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上海房产市场太热了

上海房产市场太热了

发布时间:12-29 08:44

上海市场太热了!


上海市场太牛逼了!


很明显,结论已经非常扎实了:


2021年,上海市场一定是全国市场的焦点。


2021年,长三角市场一定是全国市场的焦点。



1


上海市场,太热、要抢!


这是我在全国调研最屈辱的一天。


过去这么多年的城市调研,我从未遇到过像上海一样的市场。


有多热?


第一天浦东调研的5个楼盘中,3个根本进不去;


认筹比例极高的楼盘,保安大哥根本不让进去;


16个项目开盘,推售4851套,共成交4330套;


融创徐汇滨江壹号,至少冻结资金700-2000万;


疑似中介收110万茶水费,购房者直接现场报警;


8月,又荒又偏的颛桥,最新楼面价4万,溢价46.41%。


……


这就是目前上海市场的现状。


至少80%以上的楼盘,因为有倒挂,因为地铁,因为学区,因为概念,认筹比都非常高,动辄都在200-500%之间,也就是说,平均都是3个人抢一套房。


热。


抢。


疯。


这是我对上海市场最基本的认知。


唯有一天,我们在上海沸腾的市场,原本冷冰冰的接待中,唯一能能让我感到温暖的是,滴水湖万达钻石湾的售楼部,严守纪律的保安大哥,看着可怜兮兮的地产调研狗,最后还是心软了,对着低眉顺眼的我们挥挥手:


看完赶紧走。


但是即使这样,万达往常极其豪华的售楼部里,没有灯光,没有客户,没有资料,没有区位图,甚至没有端茶倒水的小姐姐。


看着动辄10万、人人抢房的上海市场,我唯一想到的只有一点:


我不配。



2


上海有多热?


认筹人数极多。


认筹资金极高。


去化率极高。


全款越来越多。


我给大家看几个数据,你就知道了。


浦开仁恒金桥世纪,认筹1640组;


大华朗香公园里,认筹1380组;


中海长宁第,认筹1210组;


泗水和鸣2期,认筹1210组;


融创徐汇滨江壹号,认筹1151组;


招商虹桥公馆2期,认筹1450组;


大华公园城市2期,认筹1500+组;


汇成南街里,认筹1730+组;


融创徐汇滨江壹号,这是上海最热的楼盘之一,光靠认筹金就收获了60亿。


起步600万元认筹金,首套房存款证明金700万,二套1300万,企业2000万,账面上没有1300万,你都别想进售楼处看样板房,且摇中必须全款支付。最终,仅仅229套房源,最终认筹人数超过1150组。


除此以外,还有很多认筹比极高的楼盘:


今年认筹数第一的是上海蟠龙天地,3715组;第二名是东方惠礼,2284组;汇城南街里,超过1700组;浦开仁恒金桥世纪,超过1643组。


12月2日,首创禧瑞荟二期开盘,均价6万6。冻资证明,首套不低于150万,二套不低于300万,企业购房不低于房源套均总价100%。


要验资才能看样板间,268套房源,1365组客户认筹,这个认筹总数,在今年已开盘的项目中也能排名前五。



3


上海市场,从热到大热,转换极快!


至少在8月之前,上海不温不火,热销的楼盘不多,更没有引起市场的重视。


但是从8月之后,开盘热销的楼盘越来越多,认筹比例越来越多,加入抢房的购房者越来越多,市场情绪就这么一点一点调动起来了。


疯狂。


极热。


短短4个月。


上文提到的首创禧瑞荟,去年年底首开,6万1,效果极差。


当时推出的256套,仅有40位购房者认筹,认筹率不足两成,销售数据更是惨绿,最终项目因认筹数过低不采取公证摇号,最后竟然还启动了分销。


当时购房者嫌弃的理由非常正当:


1、周边全是工业园区,界面也太差;


2、离地铁太远,未来出行不方便。


没成想,大虹桥的概念加持,华漕板块12年制华师大,13号线延长线,最新开盘一下子引爆了市场,想买就需要抢,很多人根本抢不到。


类似的楼盘还有:


12月2号开盘的玖玺三期。


一期4万6,6月开盘,因认筹率过低未采取公证摇号。


二期4万8,8月开盘,认筹组数84个,认筹率55%。


三期5万,认筹金从20万提高到40万,认筹率109%。


12月18号开盘的映虹桥。


三期受到的关注也远远高于前两期。


映虹桥今年开盘3次,第1次6月开盘,认筹率37%,第2次9月认筹率100%,到现在的认筹总数500+,认筹率202%。



4


上海市场为什么这么热?


楼盘稀缺。


二手倒挂。


一线价差。


满5社保。


这些基本上已经能囊括,上海市场这么热的原因。


比如上海跟深圳之间的价差,哪怕从2020年算起,宝山、龙华、光明很多版块的优质涨幅都在60%以上,广州涨幅在20%以上,就连杭州、苏州很多近郊版块都在3万上下,上海这4年才涨了多少?青浦、川沙、临港房价才多少?


比如融创旭辉滨江壹号,新房限价11万5,但是周边同质的二手房,大家都在13万-14万之间,中间的倒挂至少在1万5以上,如此巨大的红利,谁看不到?


比如中海长宁第,位于主城版块,土地供应极少,5年内面世楼盘极少,供应极其稀缺,一旦片区内出现楼盘,品质稍微好点,门槛稍微低点,但凡有点名气,一定会引发争抢。


比如浦东,不管是张江,还是川沙,孙桥镇,甚至是临港、蓝湾,每一个大片区,供应的楼盘基本上只有1-2个,还有至少5000-1万5的倒挂,供应极少,还有倒挂,怎么能不抢。


比如购房者名额的逐渐增多,再加上5年社保,整个市场已经压抑了太长时间,满足社保的购房者越来越多,有自住需求的购房者越来越多。


比如二手房成交加大,上海二手房的成交量已经连续半年多,每月成交量都在3万套上下,非常恐怖。

上海,真是热得快啊!



5


上海火热,已经远远超乎想象。


1、上海为什么会涨?夏良老师也讲了一点,其实限价一直都有,但是18年前后的很多限价楼盘,全部都是内部人红利,外部人根本不知道、更抢不到。这一点,很微妙。


2、上海能涨,在于需求,更在于价差。一个是跟深圳、广州、杭州之间的价差,前几个城市都涨的差不多了,该到上海了;其次才是内部的限价,新房二手动辄5000-2万的倒挂。


3、外环内+浦东依旧是价格、价值高地,更是上海市场最热的方向,未来选筹,一定要优先考虑这些片区和版块。


4、还有一点非常关键,一定要警惕劣质片区。现在上海最可怕的不是抢房,而是垃圾片区、垃圾楼盘趁机清货,他们趁着市场大好,赶紧陈水摸鱼。


5、9月环沪市场凉如狗,如今也开始逐渐启动,南通、花桥、嘉善等非常多的环沪市场,又开始启动新一轮的市场热潮,提前去看,提前布局。



6


网友讨论:


网友:米粒


 上海绝对是调研狗最糟心的城市,白天保安瞧不起,晚上半夜才睡觉,看不了、抢不到,我每次看房都是哭着回到酒店。




网友:危樯独夜舟


 发展才是硬道理啊,大家都看好这个城市的未来,才能支撑起这个城市的房价


小编:


上海基本面一直都很扎实,所有人都看好,为什么2020年才彻底爆发?毕竟,情绪、市场、供需,都攒了4-5年了




网友:张雨


 上海后、下一步是二线城市吧?


小编:


先是环沪,二线城市也得挑着看




网友:猫猫兔Amy


 真的很热…经历了才知道…钱感觉根本不是钱,高额的认筹金和验资金额 付款时间也异常严格…


小编:


上海抢房有两种:一种是你根本参与不了的内定房,一种是你参与了但极难抢到的楼盘。




网友:奋斗


 作者看着上海涨,就认为嘉善,南通,花桥这些环沪要涨,难道不知道上海被政策压的横盘了四年,而南通,嘉善这些因为不限购在这四年中涨了多少,上海只是回归价值,相对周边是洼地


小编:


我当然知道。9月份我绕着环沪全部走了一遍,上海看了一小部分。环沪一般,上海开始启动,随后上海、环沪全面启动,速度非常快。




网友:RanChang


 太仓娄江新城土拍也创新高。太仓区域有没有上涨的可能?


小编:


第一阶段是很难抢,但是价格稳定,第二阶段就开始慢慢涨价了




网友:Mr.Pan_潘


 上一波行情就是深圳到上海,上海到北京。不知道这一次会不会一样




网友:希言


 青岛什么时候见底啊




网友:东哥

 

我就想知道,2021-2022能不能轮动到郑州这嘎达来一轮。


小编:


跟周边一比,郑州价格真不高


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