房贷计算器 > 房贷常识 > 东莞房产价值在哪
东莞房产价值在哪

东莞房产价值在哪

发布时间:12-26 10:59

东莞, 位于广东省中南部,珠江口岸。是广东省地级市,是珠三角中心城市之一、粤港澳大湾区城市之一 、新一线城市之一。


北接广州市、西与广州市隔海相望。 南接深圳市、东接惠州市。



01 人口效应


东莞人口资源向东莞市区集中,市中心的虹吸效应明显


按照广东省人口发展规划,东莞定位为特大城市,到2020年人口规模将接近1000 万,仍有超过160万人口流入的空间。


2019年4月8日,国家发展改革委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出“收缩型城市”。收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中,东莞赫然位列前列。


人口不减少,城市要收缩,怎么缩?自然而然,向中心收缩,资源向中心集中。城区无论从城市配套,工作机会,人口综合素质上,始终要向镇区掐尖(松山湖高新产业园区除外)。加大中心土地开发强度,好的资源、人、钱,都会市中心聚拢。


预计到2020年,中心城区常住人口规模约为160万人,相比目前的120万,仍有近40万人口将流入城区。



02 供需比例


土地供应紧张人口上涨 市区价值凸显


然而从2018年至今,东莞商住地供需持续下滑,直到今年一季度供需断档,创近六年同期新低纪录。


供应紧张,人口上涨,这意味着,将来有更多的人需要买房,而新房的供应远远不够。



03 区域盘点


东莞的传统主城区是由莞城、东城道、南城、万江四个街道组成。随着东莞城区的扩大和老城的衰落,城区形成了莞城衰微,居住中心转移到东城,后发展到南城;政治中心转移到南城;万江逐步崛起的基本格局。


商业中心已经经历了数次转移,目前呈现遍地开花的状况,如世博商圈、东城万达商圈、南城鸿富商圈、国贸城&第一国际商圈、万江华南MALI商圈。而教育资源方面,东莞民办教育实力强,多民办学校。


接下来将从基础建设(道路地铁)、公共资源、学区、城建重点等维度分析市区置业。


△东莞的地铁,目前R2已开通



1、莞城


提到莞城,东莞土著通常是带着叹息的语气,说起没落而被遗忘的莞城。


在2000年以前,莞城一直是东莞最繁华、最热闹的区域。从新中国成立后一直到20世纪80年代初,东莞最繁华的商业街均在莞城,如振华路、大西路、中兴路和中山路。


而今,一眼望去,道路曲折狭窄,建筑物低矮、破旧的较多,呈现空心化趋势。公共资源转移流失严重,人才外流严重,商业中心转移,经济缺少亮点。 若想老树抽新枝,估计要借旧城改造这个春了。拆迁的漫天的要价,发展停滞不前是造成莞城如今一蹶不振的重要因素。


道路交通:道路因为修建较早,多狭窄、弯曲,无法拓展,行车速度受限;目前唯一开通的地铁二号线成功的绕开了莞城。


公共资源:辖区有可园博物馆、人民公园、文化广场、市体育中心等;而如市委市政府、图书馆、人民医院、汽车总站等在近15年分别流失到南城、万江辖区。


商业配套:位于莞城,与东城南城交界处的万科城市广场商圈相对繁华;运河商场、华侨大酒店倒闭,东豪广场、华侨大酒店均空置多年。


旧改重点:文化广场改造、西正—市桥路商业街区改造等。


学区:莞城目前来看,强势在于教育资源的沉淀了。


东莞全市的名校长、名师、名班主任工作室共有214个,其中莞城有16个,占了全市8%;全市第一批品牌学校培育对象,全市16所小学入选,莞城4所,占了1/4。


莞城的莞英文小学、莞城中心小学、莞城实验小学、莞建设小学是东莞公立小学中教育质量好,名师资源集中。其中莞城中心小学现有特级教师4人,市学科带头人20人,市级教学能手32人, 11个省市名校长、名师、名班主任工作室,成为全市之最。


体现在房地产方面,则是带优质教育资源的楼盘,楼盘均价在2万左右。如地王广场、东湖花园、万科运河东一号、碧桂园东江月等楼盘。


由于居住环境大不如前,许多本地人大量外迁,外来人口进入辖区环境稍好的社区。文化广场,人民公园到东纵这一带相对较好,但是消费层次不高;细村片区、创业路、罗沙等片区底层房屋多出租或空置;运河一带,细村片区、步步高片区等低层建筑较多,建筑外观缺少维护,略显破旧。


△莞城花园新村,房价单价没有过万



2、东城


被民间公认为东莞“一哥”,2018年东城GDP总量达525亿元。从经济总量、房价、人口、辖区面积等指标来看,东城区已稳坐城区“老大”交椅多年。拥有丰富的生态资源、亮丽的城市建设、完善发达的商贸体系、成熟的生活配套,是东莞名副其实的富庶区。


道路交通:


地铁城轨资源可圈可点,规划在建的地铁、城轨站点中,东城有8个规划站点,是市区拥有最多的规划点的镇街。目前已开通站点有r2的榴花公园、下桥、天宝、东城、旗峰公园,广莞惠城际铁路东城南站点。


商业配套:


东城的商业配套较强,有世博商圈、星河城商圈、万达商圈、民盈山国贸城等。民盈山国贸中心去年12月7日开业三天人流量达到171万人次,成为东莞市民的新晋“网红”打卡点。


公共资源:生态环境资源突出,坐拥旗峰公园、虎英郊野公园、同沙生态公园;妇幼保健院、东城体育公园



△旗峰公园


学区:拥有东城中心小学、东城小学2个省重点小学,东城第一小学1个市重点小学及3个区重点小学


旧改重点:东城目前已成为东莞招拍挂商住地供应最少的区域,城市更新成为供应主流,目前十余个旧改项目正在进行中。与华润合作的火炼树旧改备受瞩目,此外,还有旧锡边、立新犬眠岭(海德琥珀臺项目)、主山旺盈“三旧”改造单元、东城中集创智园、牛山东阳摩托车及百胜威家具厂“三旧”项目、光明旧厂片区、牛山钟屋围旧村地块、同沙工业园、周屋土尾坑、嘉宏集团三旧项目等。


东城整体发展始于2000年以后,房子较新,新房供应较少。但是在卖的二手楼盘很少,一般多自住,放盘量少。早年东城区依托黄旗山豪宅板块,吸引了最多的本地富人阶层在此置业、营商,“富人区”的名号由来便是如此。


△东城黄旗山富人区星河传说,2.5-3万元/平米



3、南城


南城是后起之秀。20多年前的南城,还只有整片的农田,荔枝林和山头。2001年,东莞市政府决定发展新城区,将办公地址迁往南城。2004年,东莞市政府开始往南城迁移。从此,南城迎来的迅猛发展,拥有着完善的市政资源配套,优质的商业资源配套,成为了东莞的新城市中心。


2018年南城GDP接近500亿元,辖区内金融机构和大型企业总部集中,聚集277家金融机构,包括21家银行区域总部,占全市70%;服务业为主体的第三产业贡献了近90%的经济总量。


道路交通:道路规划完善,宽阔笔直,道路绿化率高。主干道均设有人行道和城市绿化带,绿树环绕。代表南城形象的东莞大道,甚至一度以“大道朝晖”为名挤进了东莞新八景之列。


已开通的地铁R2线,在南城区设有鸿福路站,西平站,蛤地站。鸿福路站为在建R1线的换乘站。西平站接驳莞惠城轨,现已通车。蛤地站连接南城商务金融中心南城总部基地。


△东莞大道


商业配套:南城的商圈主要沿鸿福路分布,较为出名的是凯德广场和莱蒙商业中心。而鸿福路与东莞大道交汇处,有第一国际,是东莞年轻人逛街购物的必去地。


公共资源:市政府、行政中心、展览馆、会展中心、玉兰大剧院、图书馆、科技馆、青少年宫均位于南城。


学区:经过近十年,南城的教育发展迅猛。公办学校有南城中心小学,南城阳光系列小学一至九小,共十余所学校。其中南城中心小学,南城阳光第一小学是省重点小学,阳光六小为区重点学校。


发展重点:南城未来发展的重点是南城国际商务区和南城总部基地。


东莞一直以来,写字楼相对较为分散,且多为综合性项目,集群效应不强。近1000亩的总部经济大厦群写进了2009年的政府规划中。


如今,总部基地的高楼拔地而起,吸引品牌开发商进驻。寰宇汇金中心、国金大厦、万科中心、碧桂园中心、浙商大厦、环球财富大厦等纯写字楼项目林立。


楼层要达35-60层、进驻门槛必须是税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业。据了解,目前总部基地进驻的企业总部主要以商务、银行金融机构为主,未来无疑将成为“跺一跺脚东莞都要抖三抖”的金融聚落。


目前,国际商务区仍处于待开发阶段,但是与之毗邻的南城总部基地已经初具规模。两者建成之后,将成为一个集聚且庞大的CBD。


南城作为东莞的商务中心和金融中心,拥有大规模的写字楼,聚集了大量白领工小编:,消费水平高,居住人员素质较高,治安也不错。南城开发时间较短,不过短短的二十年,房龄较短。再加上规划清晰,有大品牌开发商入驻,物业管理意识强,房屋维护较好。基本维持着美观的外形。


西平是东莞最为成熟的中高级白领聚居区,聚集了光大、金地、中信等多个本地知名开发商。而第一国际汇一城商圈体量较大,是集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合体,人气很旺。


△西平中介门店的挂牌房源,二手房房源价格稳定在2万元/㎡以上



4、万江


万江的主城存在感不强,似乎一直游离于东莞城区之外。尽管万江与南城接壤,但因其工厂林立,让大家误会是镇区。2016年,《东莞市城市总体规划(2016-2030)》发布时,一度有万江已经被“踢出”城区的传言。


万江工业区遍布,工厂林立,公共设施配套弱,存在环境污染问题,经常让大家误会是镇区。近几年,得益于东城、南城片区大哥们的经济外溢和带动,万江迎来了发展的好时机。


道路交通:万江与南城区隔着东莞运河,形成天然的屏障。随着政府加大了基础建设的投入,鸿福大桥、宏远大桥的开通增强了两个区域的联系,拉动了万江发展。银龙桥今年1月贯通后,石美、莫屋等地居民往来南城鸿福路一带往来更便利。


在建的R1线在万江规划有3站点,分别是人民医院站、汽车总站、滨江体育馆站。


公共资源:东莞市人民医院,东莞汽车总站,东莞市工人文化宫,滨江体育公园,龙湾湿地公园

商业配套:华南mall,下坝坊休闲区(东莞小资和文青的闲暇放松去处)



△华南mall


学区:目前有十多所公办学校,整体实力偏弱。万江实验小学,万江第一小学,万江中心小学为市重点小学。万江的教育资料分配上存在着歧视新莞人的问题,屡次投诉却仍然得不到解决。


△东莞阳光网问政平台关于万江教育资源分配问题


万江发展机会:


东城、南城土地开发力度强,可开发的土地资源少且地价高,莞城拆迁难度大,因此拥有大量可开发土地资源,且处于楼市价格洼地的万江引起了开发商的注意,目前恒大、金地、阳光城、中海、保利等品牌房企相继进入。万江的发展后劲十足。



△蓝色的框内均为工厂,而红框的石美社区,为万江现阶段重点发展区域之一


万江胜利社区,紧邻南城宏远,与南城市中心仅一桥之隔,公共配套上有体育公园和文化宫等公共设施,发展较好。石美社区聚集了金地、恒大、正中、中海等知名开发商,在银龙桥的贯通后,与万江原大型楼盘理想0769、家汇生活广场连成一片,经汽车总站、曲海大桥,可直达南城腹地,未来发展可期。



03 楼盘推荐


东莞市区优质区域版块及楼盘推荐:


按区域划分:


1.东莞的正中心(地铁1号线和2号线交汇处,东莞大道和鸿福路交汇处)


民盈山国贸城、第一国际、新世纪豪园、天骄御峰、中信凯旋城


次之可以考虑华凯豪园、尚书银座、东泰花园(一期除外)等



2.南城西平


景湖时代城、景湖春晓、新中银金色华庭、金地格林小城、东骏豪苑、世纪城玫瑰公馆

次之可以考虑中熙弥珍道、世纪城国际公馆、中信凯旋公馆



3.南城总部CBD


供应以写字楼和公寓为主,


可以考虑周边的恒大雅苑、万科金悦香树、中信凯旋国际、世纪城幸福公馆、中信森林湖等洋房产品。



4.东城


万达公馆、格兰名筑、碧桂园帕克诺雅、丰华珑远翠珑湾。



5.莞城运河旁


带优质教育,恒大华府,塞纳河畔,万科运河东一号,碧桂园东江月



6.万江


万科东江之星二期,上东国际,理想0769,富通自在城,欧景城,北大资源御园


按生态环境资源:



1.黄旗山


多豪宅区,月湖居、星河传说、愉景花园、峰景高尔夫、万科皇马俪宫


次之,新世界花园、黄旗印象、天骄峰景、中信御园、富盈东方华府



2.水濂山森林公园&水库


万科翡丽山、御花苑、鼎峰源著、映湖山庄


次之中信富城山居(属厚街)、海逸豪庭(属厚街)



3.同沙:


万科中天城市花园


最后再介绍一下莞系地产:


光大系


东莞本土最大的开发商,小区环境好,自住且入住率高。产品户型周正,早期开发体量大且连片开发(如西平、东泰),位置较好,片区成熟,房价坚挺。景湖系产品品质好,有景湖花园、景湖春天、景湖时代城、景湖春晓、景湖蓝郡、景湖名郡、景湖荣郡、景湖湾畔。



中信系:


中信90年代便进入东莞,开发了具有上千亩体量的东泰花园,至今仍是东莞入住率最高的大型生活社区之一。中信产品有:中信东泰花园、中信凯旋城、中信阳光假日、中信阳光澳园、中信新天地、中信凯旋公馆、中信御园、中信森林湖



宏远系:


宏远开发的一系列楼盘,如今已经连成了宏远片区,小区相对成熟,居住氛围良好。宏远产品有:江南世家、江南第一次、江南雅筑、金丰花园、活力康城



新世纪系:


新世纪最初主要是开发城市中心的高端豪宅项目,市场认可度较高。主要产品有:新世纪豪园、新世纪豪园第一居、新世纪豪园添一居、新世纪丽江豪园、新世纪河畔广场、新世纪长盛广场




网友讨论:东莞房产价值在哪


网友:晨风


 文写的详细。专业。小编:描写的比在这一二十年的人还熟悉。但这幸福指数一般,地方部门独权较重。排外,外地人除非年迁户口到这,为特大城市人口达到作贡献,要不只能上较贵私立学校。


随迁子女中考除了家长要具备3年居住证社保等条件。更狠的是外地子女在这参加中考分数线最多高出本地籍100多分录取。


中国绝无仅有的城市。不能只说它的优点。到了这小孩上学不同看待比房子更重要。同一起学习录取不公平。但惠州就是公平对待随迁子女的。




网友:全


 期待老师出一篇青岛的选房攻略




网友:国荣


老师,佛山呢~期待你的文章


小编:


佛山已收录




网友:流云


 等待佛山~禅城、千灯湖太贵了,首付不够,想在三水投资一套三房或者小四房。




网友:小鱼


 东莞的城市化告别了过去的大建设时代,城市的格局基本成型。在房住不炒的大前提下,核心区域的优质资产是稀缺的,真的值得长期持有。




网友:王斌


 惠州惠州,期待中




网友:国荣


 佛山房产的文章在哪里看呢?


小编:


可以等着




网友:刘小萍


 老师写的东莞还会大涨是吗,佛山呢,老师三水还会继续高涨吗?




网友:琼花


老师,西安新房子涨得不停,老房子跌的厉害,数量超过北京了,新房摇不上,有很多旧房直接亏本甩,曲江中海凯旋门的和香都的次新房,据说下半年供应减半,是不是让人都去买二手呀?




网友:黄敏


 临深片区也是重点。人口转移与产业相关,不是政府文件说集中中心就会去集中的。




网友:无问西东


 东莞非价值洼地的地方还值得入手吗?比如滨海新区的沙田,虎门,长安。松山湖片区的大朗,临深片区的塘厦


小编:


后续会说




网友:诚&懿


 期待分析一下珠三角里的江门市,侨都啊




网友:心


 深圳上班,有考虑东莞虎门和松山湖,还有惠州惠阳,不知道哪个好?因为穷,只能买在外面,而且东莞暂时还没房票




网友:菁菁


 东莞主城区这些学校除了提到的莞城中心的确不错,其他的好几个区已经不再是中心小学最好了,东城最好的是东城小学,莞师附小和势头很足的虎英小学。南城的阳光二小也是南城唯一一所市品牌学校培育对象(全市只有30所)。




网友:一叶飘零何处安身


 跟着老师慢慢学习,机会总会给有准备的人。




网友:殷桃小雅


 跪求上海的洼地在哪里?浦江板块算洼地么?




网友:流云


 赶紧留言求沙发~东莞地理位置好,升值潜力大,关键还看老师的地段分析。




网友:飞飞


 大东莞写好详细,可惜提到的盘都买不起,继续赚首期吧




网友:黄景洋

 

记得前面一篇东莞的文章,说东莞的价值在深圳,离深圳越近越有价值


小编:


这讲得是市区




German


 老师,别忘记谈谈深圳!





网友:Belief


老师,我想问一下我目前居住的五线城市马上要通高铁了,高铁站远离城中心。高铁站附近的楼盘项目发展前景可观,请问现在是否合适入手?


小编:


看城市吧,高铁是双刃剑,人口会更容易被虹吸出去。 五线城市地方财政不好,很难发展起来离中心区较远的新片区




网友:糯米Naomi


老师,我两年前买的黄江一手房,我老公看现在那边同小区二手房比我们买的价格还低,就埋怨我,我是认为等一号线通了之后,连通深圳地铁,那不是合成一个城市了么,所以觉得黄江那边后面房价应该也会涨上去。仔细看了这篇,没有谈到几个镇,老师是不建议买镇上的吗


小编:


这篇主要谈市区




网友:船长


 深圳上班,准备买樟木头的,老师可以上车吗?




景大订水

1

 我糸东莞人,我为东莞感动自豪!老师说的楼盘,再熟悉不过了。见证了东莞发展的趋势……




不周


 难怪今年落户南城卡的特别严




Joan

 

去年买的海逸豪庭,也不知买的对不,反正刚需




好好的


 最近正好关注东莞 应该买市区 还是买滨海新区什么的 买新房还是二手房 辛苦回复




眼睛眨呀眨


 写的很详细,赞




sousou


 希望老师写一遍关于南通的各个区域的说明,谢谢老师


房贷计算器标签

房贷利息有什么作用北上广深房价齐涨,房租却创出5年新低有房有车有颜值,为什么没有靠谱的男人追我沪深房价暴涨,北京涨不涨贷款计算器最新2014有什么作用买房摇号房屋按揭利息计算鼓励购房加杠杆,三四线城市开始救市了上海购房贷款计算机有什么作用区块链2021年房屋贷款新规来了按当下楼市的房价买房可能亏钱环沪城市花桥和嘉善的房价多少什么是首套房最新版贷款计算器有什么作用苏州看房长三角哪些城市的房子还能买掏空钱包,负债买房沪杭楼市连续调控珠江新城业主抱团涨价为什么要用个人住房公积金贷款计算器广州天河龙怡苑烂尾19年,业主被坑惨了深圳旧改新规出台哪个区会是上海几个郊区里发展最快的房贷计算器2017有什么作用没房就是底层房产中介的4大目标房贷计算公式要买房的千万不要去问那些还没买房的人为什么要用贷款利率计算器20132021年我们一起搞钱为什么要用楼利息计算器天津房产2021年二线城市房价预测(中)90平小户型房子要双卫生间吗房屋贷款利率有什么作用2021年上海最新购房政策公积金房贷计算公式什么是最新房贷计算器什么是房贷计算器2013为什么要用税收计算器什么是贷款利率计算器2013lpr是什么意思什么是房产按揭计算器女孩子最好别买公寓得房率地产公司2021年北京楼市进入击球区2021年和深圳女孩一起搞钱
cache
Processed in 0.009229 Second.