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在这些城市投资买房亏大了

在这些城市投资买房亏大了

发布时间:12-22 09:59

1


今年的三四线,岂是一个难字了得!


好不容易,楼市从一二线城市,击鼓传花到三四线城市。没想到,等来房价上涨的同时,也等来调控。


好不容易,等来了人,一转眼,又要看着他离开。


一二线城市是人来人往,而三四线则是一去不返!


房价没有认真的涨,调控却认真的来。


然而,这并不是最后一击。


直接扼住三四线喉咙的却是,棚改!


我们都知道,2020年是棚改的最后一年,也是关键的一年。对于很多等待续命的城市来说,拳拳重击,并且打中要害。


2018年-2020年这3年,棚改一直在下降:


2018年,12个重点省份计划开工372.8万套,在全国占比53%。


2019年,12省计划开工量跌176.4万套,同比下降53%。


2020年,计划开工下滑131.4万套,比2018年下降了65%。


不过有些省份棚改规模仍然保持高位,比如江苏,江西和安徽,下降的不多,但是也达到20%左右。


而有些城市在2020年直接清零,比如清远、河源、揭阳、阳江和鹤壁等,这些城市高达19个。


部分城市2020年棚改计划开工量。


这些开工量数据,几家欢喜几家愁,分分钟让一些三四线喝一壶。


要知道,这些冰冷的数字,代表了汹涌澎湃的人民币的去留。




2


师傅领进门,修行在个人。


你会发现在棚改的热钱过去以后,并不能把所有城市都救活,分化依旧存在在这里。


有些城市在棚改的作用下,房价如火如荼,最典型的就是徐州,淮安这些城市。


徐州在今年的三四线城中表现是非常的亮眼的。


房价自从2016年2月开始一直上涨到现在,并且连续几次排名第一。虽然在10月9日出台了调控政策,但是10月份的数据依旧是0.7%涨幅领跑,排名环比第二名,仅次于扬州。一直到11月份这把火才算歇了下来。


而土地市场方面,上半年土地出让溢价率平均在40%,6月份更厉害达到83%。对于徐州来说,火就一个字。


究其原因,棚改真的要算一个。


从上面的数据来看,2018年是棚改的关键一年也就是转折点。当不少城市收缩开工量的时候,在住建部棚户区改造工作拟激励城市名单中看到了徐州的身影。


而2020年,徐州棚改计划开工量又多达了将近4万套,比2018年的高峰期还要增长10%。而且这三年棚改减少并不多。


这就是典型的在棚改的刺激下,房价上涨的城市。


但有些城市并不是那么走运,而是棚改竟然都拉不动。比如亳州,阜阳这类城市。


2020年阜阳的棚改计划开工量多达2.9万套,亳州3年也是稳定增长从1.6万到3万套。


而在2016年,除合肥市外,安徽省政府将货币化安置比例纳入各市年度目标责任考核,要求原则上不低于50%。对货币化安置较高的城市,省财政给予应补助资金5%的奖励。


即使再这样的情况下,阜阳的房价也是比较疲软。


2020年的房价直接回到2018年年初,而在双十一的时候,下降更为厉害:


阜合园区的恒大林溪郡11月2日-15日,每日11套特惠好房,6588元/㎡起购,最高优惠24万。


颍泉祥源生态城景秀园一口价轻松购优惠金额60206元


……


阜合降24万,城西降23万,颍泉降6万,降的好不热闹!


第三种就是需要棚改救命的城市,驻马店这类城市,棚改一断,市场情况雪上加霜。


2020年驻马店计划开工量只有1.4万套,而最高位是2018年的10.8万套,两者相较,下滑了87%。


在棚改转向的情况下,驻马店在年初进行了一场救市。2月驻马店楼市发布新政,主要就是公积金贷款首付降至20%、额度升至50万元,购房还有补助。


在房住不炒的情况下,顶着多大的压力出台的政策,可见市场的疲软状态。在经过13天挣扎后,被撤回,也打响了今年政策一日游的第一枪。


而驻马店的房价在2018下半年以后开始出现去化率比较低,蓄客不足的情况。直到2020年更加艰难,价格成为更敏感点,购房者观望情绪浓厚。


而房企开始打折甩卖房产,为了高周转,降幅达到20%-30%。而驻马店的房价2020年则是一路下跌。


除此以外,还有烟台,2016-2018年棚改货币化安置加速推进,计划开工每年增加,楼市也是风生水起。但是2019年下跌3607套,2020年更少,792套。


没有了棚改的刺激,烟台市场也转冷。




4


在三四线市场如此艰巨的情况下,我们的选择更为的艰难。在城市分化的深入下,请谨记以下几点:


1、千万不要买高库存,高杠杆的三四线城市。


回看2019年高杠杆的城市排名比较靠前的城市,锦州,赣州,天水,临沂,阜阳。


在全国居民杠杆率56%的情况下,锦州的超过100%,是全国平均的2倍。


为什么要说他们危险,因为债务大于存款,还款能力比较差。


除了锦州外,另外的也都超过60%,还款压力都不小。也就意味着再购房能力差,本地人经济实力差的话,流动就不好。


除此以外,连续高库存的城市也需要远离,比如景德镇,日照,包头,北海,漳州,哈尔滨,香河,芜湖。


在10月份,这些库存高达20月以上,要知道维持房地产平衡7个月就可以了。这些城市20月,可见难度有多大。特别是景德镇,漳州等城市,几乎月月排在前几名。



2、百强县相对比较有未来。


对于买房,人力有所极。如果真的要在三四线买,特别自住,百强县的未来会相对好些,因为有经济支撑,后期也好流动。


比如:昆山,江阴,张家港,常熟,太仓,宜兴,义乌等这些好过那些三不靠的三四线,即使从三四线流动出来,也尽量去这里。



3、长三角,珠三角是机会


背靠大树好乘凉,就是这里三四线的特征。再加上政策的红利,在城市群内的城市便乘风飞起。城市的外溢,对他们的房价支撑有很大的能量,楼市具有共振属性的,像太仓,嘉兴得益于上海,这类城市并不少。



4、这个时候不限购的城市,一定要谨慎。


2017-2018年不限购的城市和区域,从侧面也可看出价值不大。但是在2020年政策满地开花的时候,你所在的城市还没有动静。你就真的需要冷静了!


2020年棚改即将过去,而旧改是下一步红利。不管是投资还是自住,我们的观念也要改变。


更新购买逻辑,如果资金实力允许,可以去一线城市的老破小,或许机会比较大,还有就是二线城市的主城和老城。




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网友讨论:在这些城市投资买房亏大了



网友:微风塘


老师,徐州难道算二线??




网友:流流流


 徐州和所谓三四线城市还是有区别的




网友:7667


 说那么多干嘛,肯定买大郑州啊




网友:施斾旂


 真不是棚改,是货币超发




网友: 公子 律


 坐标日照

我就很奇怪

我们哪里拆迁都是分两三套房

基本没有货币补偿

按说这一下子更不缺房子了

而且我们哪里GDP倒二

房价还是稳稳的全省第⑤!




网友:九州万方


 三四线这个词被用烂了,好多地方眼看是五六线。最后是三四线背锅。




网友:A米宅装修~船长


 大家都在嫌弃老破小,我觉得值得商榷!前置条件,学区,小区环境,手中的银两都是需要考虑的因素。四环外89小三房和市区89老破小,你选哪个?成熟的市区,成熟的学校和市政配套还有医疗资源!!!自己准备住几年?还有多少年能贷款?考虑清楚就行

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