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昆明房产值得投资吗

昆明房产值得投资吗

发布时间:12-25 09:45

上周,2021年房贷计算器小编去了昆明走了走,出于地产人的职业病,每到一个城市,总是会带着房地产的眼光来看这个城市。

 

昆明这个城市本身不大,和国内其他二线城市没有什么差异化,都是差不多的,主城区老旧,街道狭窄,正在进行艰难的旧改。新城区崭新一片,笔直的马路、现代化的商场、规划有序的商品房住宅。

 

但昆明的城市建设明显是走了一些弯路,然后现在开始走在了正确的道路上。


昆明现在轰轰烈烈城市化运动中,非常突出的三大概念就是:巫家坝机场搬迁旧改概念、城市新中心呈贡新区建设和滇池旅居房产的景观溢价。

 

通过分析这3大概念,我们可以从昆明的城市建设,得出很多适用于城市的房产投资逻辑。

 


巫家坝机场搬迁,主城区少有的稀缺留白地块

 

昆明原来的巫家坝机场是飞虎队机场改建的,当时是属于郊区,后来由于城市的扩张被包入主城区。


2012年6月28日,服役了90年、曾在战争中作为中缅边界的空中生命线的巫家坝机场,正式退出历史舞台,搬到昆明长水国际机场,留下了昆明主城区稀缺的11平方公里留白空地。

 

机场搬迁解决了一直困扰主城区居民的噪音问题,区域内的限高也得以接触,更关键是留着这块主城区稀缺空地。


巫家坝周围的村子也开始拆迁,引入三家国企做一级土地运营商中交建、中铁建、中城建,做整体的规划升级。


片区内规划建设一个约5000亩的城市中央公园,并提出地标性建筑物高度应在400米以上,还引入多家大开发商兴建了许多住宅和配套,小学11所、初中5所、高中4所,未来会成为主城区改善型新房板块。

 

对于大城市来说,最难的就是主城区饱和建设、严重缺乏土地,而这会让主城区释放出一大部分土地,有一块完整的空地可以做城建优化,会让这个片区整体上得到提升。

 

不仅仅是巫家坝机场,还有厦门高崎机场也是在岛内。

 

厦门是旅游型城市,景点基本都集中在岛内,尤其是鼓浪屿,高崎机场到岛内哪里都方便,但是它已经不符合这个时代的要求。


主城区寸土寸金,把机场放在主城区,不利因素很多,厦门高崎机场的搬迁几乎只是时间问题。

 

到时机场搬迁到翔安,厦门岛内就会空出一大块土地,增加岛内的土地供应,湖里区、海沧区的限高也会解除,对厦门岛内的建设会有多重利好。

 

巫家坝机场搬迁改造,类似于旧改,会带来区域的配套和城建的改善。房价上涨,需要概念支撑,也需要片区利好的兑现,这样才能让板块有足够的上涨动能。

 


城市新中心呈贡新区建设


昆明的城市发展方向往南,政府现在大力推进呈贡新区的建设,甚至把市政府都搬到了呈贡新区,用行政力量带动人口、产业的发展。

 

昆明城市总体规划(2008-2020)规划成果公告中提取的,并在此基础上添画了两条线。


其中:


第一条线是昆明行政中心变迁,从昆明主城区到目前的呈贡新区,代表了城市发展的核心方向。


第二条是进出昆明两大交通枢纽,长水机场和昆明高铁站,这是两大交通动脉,是昆明与外界发生链接最直接的方式。

 

现在的呈贡新区,踩在了昆明城运的节奏上。


这个板块融合了金融、信息、服务、教育、文化等多元功能的产城一体化,尤其是产业与生活服务功能,强化了呈贡新区在区域产业和生活服务的中心作用。


而且呈贡新区的地铁,也是整个昆明最密集的,交通通达性。

 

这种新中心的转移也会带来城市骨架拉升、资源的转移、区域城建的升级,也是把握房产升值的良好机遇。


特别是新中心是靠着富裕的主城区,逐步导入产业和人口,而且还引进了几个非常优秀的开发商,兴建了大片高品质住宅。


所以这样的新区是靠谱的,可以看到实实在在兑现的利好和房价涨幅。

 


滇池旅居房产的景观溢价

 

旅居房产主要分为两类,一类是纯旅居房产,一类是旅居+城市房产,昆明就是属于后面这一种。

所以昆明有两套房价体系,一套是以本地人为主要客群的主城区房价体系,以交通商业学区医疗等配套来定价,另一套就是以滇池一线湖景房、二线湖景房、不看湖景房,来差异化定价。


昆明最贵的房子,不是主城区优质地铁盘,而是滇池的别墅。


这种景观溢价,在旅居房产中体现得非常明显,所以外地人投资基本都是冲着滇池的景观去的。

 

这在房产投资中适用的逻辑就是,为景观支付溢价。


旅居房产如果没有景观,差价就会非常明显,而且旅居房产是基本没有二手房市场的,大多是买新房,所以旅居房产的流动性并不好,只适合有闲钱的人买。


普通人更适合买的可住可租可售的城市房产。



昆明这个城市很简单,也很典型,是个值得深挖的城市,但论经济,昆明的经济又太弱势了。


总之,昆明的房产,就是个小众市场,并不是像长三角、大湾区一样,有很多重磅规划,有强大的规划执行力,有很强的确定性。

 

但它给了2021年房贷计算器小编很多思考,一个边陲城市,拼命想放大自己的优势再往前蹦一蹦,或许,哪天就撞上大运了呢?


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