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房产投资:买房不如买车位?

房产投资:买房不如买车位?

发布时间:12-27 08:36

关于房产投资,大家的投资种类五花八门:住宅、商铺、公寓、小产权甚至是停车位,都被大家作为资金沉淀的出口,前面几个都被我们单独拎出来仔细讲过(后台留言相应关键词,例如“公寓”,查看内容),最后的停车位虽然鲜有人问,但想必大家心里对于车位价值还是关心的,索性就趁今天来聊一聊车位的问题。

 


区分车位产权


通常,我们看到的车位可以分为地上车位与地下车位两大类。如果再根据车位形态精细划分,停车位又有机械车位、子母车位、普通车位等,但我们生活中交易最多的,还是普通车位。


每每看到关于车位的新闻,不外乎捆绑销售、天价车位、停车问题等,如果稍加研究这些问题多是跟车位的类型和产权脱不了干系。


比如机械车位,因为形态上它具有可移动性,比起平地规划的普通车位就多出了一些风险因素。我比较有印象的是下图新闻中的事故,因为车位故障导致车辆坠落,从画面中看,车辆受损十分严重,地面还有机油渗漏的痕迹,万幸的是车主当时不在车内,不然不仅是财产损失,还会影响到人员安危。


再有就是车位产权问题产生的纠纷。对于一些小区内产权不明晰的停车位,开放式认为是自己的财产,业主方则认为是小区业主共有财产,类似这样的问题案例也很多,但其实只要我们搞清楚权属性质问题就会简单的多。


根据车位的性质划分,车位是可以分为产权车位、人防车位和公摊车位。


产权车位:小区建筑规划中明确设计规划的停车位(多为地下),该区域不计入业主购房面积,是产权归属开发商的,因此可以买卖,买家也可以办理相应的产权证。


人防车位:是指由小区内的地下人防工程改造的停车位,这类车位产权归属国家,因此也不可以买卖,仅可以做出租使用。


公摊车位:指在小区内公摊面积上规划的停车位,比如道路两侧、绿化区域的位置上,而小区公摊面积归小区业主共有,因此此类的停车位开发商也是无权出售的,即使出售了也一样不能办理产权证。


也就是说只有产权车位是可以买卖办证的,公摊车位和人防车位是不能买卖的。


简单的说,小区地面的露天车位是业主共有的,不仅不能买卖产权,也不能买卖使用权,只能给业主免费停放,收取管理费而非车位月租。


而地下车库和独立地上车库,遵循谁开发谁受益的原则,开发商有权出租和出售。


不过现实中又不太一样了,很多省份地下车库整体不计容没有产权,开发商便会钻空子以出售此类车位的名义转让长期使用权。


理论上这样的车位销售转让权也没什么太大的问题,但很多很多时候开发商把人防车位也当普通车位销售就有点隐瞒欺诈的意思了,毕竟这个车位开发商并没有所有权。


前两年一个亲戚在自家小区就是图便宜买了一个车位,卖房的时候一起出售才发现,自己的车位原来是人防车位,没有产权证,虽然这没影响到他真正的交易,但我们买之前最好还是要搞清楚权属性质。



车位为什么这么贵?


目前市面上的车位价格,多在几万到几十万不等,车位的价格也是综合了多方面的因素的,比如周边价格、建设成本、税费、房价涨跌等。


先说建设成本,有人觉得车位的建设成本很低,不就是圈地划线吗?如果这么想,就有点“只见贼吃肉不见贼挨打”的意味了。


由于地面车位现在一般小区规划较少甚至没有,我们主要讨论地下车位。


一个完备的地下停车场和建房子一样,都有自己完备的系统,并且向地下挖土方建设地库的成本,是远高于在地上建设框架的成本的。


并且做出地下空间后,还要按照规定做消防、排水、通风、照明排污等,在不同档次的停车场中,地面铺设都是分三六九等的,比如在一些普通小区的停车场会采用混凝土地坪,高档或改善类的小区停车场地坪则采用金刚砂或环氧材料。


还有上文有提到的人防工程,一扇门上万甚至数万元的价格。在我国一般高层住宅小区按规定都是要配置地下人防工程的,而这部分的建设成本最终也是要摊入购房和停车位的成本中去的。


我们屡见不鲜的天价停车位新闻,虽然受到一定的供需影响,但价格也会被开发商左右,商人都是逐利的,如果紧俏抢手的市场行情能把原本5万的车位抬升至10万,为了获取更多利益的开发商,则可能把最终的出售价格标到20万。


 

车位比多少合适?


车位比是指小区“总户数”和“车位总数”之间的比例。


根据现在的实际情况,比较车位比,普通小区的车位比至少在1:0.8以上,车位比达到1:1及以上最好,如果是大户型改善小区,起步也要1:1.5以上,因为这类的业主家庭普遍不会少于一辆代步车。


虽然配比低,可能会导致小区内车辆乱停乱放,业主的居住体验下降,但低配比的小区也不是都难停车,因为在不同属性的小区里,汽车的保有量也不同,高端住宅小区户均2辆车的情况,在普通小区可能只能达到户均0.5。


再或者一些入住率不高的小区,即使车位比不足1:1,小区内车辆也完全足够停放。

因此如果真的担心停车问题,也要对自家小区属性有所了解评估。


你是城中心的改善盘,优质学区盘,最好提前买车位。如果你是郊区改善大盘,大概率空很多车位,甚至车停路边都无人管,租车位一定比买更划算。



买这些位置的车位要慎重!


前几天看到的一个新闻,长沙某小区的一位业主,买了一个紧靠消防门的车位,只要停车,楼上和地下车库唯一的进出口便被堵住,业主只能绕道地面入口上楼,光是看照片就能感受到车位的奇葩。


但现实中这样的案例不在少数,通常开发商为了保证车位配比,顶满了地下空间进行规划,导致各种死角车位出现,因此为了避免交付使用后这些不必要的麻烦,在买车位前,注意这些问题,或许能为自己省不少心:


(1)选择临柱子的车位


在车辆通行路口,有柱子的车位作为遮挡,能够降低车辆被刮擦的概率,普通位置靠近柱子的车位首选左边有柱子的,这样驾驶员都会有充足的下车空间,右侧有柱子的车位次之,最后才是中间的车位,一方面因为两边都有车辆被刮擦概率大,再一个是因为如果车位空间紧凑,一旦邻居车辆停放有偏差,都会影响到中间车辆开门上下车。


(2)不要选距离电梯口消防门近的车位


这些位置跟路口位置的车位有相似的道理,人流进出频繁,也经常有业主采购后手提大包小袋的经过,都可能会对你的车辆造成损伤,所以,近可以别太近。


(3)不要选道路尽头的车位


道路尽头意味着一侧是墙,倒车入库也只有一侧可以倒车停放,是个很考验驾驶操作的位置。我的一个女性朋友就比较喜欢从左侧倒车入库,如果换了一侧倒车他就很难倒进去,因此这种有所限制的车位是绝对不适合她的。


(4)不要选择左侧有墙的车位


如果一定要选一个一侧临墙的车位,除开驾驶习惯,最不建议选择的就是左侧有墙的车位,一旦距离没控制好,开门下车就变成了老大的难题,钻过副驾驶下车可能就成了家常便饭。


(5)不要选择正对出入口的车位


正对进出口的车位好也不好,一方面距离出入口近,停车方便出车库也节省时间,但在这些位置,虽然是小概率,但是还是有可能遇到车辆刹车不及时,或者车辆溜坡的情况,到时最容易造成损伤的也是这些位置的车辆。

 


到底要不要买车位?


说了这么多,回到我们最关心的问题上,要不要买车位呢?


我的建议是,自住小区价格合理能买还是买一个,投资房产考虑后续转手问题,可以不要买。


遇到车位价格明显高于市场水平,开发商为了获利而出售的车位时也可以考虑不买。


不过,当下我国的汽车保有量逐年上升,但与之相对的车位增速却没有赶上车辆的增速,近些年的新建小区情况还好,都跟上脚步提升了配建,但一些老小区内,本就没有地下车库,地面车位更饱和,违停现象就更严重了。


至少我身边已经遇到很多个住在老小区的朋友,每天回家停车要兜兜转转半个小时,再不然就是停车在小区附近的停车场...


每每提起都是一把辛酸泪。


像这样的小区,如果是买二手房,去小区停车场走走看看,了解一下车辆保有情况,车位紧张如果能买到车位一定要买,如果大量车位空置则考虑租用就可以。


总之,我个人建议是价格合理,能买就买,毕竟车是越来越多的,但车位是死的。


还有,当下冰雹和台风天来临的时候,你会觉得自己的车还是有个家好。


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