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2020年，楼市最大事件就是深圳房价大涨和史上最严调控出炉。
毫无疑问，深圳是彻底趴下了！
当然，我坚定的认为，深圳房价会横盘微跌，不会遭遇京沪过去三年15-20%的下跌，因为这是深圳的基本面决定的。深圳的逻辑和京沪完全不同。
未来1-2年，深圳楼市的特征就是房价横盘外加成交量大跌。
刚刚过去的7月份，深圳二手住宅成交套数为13407套，在这13407套中，有70%是7月15日之前成交，30%是15日之后成交。 换算成数据就是，7月15日之前成交了9000多套，15日之后只成交了4000来套。调控升级的结果就是，深圳成交量腰斩。
去年2019年深圳二手房成交82959套，新房成交37884套，共计120843套。
如果以年成交12万套做为标准，那么在未来几年之内，深圳至少会有一半的购买力，也就是每年6万个购买力会被扼杀。
这每年6万个购买力，除了少部分本地刚需会耐心等待社保期满，其它大部分投资型需求必定会被“驱逐出境”。
这6万个购买力，不管进入哪个城市，都会掀起楼市的惊涛骇浪。
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近期，贝壳研究院发布了最新的城市移民指数研究报告，报告统计了22个重点城市购房客群中省内客户占比，如下图：
图片
这个图中排在最后的也就是说购房人中外省人数占比排名TOP6分别是：深圳77.5%、东莞71.4%、北京63.9%、珠海55.5%、杭州53.2%、上海52.9%。
这个排名越靠前表明该城市越受外地人认可，外地投资客越多，楼市越有支撑，价值越高。
以上这6座城市都是楼市投资的第一梯队！
7月15日，深圳史上最严调控上线，不是不能投，而是想投进不去。东莞紧跟着深圳调控升级了好几轮，现在二手房不限购的漏洞也被彻底堵死了。北京上海价值不用多说，关键是买不起买不了。杭州也是调控了几轮，未来可能会继续升级，而且房价贵且房票获得难度大。
目前只剩下珠海属于楼市潜力好、不限购、不限贷、可投资、可自住的优质城市！
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深圳调控之后，每年6万个购买力会外溢到哪里呢？让我们理性分析下：
东莞是一个，我从去年就在文章中和留言中无数次建议大家买东莞，很多朋友去年底和今年初买进东莞现在都是感激不尽。但是目前东莞属于暂时高位，且已限购，不建议再盲目入手。
惠州临深是一个，而且最近惠州的确也有些热度。但是我想说，惠州这个鬼城，90%都是投资客，一年的新房销售量比上海北京都要多很多，没有专业人士带路，一定会入坑。
广州，目前比较热的是黄埔和南沙。黄埔需要半年社保才可以买，之前可以补缴，最近行情恢复后也不能补交了，开发商也不愿意等。至于南沙，我只能说，现在入手南沙的都是去填坑的，尤其是万倾沙的恒大某盘。我可以负责任的告诉大家：恒大在全国各地远郊的文旅项目都是天坑，包括海南海花岛，启东的海上威尼斯。南沙属于持久战，没有个8-10年根本看不到明显收益。试问有几个人愿意等！
佛山呢，临广的板块还是可以的，就是深圳外溢的投资需求连南沙黄埔都填不满，更不会去佛山了。
中山嘛，除了深中通道在建，一无是处。没有产业没有人口，傻子才会投。江门肇庆两兄弟就不用说了，让你买你也不会买的。
这样看来，在整个大湾区之中，目前可以投资值得投资并且不限购的价值城市，只有一个珠海了。
正是提前看清了这个机遇，上周，我和团队一行去珠海考察了几个项目。第一感受就是珠海在深圳调控之后，确实热了起来。我们咨询的几个中介朋友和售楼处小妹妹都反应，这一个月以来，珠海楼市热的反常，远远超过往年。
不可否认的是，被深圳阻挡出来的很多理智、精明的投资需求都外溢到了珠海！
据珠海中原地产监控的全市151个项目数据统计，2020年上半年珠海全市均价23997.66元/㎡，同比去年上涨10.10%。
随着投资客的涌入，珠海下半年的房价注定还会一路向上！
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投资珠海，只需要抓住几个基本逻辑，就完全可以获得超额收益：
一、珠海虽小，却是粤港澳大湾区屈指可数的优质城市，深受资本青睐，盘子小反而涨幅快，更为重要的是珠海城市面貌好，环境优美，非常宜居，投资自住皆可。珠海绝对是那种来了就不想走的城市。
二、珠海最核心的概念就是紧靠澳门，珠海最大的发力点就是横琴自贸区，珠海的价值也是围绕横琴展开。珠海的风口一直是横琴，之前是，未来也是。
三、横琴很小，而且住宅开发已经饱和，横琴更多的土地是让位于商业办公的。所以，将来横琴商务商业人士的居住需求一定会外溢到临近的金湾区。
香洲是市中心和人口聚集地，居住了一多半的珠海人口, 发展成熟，房价相对较高，适合本地人居住。由于配套已经成熟，而且没有更多利好加持，所以，未来增值空间有限。
斗门面积大，发展太慢，没有显著的利好和规划，配套也不成熟，只适合本地村民自住繁衍。
唐家湾的规划可以，很多大牌开发商进驻。每当有项目开盘前，深珠通道就会被拿出来热炒一番。媒体是喉舌，幕后推手其实都是开发商。但是，深珠通道目前仍然处在前期规划阶段，距离项目落地，破土动工，竣工通车还有非常长的时间。
目前已经在建的深圳到中山的通道2016年就开工了，最早要到2024年才能通车，这就是8年建设周期。而现在深圳到珠海的通道还在规划阶段，说的直接点就是，2030年之前深珠通道都很难建成通车。所以，现在看似风光的唐家湾其实都是概念炒作，距离收益兑现至少还有10年以上的时间。
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和深圳一样，珠海的发展也是一路向西。
由于老香洲土地已经饱和，珠海市政府未来重点打造的新城市中心就在金湾区，那就是：金湾航空新城。
金湾航空新城是名副其实的珠海城市副中心。它的核心区面积只有3.8平方公里，经过十多年的发展，目前已经成为了金湾的行政中心、商业中心、文娱中心和高档住宅区。航空新城的目标定位就是将打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。
珠海市政府为了全力打造这个城市副中心，不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道。
三座大桥由北向南分别为：
1. 香海大桥：全长约20km，计划今年建成通车。通车后，从斗门至香洲城区只要20分钟车程。
2. 洪鹤大桥：全长约9.65km，计划今年11月航展前通车。通车后从金湾航空新城前往拱北口岸也只需15分钟左右的车程。
3. 金海大桥：这是一座公铁两用桥，未来将连接珠海机场和港珠澳大桥。2022年建成后，10-15分钟车程可以从金湾直达横琴自贸区。搭乘城轨从拱北到珠海机场也仅需25分钟。
4、珠海大桥海底隧道：设计时速为80公里每小时，双向6车道。
珠海花重金建设基础设施，目的只有一个，就是打造珠海的另一个全新的增长极：航空新城。
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上周，我和我的团队一行专程去金湾航空新城考察了多个楼盘，徒步丈量了航空新城的每一寸土地。我认为，航空新城板块未来的潜力巨大，并且已经开始启动：
一、金湾航空新城作为一个现代的宜居宜业的新区，规划已经落地成型，配套基础设施也已经全部开建，最晚2023年可以全部建成投用。
二、目前航空新城的房价是横琴的一半，一手均价2.6万/平。去年底横琴已经再次完成一轮上涨，由于疫情延迟金湾尚未跟涨，随着深圳、东莞等地的大力调控，很多投资需求已经开始进入航空新城片区，轮动已经开始。
三、今年底，香海大桥、洪鹤大桥将建成通车，2022年金海大桥也将通车，这对于珠海城市副中心航空新城的发展简直是如虎添翼。尤其是金海大桥的开通，将导致航空新城变成横琴自贸区的后花园，并且直接承接大量高端客户的居住外溢。
四、目前横琴商品房单价5万+，而金湾航空新城单价仅仅2.6万左右。5月29日航空新城2020年首拍，粤海中标的楼板价为13768元/㎡，减去不可售的配建面积，实际楼板价已经高达1.6万/㎡。相比这个地价，现在2.6万的新房价格，简直就是白菜价。明年开春之后，航空新城将整体步入3万+时代。
五、目前，横琴限购，而金湾暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，首付30%，有房贷记录但已全部结清，首付40%，有一套在还房贷，首付50%。如此友好的政策窗口，还能敞开多久，不得而知。但机会总是转瞬即逝的。
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网友热议：珠海房产是潜力城市，抓紧入手。
网友：小叶子要戒
你好，文章你写的吗？代表你的看法？
小编：
我实地考察完的原创
网友：良好
小编，北海买房养老怎么样？？
我东北的。
小编：
劝你别入坑。和珠海比差远了
网友：宇光十色
你好小编，买房去售楼处和去渠道方买，有区别吗?到底可不可以找渠道买?，如果找渠道（中介）买应该注意什么呀?
小编：
渠道会比售楼处有优惠
网友：天生适合你
郑州楼市不知何时才会有起色
小编：
今年是不行了
网友：黄卫龙
南京如何 适合买吗
小编：
当然
网友：容么么
昨天看到清远恒大某盘，带精装修才三千多一平。
小编：
除了土著，不建议买
网友：享耳
宁波该如何是好？这一年涨太多
小编：
暂时观望
网友：心在聆听
均价多少钱呢
小编：
金湾航空新城均价2.6万
网友：懒小兔
小编，是等北京海淀的共产权，还是买南边的二手房呢？
小编：
共有产权房不要买
网友：Son.Lior
杭州临安和临近杭州萧山的绍兴怎么选, 纠结好几天了
小编：
临安略好
网友：阿戈力 ·吳
老师，目前非珠海户籍在横琴买房限购吗
小编：
限购，金湾不限购
网友：高高
想买珠海唐家湾的，可以吗
小编：
我文章分析过的，唐家湾的概念就是深珠通道，这个2030年都难以通车
网友：Sunshine
小编好，重庆观音桥附近怎么样，与金湾相比哪个更好一些？
小编：
重庆盘子太大了，很难涨
网友：Lik-
小编 沈阳现在买还是等到年底
小编：
高位了，等待吧
网友：不明真相的群众
南沙还是珠海
小编：
南沙是持久战，珠海投资自住皆可
网友：李晔晖
老师您好，我明年毕业，想从事房产中介行业，想自己赚首付然后贷款买房，家在唐山，北京上学，还没想好在哪座城市，北京，唐山，或者天津，希望老师和大家帮忙参谋参谋，感谢
小编：
争取就北京，不行的话，去杭州、南京、广州
网友：跑跑
沈阳沈抚新区可以入么
小编：
不太行
网友：青衫
成都和西安选哪个？
小编：
成都
网友：彩霞姐姐
佛山新城怎么样？
小编：
临广的更好些
网友：泓
小编，投资纠结无锡和海口？你选哪个？
小编：
海口
网友：麦穗儿
我是珠海人，把香洲区的房子都卖了，买了两套金湾的房子，金湾的规划非常好，海边的情侣路都修好了，晚上走走，吹吹海风很舒服。航空新城都是海景房噢，还有可以到山，湖，海的房子，景观，空气一流，，几大中心陆续建成，生活越来越便捷了，看好金湾腾飞！，
网友：四月天
小编，武汉东湖高新那边咋样？年底上车晚吗？
小编：
可以的，不晚
网友：糖
哈哈哈，还是重庆好，炒房团坟墓
小编：
盘子太大了，本地人还是幸福的
网友：王惠霞
小编，深圳和武汉都有房票。荷包比较小，目前情况优先选武汉东湖高新还是深圳呀？
小编：
深圳，可以观望到年底
网友：汪明权
横琴还限购啊
小编：
横琴房价暂时高位了，金湾可以考虑，还算洼地
网友：淘海客
小编，海口楼市值得入手吗？
小编：
可以啊，我们之前搞过团购的，很多粉丝买好了
网友：Long
珠海和西安选哪个，老师
小编：
投资兼自住，珠海
网友：Shine
有些啥户型呢
小编：
户型比较全，可以报名，我们给你解答
网友：星空
佛山的三水怎么样？
小编：
一般般
网友：新好景
老师，南宁五象新区还可以上吗？
小编：
南宁也只能投这里了
网友：钱有华
珠海上车需要多少钱？
小编：
没有贷款记录的话，最低首付30%，60万吧最低
合乎
济南现在市场基本上横盘，可以买吗？什么时候能反弹?
小编：
下半年绝对没戏了。看明年吧
网友：旭日东升
卖掉济南的房子，去珠海买怎么样？
小编：
明智
网友：陈敬灿
老师，汕头怎么样
小编：
不行
网友：小多多
小编，燕郊、大厂、固安、霸州哪个适合入手？
小编：
相对来说，当然燕郊
网友：赵鏡銣
小编，嘉善，平湖，昆山，投资那个比较好
小编：
价值排序：昆山、嘉善、平湖
网友：HUI
有房贷记录是全国的还是珠海的？
小编：
全国记录
网友：珍稀爱
你好，我是刚需，坐标惠州惠城区工作。能买清远佛冈县京港澳恒大花溪谷嘛？
小编：
真心不建议
网友：天山脚下
看房去不了，怎么办？
小编：
抽一天空
网友：D
我想在珠海买一套 有什么建议，看您的分析，纯投资的话金湾价值比较大。请问金湾二手好出手吗？
小编：
副中心航空新城的房子问题不大
网友：tuantuan dad
老师你好，北京是今年买，还是明年上半年呢
小编：
今年
网友：香槟骑士
老板，哈尔滨全部售出，计划交满社保买一套杭州可还行？
小编：
可行的
网友：一叹'醉蹉跎
南沙的城市规划和产业导入都不错啊。区政府和灵山岛版块看上去也很有潜力，小编为啥说南沙是坑呢？问题出在哪里呢？
小编：
超级远郊，与市区割裂发展，定位高的南沙需要靠自身实际发展，周期太长。
网友：Sophia
请问投了中山火炬开发区即深中通道旁的楼盘，2024通车后是否看涨，谢谢
小编：
涨幅已经提前透支了
网友：水墨
房贷指商贷还是公积金？商贷已还完，公积金还在还
小编：
都算的。其实首付不高
网友：Coulson
合肥政务区的二手房能不能买？请小编推荐。
小编：
可以买
候鸟
小编，紧邻雄安的白沟镇楼盘适合投资吗
小编：
不值得
网友：会会
资金有限，想入手江门江海区房子，现在时机怎么样？
小编：
纯自住可以，价值不大
网友：香蜜酸枣
小编，松江老城地铁旁边次新房住宅，单价3.5，出租很容易，年租金大概百分之2.5左右，值得吗
小编：
租金回报不错，升值一般
网友：卡卡
小编，惠州大湾区和宁波杭州湾新区是不是都不值得投资？
小编：
是的
网友：鸽子
小编，请问珠海这个项目如果只考虑投资，大概的持有时间是多久？如果组团去投资，接盘的是哪些群体呢？新楼盘是毛坯还是装修好的？谢谢！
小编：
精装毛坯都有。珠海副中心未来会有横琴的外溢居住需求，和入驻产业人员居住需求
网友：王峰
小编，目前在杭州旁边的绍兴桥有3套回迁房，地铁口，明年开通后可直达杭州，需要套现去杭州买房，还是继续等待，等地铁开通以后套现
小编：
开通前套现。
网友：ChEn
老师，坐标北京，总有打着雄安旗号的推房，貌似是个镇，能投资吗？
小编：
我很早的文章就说过几次了，根本没有环雄价值
网友：廉艳
老师，您好。青岛今年适合投资吗？投资哪个区比较好?
小编：
不适合
网友：华子
小编，你的珠海团购有啥优惠吗？或者什么好的政策条件吗？
小编：
当然有优惠了，报名给你详细解释
网友：吴锦非
小编是良心大V，相信推荐！！
网友：阿飞
很少提南京，南京今年涨的也不少
网友：张秋
朋友拉我去北海买公寓，说一万一平，一年自住26天，其他时间出租。北海公寓有投资价值吗？
小编：
真心建议，千万别买
网友：张秋
我也觉得不值得，广西北海，那儿传销那么严重。看视频都是外地人把那房价炒高的。小编认为不值得投资原因是啥？
小编：
北海是纯概念炒作，在海南限购后热了一阵子。
网友：肖媛
老师，北京何时会有起色？现在适合卖掉吗
小编：
明年春天再卖
网友：卖铁nan袁晓亮
小编，我看过你的文章说上海自住买越大越好，请问宝山同一个小区1500万的260方别墅和800万的高层140方4房，是不是应该选4房？（别墅买进容易出手难对吗？）
小编：
别墅升值难，抛盘难
网友：黑风【王丹和】
对珠海考察分析的太透彻了、太对了。我关注公众号是六月在珠海给家人购房时。14年在湖心路买的别墅，今年元旦后到七月初在航空新城“湖城大境”买了四套，在“星河传奇”给家人买五套，红旗一套。
文章发给珠海红旗镇Q房网店长了，他们太认可老师讲的了，说明天培训新人就参照这篇文章。
网友：孤独的牧羊人
数据真实、分析透彻、结论可靠！
房地产业少有的可信文章、可信公众号！
网友：楚
你好小编，国家推行京津冀一体化，雄安新区 ，河北保定值得投资吗？
小编：
不值得
网友：sunflower
广州增城区不限购
小编：
增城增值一般
网友：小乐
肇庆呢，离佛山广州也更近
小编：
看来你没仔细看文章，不建议
网友：蟹老板
小编 南沙是不是90%都是坑 黄埔值得买吗？科学城算不算黄埔最好
小编：
科学城可以买
网友：刘丽平Lisa
老师，广州籍在广州有一套房
早已还清房贷，去珠海买房首付是几成？
小编：
3、4成，想不起来
网友： Miss倪
坐标深圳，去过珠海，确实宜居，好想买
小编：
可以报名去看看项目，喜欢再买
网友：Shane
黄埔科学城更香
网友：silence
我这几天一直在看广州的房价，发现花都广州五环外六环境的房价都要1w多，差不多2w，再看看增城更远房价更加差不多也是1w多，也有2w的，看看南沙房价要2w多，广州不那么远离市区的小户型房子也有总价100w可以到手的。
恒大今天看了地理位置不仅偏还贵。二手房的房价也看，发现有些总价和一手房差不多。越看越觉得这里面的房价好不真实，感觉是特意拔高似的。从长沙转广州工作，就是为了离家近一点，乡土气息近。看了公寓，公寓不值得买。我只想在广州扎下根生活先看房市，摸摸水
网友：尘
小编，坐标北京。纯投资，通州2000左右的房，适合买吗？限价商品房呢？
小编：
可以的
网友：尘
限价商品房也能买吗？原谅我是小白
小编：
限价房是政府帮你按着房价啊，地段可以就能买
网友：蝴蝶飞飞
老师您好！我是刚刚退休的，假如想在珠海定居，我没有买过房子，房子价格会很高吗？谢谢！
小编：
金湾航空新城均价2.6万，之前在老家没有贷款记录，首付30%就可以
网友：sissi
老师，海南的房产值得拥有么？
小编：
值得
网友：畅悦七钥
小编，南通适合入手吗？
小编：
炒到高位了
网友：K
义乌楼市到底怎么了，最近拍地越拍越高，涨幅居全省第一
网友：yankee
小编，朋友让我跟他一起入手广西防城港港口区的公寓，45平，5000多一平，属于期房，建好后每年有一个月时间可以自住，剩余时间可以外租，请问有投资价值吗？
小编：
千万别买，坑
网友：含笑
请问珠海这个考察团活动已经结束了吗？
小编：
没有结束，我们已经组织了两批了，很多朋友都买到了喜欢的房子。你可以报名，给你安排考察时间。
网友：含笑
请问有没有小户型的呢？比如一房一厅的那种，适合一个人住的。
小编：
50-60平100万左右
网友：窗边行
小编似乎对南方城市情有独钟啊
网友：马拉桑
珠海不限购吗？
小编：
金湾不限购