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深圳以后的房价是涨还是跌?

深圳以后的房价是涨还是跌?

发布时间:12-27 08:51

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上周日,米宅在深圳益田威斯汀酒店举办了一场线下交流会,三百多名米宅的破竹SVIP会员和粉丝参加了这次会议。


会议的主讲人是米公子和我,米公子的演讲主题是:深圳人被收割的十种可能。我的演讲主题是:深圳东莞,五年之后能涨到多少?


这次演讲,大家印象最深的就是我PPT中的一张图。


目前深圳的房价格局是5-8-12-20,分别对应上车,刚需,改善和豪宅的价格,五年后,我预测这个格局将变为7-12-20-40,豪宅将翻倍为40万。


这张图放出后,台下一片惊呼,很多人表示不敢相信,也不愿相信。


这个预测是怎么得来的?


第一,7-12-20-40是经过四年横盘微涨和再一轮大涨后形成的房价格局;


第二,房价是金字塔型的,基层数量最大,对应人群收入最低,涨幅最小。越往上走,房子越少,对应人群购买力越强,涨幅越大。五年时间,金字塔从塔基到塔顶分别对应40%、50%、66%和100%的涨幅。


第三,715调控到现在,房价的走势正在印证这个格局的逐渐形成。



2


说说715之后的市场发生了什么?


715调控之后,参照之前的经验,调控一出成交量立刻冰冻,市场横盘,并伴随5-10个点的小幅回调。

因为这一轮涨幅夸张,加上715调控史上最严,还用三年社保洗出了所有外地投资客,参照历史经验,几乎所有人都认为深圳会马上横盘,小幅回调,有人认为至少回调10-20%。


结果呢,市场最有趣的是什么,就是它从来不和历史重复。


这次的调控结果,大大颠覆了人们的传统认知,就是上涨并没有停止,只是减弱,直到今天深圳仍在涨!


调控后普遍还有一个观念,就是西部会横盘,东部会补涨。


结果是东部在补涨,西部并未横盘,仍然在涨!


大家不用去看网上的历史成交记录,很多涨的太快的楼盘,成交数据从今年7月之后基本清零,像润府这样的网红,小户型今年的成交数据你根本查不到,完全两眼一抹黑只能靠猜。


调控后的深圳涨了多少?


举个例子,宝中的尚都,三房7月份的挂盘价是12.5-13万,现在全部超14万,不要想当然地认为挂盘价都是虚的,根本卖不掉。十几栋楼的尚都,挂盘的三房只有两套,只要业主诚心卖就能出掉,谈价空间不会超出20万。


再说润府,润府最好卖的是一期的88平小三房,7月份的单价在17-18万,现在全部站上了19万,总价不低于1680,让价空间不超20万。


最要命的是居然很好卖,我们有个客户盯着这个户型,结果看上一套卖出一套,十天之内三套都被人捷足先登。


被打新拖累的润府都在勇创新高,其他网红盘可想而知。


东部确实在补涨,比如龙岗、罗湖、布吉都在涨,问题是东西部价差太大,东部涨五个点抵不上西部涨两个点,哪怕是东部涨的快西部涨的慢,双方的价差还是越拉越大。



3


深圳到底怎么了,为什么这一轮的调控不灵了?树真能涨到天上去吗?


树当然不能涨到天上去,但欲望可以。


这一轮的调控不灵就是因为人的欲望被无穷放大了,深圳房子不再是房子,而是最好的投资品。


深圳房产是永远领涨的投资品,已经达成核心共识,这个共识形成以后,深圳房子任何阶段,任何价格买入都是可以的,无非是早涨和晚涨的问题。


不怕买贵,只怕买错,高价不怕,继续买西部,继续买学区。


所以,东部在涨,是刚需在买;西部在涨,是改善和投资都在买。


只要这个共识不被彻底扭转,深圳楼市只有横盘,只有慢涨,没有下跌。


房价是什么,除了和城市基本面挂钩,它更是一个心理游戏。开了外挂的深圳楼市,正在大杀八方,想要让它下跌,只有等到共识被打破的那一天。


看到这里,就能理解我对五年后房价的预判了,甚至有不少人说我过于保守了。


深圳神话会不会打破,全国人民的核心共识会不会打破?肯定会打破,没有什么永恒不变的,但什么时候被打破就难说了,照目前趋势来看,只要没有黑天鹅事件,深圳再保持20年的城市领先问题不大。


20年太久,只争朝夕,对投资客来说,不要说20年,有10年的领先预期就够了。


所以,深圳继续涨。


这个结论让人绝望。



4


平复一下心情,再说说广州。


广州从去年底到今年放松了很多片区,最近还打了一个28岁专科入户的补丁。开了这么多口子,广州却一直在上行的慢车道,涨幅不温不火。


一是广州缺少像先行示范区这类自上而下的大利好,或取消豪宅税这样的大刺激,二是大家对广州的核心共识远不如深圳强烈,这是事实无需回避。


不过,广州的上涨是刚性的,继续涨是确定的,不确定的是最终的涨幅,可能来个政策打压下去了,也可能来个刺激市场一下就爆了。投资的魅力就在于既有已知,也有未知。


最后说说大湾区。


目前国内最好的两个投资区域,一个长三角,一个是珠三角,论对资金和人才的吸引,珠三角更胜一筹,投资客深耕珠三角是没有问题的。


珠三角如何选择城市,用排除法最简单。


珠三角11个城市,先拿掉香港、澳门,再拿掉江门、肇庆,再拿掉惠州,最后去掉中山,值得投资的城市还剩下五个:


深圳、广州、东莞、佛山和珠海。


目前,深圳东莞已涨完,广州正在上涨,佛山珠海尚未启动。


很明显,深莞、广州、佛珠是珠三角投资的三个梯队,越早启动的城市实力越强,势能越足,深圳最好肯定没错,可本场的高光时刻已经过去了。


如果追求确定性,现在进场广州,我预估领涨盘还有30-40%的增长空间,参照深圳或许更高;如果想从鱼头吃到鱼尾,可以小赌一把,提前埋伏到佛山珠海,等待启动。


不管你承不承认,热钱都在珠三角上空飞舞,并最终选择某个城市落地生根。




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网友讨论:深圳以后的房价是涨还是跌



网友:大渔


 从留言就能看出对深圳的核心共识多么可怕




网友:Chiyo


 惠州为什么拿掉


小编:


不拿掉留着过年?




网友:胡建平


 赚100万的逻辑很简单:发现一个价值高的【需求】。这句话可以解答为什么有的人很聪明但是不赚钱,也可以解释为什么有的人看上去憨憨的,学历也不高,但是很赚钱。


深圳极低的房屋自有率造就了无解的供需矛盾;巨量的上市公司沉淀的资金量释放极低成本的资金流量;天量的写字楼供应让产业链上的万物霜天竞自由;温暖的气候和高薪带来年轻人的社群集聚;深圳女孩无时无刻在“搞钱”的市场基因彰显着资本的进取。


房子本质是货币的表现,“搞钱”是深圳的特色“需求”。每一个一百万就在一个个旺盛的需求中996达成,而深圳就变成了房产界的耶路撒冷圣城。大渔此文不开打赏,遗憾


小编:


建平留言胜过打赏




网友:图南


 想把开封(房产证马上够3年)卖了上车深圳,明天7月满足715新政。


小编:


得卖几套开封啊




网友:不羁


 太保守了,资金和人口源源不断流入,明显低估


小编:


也不要过分乐观,水满则溢,月盈则亏




网友:李星星


 深圳预测保守了


小编:


又一个说我保守的




网友:珠宝订制-高丹


 深圳会不会像阿里巴巴

太狂了以后 被洗一把

高房价让人的三观都扭曲了

真可怕  想想以后的孩子辈

毕竟金字塔上的人是少数

大部分还是普通人普通生活




网友:熊二


老师其实是少说了十万


小编:


熊二说的对




网友:Stephen


 全篇都是YY,现在深圳的楼市并没有这么好,龙华金茂府等新盘到现在都没卖完,再涨下去深圳迟早要崩盘。


小编:


永远都有叫不醒的人




网友:渴慕


 惠州也分地方的,临深片区靠近地铁站的绝不次珠海。佛山差


小编:


没有完全否定惠州,但肯定不是投资的好选择




网友:马建设0766


 用不了五年,三年估计就能到


小编:


到不了,需要再叠加一轮上涨




网友:Banks


 可惜深圳房价还不如一瓶茅台


小编:


深圳就是股市的茅台




网友:碧海蓝天


 我4月买了福田嘉汇新城,是不是买错了?感觉福田没有关外涨的高了,而且还是老破旧,住着也不太舒服?要不要抵押贷款去珠海买一套?


小编:


选筹不太理想,月供能力强可以再买广州或珠海




网友:ZT


老师,很认可你的观点,要是手上拿了一堆品质不高的房产,又没有购房名额了怎么办?喜欢看你的文章,说实话,每次看了后特别焦虑。


小编:


先卖,卖完再找机会




网友:Box


 请分析一下五年后东莞房价能涨到多少?


小编:


深圳的四分之一




网友:像风一样自由


 别太自信,用过去意淫未来,方向都反了!


小编:


我也想深圳跌一跌啊




网友:罗伯特巴乔


 对于事实描述和文章逻辑,挑不出毛病。


小编:


感谢巴乔认可




网友:杰绅


 老师,惠阳几千块的放假,东北人留着猫冬可以吗?开车到坪山40分钟,保值还是能做到吧?


小编:


完全没问题,升值难说,保值还是杠杠滴




网友:Cat.F


 想问下东莞松山湖的人才房有没有必要持有?现在政策不明确,但也还是沉积了一百多万。但深圳没名额了,不知道该怎么动。


小编:


人才房都是买了一时爽,尽快换筹吧




网友:冬约夏至


 许昌买了4年(已交房),郑州买了1年多(过几个月交房),想卖了置换深圳,什么时候卖最划算?目前卖价格也低,纠结


小编:


郑州可以熬一熬,许昌不必熬了,卖吧




网友:妞妞


 宝安翻身的破老旧值得持有吗?


小编:


不值得




网友:朱云龙


 最可怕的是大家都形成了共识生成了信念:深圳房价肯定会涨。


润府一期前几个月确实被打新拖累了,趴了有好长一段时间,不过88平三房东南西南在售的也没几套了




网友:向友进


老师,不是说要发一篇讲珠海的吗?


小编:


发过了,近几期会写一篇文章分析珠海房产




网友:卜卜禅师


 讲讲深中通道吧大佬,有中介推荐翠亨新区


小编:


哦,翻翻我上周的文章




网友:昨夜西风


 刚需和改善需求置业难度进一步放大,不知道该如何是好


小编:


咬牙上车




网友:丹丹


老师,宝中好旺角一期的小复式值得长持吗?纯投资


小编:


可以长持




网友:麦子


 广州珠海需要什么条件,名额才能买?


小编:


下一篇文章聊




网友:音yin


老师,观澜鹭湖片区的复式能继续持有吗?


小编:


置换




网友:大雁


老师,福田区的八卦岭宿舍区可以继续持有吗?还是卖了投资别的区域。


小编:


可以持有




网友:ZT


 认可你的预测,回深圳赶紧置换




网友:猫儿


 双拼房有合一的预期吗?


小编:


没有


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