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房产投资:学会置换,收益可以翻番

房产投资:学会置换,收益可以翻番

发布时间:12-23 08:21

2020年马上就要过去,回顾这一年的楼市,最大的特征就是分化。


优秀的城市、板块、项目领涨,而一些边角料的城市、板块、项目房价硬是趴着不动,哪怕只是隔了一条街道,房价涨幅都可以差出天际。

 

这只是开始,未来的分化还会更加明显。

 

关于分化,你的应对策略就只能是不断地置换,一套房子大概持有5年左右,就要有意识地置换到更优质的小区。

 

特别是经过这5年房价暴涨的教育,大家都有了很强的商品房意识,“置换”会越来越普遍。


一线城市基本已经走到了以“置换”为主要需求的时代,二线城市也会逐渐由“刚需”向“置换”过渡。

 

如果是自住性房产,你怎么住得舒服怎么来,离单位近、离地铁近、离孩子上学的学校近......但是投资性房产,你就得不停地折腾,寻找更能领涨的板块。


因为大都市圈战略、强二线城市崛起,所以就有了北方城市置换到大湾区&长三角,三四线城市置换到强二线城市。

 

因为城市中心转移,所以就有了置换符合城市发展方向的房子、概念板块置换网红概念板块。

 

因为喜新厌旧,所以就有了三四线城市置换一二线城市、老城区置换新城区、老破小置换新美大,置换居住舒适度更强的房子。


房产投资:学会置换,收益可以翻番!


未来领涨的小区,基本上就是优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校,有不错的小区园林和物业。

 

例如2020年,大湾区楼市领涨,而现在的长三角行情也悄悄启动,现在的上海、杭州、南京、宁波的优质板块都开始走出独立行情,而北方城市的楼市,现在还挣扎在回调的泥潭中,城市间的楼市分化越来越明显。

 

政治正确的北京却是房价跌幅榜第八(当然,我相信北京会补涨的);财政滑坡的天津发布抢人政策,制造房票,被动救市;供应过剩的郑州,郊区项目价格坍塌,甚至打出了6XXX元/㎡的特价房。


还有失去了棚改的三四线城市,现在也蹦跶不起来了,价格虚高、泡沫巨大,只能靠着特价房慢慢消化库存。

 

城市之间的分化,让越来越多人意识到了北方没有房地产、三四线城市没有房地产,长三角、大湾区,以及核心一二线城市才是房产投资的主场,开始着手把房产置换到这些领涨的城市。

 

今年的大湾区,虹吸了全国天量热钱,而在2021年,房价行情会轮动到长三角。这可能会酝酿出比大湾区更凶猛的势头,因为长三角的房地产成熟度、底蕴和民富,远超大湾区。上海杭州苏州南京的土著,购买力之强,远超你的想象。

 

例如广州珠城这一波上涨,就非常彻底地上演了“板块分化”。

 

首先是珠江新城刚需板块中区领涨,次之是东区,西区滞涨。


现在的西区,至今仍能淘到5万多、7万多的房子,究其原因,是因为西区容积率高、楼龄大、单体楼,有的户型设计奇葩,1房到5房都有。


更有一些小区还藏了很多美女在里面“做生意”,人群相当杂乱,居住氛围不是很好。

 

在珠城的房产交流群,很多西区业主冷眼旁观中区、东区的狂欢,后悔没有及时置换,遗憾错过了房产升值的机会。

 

广州是个单中心城市,珠城是无可替代的豪宅区,资源绝对集中、配套绝对扛打。西区和中区、东区,仅仅是隔了一条华夏路,房价分化都能这么严重,何况是其他资源分散的城市和板块呢?

 

例如一些投资属性偏弱的超级大盘,不是城市和板块问题,就是产品本身设计问题。


深圳桃源居、广州亚运城和祈福新村、郑州21世纪、武汉百步亭、贵阳花果园,都是动辄几万户的超级大盘,小区同时在售房源多,有些业主急售会挂出砸盘价。

 

而且由于居住人口多,非常不好管理,对物业要求非常高。小区的停车位不足、电梯等公共设施老化、园林保养不善等问题,居住舒适度并不是很强。

 

由于这些超级大盘在同板块内价格最低,所以吸引的大多是价格敏感的买家,导致小区人群素质参差不齐。


很多业主有钱之后,第一想到的就是置换,所以这些超级大盘的自我升级、改善的功能越来越弱,很难跑赢大盘。

 

所以如果你买入了这种投资功能偏弱的超级大盘,一定要尽快置换。

 

我们来总结一下“置换”的几大原则。

 

1.首先,要有置换意识。那种一套房子住一辈子的时代,早已过去了。这一轮行情,是让很多购房者买入了刚需房产,而置换会是下一轮行情的主流需求。


2. 其次,要挑好标的物。未来不缺房子,只是缺好房子,你挑的房子最好符合:优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校,有不错的小区园林和物业。


3. 最后,置换时机很关键。房子在没有变现前,都是纸面财富。当城市、板块、房子都没问题,卖房时机就变得更重要。像深圳广州烈火烹油的行情,业主反价、撤盘非常普遍,一买一卖,很容易踏空,要掌握好置换节奏。


房产投资:学会置换,收益可以翻番!


房子和人生一样,可能就是在不断地折腾、置换,我们才能真正明白自己要什么,活得更加温和、理性、通透。


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