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合肥房产涨价在即

合肥房产涨价在即

发布时间:12-28 20:31

合肥楼市,最近似乎迎来启动前夜。

 

11月楼市的新奇事不少,大热门滨湖新区据称全款才能抢到新房,部分新盘甚至牛气到凌晨两点突击开盘。二手市场也是火的一塌糊涂,政务区房东10天加价20万,更有业主集体抱团涨价,引房管局整顿。

 

合肥的楼市看起来火热非常,这是入场的信号?

 

合肥楼市,到底是真火还是假火?

 

每个人对市场的感知都相同,但是楼市数据往往是最诚实的。

 

11月的合肥楼市,确实有些不凡。

 

新房市场量价齐升,与去年同期相比,成交量几乎翻番。11月合肥市九区成交6936套,环比上涨约29.84%,同比上涨约211.31%。成交均价达20579元,环比上涨1.4%,同比上升15.87%。


二手数据也非常火热,根据合肥地产数据来看,11月二手住宅成交8927套,成交面积84.33万平方米,较10月份上升25.16%,比去年同期上升78.21%。根据统计局的数据来看,二手房房价涨动已经持续有11个月。


截止2020年11月,合肥楼市成交金额已经超过巅峰期2018年,这是自2016年限购以来的新高峰。


楼市翘尾信号明显,此刻是入场合肥的好时机吗?


是否入场合肥,一定要搞清楚:合肥楼市此刻到底有无虚高泡沫!这关系到,我们此刻入场是高位接盘的慈善大使,还是抓住市场机遇的宠儿!

 

与同能级的城市相比,合肥的房价看起来确实有些虚高。以2020前三季度的GDP排行榜来看,同样经济体量,同属省会的城市的,济南均价在1.5w,西安均价在1.6w,而合肥已经达到1.7w,与GDP体量全国第7的成都不相上下。


均价其实是一项非常中庸的数据,就像我们大多数与马云的距离一样。均价都能拉开一千的差距,落到区域上分化会更加显著。合肥此刻房价高点(政务区)均价已经追至3w,而连涨33个月的西安,房价最高的雁塔区也仅仅刚过2w。

 

这么看来合肥的楼市确实有虚高,但房价逻辑是复杂的,单纯凭借经济体量去评判,结果肯定是片面的,搞清合肥的高房价要落实到城市的基本面上。

 

环顾长三角就会发现,合肥的房价其实也没有多离谱。无论是苏南模式、还是南京、杭州,长三角许多城市都有着铺大饼的城市运营思维,合肥更是将这一模式用到了极致,这边滨湖新区,金融与省府加持;那边政务区,行政中心定位;此外还有科创高地高新区等等。


至今还能证明合肥与南京同宗的,可能就是这股规划新区的劲。

 

合肥铺的饼,还真的很具有吸引力。无论是政务、还是滨湖、还是高新,都不乏有好概念、好学区、好配套的落地,这就导致合肥的房价非常扁平化。老城区庐阳区,蜀山区,高新区与滨湖新区,都在2w均价附近,房价的高地在政务区,唯二的低点可能就是包河区与瑶海区。


今年合肥地铁有六条通过发改委批复,无疑又会再度炒高楼市,这都会导致合肥均价会更高。


与同能级城市相比,合肥房价看起来确实有些虚高,但放在长三角来看,省会杭州、南京均价已经来到3w以上,江浙下属的地级市也不乏均价2w的地级市,1.7w的省会合肥,真的很离谱吗?


确实,很多人在质疑,赌城合肥到底是赌对了产业,还是赌对了房地产?


但我要说,不好意思,合肥两者都赌对了。


今年上半年,合肥因为“赌”而火遍全网,主要是因为合肥的政府非常有眼光,砸锅卖铁落地中科大、重金吸引京东方、斥资引进半导体,逐鹿新能源,一步一步赢得合肥经济发展的腾飞。

 

随着经济猛增的,还有合肥的房价,2016年合肥的房价成为全球涨幅最猛的城市,高达48.4%。


于是,很多人说,看吧,合肥靠的就是土地财政!


但我想问,如果引来那么强的产业,房价却丝毫没有上涨,到底是引错了产业,还是城市价值不行呢?

比如东莞引进了华为,房价却纹丝不动,杭州发展起来阿里巴巴,房价依旧岿然,你是不是也会怀疑东莞是不是被华为骗了?阿里这么牛,也托不起杭州?


房地产有时候就是检验区域发展的标杆,楼市就是大家用资本为城市投票。

 

除了猛涨的房价,超高的土地财政依赖度,也成为质疑合肥发展全靠房地产的最强音。


但是回头看看全国各大城市土地财政依赖排行榜,合肥排名全国第六,确实高;凭借着互联网腾飞起来的杭州,排名第四,也不低;今年冲进GDP前十阵营的南京,排名第十,也属于超高土地依赖城市行列。


合肥并不是土地财政玩的最猛的城市,我们印象中发展好的这些城市,其实也没有摆脱高度的土地财政依赖度。


为什么?

 

我们往往将土地财政视为洪水猛兽,但其实许多长三角城市的成功依赖于此。这些城市往往通过大搞基建举债获得资金,再将资金用来反哺本地企业、吸引产业落地,阿里巴巴如此,合肥这些年重金引进京东方、发展新能源汽车等更是如此。

 

而对于合肥来说,尤其需要资金。天生缺乏政策关注,没有好的区位优势,连同省小弟都要被划分为南京都市圈,没有钱何来合肥的发展,谈何风投,谈何在群狼环伺的长三角赢得一席之位。


有时候,政府敢于举债也是一种魄力,合肥政府的执政思维与魄力,已经超越许多中部城市。

 

看看如今的合肥,无论是城市面貌还是产业集群,早已不是曾经被吐槽为大县城的那个城市,变得真的有点肥!


每一次风投抓住的都是一个产业链的核心,结的都是产业智造的网。


11年间,京东方在安徽累计投资超过1000亿元,吸引了100多家上下游配套企业来安徽; 


成长于中科大,本土培育起来的科大讯飞,已经孵化近300家公司,今年被特朗普列入实体清单; 


新能源汽车销售量早已占全国市场13%,“蔚来”过后合肥已有120多家新能源相关企业落地,合肥更被称为“中国新能源汽车之都”; 


首次全国零售业创新发展现场会也举办在合肥等等。


合肥,已经开始迸发活力。虽然此刻,相比南京与杭州,合肥尚有差距,但不能否认合肥一路到此的成绩。


千万不要对一座努力的城市,太过刻薄。

 

没有米字型的交通枢纽位置,没有区域核心的政策扶持,更享受不了上海强市的辐射,还有上海、杭州、南京、苏州、宁波诸多强市的环绕,合肥的路并不平坦,但我们看到,2019年合肥的人口流入居然有10.2万,比南京流入人数还要多。


在一片艰难之中,合肥依旧守住了属于自己的空间,而这也是合肥未来的成长基石。比起背靠强省山东的济南,合肥此刻明显更有活力,毕竟开明营商环境,就是城市发展的无价之宝。

 

所以,此刻的合肥,依旧有入场的潜力。


回到楼市,回调已久的合肥又站在了风口。


11月市九区去化周期仅仅只有6.3个月,截止12月中旬,今年市区新房住宅市场成交量已经达到6.4万套,而明年市场总供应只有6万套房。


按照目前的去化速度来看,明年的合肥必然是供不应求,这是明年合肥楼市迎来明显复苏的基础。

 

但与上海的普涨不同,合肥此刻的火热分化非常明显,一方面政务区和滨湖新区市场热度非常,另一方面新站、瑶海热度依旧平平。合肥铺大饼模式下,未来很难有全面性的补涨,板块选择愈发要慎重。

 

有听12月22号,关于长三角城市群买房跨年演讲的粉丝朋友,应该对小编对于2021年合肥买房的四条准则有所印象,当下合肥买房,以下四点一定要格外注意:

 

1、无论刚需还是投资,优先选择政务区。目前政务区已经处于存量市场,少有新房供应,是合肥楼市的价值高点。

 

2、重点关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城,以科研为主,高新区重点看蜀西湖;南有巢湖、省府、金融后台服务基地,以商务、金融为主,重点看省府金融板块。

 

3、合肥新区繁多,老城区大量人口外移,除了中心政务区,投资不选老城。

 

4、公民统招下,接下来学区房还会持续火热,明年三四月份可能还有一波涨幅。有学区需求的尽快入场,但一定要搞清楚真假学区房,了解清楚学区划分。

 

合肥看似在赌,但每一步瞄准的都是产业的大布局,城市智慧远不止于此。

 

而此刻的合肥,还在蓄势!

 

明年合肥的楼市,可以关注起来了!




网友讨论:合肥房产涨价在即


网友:吃西瓜不吐西瓜皮


 合肥是一座努力的城市,从饱受质疑的大县城,到如今有台积电、新能源汽车等诸多产业集聚的工业重城,值得大家重视、关注。



网友:天山侠客


 能不能分析下南京住房的趋势


小编:


南京今年楼市信号不太明显,分化为主,库存又比较高,可以扫文末二维码,加微信,看李老师对南京楼市分析




网友:宏伟Ivan


 我在合肥,去年入手,今年签合同,说实话,部分板块涨的有点猛,不理解。  涨太多,对合肥未来发展也不好啊


小编:


部分板块,火热还是靠学区,接下来合肥涨也只是分化,很难普涨。




网友:ameng


 外地人投资肥西,咋样?


小编:


肥西自住可以,选择近地铁即可。投资还是更推荐政务、滨湖板块。




网友:lying


 对比南昌凉凉的




网友:程文科


 合肥有点虚呀




网友:爱爱宠物会所

 

宇宙第一大城市长沙表示不服,没爹疼没妈爱的,房价太低了也不见得是好事!




网友:一剑

 

苏州工业园区买哪里好?


小编:


奥体中心、青剑湖都可以考虑,更多可以扫文末二维码,加微信详聊,根据你的情况推荐




网友:乔哥

 

庐州房价一般般吧,放在浙江,只能排在末几位




网友:锦锦

 

肥西产城融合区还能买吗


小编:


资金有限自住可以,投资有条件更建议市区。




网友:心爱

 

下半年滨湖学区猛涨一波,先生是继续看好滨湖学区房吗,手握六年前入手的小套学区房不知道出不出手


小编:


看你有没有更好的投资高地,目前优质学区很难跌


网友:心爱


不怕跌不知道还有没有高点


小编:


学区足够优质,基本恒涨。


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