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房贷利率两极分化,买房者怎么办?

房贷利率两极分化,买房者怎么办?

发布时间:12-28 20:15

今天主要讲两点,也是大家意外关心的,一个就是城市的政策趋势,另外一个是房贷利率的整体走势,这两个因素跟大家的购房资格以及购房成本,息息相关。


我们还是从2020年中寻找答案。



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根据新华网发布的数据显示,2020年楼市调控政策出台频繁,截止12月,各级部分发布调控政策达到458次(一般12月基本不会出台什么政策,所以458就是2020年全年的最终数字)。


虽然小于2019年的650次,但也意味着,今年楼市火热,购房需求还处于一个较高的水平,这可能来源于5年大周期,购买力新的一轮汇聚。


今年调控政策总共涉及全国39个城市,整体趋势“先松后紧”。


上半年因为疫情原因,楼市被迫陷入寒冬,其中12个城市出台“自救”政策,整体面较为宽松。


其中有两个现象值得揣摩。


1、自救的基本都是三四线城市,例如益阳、衡阳、江门、达州、抚州、泸州、铜陵等,今年大部分三四线城市没有小阳春也没有“金九银十”,年尾成交也非常冷淡。


诸多事实证明,三四线已经进入横盘阴跌周期,明年这种形势会越来越厉害,三四线城市房子不好卖是常态。


2、即使再“自救”也禁止出台松绑调控的政策。今年疫情期间,很多城市楼市命悬一线,纵是如此,上半年只要出台松绑“限购”的政策,均被中央约谈,出现了“政策放松一日游”怪象。


想自救的城市也只能通过公积金支持、购房补贴、出让金延期,还有开发商提前预售节点等方式曲线救市,明年这样的情况还会出现,而且会逐步扩散。



2


下半年,市场逐渐恢复秩序,大多数城市复工状态良好,政策快速启动,全部转向“严控”。


国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会,共计14城参加座谈会(北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州)。


其中除北京、上海、广州外,参会城市均升级了房地产调控政策。


除此之外,中央通过统计局数据,设定了一条房价警戒线:凡是楼市短期出现过热行情的,必遭调控。


例如1-10月份数据监测到,浙江省商品房销售面积累计增长8.4%,销售额累计增长21.2%,新房市场活跃额度相对较高,紧接着绍兴、丽水、衢州、台州10月就同时出台调控政策。


2020年下半年,房地产调控政策频次占全年的80.0%,基本都是升级调控。从调控收紧政策频次来看,整体来看,2020年全年,有33座城市收紧了调控政策。


同时,房住不炒大基调在大小公报轮流登场,严打房价炒作,这样的楼市氛围会继续存在于2021年楼市,乃至更久。


这样是利好于刚需的,大家不用忧心房价过快上涨,因为中央和媒体都会帮你死死盯住每一个城市的房价变化。



3


接下来我们再来看房贷利率这个因素。


首先恭喜大家,2020年1月1日近在眼前,这天过后,选择LPR利率定价方式“商贷未还清”的业主,房贷会有相应的减少,这是过去一年降息的兑现。


如果还没有做选择的,可以抓紧这两天与银行协商签订LPR利率。


当然有人说,我的房贷利率是7折,怎么转化?


这种情况转固定和LPR都可以,但对于2016年以后买房的人,折扣利率已经很少了,LPR比较稳妥。


虽然现在经济各项数据都在回暖,但未来整体经济增长率还是下降的,这是不可避免的,因此央行没有加息的基础和由头,那么LPR未来还会保持不变或者下调。


分城市来讲,不同的加点情况下,房贷利率存在分化趋势。房贷利率低的城市,会对房价有一定的刺激作用。


例如上海今年楼市火热,其中主要原因就是房贷利率进入几年来的最低时期,购房成本下降,自然激发了刚需的买房热情。


不过按照上海目前的情况,明年会进入“过热”区间,房贷利率会因此逐步上调,达到房住不炒的宏观要求。


除了上海、广州、厦门以外,银川、哈尔滨、大连、石家庄等城市为了让楼市回暖,均下调了房贷利率,刺激购房者入市接盘,这对于刚需来说也是不错的购房选择。


但个人建议不用太着急,这些城市已经进入政策底,明年行情不会有大的起伏,接下来就要密切关注成交,找到“房价底”。


我们再来看房贷利率较高的城市。


成都首套房贷利率以6.13%排名第一,这是今年成都市场表现过火调控后的表现,而且在未来很长一段时间成都为了抑制房价,还会维持较高的利率水平。


除了武汉、合肥、惠州以外,其他城市的利率在明年会有下跌的趋势,在这些城市的购房者不要急于购房,要等成本降低后再上车。



4


我们再来看全款购房占比排行。


数据显示,2020年温州排名第一,近一半的人买房都付全款,实在不符合温州炒家的气质。上海和北京的全款购房比例均在30%以上,这个数值让人惊讶。


因为这两个城市的房价动辄就是好几百万,尤其是上海今年卖出29万套房子,那么就是近10万套房都是全款买下来的,是在佩服其殷实的购买力,从这点上,上海坐稳了全国财富第一城的地位。


而全款占比最低的城市,只能说明两个问题:A,城市居民信贷观念新颖,善于使用杠杆;B,则存在炒房风气或者购买力不足。


至于是A是B,还需要大家去根据身边人们的财富情况去判断。


对于信贷环境来说,今年春节之前信贷会偏紧,因为大多数银行额度在年底是不足的,或者有的银行为了明年有一个好的彩头,会把业务都放在明年开春再做。


明年春节房贷会加速放开,同时很多城市都会出现成交量加速上涨的表现,尤其谨防上海、广州这样城市出现“大阳春”房价快速上涨的现象。



有人问我房贷利率的走势如何判断?


LPR利率制度实施后,各个城市的房贷利率水平主要看“加点”,而加点的多少取决于当地对楼市的态度,如果楼市火热,房贷利率势必会上涨,楼市冷淡,银行会主张降低加点,让更多人进入市场。


按照现在的趋势来看,明年三四线城市会分批下调房贷利率,会逐渐下调购房成本刺激刚需入场,而一线城市会逐渐上调房贷利率抑制房价过快上涨,二线城市分化较严重还得看自身周期,接下来子木会帮大家进行监测,届时告知。



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网友讨论:房贷利率两极分化,买房者怎么办?



网友:心滢


 郑州是不是没希望了?这两年一直跌


小编:


快到底了,河南一个省投资的城市不可能没有希望




网友:山木


 大连应该是B(炒房十购买力不足)。这种情况该什么时候上车?




网友:小草莓田恬


 深圳首套利率不高,现在适合上车吗?




网友:回忆


 苏州也开始涨了!




网友:Jimmy.


 求问滨州房价


小编:


6300




网友:Miss


 全款购房比例高可能还有个原因,这些客户已经用掉了名下两套房贷的名额。西安和咸阳全款购房比例低,绝对不是善于利用杠杆,投资的也不多,主要还是因为没钱…




网友:a 


 四川广元,川陕甘交界,有省内人口流失,但是跨省却对西北环境恶劣的地方人口有吸引力的表现,甚至房价上涨也跟西北而不是自身或省内关系更大,这个地方有点特别。




网友:云水禅心


老师,广州市区的二手房可以入手吗?天河区的,就是学区不是很好,但交通方便


小编:


可以




网友:冰雪霜栋tony


 临沂房贷利率首套5.7~~~




网友:宁净志远


 临沂居然是全款率最低的城市!




网友:一叶浮萍


老师,今年金华市房价增长很多,年底是否还可以上车?




网友:郑钱花

 

拜托什么时候分析一下中山的楼市吧


小编:


中山明天会发一篇综合分析




网友:纪昀


 赣州房贷利率高于武汉,怎么没有进入主流房贷利率最高的十大城市?


小编:


看平均房贷利率




网友:may

 

南宁首套利率5.88




网友:孤独是个节拍

 

要离开北京了,房票要不要用掉再走?


小编:


可以用掉,留下一套资产




网友:热气球max


 房价分化真是一件很搞笑的事情,不应该大城市利率更高么


小编:


为什么大城市的利率会更高?


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