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二手房现状调查

二手房现状调查

发布时间:12-18 17:51

又一年过去了,今年过得怎么样,梦想是不是更远了?


有些人离买房的梦想更远了,有些人手里的房子却更难卖了。


一方面很多人买不起房,一方面又有大量的二手房源卖不出去,以上凡此种种,构成了郑州楼市2020年一道靓丽的风景。



1,实地调查,二手房成交现状


“喂,哥,我是XX房产的小W,我看咱们房子挂了有一段时间了,现在价格有调整吗?”


“哥,我看咱们房子挂这么久了也没人问,要不先下架,等行情好了再挂上去?”


“咱这个挂150万,前段时间和您同户型成交价格是130万,您心理价位150万是2017年的行情了!


相信,上面的每句话二手房业主都不会陌生。


近日,笔者先后在郑东新区、金水区、二七区、中原区、惠济区等多家中介门店实地调研,对于二手房遇冷的事实也得到了多位经纪人的正面回应。


经纪人表示,疫情过后,二手房市场进一步趋冷,而如今更多的经纪人把目光锁定在新房分销上,二手房交易不管对于门店还是个人来讲,顶多算是“副业”。


和市场一线工作者的实际感受一样,房管局给出的数据也同样反映出郑州二手房市场的凉意。


2020今年1-10月,郑州市(包含中牟、新郑、荥阳、巩义、新密、登封等)二手房住宅成交约53394套,住宅约51856套。


其中,郑州主城区二手房住宅仅成交约38695套,偌大的郑州,每个月二手房成交平均不足4000套!


这,就是目前郑州二手房市场的现状。



2,高额的购房成本与置换成本


一般情况下,只有一个城市新房限价,一二手房房价倒挂,才会出现二手房市场滞销的场景,但郑州如今出现的则是新房销售困难,二手房冰封的现实。


每年,大约有20万+的人口来到郑州,然而,有更多的郑漂,因为首付,因为利率,因为税费,因为购房门槛等,把青春和消费留给了这座城市,而人却不能留下来。


很多人买不起新房,或者因为种种因素不愿意买期房,只能买二手房,但是二手房看似均价低,买来就能住,但是一看其他的各种税费+中介费,动辄几万十几万的隐形成本让很多人望而却步,二手房的正常交易,被人为阻断!


2013 年 2 月,根据“国五条”精神,郑州出台了一份文件,要求二手房个税应严格按差额 20% 征收。


在我的认知范围内,全国只有两个城市,认真的执行了此政策。一个是东莞,一个是郑州。


郑州从2015年1月1日开始,家庭非满五唯一住宅,交易时需交纳20%的差额税。


这个政策的出发点是好的,税费是由卖方承担,但买过二手房的人都知道,这些税费最后还是要由购房者买单。


政策不仅没有伤到炒房者,还严重地伤到了刚需。在无形之中,还推高了购房成本。本身可以卖100万的房子,卖房者考虑到高额的税费,基本上都会要价110万。


不过,东莞已经掉头,从今年3月11日起,按照成交总额2%征收个人所得税,也就是说,购房的税费成本大大降低。


当然,中国各个地方除了这个差额税,还有其他的税种,比如深圳的“豪宅税”,但是该税在2019年11月11日基本取消,即便今年深圳7.15加码,但是只针对总价在750万以上的住宅交易中征收,尽量做到不“误伤刚需”。


但是再看郑州,2015年1月1日之后非满五唯一房子都面临重税,可以说是整个中国在交易环节税费最重的城市之一,关键是不论刚需、改善、投资一刀切。


而除了差额税,二手房购房者往往还要在买房的时候缴纳契税、中介费、不透明的贷款费用以及各种杂七杂八的费用。


在此情况之下,二手房逐渐冰封也就不足为奇。



3,全国房贷利率第一阵营


除了差额税,广大刚需购房者、新郑州人还要面临全国第一阵营的利率。


郑州的首套房贷利率,从2017年5月之后开始逐步上浮,历时不到半年,就已经涨到全国第一阵营,而且已经连续几年位居全国一线阵营了!


在多个机构的调查中,郑州以上浮20-30%位居榜首。


现在郑州首套房贷利率有所下降,基本是上浮15%-25%,但和其它城市比起来,利率降低力度仍然太小。


目前,全国大部分二线城市利率上浮10-15%。


一线城市北京是首套上浮10%,广州、深圳上浮5-10%,上海首套利率优质客户还能打9折!


郑州的人均工资水平本身就很低,尽管表单上看,人均有6000-7000的收入,但是郑州的小伙伴,尤其是刚到郑州的小伙伴,谁也别猪鼻子插大葱装象,大部分也就3000-5000。


在此情况下,新郑州人现在却要承受全国最高的房贷利率,


尽管上浮的利率每月就百十块到几百块不等。


但就是这一点钱,却是压倒很多刚需置业者骆驼身上最后一根稻草。


同样的贷款金额,仅仅因为城市不同,郑州人的月供就要比其它城市高,这不仅降低了郑州人的生活质量,更抑制了消费。


上浮的房贷利率,是要在贷款周期内一直执行的,也就是说,任何时候,即便LPR下降,郑州购房者一直都要支付比其它城市更高的银行利息。



4,提高二手房的流动性,更好促进房地产发展


二手房,因为高税费、高利率、低预期逐渐失去流动性,这就导致刚需不愿意买,业主卖不出去。


表面上看,高税费抑制二手房,对新房有促进作用,XX有了更多的土地收入及税费收入,但从长远看,抬高了城市购房门槛降低人口吸引力,没了人,就没了消费和新增长极。


据东方今报报道,作为河南省内最牛的两所高校,郑州大学、河南大学的生源中有八成都是河南本省生源。


然而两校官网发布的毕业生就业质量报告发现,“智汇郑州”人才政策出台之后的两届毕业生(2017、2018)中,留在河南的比例仍然较低。


其中,河南大学2018届毕业生中,只有56.48%的已就业毕业生是在省内就业,省外就业的毕业生主要集中在北上广等地;


2017届毕业生中,超过八成生源为省内生源,留在本省就业的却只有44.45%,省外流向主要为北上广和重庆等地。


我们自己培养的高端人才都留不住,还指望吸引外面的人来?


虽然,高端人才的流出是综合因素的结果,但是,如果郑州对于刚需置业者能够再友好一些,是不是能够改变一些现状呢?


当然,房住不炒是大基调,我们坚决拥护。但调控的对象应该是炒房者而非刚需,而真正的刚需,对于买来即可落户入住并让孩子马上上学的二手房情有独钟。


而更低的门槛让刚需购入物美价廉的二手房,二手房业主自然有了更多资金去改善,促进新房发展,形成良性循环,市场自然就活了。


新房和二手房,看似争利,实则相辅相成。


盘活市场,才能发展市场。


二手房现状调查结论就是:二手房不起,新房不兴!


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