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用北京一套房的首付,能在东京买下一栋楼

用北京一套房的首付,能在东京买下一栋楼

发布时间:12-27 10:51

之前发过一篇用北京首付在日本买了一栋楼的文章,后台反响热烈。为什么这么多预算不选择高级公寓,而是买楼呢?


小编要说,买楼有两个主要的好处:


1、拥有一块完整的土地。虽然购买公寓也有土地的份额,但是相较于公寓,大楼却能拥有一块完整的土地,完整的土地在大金额交易中是投资家最看重的。未来房子需要推倒重建的时候,在法律允许的范围内,房东有自主权!


2、可以减少管理成本。一栋楼是集中管理,不需要物业公司的存在,减少了管理费修缮费的支出,以及物业公司的成本,让收益最大化。


那么,这样的一栋楼该怎么买?能不能贷款?


购买一栋楼,是现在投资日本不动产中最有利可图的一种方式。收入的马太效应也体现在这:当你投入的多又投的对,你的资产画像也就更完整,你的收益往往比那些投的少却也投的对的人高很多。


日本专业房产投资机构的房地产市场收益趋势显示,今年7月,日本普通分让公寓的平均表面收益率为7.52%,而我们所说的一栋投资楼(一棟アパート、一棟マンション)的表面收益率为8.26%-8.57%,平均租金回报高于公寓,而如果能够贷款,整个回报率会再上一层楼。(东京大楼的租金回报率约为4%-7%)


当然,这样好的回报不是所有的一栋楼都适用,如果你手上正好有400-600万人民币,拿来投资日本,这样投是绝对的性价比之选。



买楼能贷款就贷款,收益将往上“无限”延伸


买一栋楼,能贷款就一定要贷款,这样的好处太多了,一栋楼就像几个为你打工的雇员,每人每个月都会给你超过4000元的收益!


在选择买楼时,一些买好公寓的标准也适用,拿笔认真记好:


我们拿一栋近期质量不错的投资楼举例。这栋楼位于东京23区的中野区,土地面积有130平米,2005年建成,设施较新,后续保养维修比较省心。


这栋楼到达西武新宿线的野方站只需640米,步行时间约为8分钟。


这栋楼是2005年建成的新耐震大楼,总共有10户,全部都是住宅,而且都在出租中,等于有10个“日本打工仔”每个月能给你赚得74.3万日元的房租,这相当于人民币4.7万,一个月!


这样算下来,一年就是56.4万人民币的收入!


能给你每年赚近60万的楼,房价为1.54亿日元,差不多970万人民币。但我们不急着全款付(除非你是土豪),这栋楼是2005年之后建的,非常新,银行可贷款5成,而利率仅为2.8%,这样下来,你只要付出485万人民币,便能买到这11个打工仔。


那么,这样的楼能以租养贷,除去持有成本之后,还剩多少可以给我?我们来一起算一算:


这栋楼的托管费是每个月3.7万日元,折合人民币2343元,而清扫费和点检费则为3万日元,折合人民币1892元,每年的固都税则约为39.2万日元,约合人民币2.5万元。


把这些先按年扣除,则能拿到48.8万人民币。


每年还需要还贷款2.8%,按等额本息、贷款五成、15年来算,每年要还房贷39.6万人民币,把这部分也减去,则贷款还清过后,每年还能拿到手9.2万人民币!


天啊!一套房,就能让你年收9万,已经跑赢60%的中国人!这期间如果你把房卖了,也能收到一笔可观的收益……


是不是心动了?反正掘金酱很心动,差的就只是这485万人民币的钱了。。。


相应地,我们该怎么判断一栋楼能不能贷款?认准这几个指标:


1.新抗震标准的楼


2.投资楼的用途是长租(非民宿)


3.总价格在8000万日元以上(约为526万人民币)


一定要记下来。最近由于房产市场热,日本的“金管所”把放贷标准抬高,不符合规范的楼更不容易贷款了。


贷款的相关要求,我们归纳了具体要求,供你参考:


想知道具体如何操作贷款买房,欢迎留言评论,一起探讨交流。



买楼也是买地,要看准这两个指标


投入了这么多钱买一栋楼,其实也同时把这栋楼站着的地给买了,还是永久产权。


有了土地,有利于资产的形成,而这其中对于之后的资产证明,和其他投资,在银行等机构的证明上都有非常多的优势。


那么,既然要买地,就要认准建蔽率和容积率这两个指标。


建蔽率(建ぺい率)是指单层建筑面积和建筑基底面积的比值,即比如一块100平米的土地,建蔽率若为80%,则这土地上就可以有80平米的平面面积来盖房。


容积率(容積率)则是土地上建筑时可以容纳的房屋最大空间,即比如又是一块100平米的土地,容积率为200%,那就是说该土地上的房子在理论上最多能建200平米。


这两个指标越高,这块地就越值钱。


接下来还有一个关键指标,就是——道路。你要搞清楚自己买的这栋楼接壤的道路,是公家的还是私人的。

一般而言,家门口的马路是公道会更好。首先因为它是由都道府県・市町村管理,由国家信用作保障。而私人的道路,可能随时会被道路主人拿去修建,有很多不可控因素。


与此同时,公道往往也比私道来得宽。相信你从上面的文字中也已经明白,家门前的道路越宽,你的土地容积率也就越高。



买房“移民”


对,你没有看错,掘金酱说的就是买房“移民”。在所有日本购房的选项中,买楼是最能保证你的常驻签证。

这个签证便是经营管理签证。


它在全球的移居签证中,绝对算是一股清流。你不需要率先投资几十万上百万美元,也不需要会日语,对年龄和学历也没有要求,唯一一个要求就是——有钱。


因为买楼时需要注册金成立公司去贷款,一般注册公司的费用在50万日元,所以就顺理成章地可以通过这个公司办理经营管理签证。


具体而言,经营管理签证有如下要求:


划重点:在申请签证时,要提交事业计划书——这是说服入管局你的公司是有营生能力的一份重要文件。如果你只是简单地在这个计划书中写“买楼收租”,那基本就是被拒签的节奏。


所以,这里我们说的收租其实不是经营企业的手段,它更多地是作为你公司营收的保障。


要保证经营管理签证能过签,你在日本的企业就要开展其他有营收能力的事业——比如旅游、贸易、餐饮等法律允许范围内的任何行业,作为公司的主要业务。而这栋楼则为你兜底,哪一年不小心运营亏了钱,有房子这个副业给你赚收入、纳税,入管局看了账本后,续签的几率也更高。


但这个签证还不算移民,仅是给你一年的居留权,期间可以享受所有日本社会福利,包括孩子看病免费,以及教育补贴等等。


那要更新多久才能移民日本,或者转永住身份?5年内纳税3年,即可在第5年申请归化,10年内纳税5年,则可以在第10年申请永住。


攻城容易守城难,在第一年出签后的每年,你都需要给入管局看到你的企业盈利的能力。基本上,每年的运营成本大概在400万日元左右,这其中300万其实是给自己的法人工资,所以抵扣下来,一年的真实成本大约在100万日元,上面那栋楼的营收也完全可以覆盖。


家是你在外闯荡的避风港,楼就是你在日本创业的底气。


至此,掘金酱最大化地把买一栋楼的选楼注意事项和买楼附带的好处,一一向大家做了分析。买楼,你可以享有日本的杠杆,还能够注册公司在日本做生意,更可以通过这个移居日本,享受日本的社会福利。


生活如此多娇,一栋楼的投资附带的价值将远远超过它本身的价格,拥有400-600万人民币预算的你,值得拥有。


如果我跟你说,在北京一套房的首付,可以在东京全款买下一栋楼。你会怎么选?


在日本,中国人也能用几十万买永久产权的日本房子。还能收取日元租金,无限延伸收益。

……


如果我跟你说,在日本,中国人也能用几十万买永久产权的日本房子,还能收取日元租金,无限延伸收益。


用北京一套房的首付,能在东京全款买下一栋楼。你会怎么选?

 

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