这是杭州购房指南2020.12月版。
先亮观点:
1、杭州目前是全国为数不多可以让年轻人买房就赚到钱的城市,就是有倒挂的城市,就是有限价红利的城市。
2、全城倒挂,全城嗨摇,倒挂越多的中签率极低。
3、杭州是一座年轻人值得来的城市。
4、杭州是一座目前极具活力的城市。
5、杭州是一座未来极具潜力的城市。
6、杭州是一座可以短平快的使用房产投资方法论在这里赚到钱的城市,因为杭州不限售。
7、有杭州房票的赶紧摇,其它城市不用看,先赚到手再说。
问题是:
1、杭州框架拉的极其大,东西相距100公里,显然,这里不是哪儿都值得买的。
2、杭州到处都是概念,到处都是科创,到处都是科技城,显然,不是哪里都能真正成型真正成功的。
3、杭州落户的年轻人,多数其实并不具备完整的城市分析方法论和房产投资方法论,很多人也是瞎买。
4、很多人没有耐心,不能坚持,于是就选择了一些价值并不好的区域和楼盘。
所以,这也是本文的价值之所在。
如何正确高效的摇杭州?
1
限价之逻辑。
按说吧,话也不能说太明,但依我的个性,一定是坚持价值导向的,不能浪费粉丝们的时间,我们的专业是经得起时间验证的。
杭州的限价就是三个逻辑:
1、年底之前4万以上的先按着,4万以下的先发证先卖着,拉低全年均价。
2、平常一定是尽可能拉低应该更高的备案价,抬高应该更低的备案价,从而拉低均价。
3、全城限价之下,一定是房价扁平化,但显然,全城不会价值一样,全城也并不可能外围一圈价值雷同和一样。
一定是高的偏低了,低的偏高了,从而坑被抹平了。
理解了这个逻辑,就明白了最重要的第一步。
也就是说,关注好区域,放弃所有的低价区域,大概率错不了。
2
理解了逻辑,但想要有更好的选择,还要理解杭州发展之未来和方向。
东整,北建,西优,中塑,南启。
西优:展示我国未来科技创新的重要窗口
东整:展示我国先进制造业发展水平的重要窗口
北建:展示我国城市有机更新成果的重要窗口
南启:展示我国现代化新型城市建设的重要窗口
中塑:展示中华文明影响力的重要窗口
显然,只有西优和东整靠谱,更现实,更能落地,科创在西、制造在东。
也就是未来科技城和大江东。
问题是,未来科技城是现在,大江东是未来,哪个更安全更靠谱你心里也有底了。
再者,要理解杭州的发展主轴是什么?
一条钱塘江,一条机场快线,清晰的表达着杭州的发展主轴。
用这两条线去理解杭州的大动脉和发展主轴,就清晰了。
主轴:拥江发展+沿江向东+机场快线。
空间:东整,北建,西优,中塑,南启。
相信此时此刻,聪明的你已经对杭州的空间轮廓有了概念。
相信此时此刻,聪明的你已经对杭州未来20年的发展重点和大势所在有了概念。
再加了第一部分的限价逻辑,你已经锁定了杭州未来10年的好区域。
北部不看,放弃。
东北不看,放弃。
南部不看,放弃。
东南不看,放弃。
南湖再往西不看,放弃。
3
有了逻辑,有了趋势,还要再细化分析,再进一步能对上加对。
杭州的规划图,已经告诉你了,未来20年,杭州的中心在哪里?
中心是什么,就是政府告诉你的核心区域,也就是上海陆家嘴,北京国贸,深圳前海。
限价之下,这里的价格一定是被限的最严厉的,否则,均价如何好看?
再加上第二部分的空间和主轴分析。
发展主轴、空间规划、核心区位。
OK,此刻,杭州的大轮廓已经在你的脑海中成型了。
4
你需要在有了前面有三个逻辑之后,对着这个图好好的思考,多看几遍。
充分理解这句话:房价扁平化,压低高的,拉升低的,让房价趋同扁平化。
中心城市和40公里之外的郊区,在杭州房价地图上只是一倍价差,而现实中,在趋势中,在未来中,价差怎么会如此之小?
你懂的,价差至少再翻倍。
5
理解了上面4部分,也只正确了60%。
你还需要充分理解未来,就是未来10年后的杭州是什么样子的格局和人群分布?
因为,你的房子是要租给未来的年轻人和卖给他们的,他们喜欢啥?
请记住,人的流动方向:
从旧到新
从丑到美
请思考,翠苑、申花、大关、文晖,会是10年后年轻人的向住和最爱吗?
请思考,目前这一代年轻人最爱的钱江新城还是10年后年轻人的向往和最爱吗?
而如今,基于当下的最爱和拥护,这里的限价是51000和70000。
未来科技城,是一个另类,是和南京 武汉 苏州等城市分析时完全不一样的一个另类。
我可以理解为杭州有两个中心,在上面规划图中有一个中心区之外,未来科技城是现实中的另一个中心,这里的产业、人口、需求是极其强大和坚定的。
这个图告诉们两个事实,
1、未来科技城永远是你大爷
2、滨江永远是你大爷
在杭州选筹,不可忽视这两位大爷。
6
总结一下,
拥江发展
沿江向东
机场快线是杭州发展主轴
核心区和郊区价差没拉开
限价是拉低该高的、抬升该低的逻辑
未来科技城是你大爷
滨江是你大爷
年轻人喜欢更新更美更好的规划和产品
至此,一切明了,放答案。
这是一周多以前,我考察完杭州之后在杭州的线下论坛上的答案呈现,最后一页PPT,供参考。
3万以下的,基本上,都是在浪费房票,唯一的例外是三墩北。
网友讨论:杭州房产值得买吗
网友:7667
郑州现在是价值洼地,早早布局
小编:
河南人的洼地
网友:喆
很多人都说亚运会之后杭州没啥概念了,房价要下跌,米宅大佬你怎么看?
小编:
目前的购房者和亚运会关系很小
网友:王文兴
济南CBD2万 和 郑州金水核心2万 哪个好
小编:
郑州
网友:三重遥望
陆家嘴10年前年轻人喜欢,10年后年轻人一样喜欢,无非是越来越买不起,所以像杭州的钱江新城也是一样道理
小编:
今年前滩涨幅超过陆家嘴
网友:正二八经谭凯恒.
米公子您好,成都限购的板块和珠海不限购的板块总价200,哪个更具有投资价值呀?
小编:
珠海全市都不限购,如果你买斗门,就不如成都,要做更具象的对比
网友:羽人
请问老师青山湖怎么样
小编:
青山湖铁定是个坑
网友:Honey
临平就一点不值得吗
小编:
不值
网友:CS
倒挂大的中签低,倒挂小的没价值,倒挂大而且中签高的买不起
网友:领悟
想咨询米公子,珠海唐家和海口还有三亚崖州,哪更值得投资?
小编:
唐家
网友:文
有理有据,服
网友:于
大江东呢?谢谢
小编:
一般,但目前很热,难摇
网友:Mr.Man
关注杭州很久,本地公众号全在打广告,和你们专业性差很多,感觉不在一个纬度
小编:
杭州也有很专业的号。。。都值得学习
网友:吃定彩虹n
请问西安怎么样 西咸新区发展的起来吗 现在地价都一万多了
小编:
西咸没啥戏
网友:芋头先生、
缺钱,3万以下的看来只有紫章台和周边几个了
网友:moshow
临安值得投资吗
小编:
不值
网友:CharleyChan
杭州老城区学区房未来走势如何?
小编:
短期没问题啊
网友:坦桑尼亚
三亚或者海口的市区升值空间大么?
小编:
海口还好
网友:沈
既然一西一东,为何大江东核心区如此不易,还不值得呢?
小编:
实地看看,叩问常识
网友:π解空π
我也感觉西咸比较闹着玩 就是一块的 多个名字而已 有的城市是县城就够大 不需要连体 那西咸也属于陕西的洼地咯 这边好多年轻人不留 以前还有投资的
网友:小鱼
靠近滨江区和钱江世纪城的萧山市北区域如何?谢谢
小编:
还好,还好,还算安全
网友:五谷丰登
未来科技城和滨江早就是当红炸子鸡了
网友:海超
想问下如果未来科技城新房一直摇不到,可以去买现在6万的二手吗
小编:
肯定不建议
网友:菲菲家的猪
家是河北石家庄的,想着下一代高考(河北真的是太难了),想在天津或者海南(可能是琼海)买房,有什么建议嘛?谢谢啦
小编:
天津,可以果断下手
网友:公子墨
北部新城是杭州城北副中心也不看吗?没价值吗?特别是城北华润万家城附近
小编:
不能说没价值,但肯定不优选
网友:「Nice兄弟」蓝魏
老师写杭州啦,看完文章收获很大,去年底上车大江东核心区江与城,看来要站岗了……!
网友:长帆
老师辛苦,最后一句话,是否说明如果资金有限的话,三墩北也可以考虑投资(当然最近五年也有自住需要),非常感谢,望指点
小编:
三墩北能摇到也很不错了
网友:3的开平方
我在闲林买了一套(属于未来科技城统筹范围),现在为学区烦恼,准备买一套小的,西湖区的
小编:
很多买郊区的,后期都会面临这个问题
网友:西北偏北
西安主城区东南的曲江二期蓄势待发中,值得入手不?
小编:
还可以
网友:Dailian
哈哈,作为杭州人很高兴看见米宅关注杭州了。杭州楼市作为浙江全省人民省的楼市,温州义乌宁波二代三代的购买力决定了杭州楼市的价格,千万级别的不够卖,接盘侠大把有钱人,他们不看性价比,不看未来,就看现在的地段地段地段配套齐全就下手,杭州落户非常容易。
网友:静蛋
老师,麻烦问下,觉得未来科技城太贵了,想买未来长期持有,能买大江东核心区吗?
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相比未来科技城,大江区是贵了
网友:天堂鸟
杭州没购房资格,临安青山湖完全不值得吗,浙江省内非杭州人
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是的,完全不值得,换城市吧
网友:龙少爷
马老板这事对杭州有影响么,我看刘小博说接下来会横盘了
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可能过高估计这个事儿了
网友:De He
请问重庆2021是否值得入手 尤其是礼嘉 目前已经很贵了 是否还值得 谢谢
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礼嘉不值得