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广州现在的房子值得买吗

广州现在的房子值得买吗

发布时间:12-26 11:15

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最近这段时间,广州楼市的热度,相信不少购房者已经感受到了。


新房市场,7月19日,广州南沙的恒大阳光半岛首次开盘接受认筹,有千余深圳客组团来认筹,超过6000人到场,摇号抢房。


二手房市场,几乎全广州的中介朋友圈都在转发同一则信息:7月全市二手房共成交4887宗,创下今年新高。


他们还在这则信息下加上各种煽动性的话语:“再不买就涨价了!”“广州行情已到,你还在等什么?”


土拍市场也给广州楼市又添了一把火。南沙湾宅地晋升新地王,1.9万的楼面价刷新记录,未来面市预计会卖4万+。而目前南沙均价在2万左右,这地价都要赶上房价了!


现在,很多购房者手里正握着钱,困惑而又焦虑地盘算:


“我还没上车,怎么就涨了?现在买了未来还会涨吗?广州楼市会不会也跟深圳一样被调控?”




02


数据不会骗人,我们还是用数据说话。


先来看新房市场。


房价方面,国家统计局公布的数据是,7月份全国70个大中城市中,广州在一线城市中涨幅最高,环比上涨0.8%,而被调控之后的深圳只涨了0.6%。


从成交量来看,在深圳715新政之后,紧接着的29-30周广州一手房成交量出现明显上涨,第30周2462宗的成交量更是达到年内高位。


然而第31周,全市一手住宅成交量只有1906套,环比下跌22.58%,已成强弩之末。


看来,深圳调控加码短期内对广州确实有作用,却没能给广州新房市场带来持续的热度。


从区域来看,广州市场大部分区域的新房周成交量变化并不大。


最热的黄埔,新房周成交量在新政前后并没有出现较大变动,最近两周成交量还降了。


中介“深圳客都来黄埔抢房”的说法,有些言过其实。




03


相对于新房来说,二手房能更直观地反应市场情况。


7月广州二手房成交量达到年内最高,环比上涨9.2%。成交均价止跌上涨,为28208元/平,但也只是稍微超过去年成交均价,而这主要是天河、海珠、荔湾、黄埔等高价中心区的成交量上涨带动的。


尤其是黄埔,部分二手房房价是真涨了。


据大先生了解到的情况,像万科东荟城、中海誉城北苑、黄埔花园等热盘,虽然现在价格有所回落,但此前涨幅一度超过5%。


黄埔为什么涨?


市场供应少、去化周期全市最短、属于中心五区之一,靠近天河吸引了不少本地刚需,限购放松又满足了外地人需求。


天时、地利、人和,都满足了,黄埔才有机会成为这波行情里广州楼市最靓的仔。


不过,并不是整个黄埔都涨了,只是一些学位价值、区位价值比较明显的楼盘涨幅比较明显,也远远还没到“暴涨”的程度。


比如,最近中介们一直在炒的万科东荟城和中鼎名城,整体涨幅也一直在10%以内。


但除了黄埔外,广州其它区域好像并没有加入这次涨价潮的迹象。


平时涨得最猛的天河区,二手房有涨有跌,但基本都在2%区间波动。


越秀、荔湾、海珠老三区的情况也差不多,价格基本与上个月一致,只有少部分楼盘有微幅上涨。


至于番禺、白云、增城、花都这些位置,大家可以自己去查一下,基本都没怎么涨。


像番禺的祈福缤纷汇、荔湾的中海锦御华庭(B区),看起来涨幅还可以,但若是把时间线拉长,其实也只不过是涨回了(甚至没涨回)去年同期的水平。


看完这些数据,你还觉得广州的涨价潮真的来了吗?


事实上,广州的这轮上涨属于恰好遇到深莞调控政策后的局部行情,不管是一手还是二手,只是中心区四区和放松限购的南沙、黄埔热度提升,并不能说整个广州楼市都火了。


而且,从最新二手挂牌价来看,增城、黄埔、从化、天河这些区域,相对于深圳新政发布时的价格已经有所回落。




04


那么,广州接下来房价会怎么走?会不会紧跟深圳、东莞,出台调控措施?


先说房价的走势。


可以判断,接下来半年,广州房价大概率也不会大涨。


为啥这么说?


作为一个相对比较依赖土地财政的城市,一直以来,广州楼市住宅供应量都很大,基本处于供求平衡甚至供大于求的局面。


今年上半年,广州的土地供应是整个大湾区最多的,比惠州、佛山还高。卖地收入也超过了千亿,比往年高多了。


当供应长期充足的时候,大涨的核心动力就少了一大半。像重庆为啥房价长期稳定,就是因为天量的供应。


白云虽然因为最近发布的人才绿卡细则,引发了一波骚动,但仔细研究下就会发现,学历要求比直接落户广州还要高,对楼市可以说无关痛痒,就别奢望这个人才绿卡能为白云带来什么涨价潮了。


再加上目前白云去化周期长达20个月,库存压顶之下,房价很难有太大的上升空间。


退一万步说,广州即便是要涨,肯定也不是所有区域都涨。


外地客户之所以看好南沙、黄埔,是因为有强概念支撑,但这些区域的热度很难传导到其他区域。


像从化、花都这样的外围区域,本地人都瞧不上,哪个外地购房者会傻乎乎的跑过去?




05


再说调控的概率。


作为一个长期稳定的“慢牛”楼市,目前广州还远没有热到深莞那个地步,调控压力并不算大。


本轮的市场火热,主要体现在主城区和概念区,虽然新房成交量上升,但房价还没有出现暴涨,而且增城从化南沙花都可以拉平均价,情况可控,全面收紧的可能性不太高。


因此,比起北京、上海、深圳,广州目前的“限购”政策是最松的,就算未来限购加码,也可能只是蜻蜓点水。


虽然南沙的某些资格证认定标准已经变严,没什么影响力的花都也收紧了人才绿卡,但基本上都是些无关痛痒的举措。


在深圳、东莞楼市严控之后,广州又象征性的收紧花都和白云部分区域政策,但是没几天白云的限购又松动了。


这是什么操作?


看看广州的库存你就知道了。


广州整体的去化周期在12个月以上,白云区去化周期甚至达到了20个月!


但库存量仅剩4个月的黄埔,未来出台调控的概率就比较大了。




06


那么,广州现在的房子值得买吗?


答案是,依旧值得买。


在大的宏观背景下,广州是一线城市最后的洼地,这个不用多说。


从大环境来看,央妈在上半年持续放水,广州首套房贷利率也跟着持续下跌,目前房贷利率已跌至近3年来的最低位,对于最近要买房的人来说,无疑是大大的利好。


此外,广州正在全城力推旧改,到处都是城中村改造,这在无形中也持续抬高着楼市的“地基”。

黄奇帆说过一个观点,城市土地的动迁成本,是根据周边的房价来决定的,而动迁成本又决定了下一阶段的地价。


比如拆一个城中村,拆迁成本是7000元/㎡,那么拆完之后,土地出让的底价至少是7000,再盖房子卖,就会卖到1.5万了。


但是,大家无需焦虑,也无需人云亦云。


那种今天不买,明天就买不起的桥段,在下半年根本是不可能发生的。


上半年受疫情影响,广州楼市去化效果不如去年同期。即将到来的金九银十,那些去库存压力比较大的区域和房企,还是会继续以价换量的。


如果找到合适的房子,今年下半年这个窗口期是适合下手的。但如果还没有找到特别中意的,完全可以慢慢看慢慢选,千万不要因为焦虑而胡乱上车。


基于锁定核心区和价值板块的原则,值得购买的第一梯队是:天河、越秀、海珠、荔湾中心四区。


在四大中心区,只要是学位、地铁等配套都比较强的房子,升值潜力就没问题。


第二梯队是:黄埔、番禺、南沙。


像黄埔、南沙这样的热门区域,也不能闭眼乱买房,要买配套好、规划好、品质好的。


黄埔现在热盘比较多,特别是上涨潜力比较大的老黄埔,可以多关注最近要面市的几个新盘。


南沙作为概念强区,在这里买房短炒行不通,要做好长期持有的准备。


但广州最近一直都在吹风收紧限购政策,如果南沙、黄埔市场继续火热,购房政策稍稍收紧也不是不可能。




07


网友讨论:广州现在的房子值得买吗



网友:黄岛有线电视王先生


 青岛市区的新房一直在涨,看不大懂。。。




网友:Joy Liu


 黄埔萝岗的新盘,比较推荐哪个啊?


小编:


投资还是自住?预算多少?




网友:玉莹Zing


 恳请老师出一篇类似此文的关于佛山房子的文章,广佛太近了。特别有指导建议,求指导


小编:


近期会有的哈




网友:康帅


 佛山千灯湖的房子,现在适合入手吗?


小编:


值得买。如果是佛山本地人,可以优先考虑买在千灯湖。倘若是广州人,考虑上班通勤地点、资产总价范围、个人职业前景等情况再买。




网友:丁泽祥


老师,南昌什么时候入手合适。


小编:


南昌暂时没什么行情,可以慢慢挑。




网友:思无邪


 全世界放水,不买房留着贬值?




网友:Angie China


 一线和新一线 再涨的话 我真的是要追不上了。




网友:李应辉


 老师好!如何看番禺楼市?感觉现在黄埔,南沙火热,番禺提起比较少。能回复下吗?




网友:Xiaomin Sun


 外地人在广州怎么买房啊?




网友:雪中枫叶


 能不能说说杭州啊




网友:吴继鹏


 老师,有时间聊一下长沙呗,最近几年都会一直这样压着?




网友:小牛


 看好黄浦区,依然还是买不起!只能选择了离上班方便的增城区




网友:沉浮苍鹰


老师,分析下上海的行情呗




网友:大灰狼


 能评价一下海口的房子么,似乎受自贸港利好影响又开始涨了


小编:


长期看好,稳步上升,但肯定不会像过去那样急剧上涨了


网友:大灰狼


感谢指点




网友:觉非


 增城中新地铁附近如何呢,位于知识城科学城未来的科教城的中心区域,上周看时代倾城2.1W了




网友:Struggle


老师,能否评价下郑州




网友:何日光


 珠江花城,5万一方,值不值得入手?首套安家


网友:何日光


求回复!


小编:


房子品质不错,周边配套不行。如果是为了学位,牺牲居住环境与交通便利度,以5万的单价买入,一旦出现像广钢华发、牛奶厂灵秀小学等事件,就是黑天鹅。个中风险你得自己去评估了。


网友:何日光


感谢指导,在衡量中,在中海康城二手和珠江花城一手之间衡量




网友:友嫦


老师写的太好了,我18年初买了增城的房子,现在后悔莫及,能分析下增城未来的房价走势吗?




网友:王


 老师问你看新塘这地段




网友:Donson


 纯投资,400应该买哪里,3,4年放




网友:茳


老师,请问投资长持,5年以上,黄埔鱼珠板块还是科学城板块,一手有推荐吗?二手没有好货了,贼贵




网友:『橧上帛』


 预算有限,环宇花园可以买吗?或者邮通小区?




网友:月影公爵


 等保利天汇下次开盘,还是在珠江花城或者水西北的品秀山畔项目???

我很纠结这3个楼盘,当然最喜欢的是保利天汇,但是怕抢不到,不知道要不要等,值不值得等???




网友:秦继红


 白云区的房子怎么看?建发央玺的楼盘值得买吗?




网友:风轻云淡


 越秀上班,退而求其次想入手黄埔区,小两房投资用预算200,有合适的么?




网友:sugar


 老师,回答下杭州呀




网友:Shine 川


 想投资一套科学城的 有什么好推荐啊 最好260以内




网友:邹林利


 刚来东莞虎门发展,打算久居。新盘选择很少,而且价格死贵,楼主有没有性价比好的楼盘推荐




网友:Ha


 武汉今年下半年涨不涨的起来啊?不急着买房的改善能上车吗?




网友:叶国平

 

增城能买吗,外地客。我只是几个亲戚一直在广州定居,想给孩子准备一套,想着自己往前走一步,孩子大了能轻松一点。增城对外地的不限购,不知道能不能入手


小编:


可以


小编:


最近增城的热度有所下降,正好是慢慢淘个好房子的好时机。


网友:叶国平


感谢了。最近会去增城实地考察。买到了再在向贵您报告




网友:金光blingbling


 下半年出售花都的大房置换海珠的小房是合适时机吗?300w有哪个楼盘推荐吗




网友:Jade

 

刚需,65万现金首付四成,越秀麓苑路27号环市路小学、天河棠德花园选哪里好?麓苑路一套笋盘业主急需钱、而且可能诚信有问题,怕在手现金被变成麻烦,棠德花园周边热闹些,本人不想离珠城太远,第一次买清远就被套牢吸取教训,准备最近搞定住房问题,请问该怎么选?




网友:宽

 

花都从化有没有适合刚需入手的推荐!




网友:米


 番禺山海连城可以买吗?




网友:骁毅


 您好,还京这一圈唯一不限购的涿州有前途么,感觉这种地方经济实在差,人也固步自封,但京城周边又没有别的可选




网友:无名


老师,想在萝岗买一套老人住的南向两房,300内搞定的,有啥推荐,谢谢


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