房贷计算器 > 房贷常识 > 有些城市的房子真的不能买
有些城市的房子真的不能买

有些城市的房子真的不能买

发布时间:12-21 15:02

“一些城市周边的新房真的不能买。”


昨天一个老同学在校友群里哭诉,自己高杠杆买的投资房,被套得死死的,卖也卖不出去,租也租不出去。


记得去年拿房的时候,她还在群里发红包,称自己做了一个精明的判断,那时候大家纷纷道喜,称其眼光毒辣,女中豪杰。


她买的是一个重点二线城市旁边小城市的新房,当地对这个新区的规划极高,号称要接驳二线城市产业,承接刚需住房需求,共同打造超级城市群。


70万的人口,新房房价最高一度炒到2万多/平米,让人唏嘘。但她不怕,她说,买房就要看未来,必须要响应国家级城市群的概念,还拿昆山之于上海,东莞之于深圳做类比。


的确,以前在大城市买不起房,在有概念的周边投资,然后向城内置换,或许是一种弯道超车的捷径。

但在上一轮房价周期过后,当房产价值彻底以“实力”为锚时,城市群、自贸区、新区等概念逐渐褪去光环,甚至成为了忽悠人们买房的谎言。



1,迫不得已


城市群这个词,大家可能再熟悉不过,但很少有人知道它出现的历史背景和真正的含义。


中国最早出现城市群概念的时候还在90年代,那时候正值改革开放的工业化前期,沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀城市不仅发展速度快,而且经济规模占全国比重越来越高。


但事实上,此后长达20年,中国从没有重视过城市群的发展,而是主张“四处摊大饼”的做法,也就是说,不单要所有城市发展起来,所有县城及乡村都要一起发展。


这可能源于对地方的信任,也可能是均富的马克思主义理想化追求。


随后我们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中,央行发行的大量货币砸向广袤无边的土地上,激起的水花变成一幢幢拔地而起的高楼。


然而国土虽然广大,但并不是每一块土地都适合人类生存、大规模开发和大量建设现代化建筑。


而且“人往高处走,水往低处流”的真理自古有之,当城市只忙于造城而没有思考如何去招商引资,让城市提供更多可以赚钱的工作机会时,人口会加速流出,导致之前的投资付之东流。


长此以往,之前对城市真金白银的投资大多数亏空。所以2015年时,有机构爆出地方隐形债务过高,也有了后来启动房地产去库存,2015-2020长达5年的楼市大周期。


与此同时,从2015年开始,城市群概念又被提到纸上。


2016年3月国家“十三五”规划纲要里,明确提出要 “加快城市群建设发展”。


因为大家想清楚了,与其摊大饼发展,大部分城市投资赔钱,还不如把能量集中于核心城市,然后让核心城市带动周边城市发展,抱团发展实现共荣,这符合城镇化发展的趋势。



2,饥饿的城市


从2015年开始,城市群成为主流思想,陆陆续续有省市开始报批城市群,从一开始的长三角、珠三角、京津冀三大城市群向外拓展延伸。


公开资料显示,从2015年到现在,国务院已经批复了11个城市群的规划,全国19个城市群规划全部编制完成,例如成渝、长江中游、中原、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂城市群等等。


你会发现,凡是有城市的地方都有城市群,我们又从轰轰烈烈的摊大饼时代过渡到了“遍地开花”,几乎所有城市的新房售楼处,销售案词都要加上城市群这个概念。


“并不是把一群城市放在一起就叫城市群,而是由中心城市带动,一群城市可以产业互补、相互作用。”

这是城市群的主要概念,但事实上,大部分中心城市还处于“饥饿”的状态,更别提带动周边城市发展。


细数这些年各地的发展规划战略,你会发现,全国各省几乎把所有资源导向了中心城市,正所谓纵一省之力打造一城,例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……


资源聚集,中心城市经济发展迅速,提供的赚钱机会越来越多,开始加速虹吸周边资金和人才,循环往复,最终形成一家独大的格局。


这样的趋势的最终结局,和京津冀城市群演变历程极其相似,天津跟石家庄目前情况如何,大家都能看到。


所以,这位老同学把房子买在“饥饿”的二线城市周边,最终的命运便只有一条:被套死。



3,当城市没有边界


讲到这里,很多人要问了,所有城市群都是这样的归宿吗?时间是流动的,现在不行,不代表未来不可以。


城市群是必然的趋势,如果想预判哪些城市群可以成功,还需要研究当下的成功案例,长三角和大湾区,其中我认为,最有教学意义的还是大湾区。


因为长三角的诸多城市,例如上海、南京、杭州、苏锡常这些城市都是有历史有文化底蕴的,但大湾区真正有历史的只有广州,深圳的年龄仅有40岁。


能在这么短的时间内打造成拥有国际一线城市群潜力的案例并不多见。


大湾区成功的第一要素,就是前期重仓交通,让城市没有边界。


每次去大湾区出差,只能用两个字形容我的感受:方便。


最疯狂的一次是,我早上从深圳出发,上午去了东莞,然后下午到了广州,晚上到了珠海,一天时间可以辗转4个城市。


有时候开车太累,就选择打车走,大湾区各城市之间跨城的顺风车非常多,网络约车也很方便。


整个大湾区的交通轨道像一张网一样交织在一起,每个交通工具就是流动的血液,运载着不计其数的“买卖”。


在此基础上,各城市加速建设,逐渐连成一片。


给大家看一张我在大湾区出差时拍的图,你能从这张图看出什么?


这不就是一张普通的城市照片的?不然,其实这张图包含了两座城市,一街之隔,这边是深圳,那边是惠州。


经过这些年的发展,深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的,这可能超出了很多人对于城市的理解,但这才是城市群的真正样貌。


不单深圳和惠州连成一片,深圳和东莞也是如此,大湾区内,东莞还和广州连成一片,广州又和佛山连成一片。


我去大湾区出差,经常可以遇到两地穿梭的人群,很多白领在深广工作赚钱,去周边的城市生活居住,既保障了工资收入又可以在大湾区定居,而且栖息地的生活配套完全可以满足生活所需。


同样,深圳和广州的产业在加速向周边城市溢出,从而形成了“前店后厂”的协作体系,例如华为把工厂和研发基地搬迁到了东莞,但“门面”还是留在了深圳,和外界达成更多的交易合作。



4,决定一个城市群的成败有其三


一在中心城市是否“吃饱”,有能力外溢;二在于交通是否编织成网,流动便利;三在城建规划,是否能连成一片。


目前来看,以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线城市还需要至少5-10年时间对周边虹吸,才拥有外溢的能力,更何况普通城市群,就像呼包鄂城市群,再过20年也连不起来。


与此同时,如果想打造一个超强卫星城,还要考验城市对交通的建设能力,与中心城市相连,起码得有3-5条高速,2-3条高铁、城际,目前来看,拥有这样规划的城市群少之又少。


上一轮房价周期,城市群概念是炒作房价的主要帮凶,现在周期已经结束,那些布局在二线核心城市旁边的小城市彻底进入冷潮期,这将会是一个长期趋势。


所以下次你去买房,售楼处小姑娘再用城市群忽悠你买房时,你就问问她,城市群到底是什么?何时才能成“群”?



5,网友讨论:有些城市的房子真的不能买


网友:聆雨听梦


 比如日照。。青岛根本不带你玩。拿青岛城市群哄抬房价。


小编:


很典型,很多中心城市都不带周边玩,但周边却拿这个做噱头,炒房价,最后只能被套死




网友:小林


 问下老师 投资和居住 天津和西安选哪个比较好




网友:我为花狂


 什么城市群不城市群的,作为一名土木工程人,今年在老家县城买了一套房自住,以后无论走到哪里永远记得家的方向。




网友:許念


 第一次在老师的图里,看到了我的城市——大清远,求老师讲解我的家乡


小编:


正如其名,又清又远啊




网友:Hank Yu


 只有大湾区是连成一片 长三角都不算




网友:丁


 青岛都降价了,日照还在吹呢




网友:谢晟阳


 怀疑被套的是南京宝华




网友:ziselm


老师,我就想知道石家庄城市群能不能发展起来?


小编:


北京、天津、雄安未来可以连一下,石家庄就算了




网友:RICE


 北三县呢


小编:


北三现在价值很稳定,泡沫基本挤干净了,全靠限购压着




网友:壹拾陆


 老师,郑州也算是中部核心,房价却受到教育不足和人口外流的影响一直下降,还有没有上车的必要?


小编:


人口大省中心城市,未来没问题,房价2021年大概率进入底部,我正在监控。




网友:Surman 素


 今年年中咨询了老师买广州黄埔,目前来看买的时机和区域都是相对正确的抉择,在此感谢老师帮忙判断。


小编:


每天都在监控行情,这几年跟着我买的基本都赚了




网友:tim


 写得太好了!我在北京旅游,周边还是环北京贫困带




网友:安之若素


老师,如果是投资的话,长沙有房票可以买不?


小编:


长沙价值洼地可以买,但不建议投资,会跑输大多数二线城市。因为它已经被定性调控标兵。




网友:Heyman


 惠阳好地段(靠深圳)的房价真的跟广州一样!




网友:罗宾


 老师,为了纯投资而落户,能承担二百多万的房屋总价,是落户苏州呢?还是成都?担心二百多万在苏州很难找到好的投资标的,我的分析对吗?


小编:


两百万预算,选择成都




网友:小飞侠


 今年年底想在苏州投资买房,老师给个建议吧,跪谢。


小编:


可以




网友:在云端


 看老师提到了西安,目前西安和咸阳离的很近,中间现在搞了个西咸新区,新区规划的挺好,盘搞得很大,但还是感觉5-10年都不一定能达到现在曲江和高新的水平了,更别提咸阳了,感觉更没戏




网友:如烟~


 洛阳目前地铁要开通了,沿线楼盘起点站建业都怼到快一万一了,这价格是不是割韭菜呢




网友:天阔地方


 主要是计划生育早放开几年,有人口就好了




网友:小栗子


 南通人,上海工作,长期来看是不是还是攒钱努力上海买房落户,比较合适?


小编:


是的,想办法上海落地




网友:哇嘞点


 虽然不买房子但是每次都看一下




网友:在水一方


 珠海能买吗?


小编:


明年春天,会做一期珠海团购,帮助大家选房。




网友:细水长流


 我觉得可能以后的楼市就像股市万物利好茅台,利空st股票一样。

所有的楼市变革都会利好核心城市核心房子,利空三四五六七线房子,线越高利空程度越大




网友:姚中医针灸医师


 陕 宝鸡 咋样能买不


小编:


不可




网友:刘俊玮


老师,太原感觉怎么样呢,去年从北京回老家太原了,感觉虽然是省会,但是发展真的很受限,人口、产业都和其他省会比要差一些,有点对自己的家乡没信心。




网友:誌晨


 怀疑被套的是湖州




网友:蒋Baby68


 南昌分析一波啊!老师




网友:马


 京津冀城市群还有希望吗?虽然进出京的高速路修了很多条,但是进京检查站的存在,使得交通并不方便,尤其是疫情,进京检查更严格,排队几个小时很正常。与大湾区的便捷交通圈,差距似乎越来越大,何时才能完全取消检查站呢?


小编:


就这一点不好,搞得比较复杂,完全没有便捷的感觉,在疫情这次管理上,就差了许多




网友:关啾啾


 京津冀落后于长三角  珠三角不是一点半点了。老师可不可以解读下廊坊市区房价?疫情前买的二手房,现在哗哗降价啊




网友:亮仔


 那嘉兴2020年房价涨了至少50%,土拍价格翻倍了,怎么理解




网友:地上人


 让我来猜一猜这个重点二线城市:成都?




网友:Rilyn


 老师拍的那张深圳和惠州交界的图片,我今年在那边上班住了几个月现在工作换到上海了,准备买花桥了




网友:小钉哥


 广州黄埔明年底上车是不是晚了?


小编:


黄埔今年年中就可以买了,现在已经涨了一波了




网友:芳鹿鹿


 前几天看文章老师团队貌似要来中山深中通道这一代考察,不知道什么时候能等到更文


小编:


马上要出来了,到时候推给大家看。




网友:happy


 福州落户政策出台后,房价会涨吗


小编:


够呛,福州房价不低还在挤泡沫,而且之前落户门槛也不是很高,冲击力有限




网友:谢冬冬


 大江门大湾区洼地,不过有没有填平能力就另说


小编:


库存大,地方远,很难填平




网友:卡图


 主要还是大湾区面积不大,又全是平原地区,整个大湾区都还没北京大,重庆差不多整个广东那么大。得天独厚的地理条件




网友:ELAN


 我有一个朋友开头:

家在深圳所谓关内,考虑投资坪山龙岗边上还有惠州中山江门都要细细思量左思右想……说句不好听的,谁给了他们的勇气敢把血汗钱花在XX城市群……不要说没钱,钱要花在刀刃上




网友:元本灿烂


老师,无锡楼市您怎么看啊,现在高利率+830新政,尤其二手房感觉动不了了都。。。。(祝老师冬至快乐哈,记得吃饺子,哈哈)


小编:


吃饺子,无锡动不了了,要调整一段时间,高利率就是压房价吞噬成本,等等看




网友:刘科


 买房只看一点,这个城市的人口是净流入还是流出。




网友:烟花易


 昆山为什么没被吸虹,反而工业更好




网友:胡泽望


老师,您觉得现在买中山那边可以吗?火炬那边靠近通道


小编:


火炬可以,中山价值地段很少,只能依靠深中通道




网友:WAY


老师 呼和浩特房价还有下跌空间么 刚需无奈~


小编:


二手房空间有,新房不大




网友:旭日东升


 老师你们团队干好事啊,大佬们讨厌你啊


小编:


粉丝是最重要的




网友:ALLEN 刘


 在天津工作生活,还想在天津来个二套呢,先观望吧




网友:Sophia


 说的羡慕广东了




网友:木子


 请教老师,刚需的话长沙梅溪湖的新盘都可以上车吗?


小编:


刚需可以




网友:望咩望吖


 能说说东莞的房子现在能买吗?我7年前在莞城买了套45万的房子,现在卖出能卖出120万,孩子出世了,想换套大点的,请问有好选择推荐吗?


小编:


想卖应该在调控之前卖,现在限购不好卖,明年三月份可以尝试一下




网友:18年前我18


老师,长春房子前景如何呢?


小编:


横盘阴跌




网友:之间


 犹豫要不要回复那位叫前程无忧的家长,武汉现在在积极鼓励大学生落户,学生落到学校集体户,家长落到学校所辖社区的集体户,最近各个高校都有落户指标需要完成,全程给你们开绿灯,恨不得分分钟就办好。感觉就是为了喊大家来托底,武汉每年百万大学生,能留下的不到二十万。


百万大学生留汉计划,留的是人吗,不,是留下买房钱。大部分湖北省内的家长,孩子在武汉读书的,没有往北上广发展计划的,都会给孩子在武汉买套房。面上说是限购,各中介处破限方法有很多。我也不知道要不要告诉他有这条途径...




网友:付占威


 老师,您好!保定的房价未来3-5年或者5-10年是怎样一个发展趋势?受雄安新区影响房价会涨吗?谢谢!


小编:


雄安是产业试验田,房地产伪命题。不会对周边形成利好,保定横盘阴跌,回调




网友:马甲


 看好武汉未来发展,走大学生落户,限购区买房,把自己下半生压上去,希望自己选择是对的。




网友:清欢


 老师,能问问南昌现在是回暖了还是继续横盘么




网友:罐头


 点赞老师,大湾区那个截图,今年还去实地看了下广深线,体验和你写的对号 很真实。




网友:肖长达


 石家庄估计明天会触底




网友:武楠


 郑州依旧跌跌不休,不知何时见底




网友:前程无忧


 我想等我女儿大学毕业证了,在武汉限购区买房,是不是太晚了,我女儿今年大二了,因为我没有购房资格,谢谢了


小编:


肯定是要涨一些的,但是限购也没办法,虽然你未雨绸缪做的已经很不错le




网友:观自在


 踩坑了

恨没能早点关注老师



网友:杜小强


 嘉兴就一直在涨,还要绑定一个30万的车位、土拍也一直在向上,但是工作机会什么的都很少。也一直在炒作上海对接什么的




网友:Sith Lord


 各种噱头太多了。当年修高铁的时候还叫嚣着什么高铁房,我没搞明白,你住铁路附近你睡得着吗?!



网友:syven


 文章开头的例子是在成都吧




网友:Jimmy


 城市群到底是什么?何时才能成“群”? 对,就这么问


房贷网标签

什么是按揭贷款计算器一个普通人在上海10年置换5套房的故事高铁和地铁正在撕裂和击碎中国城市的楼市格局什么是贷款计算器最新版新的民法典实施后对卖房者影响最大深圳调控房价,上海、广州也会调控吗房产契税存款利率还贷计算器有什么作用房贷40%可以打击炒房吗为什么要用房贷利率公积金贷款戴头盔看房存款准备金率有什么影响为什么要用组合贷款计算器什么是存贷款基准利率又多了一种炒房方式房贷计算器2021最新版如何用全息售楼法秒杀房源房贷计算器最新2017石家庄楼盘为什么要用购房贷款计算器中国发展最快的十个城市买房按揭计算器房贷怎么贷款最合适合肥房价鼓励购房加杠杆,三四线城市开始救市了新浪房贷计算器有什么作用长租公寓三四线城市适合买房投资吗2020中国楼市验收报告2021年在长沙买房的十条忠告二手房贷款利息计算器什么是房屋贷款计算器为什么要用房贷计算器 新浪房价计算器2020什么是房贷计算器2020最新版房价真的永远涨吗房贷首付比例是越低越好吗房贷计算器20182021年的95后要么不结婚要么买三房为什么要用房产贷款计算器什么是商业贷款利率计算器什么是房贷计算器2020我从青岛买房到北京买房的故事如何选对抗跌易涨的房子房产借贷等额本息还款法郑州是城运最好的中心城市雅居乐地产艺多不压身什么是公积金房贷计算器
no cache
Processed in 0.506951 Second.