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珠海房产潜力大

珠海房产潜力大

发布时间:12-20 20:22

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2020年,楼市最大事件就是深圳房价大涨和史上最严调控出炉。

 

毫无疑问,深圳是彻底趴下了!

 

当然,我坚定的认为,深圳房价会横盘微跌,不会遭遇京沪过去三年15-20%的下跌,因为这是深圳的基本面决定的。深圳的逻辑和京沪完全不同。

 

未来1-2年,深圳楼市的特征就是房价横盘外加成交量大跌。


刚刚过去的7月份,深圳二手住宅成交套数为13407套,在这13407套中,有70%是7月15日之前成交,30%是15日之后成交。 换算成数据就是,7月15日之前成交了9000多套,15日之后只成交了4000来套。调控升级的结果就是,深圳成交量腰斩。


去年2019年深圳二手房成交82959套,新房成交37884套,共计120843套。

 

如果以年成交12万套做为标准,那么在未来几年之内,深圳至少会有一半的购买力,也就是每年6万个购买力会被扼杀。

 

这每年6万个购买力,除了少部分本地刚需会耐心等待社保期满,其它大部分投资型需求必定会被“驱逐出境”。

 

这6万个购买力,不管进入哪个城市,都会掀起楼市的惊涛骇浪。

 


2

 

近期,贝壳研究院发布了最新的城市移民指数研究报告,报告统计了22个重点城市购房客群中省内客户占比,如下图:

图片

这个图中排在最后的也就是说购房人中外省人数占比排名TOP6分别是:深圳77.5%、东莞71.4%、北京63.9%、珠海55.5%、杭州53.2%、上海52.9%。

 

这个排名越靠前表明该城市越受外地人认可,外地投资客越多,楼市越有支撑,价值越高。

以上这6座城市都是楼市投资的第一梯队!

 

7月15日,深圳史上最严调控上线,不是不能投,而是想投进不去。东莞紧跟着深圳调控升级了好几轮,现在二手房不限购的漏洞也被彻底堵死了。北京上海价值不用多说,关键是买不起买不了。杭州也是调控了几轮,未来可能会继续升级,而且房价贵且房票获得难度大。

 

目前只剩下珠海属于楼市潜力好、不限购、不限贷、可投资、可自住的优质城市!

 


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深圳调控之后,每年6万个购买力会外溢到哪里呢?让我们理性分析下:

 

东莞是一个,我从去年就在文章中和留言中无数次建议大家买东莞,很多朋友去年底和今年初买进东莞现在都是感激不尽。但是目前东莞属于暂时高位,且已限购,不建议再盲目入手。

 

惠州临深是一个,而且最近惠州的确也有些热度。但是我想说,惠州这个鬼城,90%都是投资客,一年的新房销售量比上海北京都要多很多,没有专业人士带路,一定会入坑。

 

广州,目前比较热的是黄埔和南沙。黄埔需要半年社保才可以买,之前可以补缴,最近行情恢复后也不能补交了,开发商也不愿意等。至于南沙,我只能说,现在入手南沙的都是去填坑的,尤其是万倾沙的恒大某盘。我可以负责任的告诉大家:恒大在全国各地远郊的文旅项目都是天坑,包括海南海花岛,启东的海上威尼斯。南沙属于持久战,没有个8-10年根本看不到明显收益。试问有几个人愿意等!

 

佛山呢,临广的板块还是可以的,就是深圳外溢的投资需求连南沙黄埔都填不满,更不会去佛山了。

 

中山嘛,除了深中通道在建,一无是处。没有产业没有人口,傻子才会投。江门肇庆两兄弟就不用说了,让你买你也不会买的。

 

这样看来,在整个大湾区之中,目前可以投资值得投资并且不限购的价值城市,只有一个珠海了。

 

正是提前看清了这个机遇,上周,我和团队一行去珠海考察了几个项目。第一感受就是珠海在深圳调控之后,确实热了起来。我们咨询的几个中介朋友和售楼处小妹妹都反应,这一个月以来,珠海楼市热的反常,远远超过往年。

 

不可否认的是,被深圳阻挡出来的很多理智、精明的投资需求都外溢到了珠海!

 

据珠海中原地产监控的全市151个项目数据统计,2020年上半年珠海全市均价23997.66元/㎡,同比去年上涨10.10%。

 

随着投资客的涌入,珠海下半年的房价注定还会一路向上!

 


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投资珠海,只需要抓住几个基本逻辑,就完全可以获得超额收益:

 

一、珠海虽小,却是粤港澳大湾区屈指可数的优质城市,深受资本青睐,盘子小反而涨幅快,更为重要的是珠海城市面貌好,环境优美,非常宜居,投资自住皆可。珠海绝对是那种来了就不想走的城市。

 

二、珠海最核心的概念就是紧靠澳门,珠海最大的发力点就是横琴自贸区,珠海的价值也是围绕横琴展开。珠海的风口一直是横琴,之前是,未来也是。

 

三、横琴很小,而且住宅开发已经饱和,横琴更多的土地是让位于商业办公的。所以,将来横琴商务商业人士的居住需求一定会外溢到临近的金湾区。

 

香洲是市中心和人口聚集地,居住了一多半的珠海人口, 发展成熟,房价相对较高,适合本地人居住。由于配套已经成熟,而且没有更多利好加持,所以,未来增值空间有限。

 

斗门面积大,发展太慢,没有显著的利好和规划,配套也不成熟,只适合本地村民自住繁衍。

 

唐家湾的规划可以,很多大牌开发商进驻。每当有项目开盘前,深珠通道就会被拿出来热炒一番。媒体是喉舌,幕后推手其实都是开发商。但是,深珠通道目前仍然处在前期规划阶段,距离项目落地,破土动工,竣工通车还有非常长的时间。


目前已经在建的深圳到中山的通道2016年就开工了,最早要到2024年才能通车,这就是8年建设周期。而现在深圳到珠海的通道还在规划阶段,说的直接点就是,2030年之前深珠通道都很难建成通车。所以,现在看似风光的唐家湾其实都是概念炒作,距离收益兑现至少还有10年以上的时间。

 


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和深圳一样,珠海的发展也是一路向西。

 

由于老香洲土地已经饱和,珠海市政府未来重点打造的新城市中心就在金湾区,那就是:金湾航空新城。


金湾航空新城是名副其实的珠海城市副中心。它的核心区面积只有3.8平方公里,经过十多年的发展,目前已经成为了金湾的行政中心、商业中心、文娱中心和高档住宅区。航空新城的目标定位就是将打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。

 

珠海市政府为了全力打造这个城市副中心,不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道。


三座大桥由北向南分别为:

 

1. 香海大桥:全长约20km,计划今年建成通车。通车后,从斗门至香洲城区只要20分钟车程。

 

2. 洪鹤大桥:全长约9.65km,计划今年11月航展前通车。通车后从金湾航空新城前往拱北口岸也只需15分钟左右的车程。

 

3. 金海大桥:这是一座公铁两用桥,未来将连接珠海机场和港珠澳大桥。2022年建成后,10-15分钟车程可以从金湾直达横琴自贸区。搭乘城轨从拱北到珠海机场也仅需25分钟。

 

4、珠海大桥海底隧道:设计时速为80公里每小时,双向6车道。

 

珠海花重金建设基础设施,目的只有一个,就是打造珠海的另一个全新的增长极:航空新城。

 


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上周,我和我的团队一行专程去金湾航空新城考察了多个楼盘,徒步丈量了航空新城的每一寸土地。我认为,航空新城板块未来的潜力巨大,并且已经开始启动:

 

一、金湾航空新城作为一个现代的宜居宜业的新区,规划已经落地成型,配套基础设施也已经全部开建,最晚2023年可以全部建成投用。

 

二、目前航空新城的房价是横琴的一半,一手均价2.6万/平。去年底横琴已经再次完成一轮上涨,由于疫情延迟金湾尚未跟涨,随着深圳、东莞等地的大力调控,很多投资需求已经开始进入航空新城片区,轮动已经开始。

 

三、今年底,香海大桥、洪鹤大桥将建成通车,2022年金海大桥也将通车,这对于珠海城市副中心航空新城的发展简直是如虎添翼。尤其是金海大桥的开通,将导致航空新城变成横琴自贸区的后花园,并且直接承接大量高端客户的居住外溢。

 

四、目前横琴商品房单价5万+,而金湾航空新城单价仅仅2.6万左右。5月29日航空新城2020年首拍,粤海中标的楼板价为13768元/㎡,减去不可售的配建面积,实际楼板价已经高达1.6万/㎡。相比这个地价,现在2.6万的新房价格,简直就是白菜价。明年开春之后,航空新城将整体步入3万+时代。

 

五、目前,横琴限购,而金湾暂时不限购不限贷,外地人可以买一套。无房贷记录,首付30%,有房贷记录但已全部结清,首付40%,有一套在还房贷,首付50%。如此友好的政策窗口,还能敞开多久,不得而知。但机会总是转瞬即逝的。



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网友热议:珠海房产是潜力城市,抓紧入手。


网友:小叶子要戒


 你好,文章你写的吗?代表你的看法?


小编:


我实地考察完的原创



网友:良好


 小编,北海买房养老怎么样??

我东北的。


小编:


劝你别入坑。和珠海比差远了



网友:宇光十色


 你好小编,买房去售楼处和去渠道方买,有区别吗?到底可不可以找渠道买?,如果找渠道(中介)买应该注意什么呀?


小编:


渠道会比售楼处有优惠



网友:天生适合你


 郑州楼市不知何时才会有起色


小编:


今年是不行了



网友:黄卫龙


 南京如何  适合买吗


小编:


当然



网友:容么么


 昨天看到清远恒大某盘,带精装修才三千多一平。


小编:


除了土著,不建议买



网友:享耳


 宁波该如何是好?这一年涨太多


小编:


暂时观望



网友:心在聆听


 均价多少钱呢


小编:


金湾航空新城均价2.6万



网友:懒小兔


 小编,是等北京海淀的共产权,还是买南边的二手房呢?


小编:


共有产权房不要买



网友:Son.Lior


 杭州临安和临近杭州萧山的绍兴怎么选, 纠结好几天了


小编:


临安略好



网友:阿戈力 ·吳


 老师,目前非珠海户籍在横琴买房限购吗


小编:


限购,金湾不限购



网友:高高


 想买珠海唐家湾的,可以吗


小编:


我文章分析过的,唐家湾的概念就是深珠通道,这个2030年都难以通车



网友:Sunshine


 小编好,重庆观音桥附近怎么样,与金湾相比哪个更好一些?


小编:


重庆盘子太大了,很难涨



网友:Lik-


 小编 沈阳现在买还是等到年底


小编:


高位了,等待吧



网友:不明真相的群众


 南沙还是珠海


小编:


南沙是持久战,珠海投资自住皆可



网友:李晔晖


 老师您好,我明年毕业,想从事房产中介行业,想自己赚首付然后贷款买房,家在唐山,北京上学,还没想好在哪座城市,北京,唐山,或者天津,希望老师和大家帮忙参谋参谋,感谢


小编:


争取就北京,不行的话,去杭州、南京、广州



网友:跑跑


 沈阳沈抚新区可以入么


小编:


不太行



网友:青衫


 成都和西安选哪个?


小编:


成都



网友:彩霞姐姐


 佛山新城怎么样?


小编:


临广的更好些



网友:泓


 小编,投资纠结无锡和海口?你选哪个?


小编:


海口



网友:麦穗儿


 我是珠海人,把香洲区的房子都卖了,买了两套金湾的房子,金湾的规划非常好,海边的情侣路都修好了,晚上走走,吹吹海风很舒服。航空新城都是海景房噢,还有可以到山,湖,海的房子,景观,空气一流,,几大中心陆续建成,生活越来越便捷了,看好金湾腾飞!,



网友:四月天


 小编,武汉东湖高新那边咋样?年底上车晚吗?


小编:


可以的,不晚



网友:糖


 哈哈哈,还是重庆好,炒房团坟墓


小编:


盘子太大了,本地人还是幸福的



网友:王惠霞


 小编,深圳和武汉都有房票。荷包比较小,目前情况优先选武汉东湖高新还是深圳呀?


小编:


深圳,可以观望到年底



网友:汪明权


 横琴还限购啊


小编:


横琴房价暂时高位了,金湾可以考虑,还算洼地



网友:淘海客


 小编,海口楼市值得入手吗?


小编:


可以啊,我们之前搞过团购的,很多粉丝买好了



网友:Long


 珠海和西安选哪个,老师


小编:


投资兼自住,珠海



网友:Shine


 有些啥户型呢


小编:


户型比较全,可以报名,我们给你解答



网友:星空


 佛山的三水怎么样?


小编:


一般般



网友:新好景


 老师,南宁五象新区还可以上吗?


小编:


南宁也只能投这里了



网友:钱有华


 珠海上车需要多少钱?


小编:


没有贷款记录的话,最低首付30%,60万吧最低



合乎


 济南现在市场基本上横盘,可以买吗?什么时候能反弹?


小编:


下半年绝对没戏了。看明年吧



网友:旭日东升


 卖掉济南的房子,去珠海买怎么样?


小编:


明智



网友:陈敬灿


 老师,汕头怎么样


小编:


不行



网友:小多多


 小编,燕郊、大厂、固安、霸州哪个适合入手?


小编:


相对来说,当然燕郊



网友:赵鏡銣


 小编,嘉善,平湖,昆山,投资那个比较好


小编:


价值排序:昆山、嘉善、平湖



网友:HUI


 有房贷记录是全国的还是珠海的?


小编:


全国记录



网友:珍稀爱


 你好,我是刚需,坐标惠州惠城区工作。能买清远佛冈县京港澳恒大花溪谷嘛?


小编:


真心不建议



网友:天山脚下


 看房去不了,怎么办?


小编:


抽一天空



网友:D


我想在珠海买一套  有什么建议,看您的分析,纯投资的话金湾价值比较大。请问金湾二手好出手吗?


小编:


副中心航空新城的房子问题不大



网友:tuantuan dad


 老师你好,北京是今年买,还是明年上半年呢


小编:


今年



网友:香槟骑士


 老板,哈尔滨全部售出,计划交满社保买一套杭州可还行?


小编:


可行的



网友:一叹'醉蹉跎


 南沙的城市规划和产业导入都不错啊。区政府和灵山岛版块看上去也很有潜力,小编为啥说南沙是坑呢?问题出在哪里呢?


小编:


超级远郊,与市区割裂发展,定位高的南沙需要靠自身实际发展,周期太长。



网友:Sophia


 请问投了中山火炬开发区即深中通道旁的楼盘,2024通车后是否看涨,谢谢


小编:


涨幅已经提前透支了



网友:水墨


 房贷指商贷还是公积金?商贷已还完,公积金还在还


小编:


都算的。其实首付不高



网友:Coulson


 合肥政务区的二手房能不能买?请小编推荐。


小编:


可以买



候鸟


 小编,紧邻雄安的白沟镇楼盘适合投资吗


小编:


不值得



网友:会会


 资金有限,想入手江门江海区房子,现在时机怎么样?


小编:


纯自住可以,价值不大



网友:香蜜酸枣


 小编,松江老城地铁旁边次新房住宅,单价3.5,出租很容易,年租金大概百分之2.5左右,值得吗


小编:


租金回报不错,升值一般



网友:卡卡


 小编,惠州大湾区和宁波杭州湾新区是不是都不值得投资?


小编:


是的



网友:鸽子


 小编,请问珠海这个项目如果只考虑投资,大概的持有时间是多久?如果组团去投资,接盘的是哪些群体呢?新楼盘是毛坯还是装修好的?谢谢!


小编:


精装毛坯都有。珠海副中心未来会有横琴的外溢居住需求,和入驻产业人员居住需求



网友:王峰


 小编,目前在杭州旁边的绍兴桥有3套回迁房,地铁口,明年开通后可直达杭州,需要套现去杭州买房,还是继续等待,等地铁开通以后套现


小编:


开通前套现。



网友:ChEn


 老师,坐标北京,总有打着雄安旗号的推房,貌似是个镇,能投资吗?


小编:


我很早的文章就说过几次了,根本没有环雄价值



网友:廉艳


 老师,您好。青岛今年适合投资吗?投资哪个区比较好?


小编:


不适合



网友:华子


 小编,你的珠海团购有啥优惠吗?或者什么好的政策条件吗?


小编:


当然有优惠了,报名给你详细解释



网友:吴锦非


 小编是良心大V,相信推荐!!



网友:阿飞


 很少提南京,南京今年涨的也不少



网友:张秋

 朋友拉我去北海买公寓,说一万一平,一年自住26天,其他时间出租。北海公寓有投资价值吗?


小编:


真心建议,千万别买



网友:张秋


我也觉得不值得,广西北海,那儿传销那么严重。看视频都是外地人把那房价炒高的。小编认为不值得投资原因是啥?


小编:


北海是纯概念炒作,在海南限购后热了一阵子。



网友:肖媛


 老师,北京何时会有起色?现在适合卖掉吗


小编:


明年春天再卖



网友:卖铁nan袁晓亮


 小编,我看过你的文章说上海自住买越大越好,请问宝山同一个小区1500万的260方别墅和800万的高层140方4房,是不是应该选4房?(别墅买进容易出手难对吗?)


小编:


别墅升值难,抛盘难




网友:黑风【王丹和】


 对珠海考察分析的太透彻了、太对了。我关注公众号是六月在珠海给家人购房时。14年在湖心路买的别墅,今年元旦后到七月初在航空新城“湖城大境”买了四套,在“星河传奇”给家人买五套,红旗一套。


文章发给珠海红旗镇Q房网店长了,他们太认可老师讲的了,说明天培训新人就参照这篇文章。



网友:孤独的牧羊人


 数据真实、分析透彻、结论可靠!

房地产业少有的可信文章、可信公众号!



网友:楚


 你好小编,国家推行京津冀一体化,雄安新区 ,河北保定值得投资吗?


小编:


不值得



网友:sunflower

 

广州增城区不限购


小编:


增城增值一般



网友:小乐


 肇庆呢,离佛山广州也更近


小编:


看来你没仔细看文章,不建议



网友:蟹老板


 小编 南沙是不是90%都是坑 黄埔值得买吗?科学城算不算黄埔最好


小编:


科学城可以买



网友:刘丽平Lisa


 老师,广州籍在广州有一套房

早已还清房贷,去珠海买房首付是几成?


小编:


3、4成,想不起来



网友: Miss倪


 坐标深圳,去过珠海,确实宜居,好想买


小编:


可以报名去看看项目,喜欢再买



网友:Shane


 黄埔科学城更香



网友:silence


 我这几天一直在看广州的房价,发现花都广州五环外六环境的房价都要1w多,差不多2w,再看看增城更远房价更加差不多也是1w多,也有2w的,看看南沙房价要2w多,广州不那么远离市区的小户型房子也有总价100w可以到手的。


恒大今天看了地理位置不仅偏还贵。二手房的房价也看,发现有些总价和一手房差不多。越看越觉得这里面的房价好不真实,感觉是特意拔高似的。从长沙转广州工作,就是为了离家近一点,乡土气息近。看了公寓,公寓不值得买。我只想在广州扎下根生活先看房市,摸摸水



网友:尘


 小编,坐标北京。纯投资,通州2000左右的房,适合买吗?限价商品房呢?


小编:


可以的


网友:尘


限价商品房也能买吗?原谅我是小白


小编:


限价房是政府帮你按着房价啊,地段可以就能买



网友:蝴蝶飞飞


 老师您好!我是刚刚退休的,假如想在珠海定居,我没有买过房子,房子价格会很高吗?谢谢!


小编:


金湾航空新城均价2.6万,之前在老家没有贷款记录,首付30%就可以



网友:sissi

 老师,海南的房产值得拥有么?


小编:


值得



网友:畅悦七钥


 小编,南通适合入手吗?


小编:


炒到高位了




网友:K


 义乌楼市到底怎么了,最近拍地越拍越高,涨幅居全省第一



网友:yankee


 小编,朋友让我跟他一起入手广西防城港港口区的公寓,45平,5000多一平,属于期房,建好后每年有一个月时间可以自住,剩余时间可以外租,请问有投资价值吗?


小编:


千万别买,坑



网友:含笑


 请问珠海这个考察团活动已经结束了吗?


小编:


没有结束,我们已经组织了两批了,很多朋友都买到了喜欢的房子。你可以报名,给你安排考察时间。



网友:含笑


请问有没有小户型的呢?比如一房一厅的那种,适合一个人住的。


小编:


50-60平100万左右



网友:窗边行


 小编似乎对南方城市情有独钟啊



网友:马拉桑


 珠海不限购吗?


小编:


金湾不限购


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