3天后房贷降息？

3天后，也就是从2021年1月1日开始，中国大部分有住房按揭贷款的人，月供将发生变化！

不过别担心，大家的月供不是增加了，而是有所降低。也就是说，过去1年的降息到了“兑现期”。

但是，选择了固定利率的客户除外。

还想提醒大家的是：未来3天，还是你供楼计息方式“反悔”的最后时间窗口。

先来看一下，即将发生的“房贷降息”。

这一切，要从2019年8月的LPR利率改革说起。

2019年8月之前，房贷利率由央行直接宣布，这就是“金融机构贷款基准利率”。

中国要推进金融市场开放，融入全球主流经济体系，就必须实现“利率市场化”。在这种背景下，央行决定先废除“贷款基准利率”（仍然保留了“存款基准利率”），推出了LPR（贷款市场报价利率）。

LPR是由央行授权“全国银行间同业拆借中心”来统计、发布，统计的依据是选了18家有代表性的银行（包括大行、中小行、网络银行、外资行），让他们根据央行每月公布的1年期中期借贷便利（MLF）的利率，考虑自己的成本、利润空间等，每月20日（节假日顺延）报一次利率，包括1年期和5年期两种。

“全国银行间同业拆借中心”接到报价之后，剔除1个最高价、1个最低价，然后平均计算出每月的1年期和5年期LPR利率。

其中的5年期LPR利率，就是房贷的“基准利率”。

LPR利率改革落地后，就存在一个原来房贷合同跟新利率对接的问题。整个2020年，基本上就是LPR利率的对接、转换期。

换句话说，虽然2019年下半年利率就发生了变化（降息），2020年上半年利率也发生了变化（降息），但存量房贷实际执行的利率一直被冻结，直到2021年1月1日开始，才开始体现过去一年多的降息。

从2019年8月LPR利率改革，到2020年末，5年期贷款利率事实上出现了25个基点的降息（从4.9%降低到了目前的4.65%）。

但其中2019年降息的10个基点，被央行“转赠”给了各商业银行，贷款客户不能享用。

我们可以从2021年1月1日开始享受的15个基点降息，是在2020年发生的——一次是2月的5个基点降息，一次是4月的10个基点降息。

或许有读者会质问：凭什么2019年8月以后发生的10个基点降息，我们不能享受？

这是央行权衡利弊的结果。

你要知道，银行也觉得自己很冤，因为2019年至今的降息，都只降低了贷款利率，没有降低存款利率，银行整体上是“吃亏”的。

那么问题来了：15个基点的降息，大概能降低多少月供负担？

我们不妨用房贷计算器算一下：

假设你有200万房贷，贷款时间长度是30年，选择的是等额本息方式，当初签合同的时候是基准利率（4.9%）上浮10%。

那么在2020年实际负担的月供是：11218.13元。

转换为LPR之后，上浮10%要转换为“加点”。

计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），为0.59%，或者59个基点。

假设你在转换为LPR的时候，选定的“重新计价日”为每年的1月1日，那么从2021年的1月1日开始，你的房贷利率将根据2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR重新定价。

最新的利率是：4.65%。

所以，你在2021年最新房贷利率是4.65%+0.59%=5.24%。

也就是说，比之前的5.39%降息了15个基点。

最新的月供是：11031.68

你的月供少了11218.13－11031.68=186.45元。

全年少了2237.4元。看起来不算多，但可以下馆子吃几顿饭了。

那么未来20年呢？是不是就少了4万多？

先别想那么长时间，因为利率会不断变化。现在能确定的只有2021年你的月供，至于2022年，还要走着瞧。如果央行加息了呢？

顺便还要说一句，如果你当初转换为LPR利率的时候，选的“重新定假日”为贷款发放日，不是1月1日。那么，你还要等等看。

因为有人的贷款发放日可能在3月，有人可能在12月。这些人房贷降息15个基点，还要再等上几个月。

这就是为什么，我之前建议大家选1月1日为“重新定价日”的原因。

2021年央行会加息吗？我的看法是：很难。

虽然中国的宏观调控政策，会在2021年有所收紧，但想加息难度还是非常大的，除非出现严重的通胀。

原因很简单：疫情尚未能控制住，弄不好还会延续大半年，甚至连推迟1年的东京奥运都可能再度泡汤。在这种情况下，全球2021年的经济好不到哪里去，至少欧美日很难加息。这样，中国也很难加息。

最后说一下，贷款利率如果被银行自动转换为LPR，那么未来3天（12月31日下班之前），你还有反悔的机会，可以重新转换为固定利率。

有人认为，如果未来央行加息，那么房贷利率会走高。所以，不如干脆选个固定利率省心。

我的建议是：除非你原来的房贷有较大力度的折扣，比如85折甚至更优惠，否则还是选浮动利率（LPR方式）比较稳妥。

因为全球主要经济体的长期利率，都是在趋势性走低的。目前美国基准政策利率接近零，欧洲日本是负利率。

为什么会这样？

因为欧洲和日本人口红利终结，少子化、老龄化明显；另外，健全的社会保障让大家创造财富的热情下降。

我们早晚也会进入这个阶段。

中国央行的最新表态是，尽可能长时间的，把货币政策保持在常态。啥意思？就尽量拖延迈向零利率、负利率的时间。

在这种趋势下，你选固定利率，从长期看吃亏的可能性偏大。

或许有人会反问：如果中国跟美国发生激烈冲突呢？

那种情况下，利率的确有可能飙升，但房价涨幅会更大。你作为一个买了房子的人，一个有负债的人，还用担心通胀吗？

网友讨论：3天后房贷降息？

网友：张志军

老师真及时。准备元旦一次性消费掉。一家子吃顿大餐。

网友：房大大

 郑州房价连续下跌，现在却还要推出限购、限贷之类的政策，郑州完蛋了吗？

小编：

买的时候

网友：红旗飘飘

 郑州买的时候什么意思呢

小编：

抄底

网友：何

 在可能的梧桐甚至中美冲突时，一线房价会大涨？我还以为会跌呢

小编：

伊朗如何，跟美国互射导弹，然后房价年年翻倍

网友：哎呦

 上海该买吗？天津该卖吗？

小编：

有上海的资格，当然要赶快买，上海远比天津好

网友：哎呦

那天津该卖吗？

小编：

如果买上海，可以卖

网友：庄子

 坐标徐州，昨天刚入手一套房，二套利息5.65%，有地铁（在建）有学区有医院，从看到买就2小时，买房比买手机花的时间还少。希望过几年以后再看这个决定是正确的吧，老师你怎么看呢

小编：

短线或许买贵，中长线看都是对的

网友：庄子

担心房产税啊，名下已经4套了，这一套5年不能卖

网友：gzr1218

 我想卖房创业，具体操作是买入港股中石油可行吗？

小编：

炒股是创业吗？不建议

网友：心滢

 老师几个月前说郑州3个月有重大利好，这一直没消息呀

小编：

再等等行政区划调整或黄河流域的规划，应该很快。

网友：奔涌吧后浪

老师威武，每次跟我们分析利率的走势，通俗易懂。老师士，二会前大A股会有行情吧，分析一下，会以什么为主线，

小编：

一季度可能会有行情

网友：郭

 投资买房济南和青岛那个更优？

小编：

差不多，看具体盘了

网友：青淮安

 已经选了固定了，还能改过来呢？

小编：

选了，就不能动了

网友：Contentment and happiness

老师，我是按揭贷款，利率4.165.需要转还是选择固定的，盼回复！

小编：

如果剩余的时间不算很长，可以固定

网友：Contentment and happiness

谢谢

网友：Lose Yourself

 请教一下上浮10%的房贷是转lpr好还是不变更好呀？

小编：

转LPR

网友：Lunchi Leung

 老师 我在景洪买了房子，现在景洪房价大跌  真的慌，请问老师对景洪后期的看法。大理也可以给点意见   非常感谢您了

小编：

我一直是建议在高级别的城市买房，比如省会城市，直辖市，计划单列市。

小编：

买房要跟着权力走。

网友：瓷都

 我有一笔中行的房贷，转lpr选的贷款日调整利率，2020年9月就享受降息了

网友：会痛的石头

 老师，买房的时候正好利率上浮，上浮了35%，贷了250万，需要还掉重新做抵押贷款吗？

小编：

如果资金充裕可以。

网友：久久

老师，我是按揭贷款，利率4.312。需要转还是选择固定的，盼回复！

小编：

相当于88折，自己判断。我一般都建议转

网友：大小王

 其实国内大城市很多人衣食住行都负债，或短或长或多或少罢了。所以真心希望国泰民安，我们可以有期盼！

网友：幸运人生

 公积金还贷有降吗？

小编：

没有变化

网友：郭

 山东投资房子烟台还有价值？

小编：

海上世界不错

网友：昨天&今天&明天

 老师，当时选择的没有转换LPR，现在可以反悔重新选择LPR吗？谢谢

小编：

只能主动选择一次。

网友：song

 房贷利率是95折优惠，既不算优惠幅度太大的85折及以下 ，也不是上浮利率，想不好选不选LPR。

小编：

我会选LPR

网友：瑞信防伪-张敦光

 我已经享受降息3个月了 这是为何

小编：

今年新贷款的，还是之前的？哪家行？

网友：瑞信防伪-张敦光

工商银行 15年的贷款

网友：程逍逍

 利率九折转换成了LPR，长期来看划算吗？

小编：

只要不提前还贷，是划算的

网友：carolyn

 青岛房价今年降价全国第二，还能投资？

网友：美商顾问 花花

 请问   郑州绿博片区 有没有投资价值

网友：Just do it

 郑州金水区二环位置怎么样

小编：

可以

网友：Yongzhen

 深圳上海都涨了，接下来北京会涨吗

小编：

肯定的

网友：聆听

 老师美国放水，中国也得跟着放水吧，要不就吃亏了。

小编：

这会影响中国的货币政策。

网友：碧海蓝天

 老师你好，等额上浮5%已还一半，该如何选择？

小编：

选浮动的。

网友：F2H

 今天收到的建行还贷消息告知的下月还款金额跟以前仍然一样，我明明选择LPR方式了，您知道这是为什么吗？

小编：

看你的重新定价日了

网友：華•HUA

老师，南沙蕉门二手房均价涨到3.2万一平了，还能入手吗？或者买稍微远一些元旦开盘均价2.7万的新房呢？

小编：

尽量靠近地铁站

网友：西部狂人

 利率有折扣，LPR不是也会跟着下调吗？

小编：

是的。但如果加息，选LPR的房贷利率会增加，选固定的不会增加

网友：浩然正气

 截至12月23日，2020年上海商品住宅成交金额突破4500亿元，呈现出供不应求的势头，热盘频出，8成的区域成交量大于供应量，有4成项目认筹率超100%。下半年以来，二手房市场成交套数持续走高，而挂牌房源数量明显下降，二手房市场转入卖方市场。

网友：Dawen

 买佛山还是现在买广州呢

网友：F

 您好老师！ 请问厦门岛外放宽限购概率大吗

小编：

人才购房有可能

网友：卖桥架电缆和路灯的石鲜生

 之前买了老师曾经提过的华友钴业，赚了30%卖了，现在翻倍了

小编：

我也只能提供一个思路，卖点真的很难把握

网友：卖桥架电缆和路灯的石鲜生

谢谢老师的点评，这已经是我今年最高的收益了

网友：清凉夏威夷

 老师，我原来的房贷是7折，预计5-6年内出售，请问是保持固定利率，还是转LPR？

小编：

可以固定不变。

网友：清凉夏威夷

谢谢

网友：Jacky

 21年新认购房源执行什么利率

小编：

按照最近一次lpr执行。

网友：Jacky

那就可以直接执行4.65？比元旦前的利息要低哦

网友：柯湘

 请问老师士改善性住房青岛现在可以出手买了吗？高新区如何？盼您百忙之中回复，谢谢

小编：

可以的

网友：朝晖

老师，请指点。东三环附近九四年小区六十平近四百万，同样价格在通州或亦庄开发区买，哪个地方更有投资和居住价值？

小编：

比较学位，还有地铁。

网友：脑瓜子疼

 老师，您好，我利息是85折优惠，我已转到浮动利率了，按您的意见建议来说，我是不是亏了呀

小编：

也谈不上

网友：心存善良

 长沙有一套！还能在入手吗！未来增长？谢谢！回复我的未来最有钱

小编：

可以

网友：心存善良

谢谢

网友：暖妈

 您好老师，我们房贷是2009年开始，中行7.5折利率，但是之前不懂，前些日子直接选了LPR，是不是不合适呢？

小编：

只有一次主动选择权。

网友：暖妈

哦谢谢～

网友：hucui

老师，南京江北新区  现在是不是购入的时候？

网友：路海明灯

 首付200万内，入手深圳关外坪山、龙岗、龙华、光明、宝安、大鹏这几个区，哪个比较有上涨空间呢？

小编：

大鹏就算了，其他几个可以打新。

网友：路海明灯

只能买一套，那其他这几个区哪个上涨空间最大呢

网友：小雨

 我刚去农行APP看了，我下个月的房贷涨了20多块，19年放的贷款，今年转的LPR浮动，还是要等具体信息，APP是参考？

小编：

可以咨询一下银行

网友：雨荷

 我的房贷目前3.43%，不要转换是好的吧？现在的房货利率比我的高呀

小编：

可以不转。

网友：碧波万顷

你好，我当时的商贷24万(当时94折)，现在已还本金过半，利率4.606%，还剩42个月。转还是不转划算？

小编：

转不转差别不大

网友：刘阳

 老师，嘉善姚庄的房子值得投资么？

小编：

有价值，尽量靠近公示的地铁站。

网友：俊

 有些存款，但买二线城市房子又不够，这些存款提前还第一套房的贷款合适吗

小编：

我担心投资失误可以提前还贷。

网友：柔声倾诉

 我16年房贷，是基准利率83折，是不是应选固定利率？

小编：

转了之后还会有折扣。可以自己再考虑一下。

网友：山西聚鑫荣 原丽娟

 老师：郑州白沙镇的房子现在能买不？

网友：gas. map

 杭州明年如何，会进入普涨阶段吗？

网友：秀

 深圳龙岗有一配套一般的房，手头资金有限，是买市中心的单房（第二套），还是把龙岗的置换成市中心配套稍好的？求指点

网友：初心

先生，房贷29年商贷利率5.2，选固定的好，还是LPR好呢？恳请回复，谢谢

小编：

LpR

网友：初心

谢谢，老师

网友：波若菠萝蜜

 老师，从纯投资角度出发。天津市内六区适合投资么？

小编：

立足中长线，可以

网友：张海龙

 老师，利率85折以下也可以选择转换吧？因为这个折扣转换之后也一直在呀。

小编：

是的

网友：张海龙

所以不明白老师说的“我的建议是：除非你原来的房贷有较大力度的折扣，比如85折甚至更优惠，否则还是选浮动利率（LPR方式）比较稳妥。”因为折扣和是否选择转换没有必然联系。

小编：

有些人担心利率反弹，选了LPR之后又后悔。如果利率折扣大，而且剩下的时间不长，可以不转。

网友：香香

 把沈阳房子卖了买深圳大运附近好，还是用现有少许资金买惠州深荟城好呢？

网友：Sunny

 徐州的涨幅不小，目前还能入手吗？

网友：和

 请问老师北京亦庄附近怎样？能推荐个楼盘吗？

网友：郭

老师，生物制药的股票有什么推荐？

网友：Hello.Niu

老师 如何看待西咸一体化，咸阳将来的城市定位如何，感谢！

小编：

有前途

网友：路漫漫

 跟着老师有肉吃，老师之前提小金属的时候，我选的洛阳钼业，非常感谢！！！感兴趣的可以看一下

网友：型动派～奋哥

 我在2016年买的房子，贷款基准利率再优惠打8.5折，我还是选择了LPR利率，比之前优惠了一百多元每个月吧。

网友：文武

 不敢赌，还是固定安心，还了一年多，前几天又提前还了百分30本金。。还是提前还款实在

网友：和

老师，求亦庄附近推荐楼盘

网友：一夜风雨

 过年之前这一个多月，股市能有起色不？

网友：有序

老师，经常看你的文章，不想手头的钱都贬值。现有一套房按揭，手头购买小房子的钱全额不够，是继续按揭二套，还是借款来购买，谢谢

小编：

要考虑负担能力。

网友：王彦青

 我上浮10%，选择lpr，感觉未来不确定很大，担心上升，还能改回来吗

小编：

只能有一次主动选择权。这是中国房贷历史上唯一一次提供固定利率机会，之前之后都是浮动的

网友：陈敏

 最近上海二手房已经快到没房可买的地步了，不是房东没诚意就是房子本身有硬伤。除此之外的有限房源真的很少很少了

网友：泽瑞

 货币贬值房价就一定上涨?这个公式需要多重因素辅助才成立吧。英国房价与英镑贬值，近点的土耳其里拉贬值与房价

网友：大飞

 老师，您好！南昌九龙湖新区地铁房今年可以买不？

网友：繁星

 只是房贷不含商业贷款吧？

网友：杭州房产租售，蒋伟强

 杭州明年要大涨吗

网友：芳姐

你好，上海松江九号线旁一套100平米房，在挂出售，是不是放到明年一季度更合适，不急用资金的。谢谢！

网友：judy

 成都天府新区能买吗？

网友：李新鹏

老师，我苏州园区有一套价值300多万的房子，还有房贷没还完，利率是九折。一直在纠结要不要卖掉它来买上海的房子。还是再购入一套上海，直接买压力会比较大，首付七成吃不消。。

网友：王明

老师，昨天刚签的贷款利率是4.65，1月放款会降15个基点吗，谢谢

小编：

不会的。

网友：雪梅

 老师士我想在深圳南山留仙洞附近投资一套06年的多层小户型住宅，帮我分析一下有投资价值吗？多谢！

小编：

有价值

网友：静静

 珠海市金湾区金域都会怎么样？

北欧雨人

 郑州重点看哪个区域

网友：Lee

 请问对公积金贷款有影响吗？

网友：风卷残云

老师 我要21年4月底才能买上海房子 感觉要踏空了

网友：与狼共舞

 个个国家会不会都买大宗商品保值？！！！

网友：苏

 大连现在买房怎么样

网友：xj

老师，在上海奉贤的海湾镇买房是否值得投资？

网友：月光小卖部。

 南通现在适合买房吗

网友：张金方

 我是次月调整

网友：梅影醉月

 济南泉城缘故，地铁不太适合高密度建设，大多还是公交为主，好学区也都是老旧房为主，纠结啊～～着急求教老师，济南有推荐楼盘吗？

网友：海

 转换的时候加点了，没变。

网友：行者

 乌鲁木齐还可以买么，2022冬奥会

网友：快乐周郎

 总之一句话，如果是刚需的，无论身处哪类城市都得买，若实在买不起也贷不起的，那也没办法。如果想投资的，也只有在一线大城市或二线某些城市，有长期价值；二线以下的城市，基本没有投资价值，更无投机价值。

网友：星x-ing

您好，坐标厦门，请问老公婚前50平9折贷款三层首付。婚后有二套房资格，是卖掉小的买大套五成首付，还是再买一套六成首付的划算呢？还有如果婚内买房没有老婆名字，离婚后老婆占买房名额吗，还算首套吗？

网友：俞佳斌

 选择贷款日为重新定价日的已经享受降息半年了（贷款日是7月1日）