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买法拍房让我一日暴富百万

买法拍房让我一日暴富百万

发布时间:12-27 08:41

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长期以来,中国楼市有一条最特殊的买房之路。


说它能够一夜暴富,因为操作得当,能够以合法的形式,买到最低相当于市场价格6折、7折的房产,特别在一线城市,这相当于一天挣了几百万。


说它可以一夜破产,因为操作不当,不但房子可能得不到,闹不好连买房的钱都要赔进去,可谓“不是赌博,胜似赌博”。


这条路,就是法拍买房。



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2020年底,根据中国法拍最权威的淘宝法拍公布数据,今年是法拍房产数量大爆发的一年。


2017年,法拍房上拍9千套


2018年,法拍房上拍2万套


2019年,法拍房上拍50万套


2020年,法拍房上拍200万套


即使是相较同样楼市下行期的2015年同期,今年平台拍卖(变卖)房源数量涨幅超三倍。


以北京市场为例,瀚海数据研究院日前发布的北京市法拍行情数据显示,11月30日-12月6日,北京法拍房市场单周共计挂牌房源174套(撤拍51套),总市值为31.71亿元。


成交法拍房84套,较前一周上涨61.54%;成交总价14.3亿元,较前一周增长348.28%,创8月以来单周成交最高纪录。


另外,今年前11个月,北京有4909套法拍房进入市场,较往年年均500套左右的数量实现倍数式增长,成交总价218.99亿元。



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为什么今年法拍房会猛涨呢?


最大的原因就是—破产的单位增多、另外还不起房贷的人越来越多了。


法拍房的来源主要三类:


涉刑——比如腐败官员房产


诉讼——比如房贷断供的


破产——清算企业的资产处置


这几年,第一类涉刑事房产的数量不大,经过了2012-2016年的大反腐,这几年贪官房产上拍的比例一直在下降。


但是,破产企业资产清算的比例一直在上升。尤其是房地产公司的破产,一个公司破产往往会带来上百套甚至上千套房屋的上拍。


和以往不同的是,往年的开发公司破产往往是出于逃避债务和后期维权的“假破产”,然而今年在三道红线的影响下,开发公司“真”破产的情况非常多。


比如,我们一直认为房地产形势不错的杭州,今年就有三家比较重量级的开发公司破产。


杭州华达房地产开发有限公司,杭州祐康置业公司,浙江中铁房地产集团。其中浙江中铁房地产集团还有部分的国资背景。


这三家公司破产,带来淘宝上千套房屋的上拍,另外杭州祐康置业总部大楼就是被淘宝拍卖的。


房产拍卖量激增的另一个原因就是疫情,由于疫情影响,很多服务业尤其是旅游,影视的员工在今年收入基本上是绝收,也造成了月供无法支付,抵押房产被收回拍卖。


所以,2020年,对于房产拍卖来说,是丰收的一年。


但是,2020年,对于很多行业打工人来说,却是异常悲伤的一年。



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那么,房产拍卖真的能捡漏吗?


我有个粉丝,专门做的就是北京法拍房的生意。他告诉我,今年由于总体来说房地产市场冷淡,造成了局部“房多人少”的情况。


所以,捡漏的机会比以往要大一些。


当然,五折之下的机会不多,但是六折到八折的机会还是不少的。他们公司曾经计算过,通过法拍成交的房产,今年一般都是二手房正常价格的8折左右,而往年9折到9.5折的情况比较多。


然而 法拍买房这种方式虽然好,但是买房风险却也比一般的方式要大,而且不是一般的大。


比如,他经手过这样的案例。


一位方女士准备通过正常淘宝法拍去拍一套上千万的房产,位置、装修、小区环境都不错,而且在看房的时候那套房子也是空置状态。


然而,当这位女士缴纳保证金,正常报价,以市场价8.5折的情况下拿下那套房屋,然后缴纳全款,做了过户。当天,按照约定,拿着房本去收房的情况下,却发现原本没人的房子,却住上了一家四口,两口子带着两个孩子。


她一问究竟,房客给她说是一年前,原房东和他们签订了一个二十年的租房合同,现在按照租约,他们需要在这里租住二十年。


按照法律“买卖不破租赁”的原则,方女士是无权把他们赶出去,(当然之后的房租他们是要交给方女士的)必须等到二十年后才能收房。


一看自己花了上千万元,结果才变成了一个“房本上的房东”,方女士一下就急了,一纸诉状告到了区法院,区法院判定为“原房东和租客恶意串通,阻碍法拍执行,宣布租赁合同作废”。


然而房客不服,又上诉到市中院,市中院维持原判,然后又经过无数的程序才强制执行搬离房客,方女士才真正从“房本房东”变成了“居住房东”。


然而,从诉讼开始到法院强制执行方女士又经过了一年半的时间,律师费又多花了好几十万元。


实际上,方女士在此类官司中,已经算是“幸运”的。


第一,法院认定是恶意串通,裁定租赁合同无效。在很多种情况下,法院是无法认定的。


第二,法院愿意出动警力强制执行,因为他的房子涉及金额较大且没有老人居住。如果涉及金额较小,法院往往不愿意强制人,而只是把被告人列为“老赖”了事。


如果是那样,花了几百万乃至千万,只拿了一个房本,购买人才真是赔了夫人又折兵。



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法拍住房,虽然可能创造一夜暴富的机会,但是也容易陷入“钱房两空”的尴尬。所以,对于想走这条路买房的朋友们,有几条建议可以说说。


1、法拍房,没有装修的毛坯房最好,没有赶人的风险。


2、了解房屋是否长期拖欠、物业费、水电费、暖气费,如有,做好再出一笔钱的准备。


3、房子是否抵押给各种民间贷款、高利贷、小额贷等,现在处于多重抵押的情况。


4、一定问清楚有没有长期租赁合同,特别是已经在政府备过案的长期租赁合同一定不能碰,因为法律有明文规定“买卖不破租赁”条款,在蛋壳风波之后,国家法律会更加倾向于保护租客。


5、租赁房屋被老人,尤其是瘫痪和有心脏病、冠心病老人居住,在这种情况下法警也很难强制执行。

一句话,对于法拍房,一分利润,一分风险。


买法拍房让我一日暴富百万,也可以让我一夜倾家荡产,天上可能掉馅饼,但是更可能是铁锅。


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