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想买房的人注意了,这些城市房价可能会反弹

想买房的人注意了,这些城市房价可能会反弹

发布时间:12-23 10:54

这两天的楼市热点很多,但有用的却很少。

 

中央经济会议与住建部主持的专题论坛,对2021年的楼市做了规划和定调,说来说去还是那么几个词:

 

房住不炒、因城施策、长效机制、稳健市场……

 

今年干脆连“房地产税”都不提了,和之前预料的一样,很多利益分配规则还没搞明白,立法难度太大,没个3-5年基本出不来。

 

当然现在楼市的“顶层调控框架”已经非常明确,总结为一句话:

 

不希望房地产再绑定我国经济,各地方绝不能炒作房价,但可以通过调控政策市场稳住房价,房价要和货币增发、经济名义增速相匹配,“稳健运行”。

 

转化成大白话,就是希望房价维持一定比例的缓涨,可能吗?

 

我认为不可能。

 

过去的楼市就好比一盘烤鱼,鱼是城市居民刚需购买力,配菜是炒房集团。经过上一轮房价周期烘烤,很多城市只剩下了鱼骨渣,现在又禁止加入配菜,没了油水,众人只能离散而去。

 

实现稳健运行的前提是池塘里有足够多的鱼,从今年的成交数据上看,大城市可以,小城市很难,2021年必然是大规模跌涨的分化之年。

 

不过,这些宏观角度的楼市思考,对大多数人参考价值已经不大了,如果想踩准购房时机,我们还需要聚焦到微观市场。

 

昨天贝壳研究院老李给我发来一份数据,声称是用机器没日没夜跑了几天整理校对出来的,数据源于真实成交,所以可以剖析出很多暗藏的市场玄机。

 

下面子木做一个盘点。


 

1,不可思议

 

首先是在整体成交上,2020年全国二手房成交额达到7.3万亿元,比去年增长了8.1%,创下2015年以来最大的数值。

 

很多人无法想象,今年疫情冷冻楼市几乎大半年时间,在这种条件下,下半年的成交行情竟然快速反弹,甚至超越了去年的总和。

 

这还要追溯到疫情期间我写的一篇预测文,《疫情与房价》。


一来多个主要城市已经积累了好几年的购房需求,需要迸发。


二来,每次遇到大的自然灾害,央行都会增发货币刺激经济,楼市成交量水涨船高。因为房子一直以来都是社会上最好的避险投资品,全世界都是这样的规律。

 

我们来看成交规模最大的十个城市:


从图中可以看到,上海以12028亿元的成交额位列全国第一,其次是北深广,跟GDP总量排名出奇地一致。


其余5座城市均是二线经济强市,有一个特征:对资金敏感性较高,聚集着大量民营企业和财富人群,是央行放水的主要去向,佐证了上面的观点。

 

那么这种,以一二线城市为核心带动的房价行情会蔓延向全国三四线城市吗?


答案是不会。

 

首先棚改货币化已经彻底结束,其次三四线城市不具备汇集大量民营企业和财富人群的优势,最后大部分三四线城市属于上一轮房价最后涨价的一批城市,调控时间都很短。

 


2,购房动力


“成交额=成交量✖️房价”,单纯观察成交额,看不出哪些城市真正来到了行情窗口。

 

例如深圳成交了一套豪宅1500多万,而重庆成交了10套房1200万,那么你能说,深圳行情比重庆好吗?显然不能。

 

我们还需要看成交量,它关系着有多少家庭今年上了车。


数据显示,上海今年二手房成交以29.1万套依旧排名全国第一,名副其实的双料第一。


能达到如此数额,就是上海三年积蓄购房力释放的结果。


目前来看,上海房价已经处于底部区间,明年房价大概率会迎来反弹,这几天上海业主已经开始变相上调房价,如果有购房需求的一定要在过年时间内好好盘算,抓紧时间上车。

 

其次是北京、成都、广州、重庆、南京……其他十个城市,如果今年没有出台房地产调控政策,明年年初也会迎来小阳春行情,量价齐涨。


再来看2020年成交量增长最快的十个城市,杭州排名第一。

 

杭州这个城市从2016年到现在楼市从未停歇过,单看房价,36404元/平米,已经超越广州位列全国前五,的确是很高了,而且可供开发的土地有很多,楼市支撑力存疑。


但杭州这几年人才流入量无与匹敌,数据显示,2020年前十个月,杭州就引进35岁以下大学生30.9万人,相比2019年全年增长45.84%,正是这帮人才持续推高杭州行情。


再加上2022年亚运会利好,多轨道交通贯通,市场预期饱满。



3,跌幅之大

 

我们再来看2020年房价跌幅最大的城市。


整体来看,北方城市房价跌的最厉害,这和经济趋势相匹配。廊坊房价跌幅排名第一,很多人可能对廊坊楼市不太了解,这个地方主打环京概念。

 

北京是调控标杆城市,环京在2017年也彻底被封了市场,纵览全国,都没有比这个地方更严苛的调控政策。

 

所以今年环深广的惠州、东莞,环沪嘉兴等卫星城迎来楼市热况,唯有环京一片默默无闻。

 

福兮祸兮,祸兮福兮,环京市场房价越低,洼地效应越明显,只要调控放开,房价增长速度远超环沪和环深,大家一定要关注起来。

 

接下来你会发现,青岛、天津、北京在2020年房价是下跌的,但从上面信息可知,北京成交量成交额第二,天津成交量全国第7,青岛今年成交量增速也位列全国第9。



4,房价和成交为何相悖

 

这就是“成交滞后房价”原理,一般情况下,连续几个月的成交反弹并不会带来房价的反弹,因为业主的预期是跟着“看房人数”走的。

 

当看房人数超过预期时,业主便会坐地调价。所以这几个城市在2020年均处于房价刹车时期,正在加速筑底,北京在去年年底就讲过了,房价早已进入底部区间,而青岛、天津也在加速筑底,下跌空间不大,购房者可以看房了。

 

但对于成交量和成交额均不在榜的城市,房价下跌可能就是简单的表象,例如郑州、济南、贵阳、石家庄等等,这些城市不着急上车,我在做数据监测,到时候会第一时间告诉大家。



5,迫不得已


除此之外,数据还给出了2021年业主房价预期最强的城市榜单。


榜单的运算逻辑我还没搞清楚,但情况基本和我预测的趋势接近。


明年楼市,大湾区是主力,尤其佛山和珠海要重点关注一下,明年大概率迎来补涨。长三角次之,成都、武汉、合肥、西安等核心省会城市,都会横盘筑底,迎来反弹机遇。



6,网友热议:想买房的人注意了,这些城市房价可能会反弹


网友:零点降温


 日照人民拿着小马扎飞奔而来


网友:零点降温


终于进来了,日照人民太不容易了


小编:


日照群众已经刷榜半年了,很多人怀疑我这是日照的区域号。。。




网友:大寳


 苏州昨天新出落户政策,租房也可以落户,二手房还会继续跌么?


小编:


苏州做租房落户是为了抢人大战,只能消化少量群体




网友:W.df


 苏州呢?求分析!




网友:延边医院骨科王志伟


 老师出品,必属精品!不知道能不能抢个板凳




网友:盛敏超


 呼和浩特,西北地区三线首府,二手房有下降趋势。


小编:


去年有价无市了,今年下降很正常




网友:张超


 石家庄长远怎么看?阴跌不止吗?


小编:


继续横盘阴跌




网友:赵坤


 先点赞再慢慢看




网友:杨帅 安居找安联


 反正,房价一直涨也不是什么好事情,世上哪有只涨不跌的商品




网友:Dr.Liu


 明年广州房价走势预测怎么样?


小编:


暗涨,但不是全区域的。




网友:景祥


 业主预期什么意思呢?在大连,明年想换学区房,是早点买的意思吗?


小编:


业主预期就是看涨的比例。预期越高,说明对房价上涨越有信心




网友:南浦云


 大上海量价齐升,是这么解读吗?




网友:经济适用男


 老师,昆明呢?


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