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68个房产知识,购房者必读

68个房产知识,购房者必读

发布时间:12-21 11:31

一、基本知识


1、房地产


   房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:a)土地;b)建筑物及地上附着物;c)房地产物权



2、房地产市场


   主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场



3、房屋


   一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所



4、房地产产权


   房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权,是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利,包括房地产所有权和房地产他物权。



5、户型


(1)、户型就是住房的结构和形状。


     举例:3房2厅,2房1厅


     房屋基本功能区的划分:1、卧室;2、客厅;3、餐厅;4、厨房; 5、洗手间;6、阳台;7、其他


(2)、平层:一般是指一套住宅的厅、卧、卫、等所有房间均处于同一层面上。


(3)、错层:指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上,用30-60cm的高度差进行空间隔断,层次分明,立体性强,但未分成两层,适合100平米以上大面积住宅装修。可以分为小错层和大错层。


(4)、复式:复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高,可在局部拘出夹层,安排卧室或书房等用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。也叫大错层。


(5)、跃层:从外观来说,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间等。也叫“楼中楼”。


      简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅,如上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分,则为复式住宅。



6、容积率


   容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率 。


   容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5。



7、得房率


   是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。


   一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。


   一般多层的建筑物(楼梯房)得房率为88%,高层的建筑物(电梯房)得房率为72%,而办公楼为55%。



8、普通住宅:面积小于144㎡的住宅



9、非普通住宅


   面积大于等于144㎡的住宅,也叫豪宅


   非普通住宅的标准:


   1)、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);


   2)、单套建筑面积在144平方米以上;


   3)、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);


   以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。



10、梯户数


    常用字母T代表楼梯,1T指的是1部电梯或者一部楼梯,就是指每层,一部电梯或楼梯有几户人家 。


    通常楼梯房是1T2户或者1T4户,电梯房1T3户和1T4户占多数。



11、开间


    开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,因为是就一个自然的宽度而言,故又称为开间。



12、进深


    进深是住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。



13、层高


    指上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离;其中,最上一层的层高是其楼面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。住宅层高宜为2.80米。



14、净高:净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

 



二、房地产市场三级划分


1、一级市场


   房地产一级市场又称土地市场,是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节,起到调控房地产市场的作用。


2、二级市场


   房地产二级市场又称增量房市场,是指新建商品房的买卖市场,也就是我们通常所说的一手房。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。


3、三级市场


   房地产三级市场又称存量房市场,一般指二手房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让,属于房地产三级市场范畴。

 



 三、房屋种类


1、商品房


   商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。


2、房改房


   房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。


3、经济适用房


   经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。


4、单位集资房


   集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。


   集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。


5、私房


   也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。


6、廉租房


   是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念,类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。


7、安居房


   安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。


8、两限房


   两限房全称为限房价、限套型普通商品住房,也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。



 

四、房产常用术语


1、价格常用术语


1)、底价:业主的最低出售价格。


2)、报价:中介公司对外的价格。


3)、市场价:近期成交的二手房的价格。


4)、评估价:做银行抵押时评估公司对房屋评估的价格。


5)、单价:总价除以面积的价格。


2、建筑常用术语


1)、预制板结构


    预制板,就是工程要用到的水泥模件或水泥板块。制作预制板时,先用木板钉制空心模型,在模型的空心部分布上钢筋后,用水泥灌满空心部分,等干后敲去木板,剩下的就是预制板了。预制板的在建筑上的用处很多,如公路旁边的水沟上盖住的水泥板;房顶上做隔热层的水泥板都是预制板。


   用预制板制作的房子俗称“大板房”。


2)、钢混结构


    这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。


3)、砖混结构


   砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐,这些配件与砖作的承重墙相结合,可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5—6层以下。


4)、剪力墙结构


剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构,它是由配筋混凝土墙体作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系,因此也称为抗震墙结构。  


它的优点是侧向刚度大,抗震性能好;平面布置灵活,套型设计丰富,尤其结合预应力大开间楼板体系,平面布置更为灵活,扩展了设计师和住户的想象空间。此外,由于混凝土墙体抗裂、抗渗性能好,且节点都为现浇,容易达到“无渗漏”工程的标准。它的缺点是自重大,基坑围护和基础成本高,因此宜采用轻质隔墙和短肢墙体系;同时,它的保温性能较差。


5)、框架结构


    框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成,构成承重体系的结构,即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。结构的房屋墙体不承重,仅起到围护和分隔作用,一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。


6)、框架剪力墙结构


     俗称为框剪结构它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,在结构平面布置上除了布置了框架还增加了部分剪力墙(或称抗震墙)吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。


3、使用年限常用术语


1)、70年产权:居住用地


2)、50年产权:工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地


3)、40年产权:商业、旅游、娱乐用地


4、面积常用术语


1)、建筑面积


     指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。


2)、使用面积


     住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。


3)、公摊面积


     公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。


     一般房改房的公摊最少,甚至没有。楼梯房的大约是8%—12%,电梯房是18%—30%。商铺和写字楼的公摊面积占到50%以上。


4)、阳台面积


     建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,均按全面积计算


5、层数常用术语


1)、低层建筑:是指建筑高度小于等于10米(高度≤10米),且建筑层数小于等于3层(层数≤3层)的建筑


2)、多层建筑:是指建筑高度大于10米,小于24米(10米<多层建筑高度<24米),且建筑层数大于3层,小于7层(3层<层数<7层)的建筑。


3)、小高层建筑:在建设部有关规定中,没有小高层这个概念,它是人们的通俗叫法。具体几层叫小高层没有约定俗成的概念。在现实生活中,通常人们把8—11层的楼房称为小高层。


4)、高层建筑:是指建筑层数在12-40层之间的建筑。


5)、超高层:建筑层数在40层以上的建筑


6、业务常用术语


1、跑盘:是房地产经纪人为了对执业范围(执业商圈)内的房产、社区布局、周边配套以及社区详情有深入了解,而通过实地走访勘察,达到“眼见为实”的目的。 

                   

2、房源:房源是指房屋租赁或者销售的资源。


3、客源:租房或者买房的客户资源。


4、笋盘:也叫A盘,通常指性价比搞得盘源。


5、水牌:中介公司在门店橱窗所制作的小型广告牌。


6、扫街:在找客户的时候有时候找不到固定目标,就以一条街或一个工业区为限,挨个地进行陌生拜访 。


7、洗楼:对二手房的一栋房屋投递广告或者上门拜访。


8、驻守:在小区门口举牌或者摆摊的工作方式。


9、 洗盘(客):对于无效房源或者客户进行重新开发的工作方式。


10、吸盘(客):就是指房源和客源的开发。


11、撬盘:假扮客户区同行那里获取房源信息,获取业主号码。


12、浪价:主要用于在争单时对业主报的增高价格,先稳住业主的一种方式。


13、配盘:帮房源找到合适客户或者帮客户找到合适房源的工作方式。


14、推盘:把适合客户需求的房源介绍给客户并且约客户来看房子的工作方式。


15、封盘:店长或者经理设置房源权限的意思,不允许经纪人在看到业主号码。


16、佣金 :中介公司促成买卖双方达成交易的报酬。   



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