杰


 老师,宁波房价还会涨吗


小编:


严政出台定会进入回落周期,历史铁律,宁波房价现在已经止涨


网友:陈杰


谢谢老师的回复 ,止涨或回落几年后,新政或者其它因素是不是还会上涨,目前状况下人民币也在贬值是否还值得投资 。


小编:


宁波可以,浙江大城,跟杭州房价有对差,经济跟人口都能跟得上来




网友:枭


 惠州的惠城区怎么样?感觉最近很热闹


小编:


一直都很热闹,未来核心,金山新城




网友:让世界充满爱


我家就是北方的 我认为 酒要一口一口的喝  路要一步一步的走 步子迈大喽 容易扯到淡




网友:陆琨


 刚在南沙入手,最荒凉的板块,但也距离深中通道万顷沙支线最近,有前途吗?最近今日头条上一直有野鸡号传深中通道挡住航线要改规划,是怎么一回事呢?


小编:


扯淡,深中通道都要快开了,预计2023年年底开通。南沙前几天做过报告,万顷沙那边的确荒凉,到处芭蕉田




网友:陆琨


因为深圳今年新限购导致这里大把的深圳客,楼盘每个月涨个总价的1%-2%刺激购房者,就是不知道以后谁来接盘




网友:XWZJ


老师年底珠海的房产可以投资吗?唐家和十字门哪个区域更有价值?


小编:


珠海年底不要买了,现在好房子都出的差不多了,等明年我去看一下,准备给大家做个团购




棱角:


 广州人民给你一个大大的赞!




网友:哆哆


 哈哈,一提落户我就要吐槽大连的积分落户了……它哪来的勇气呢?人留不住还要积分落户


作者:


现在不放开,以后再放也没人了




网友:硕


 石家庄是没有虹吸人口的优势,但却不断向外扩展城市规模,必然导致整体房价下跌,如果二环以外能够较早的停止放地,依靠现有人口规模,内生人口增长,保持现有城市规模,房价也不至于一跌再跌。


作者:


是这个道理,要先把存量资本消化掉。打造自己的核心竞争力再向外衍生




网友:小色


 点个赞先,有时间就会翻看翻看老师几年前的文章,看的很准呐


作者:


谢谢,我写文章都是可以长期拿来读的,不是取一时趣味,冠以惊人标题,博取流量




网友:lx


 看完了所有评论。没有人关心一下武汉吗我刚需,前几天很看好万科一个盘,售楼部说年底了开发商为了回款优惠价。很想买。可惜筹了半天首付还差几万块,无奈啊,好怕明年疯长




网友:路遥 青山


 东莞了,明年怎么样,感觉供应越老越少




网友:许昌大志


 老规矩,先沙发再看




网友:赵威


 北方不是不想动。拿京津冀来说,要不是北京处处防着你,廊坊能修一百条路去北京。再如北京为啥放着又便宜又近的天津港不用,非得跑唐山去?




网友:A玉芝


 听领导的话我唐家买了房子, 只盼望有发展,不需要涨房价感谢


作者:


工作听领导就行了,买房还听,有些不理智了




网友:婲開椛落


 中国北方发展受阻原因是多方面的,你这么说是在故意引起北方人的关注吗?不过同意你的观点,随着互联网的发展、大数据时代的到来,将来户籍发展的趋势除了北京有户口限制,其余城市只要有身份证即可。




网友:白杨树


 看来子木老师是北方大城市人,怪不得每次提到南宁这种小地方楼市,老师都不屑一顾


作者:


你这是给我乱扣帽子啊,南宁不是不屑一顾,只是市场通三四线,区域市场属性不高,没多大研究头,有问题可以留言




网友:司南导航张明


 今天人事通知,上海落户政策在放松,上海也加入抢人大战了。


作者:


但上海门槛应该会非常高,普通人够不上




网友:li


 今年跟一亲戚谈起,她所住的小区,也有十多户是广州的候鸟,每天早上把车停车高铁站,坐高铁到广州南站转地铁,然后到广州中心区小班。每天通行时间真的不少。主要是由于广州限外地车牌。其实如果偶尔到广州,自己开车,走高速半小时到番禺中心。一小时可以到天河中心。还是可以的。坐标顺德




网友:路昊飞


 北京这么严控人口,也没有和周围城市形成合力,怎么有点担心起来北京的发展前景了呢


作者:


人口向外传导没有到位,例如北三县通勤已经在5年前就应该布局了,结果一直四面摊饼。最重要的是周边区域没想着如何承接产业,天天搞地产。




网友:旭日东升

 

看网络文章,有用的太少太少了,早发现2021年房贷计算器网站也许买套房投资了。


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