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3天后房贷降息?

3天后房贷降息?

发布时间:12-28 20:49

3天后,也就是从2021年1月1日开始,中国大部分有住房按揭贷款的人,月供将发生变化!

 

不过别担心,大家的月供不是增加了,而是有所降低。也就是说,过去1年的降息到了“兑现期”。

 

但是,选择了固定利率的客户除外。

 

还想提醒大家的是:未来3天,还是你供楼计息方式“反悔”的最后时间窗口。

 

先来看一下,即将发生的“房贷降息”。

 

这一切,要从2019年8月的LPR利率改革说起。

 

2019年8月之前,房贷利率由央行直接宣布,这就是“金融机构贷款基准利率”。

 

中国要推进金融市场开放,融入全球主流经济体系,就必须实现“利率市场化”。在这种背景下,央行决定先废除“贷款基准利率”(仍然保留了“存款基准利率”),推出了LPR(贷款市场报价利率)。

 

LPR是由央行授权“全国银行间同业拆借中心”来统计、发布,统计的依据是选了18家有代表性的银行(包括大行、中小行、网络银行、外资行),让他们根据央行每月公布的1年期中期借贷便利(MLF)的利率,考虑自己的成本、利润空间等,每月20日(节假日顺延)报一次利率,包括1年期和5年期两种。

 

“全国银行间同业拆借中心”接到报价之后,剔除1个最高价、1个最低价,然后平均计算出每月的1年期和5年期LPR利率。


其中的5年期LPR利率,就是房贷的“基准利率”。

 

LPR利率改革落地后,就存在一个原来房贷合同跟新利率对接的问题。整个2020年,基本上就是LPR利率的对接、转换期。

 

换句话说,虽然2019年下半年利率就发生了变化(降息),2020年上半年利率也发生了变化(降息),但存量房贷实际执行的利率一直被冻结,直到2021年1月1日开始,才开始体现过去一年多的降息。

 

从2019年8月LPR利率改革,到2020年末,5年期贷款利率事实上出现了25个基点的降息(从4.9%降低到了目前的4.65%)。


但其中2019年降息的10个基点,被央行“转赠”给了各商业银行,贷款客户不能享用。

 

我们可以从2021年1月1日开始享受的15个基点降息,是在2020年发生的——一次是2月的5个基点降息,一次是4月的10个基点降息。

 

或许有读者会质问:凭什么2019年8月以后发生的10个基点降息,我们不能享受?

 

这是央行权衡利弊的结果。


你要知道,银行也觉得自己很冤,因为2019年至今的降息,都只降低了贷款利率,没有降低存款利率,银行整体上是“吃亏”的。

 

那么问题来了:15个基点的降息,大概能降低多少月供负担?

 

我们不妨用房贷计算器算一下:

 

假设你有200万房贷,贷款时间长度是30年,选择的是等额本息方式,当初签合同的时候是基准利率(4.9%)上浮10%。

 

那么在2020年实际负担的月供是:11218.13元。

 

转换为LPR之后,上浮10%要转换为“加点”。


计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率(4.8%),为0.59%,或者59个基点。

 

假设你在转换为LPR的时候,选定的“重新计价日”为每年的1月1日,那么从2021年的1月1日开始,你的房贷利率将根据2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR重新定价。

 

最新的利率是:4.65%。


所以,你在2021年最新房贷利率是4.65%+0.59%=5.24%。

 

也就是说,比之前的5.39%降息了15个基点。

 

最新的月供是:11031.68

 

你的月供少了11218.13-11031.68=186.45元。

 

全年少了2237.4元。看起来不算多,但可以下馆子吃几顿饭了。

 

那么未来20年呢?是不是就少了4万多?

 

先别想那么长时间,因为利率会不断变化。现在能确定的只有2021年你的月供,至于2022年,还要走着瞧。如果央行加息了呢?

 

顺便还要说一句,如果你当初转换为LPR利率的时候,选的“重新定假日”为贷款发放日,不是1月1日。那么,你还要等等看。


因为有人的贷款发放日可能在3月,有人可能在12月。这些人房贷降息15个基点,还要再等上几个月。

 

这就是为什么,我之前建议大家选1月1日为“重新定价日”的原因。

 

2021年央行会加息吗?我的看法是:很难。

 

虽然中国的宏观调控政策,会在2021年有所收紧,但想加息难度还是非常大的,除非出现严重的通胀。

 

原因很简单:疫情尚未能控制住,弄不好还会延续大半年,甚至连推迟1年的东京奥运都可能再度泡汤。在这种情况下,全球2021年的经济好不到哪里去,至少欧美日很难加息。这样,中国也很难加息。

 

最后说一下,贷款利率如果被银行自动转换为LPR,那么未来3天(12月31日下班之前),你还有反悔的机会,可以重新转换为固定利率。

 

有人认为,如果未来央行加息,那么房贷利率会走高。所以,不如干脆选个固定利率省心。

 

我的建议是:除非你原来的房贷有较大力度的折扣,比如85折甚至更优惠,否则还是选浮动利率(LPR方式)比较稳妥。

 

因为全球主要经济体的长期利率,都是在趋势性走低的。目前美国基准政策利率接近零,欧洲日本是负利率。


为什么会这样?


因为欧洲和日本人口红利终结,少子化、老龄化明显;另外,健全的社会保障让大家创造财富的热情下降。


我们早晚也会进入这个阶段。


中国央行的最新表态是,尽可能长时间的,把货币政策保持在常态。啥意思?就尽量拖延迈向零利率、负利率的时间。

 

在这种趋势下,你选固定利率,从长期看吃亏的可能性偏大。

 

或许有人会反问:如果中国跟美国发生激烈冲突呢?

 

那种情况下,利率的确有可能飙升,但房价涨幅会更大。你作为一个买了房子的人,一个有负债的人,还用担心通胀吗?




网友讨论:3天后房贷降息?


网友:张志军


老师真及时。准备元旦一次性消费掉。一家子吃顿大餐。




网友:房大大


 郑州房价连续下跌,现在却还要推出限购、限贷之类的政策,郑州完蛋了吗?


小编:


买的时候




网友:红旗飘飘


 郑州买的时候什么意思呢


小编:


抄底




网友:何


 在可能的梧桐甚至中美冲突时,一线房价会大涨?我还以为会跌呢


小编:


伊朗如何,跟美国互射导弹,然后房价年年翻倍




网友:哎呦


 上海该买吗?天津该卖吗?


小编:


有上海的资格,当然要赶快买,上海远比天津好


网友:哎呦


那天津该卖吗?


小编:


如果买上海,可以卖




网友:庄子


 坐标徐州,昨天刚入手一套房,二套利息5.65%,有地铁(在建)有学区有医院,从看到买就2小时,买房比买手机花的时间还少。希望过几年以后再看这个决定是正确的吧,老师你怎么看呢


小编:


短线或许买贵,中长线看都是对的


网友:庄子


担心房产税啊,名下已经4套了,这一套5年不能卖




网友:gzr1218


 我想卖房创业,具体操作是买入港股中石油可行吗?


小编:


炒股是创业吗?不建议




网友:心滢


 老师几个月前说郑州3个月有重大利好,这一直没消息呀


小编:


再等等行政区划调整或黄河流域的规划,应该很快。




网友:奔涌吧后浪


老师威武,每次跟我们分析利率的走势,通俗易懂。老师士,二会前大A股会有行情吧,分析一下,会以什么为主线,


小编:


一季度可能会有行情




网友:郭


 投资买房济南和青岛那个更优?


小编:


差不多,看具体盘了




网友:青淮安


 已经选了固定了,还能改过来呢?


小编:


选了,就不能动了




网友:Contentment and happiness


老师,我是按揭贷款,利率4.165.需要转还是选择固定的,盼回复!


小编:


如果剩余的时间不算很长,可以固定


网友:Contentment and happiness


谢谢




网友:Lose Yourself


 请教一下上浮10%的房贷是转lpr好还是不变更好呀?


小编:


转LPR




网友:Lunchi Leung


 老师 我在景洪买了房子,现在景洪房价大跌  真的慌,请问老师对景洪后期的看法。大理也可以给点意见   非常感谢您了


小编:


我一直是建议在高级别的城市买房,比如省会城市,直辖市,计划单列市。


小编:


买房要跟着权力走。




网友:瓷都


 我有一笔中行的房贷,转lpr选的贷款日调整利率,2020年9月就享受降息了




网友:会痛的石头


 老师,买房的时候正好利率上浮,上浮了35%,贷了250万,需要还掉重新做抵押贷款吗?


小编:


如果资金充裕可以。




网友:久久


老师,我是按揭贷款,利率4.312。需要转还是选择固定的,盼回复!


小编:


相当于88折,自己判断。我一般都建议转




网友:大小王


 其实国内大城市很多人衣食住行都负债,或短或长或多或少罢了。所以真心希望国泰民安,我们可以有期盼!




网友:幸运人生


 公积金还贷有降吗?


小编:


没有变化




网友:郭


 山东投资房子烟台还有价值?


小编:


海上世界不错




网友:昨天&今天&明天


 老师,当时选择的没有转换LPR,现在可以反悔重新选择LPR吗?谢谢


小编:


只能主动选择一次。




网友:song


 房贷利率是95折优惠,既不算优惠幅度太大的85折及以下 ,也不是上浮利率,想不好选不选LPR。


小编:


我会选LPR




网友:瑞信防伪-张敦光


 我已经享受降息3个月了 这是为何


小编:


今年新贷款的,还是之前的?哪家行?


网友:瑞信防伪-张敦光


工商银行 15年的贷款




网友:程逍逍


 利率九折转换成了LPR,长期来看划算吗?


小编:


只要不提前还贷,是划算的




网友:carolyn


 青岛房价今年降价全国第二,还能投资?




网友:美商顾问 花花


 请问   郑州绿博片区 有没有投资价值




网友:Just do it


 郑州金水区二环位置怎么样


小编:


可以




网友:Yongzhen


 深圳上海都涨了,接下来北京会涨吗


小编:


肯定的




网友:聆听


 老师美国放水,中国也得跟着放水吧,要不就吃亏了。


小编:


这会影响中国的货币政策。




网友:碧海蓝天


 老师你好,等额上浮5%已还一半,该如何选择?


小编:


选浮动的。




网友:F2H


 今天收到的建行还贷消息告知的下月还款金额跟以前仍然一样,我明明选择LPR方式了,您知道这是为什么吗?


小编:


看你的重新定价日了




网友:華•HUA


老师,南沙蕉门二手房均价涨到3.2万一平了,还能入手吗?或者买稍微远一些元旦开盘均价2.7万的新房呢?


小编:


尽量靠近地铁站




网友:西部狂人


 利率有折扣,LPR不是也会跟着下调吗?


小编:


是的。但如果加息,选LPR的房贷利率会增加,选固定的不会增加




网友:浩然正气


 截至12月23日,2020年上海商品住宅成交金额突破4500亿元,呈现出供不应求的势头,热盘频出,8成的区域成交量大于供应量,有4成项目认筹率超100%。下半年以来,二手房市场成交套数持续走高,而挂牌房源数量明显下降,二手房市场转入卖方市场。




网友:Dawen


 买佛山还是现在买广州呢




网友:F


 您好老师! 请问厦门岛外放宽限购概率大吗


小编:


人才购房有可能




网友:卖桥架电缆和路灯的石鲜生


 之前买了老师曾经提过的华友钴业,赚了30%卖了,现在翻倍了


小编:


我也只能提供一个思路,卖点真的很难把握


网友:卖桥架电缆和路灯的石鲜生


谢谢老师的点评,这已经是我今年最高的收益了




网友:清凉夏威夷


 老师,我原来的房贷是7折,预计5-6年内出售,请问是保持固定利率,还是转LPR?


小编:


可以固定不变。


网友:清凉夏威夷


谢谢




网友:Jacky


 21年新认购房源执行什么利率


小编:


按照最近一次lpr执行。


网友:Jacky


那就可以直接执行4.65?比元旦前的利息要低哦




网友:柯湘


 请问老师士改善性住房青岛现在可以出手买了吗?高新区如何?盼您百忙之中回复,谢谢


小编:


可以的




网友:朝晖


老师,请指点。东三环附近九四年小区六十平近四百万,同样价格在通州或亦庄开发区买,哪个地方更有投资和居住价值?


小编:


比较学位,还有地铁。




网友:脑瓜子疼


 老师,您好,我利息是85折优惠,我已转到浮动利率了,按您的意见建议来说,我是不是亏了呀


小编:


也谈不上




网友:心存善良


 长沙有一套!还能在入手吗!未来增长?谢谢!回复我的未来最有钱


小编:


可以


网友:心存善良


谢谢




网友:暖妈


 您好老师,我们房贷是2009年开始,中行7.5折利率,但是之前不懂,前些日子直接选了LPR,是不是不合适呢?


小编:


只有一次主动选择权。


网友:暖妈


哦谢谢~




网友:hucui


老师,南京江北新区  现在是不是购入的时候?




网友:路海明灯


 首付200万内,入手深圳关外坪山、龙岗、龙华、光明、宝安、大鹏这几个区,哪个比较有上涨空间呢?


小编:


大鹏就算了,其他几个可以打新。


网友:路海明灯


只能买一套,那其他这几个区哪个上涨空间最大呢




网友:小雨


 我刚去农行APP看了,我下个月的房贷涨了20多块,19年放的贷款,今年转的LPR浮动,还是要等具体信息,APP是参考?


小编:


可以咨询一下银行




网友:雨荷


 我的房贷目前3.43%,不要转换是好的吧?现在的房货利率比我的高呀


小编:


可以不转。




网友:碧波万顷


你好,我当时的商贷24万(当时94折),现在已还本金过半,利率4.606%,还剩42个月。转还是不转划算?


小编:


转不转差别不大




网友:刘阳


 老师,嘉善姚庄的房子值得投资么?


小编:


有价值,尽量靠近公示的地铁站。




网友:俊


 有些存款,但买二线城市房子又不够,这些存款提前还第一套房的贷款合适吗


小编:


我担心投资失误可以提前还贷。




网友:柔声倾诉


 我16年房贷,是基准利率83折,是不是应选固定利率?


小编:


转了之后还会有折扣。可以自己再考虑一下。




网友:山西聚鑫荣 原丽娟


 老师:郑州白沙镇的房子现在能买不?




网友:gas. map


 杭州明年如何,会进入普涨阶段吗?




网友:秀


 深圳龙岗有一配套一般的房,手头资金有限,是买市中心的单房(第二套),还是把龙岗的置换成市中心配套稍好的?求指点




网友:初心


先生,房贷29年商贷利率5.2,选固定的好,还是LPR好呢?恳请回复,谢谢


小编:


LpR


网友:初心


谢谢,老师




网友:波若菠萝蜜


 老师,从纯投资角度出发。天津市内六区适合投资么?


小编:


立足中长线,可以




网友:张海龙


 老师,利率85折以下也可以选择转换吧?因为这个折扣转换之后也一直在呀。


小编:


是的


网友:张海龙


所以不明白老师说的“我的建议是:除非你原来的房贷有较大力度的折扣,比如85折甚至更优惠,否则还是选浮动利率(LPR方式)比较稳妥。”因为折扣和是否选择转换没有必然联系。


小编:


有些人担心利率反弹,选了LPR之后又后悔。如果利率折扣大,而且剩下的时间不长,可以不转。




网友:香香


 把沈阳房子卖了买深圳大运附近好,还是用现有少许资金买惠州深荟城好呢?




网友:Sunny


 徐州的涨幅不小,目前还能入手吗?




网友:和


 请问老师北京亦庄附近怎样?能推荐个楼盘吗?




网友:郭


老师,生物制药的股票有什么推荐?




网友:Hello.Niu


老师 如何看待西咸一体化,咸阳将来的城市定位如何,感谢!


小编:


有前途




网友:路漫漫


 跟着老师有肉吃,老师之前提小金属的时候,我选的洛阳钼业,非常感谢!!!感兴趣的可以看一下




网友:型动派~奋哥


 我在2016年买的房子,贷款基准利率再优惠打8.5折,我还是选择了LPR利率,比之前优惠了一百多元每个月吧。




网友:文武


 不敢赌,还是固定安心,还了一年多,前几天又提前还了百分30本金。。还是提前还款实在




网友:和


老师,求亦庄附近推荐楼盘




网友:一夜风雨


 过年之前这一个多月,股市能有起色不?




网友:有序


老师,经常看你的文章,不想手头的钱都贬值。现有一套房按揭,手头购买小房子的钱全额不够,是继续按揭二套,还是借款来购买,谢谢


小编:


要考虑负担能力。




网友:王彦青


 我上浮10%,选择lpr,感觉未来不确定很大,担心上升,还能改回来吗


小编:


只能有一次主动选择权。这是中国房贷历史上唯一一次提供固定利率机会,之前之后都是浮动的




网友:陈敏


 最近上海二手房已经快到没房可买的地步了,不是房东没诚意就是房子本身有硬伤。除此之外的有限房源真的很少很少了




网友:泽瑞


 货币贬值房价就一定上涨?这个公式需要多重因素辅助才成立吧。英国房价与英镑贬值,近点的土耳其里拉贬值与房价




网友:大飞


 老师,您好!南昌九龙湖新区地铁房今年可以买不?




网友:繁星


 只是房贷不含商业贷款吧?




网友:杭州房产租售,蒋伟强


 杭州明年要大涨吗




网友:芳姐


你好,上海松江九号线旁一套100平米房,在挂出售,是不是放到明年一季度更合适,不急用资金的。谢谢!




网友:judy


 成都天府新区能买吗?




网友:李新鹏


老师,我苏州园区有一套价值300多万的房子,还有房贷没还完,利率是九折。一直在纠结要不要卖掉它来买上海的房子。还是再购入一套上海,直接买压力会比较大,首付七成吃不消。。




网友:王明


老师,昨天刚签的贷款利率是4.65,1月放款会降15个基点吗,谢谢


小编:


不会的。




网友:雪梅


 老师士我想在深圳南山留仙洞附近投资一套06年的多层小户型住宅,帮我分析一下有投资价值吗?多谢!


小编:


有价值




网友:静静


 珠海市金湾区金域都会怎么样?




北欧雨人


 郑州重点看哪个区域




网友:Lee


 请问对公积金贷款有影响吗?




网友:风卷残云


老师 我要21年4月底才能买上海房子 感觉要踏空了




网友:与狼共舞


 个个国家会不会都买大宗商品保值?!!!




网友:苏


 大连现在买房怎么样




网友:xj


老师,在上海奉贤的海湾镇买房是否值得投资?




网友:月光小卖部。


 南通现在适合买房吗




网友:张金方


 我是次月调整




网友:梅影醉月


 济南泉城缘故,地铁不太适合高密度建设,大多还是公交为主,好学区也都是老旧房为主,纠结啊~~着急求教老师,济南有推荐楼盘吗?




网友:海


 转换的时候加点了,没变。




网友:行者


 乌鲁木齐还可以买么,2022冬奥会




网友:快乐周郎


 总之一句话,如果是刚需的,无论身处哪类城市都得买,若实在买不起也贷不起的,那也没办法。如果想投资的,也只有在一线大城市或二线某些城市,有长期价值;二线以下的城市,基本没有投资价值,更无投机价值。




网友:星x-ing


您好,坐标厦门,请问老公婚前50平9折贷款三层首付。婚后有二套房资格,是卖掉小的买大套五成首付,还是再买一套六成首付的划算呢?还有如果婚内买房没有老婆名字,离婚后老婆占买房名额吗,还算首套吗?




网友:俞佳斌


 选择贷款日为重新定价日的已经享受降息半年了(贷款日是7月1日)


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