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上海周边城市房价异动

上海周边城市房价异动

发布时间:12-29 09:21

过去一周的时间,我和夏良一同在长三角考察,杭州、苏州、昆山、南通、嘉善,五个城市,逐一走过。


看着看着,不禁感叹,有一帮没见过钱的人,各种鼓吹房地产过时论,楼市没落论,楼市投资铁锈论,坑害了大批天真、无辜的人们。


不及早上车,想着看别人笑话,唉,现实很残酷。


上半年,深圳涨了40%,东莞涨了30%,随即迎来强势调控,横盘至今。


那些嘲笑深圳东莞的人,你现在上车,依然要比去年多花30%以上,调控迎来的是横盘,不是下跌。

上海亦然。


去年10月,我带队考察长三角,写过一篇文章,明确指出,2020年,是上海楼市启动元年:2020,长三角楼市动能切换元年!


当时,还组织了一个小范围团购(我知道不会被大多数人认可,所以当时只是小范围分享和推荐了一下),是德信洵庄,去年价格不到10000,今年,二手房市场已经可以上涨20%,妥妥的转售离场了。而我们给粉丝的意见是,当下无须出,15000是完全看得见的。


是的,今天的文章主题很明确,上海已动,环沪风起!


嘲笑上海的人,不好意思,上海无须调控松动,依然能强势上升,你大爷永远是你大爷。



1


上海动了吗?


上海和环沪考察完毕,我在破竹圈子发了上面的这个随笔。


上海今年的涨幅,已经超出了很多人的想像。


青浦新城去年38000今年43000,嘉定新城去年39000今年45000,临港核心去年3万今年5万,张江核心去年10万今年14万,前滩核心去年10万今年17万。


上海,依然是要求5年社保,依然是单身禁止购买,依然是二套首付70%认房又认贷。


是的,今年的上海依然可以在这样的夹缝中上涨20%以上!


为何?


1、上海动能足够强大。


2、你大爷永远是你大爷。


3、上海依然可以足够碾压杭州南京。


4、深圳涨了50%了,上海没动。


5、杭州涨了50%了,上海没动。


6、苏州涨了50%了,上海没动。


7、广州涨了20%了,上海没动。


8、二胎生了,长大了,两房不够用了。


9、疫情之困,蜗居小房子,我受够了。


10、我五年社保够了,我结婚了,我可以买了。


总之,涨是常识,不涨才不正常。



2


环沪风起。


问题是,上海依然是要求5年社保+结婚,认房又认贷,外面的人即使再看好,也没个毛用,没有房票,有房票的也可能没有贷票。


1、所以,先强调一下,有上海房票和贷票的,当下应该先买上海,别的城市一律不配你去看去分析去买,这是第一个常识。


下面,我们要说的是那些眼睁睁看着上海在涨的人,如何从中分一杯羹?


也就是我要说的环沪市场。


2、上海启动完,轮动的下一个,就是环沪市场,尾随上海涨幅,随着上海和环沪价差拉大,环沪市场也必迎来一波行情,这是第二常识。


3、在环沪有房的,现在不是抛的时候,你的行情快要来了,在行情波段中再出不晚,这是第三个常识。


4、综合,有上海房票的关注上海,没上海房票的关注环沪,这是第四个常识,也是本文讨论的重点。


但是,环沪市场极其大,坑也极其多,万万不可乱买。


而事实上,环沪的风,已经吹起了。


用夏良的话来形容环沪:半开放的昆山,急刹车的苏州,关了门的太仓,有野心的南通,幸运的嘉善。


下面,一个一个来说。



3


急刹车的苏州和关上门的太仓。


苏州经济相当强,强过南京,和上海的交互和通达也更好,如今有高铁,未来有轻轨。


隶属苏州的昆山,还是苏州和上海接壤的桥头堡,昆山的花桥、千灯、淀山湖都是和上海青浦接壤,一脚油门的事儿。


去年上半年,苏州工业园区房价暴涨30%,全苏州于是跟涨,全城一片疯抢,迎来了苏州史上最严厉的调控加码。


非苏州户籍购房需要2年社保,苏州还限贷,二套首付50%-80%(结清首付50%,有一套在还首付80%)。


苏州还有5年限售政策,相当之严格,新房拿证限售3年,二手拿证限售5年,严厉打击炒房。


所以,苏州没有炒房客。


所以,苏州今年的房价相比去年调控升级之前,跌了6%左右。


我们称之为:急刹车的苏州。


太仓隶属苏州,一样的限购(2年社保),一样的限贷(结清50%有一套在还80%),但可是,太仓的IP、能级、经济、人口是完全不能和苏州相比的,所以,太仓目前的楼市是至暗的,是完全一滩死水的。


我们称之为:关上了大门的太仓。


关于太仓,答案是确定的。


1、政策已经触底,不会再收紧。


2、楼市已经触底,下探空间很小。


3、上海已经启动,必将拉大两地价差,太仓必将反弹。


4、政策的变化只会放松不会再紧,如放松必将强化反弹,只是时间不确定。


所以,太仓本地性、地缘性需求可以入场了。


但是,外地投资客依然不必要在当下关注太仓,为何?一是因为政策不确定性,二是因为环沪有更好的选择。



4


半开放的昆山。


昆山很聪明。


昆山和太仓同属苏州,昆山经济更强,和上海联动性更强,和苏州联动性更强。


昆山的营商环境当然也更好,从调控政策上可见一斑。


昆山购房,限贷政策和苏州、太仓是一样的,很严格,没空间。


但限购政策已经可以绕过。


大专学历+人才编码=可在昆山购房。


人才编码,你懂的,售楼部可告诉你解决方案。


关于昆山房价,我们作为外地人,可以不必去他们富人区买地缘性的35000元/平。


在昆山买房,重点关注和上海的联动性。


如图,价值点都已标注。


淀山湖从地图上来看貌似价值最大,但这里人气严重不行,别墅居多,人口稀少,氛围不行,租金肯定不行,配套也不可以,需要依靠青浦的配套,其实并不建议。


千灯价格更低,其实是属于千灯镇,很刚需,但人气很旺,也就是说,出租不用愁,虽然刚,但有人,有租客,开车到大虹桥上班40分钟,是这一类刚需之选择,是很刚很刚的选择。


花桥,上海11号线之延伸,离上海很近,价格23000,四年未涨,是的答案很明确,花桥可以买了,花桥可以入了,如果你很刚的话。


花桥选筹,注意核心的11号线即可。


为何我强调了很刚?因为,只有白户才可以首付30%,就是说,投资客在这里没有杠杆,但对于就想买花桥,就想早点解决居住,现在没办法入手上海的人来说,对于一直在关注花桥的人来说,你需要尽快下手了,真的。



5


幸运的、开门的嘉善。


嘉善不限购,二套首付40%,购房政策很友好。


长三角一体化示范区,浙江只有一个地方划进去了,就是嘉善。


红利足够大,政策足够好。


政策也很友好,上海17号线延伸线直插嘉善。


嘉善是不是就可以买了呢?


并不是。


主要的问题是,嘉善基本面太差了。


之前的嘉善,三分之一的收入来自于西塘古镇门票,三分之一的收入来自于孔雀城卖房,三分之一的收入来自于其它。


之前很多年,嘉善定位是农业县,也是环沪唯一还是县域命名的地方。


基本面太差,底子太薄,未来很好,但周期很长。


而放眼嘉善房价,再放眼全国,有没有更好的选择?有没有更好的选择?


这是一个很重要的思考。


上海之窗,也就是金茂光和城,是我眼中最值得买的一个盘,米宅在一期开盘时也组织过团购,当时价格17300元,如今已经涨到了18700元还要绑定一个12万的车位,价格已经不低了,也就没有再重点推荐了。


嘉善还涨,上海之窗也还会涨。


这是确定性的。


我们要思考的是,现在这个价,这么多的投资客,这儿,还是不是最好的选择?还有没有更好的选择?

显然,在我这里,这儿,也许已经不是最好的选择。


除了不限购不限贷,政策友好之外,嘉善基本面太差,又被孔雀城坑了一把,想改善太久太难了。


6


有野心的南通。


南通的答案也很明确:


1、本地人建议入,不必等。


2、外地人投资也可入。


为什么?


1、南通购房政策太好了,不好购不限售。


2、贷款政策也很好,有一套在还依然可以首付30%。


3、目前楼市市场很好,没有什么投资客,全靠本地人支撑,市场依然很热。


4、祥生云境、融创时代中心、招商滨江道、万科云城等楼盘实地调研时发现,开盘均可去化80%以上。


5、有限价,略有倒挂红利。


光有这个就可以了吗?不是的。


要看最基本的人口和经济的。


南通的GDP是超过了济南、长沙的,是和佛山、郑州差不多,今年是要过万亿的。


我有一个观点,所有过万亿GDP的城市,都不可轻视,都不可忽视。


2019年末南通市常住人口731.80万人,虽然增速一般,但近年已经好转,起码,基本面不差。


未来还有上海第三机场的重大利好,会有多条高铁连通上海和苏州。


未来还有国际游轮港的重大利好,是为数不多的重大基建项目。


有本地人支撑,有未来利好加持,政策友好,就是一个好的选筹。


房价相比2018年,已经翻番了,其实已经错过了最好的入场时机。


然而,在南通,看到的是一个好区域被低估、烂区域被疯抢的南通楼市现状。


这是一个典型的没被地产周期教育过的城市。


我们可以在这里实现认知碾压,也找到了被严重低估的区域和楼盘,也想给粉丝们组织一下团购。


无奈,楼盘太好卖,无法谈下优惠给粉丝,米宅也不会去做不能给粉丝优惠和福利的任何团购,只好放弃,欲了解和购买的只能自已去买。


想了解具体区域和楼盘的话,文末可以私信米宅,单发吧,避免广告嫌疑和杠精来杠。


注意一下,在南通,只关注、购买这个城市最核心的资产,即可。


站在南通49层高的楼层眺望长江。



7


综合,


1、请注意,购买环沪的本质是购买上海,所以,和上海的交互、联通、互动是最为重要的,无非高铁、轨道、自驾,本质是上有没有在上海工作的人来租你的房子?这是首要前提,南通例外,因为南通对标的是苏州。


2、一个好的环沪选筹是,现在有支撑(租金),未来有预期(概念),而不能在环沪单方向的购买未来和预期,这是第二个前提,要坚守。


3、太仓是典型的当地人市场,外地人目前无须关注,但当地人已经可以入场,市场已经触底,外地人需要关注政策变化。


4、苏州拉下了急刹车,政策严厉,目前市场横盘,估计还要再横一段时间,本地人可以淘笋了,外地人目前无须关注,需等待政策变化。


5、花桥可以入了,不管是本地人还是外地人,但本地需求更推荐,外地人可三思,因为你的贷票很珍贵,就投资杠杆来说,放在别的城市可能会更好,但花桥价格肯定是要涨了,欲买花桥的不必等了,米宅也有楼盘和区域推荐,详情可加微信了解。


6、昆山其它地方也是典型的本地人市场,但昆山作为最接近上海的地方,市场已经触底,政策已经放松,上海已经启动,本地人都不必再等了,可以入了,外地人需三思,因为,昆山离上海和苏州太近了,这儿就是一个过客之地。


7、嘉善政策很好,不限购不限售,但基本面太差,周期太长,很是纠结,不敢推荐,但又能看到嘉善的上涨,但目前嘉善的价格放眼全国又能找到太多替代选项,所以,答案交给天意和摋子吧。


8、南通可期,政策友好,本地人和外地投资均推荐关注和考虑,关注核心关注倒挂,有现在有未来,有本地支撑托底,基本面安全,未来还有预期。



8


网友讨论:上海周边城市房价异动


网友:李慧敏


 所以2021年总该轮到北京涨了吧


小编:


是的




网友:静水(钰金堂)


 继续疯狂




网友:tom


 去年上海一套,今年上海又一套,全在离黄浦江步行可达的范围里。


小编:


牛逼




网友:二马


 分柝客观中肯,能买核心不买环沪,流动性或许是最大的问题!


小编:


能买上海,肯定不买环沪




网友:Bingo.yu


 我是上海人,在汾湖工作了7年了,现在还在,这是一个耐人寻味的地方,江浙沪各出一个区 吴江 嘉善 青浦,然鹅,各区不知道是怕自己多出而吃亏还是啥 再各出一个镇 黎里镇(苏)、陶庄镇(浙)、金泽镇(沪)。


再然后,这个所谓的黎里镇下面有个叫芦墟的地方这个芦墟原来自身也是个镇,因为当地领导觉得芦墟老镇和黎里老镇在旅游发展方面有重叠,黎里老镇有个“柳亚子故居”借着这个因头问上面要款 黎里镇腐败的领导不是一两个下去也不是一两波了,这时候突然来个消息说划进长三角了,笑了。


然后这个地方拿出了 原本属于芦墟镇下面的一个“汾湖经济开发区”,我工作的厂也属于这个开发区,这是一个坐拥交通枢纽(用上海人的话说 双高铁 双轨交)、自带湖景光环(汾湖 意为百湖之城),这两年碧桂园、绿地、保利、光明地产都在这里拿地,可见打工仔需求多大。


准五星级大酒店“温德姆”就不用说了(省级领导只要是在汾湖开会就这家),全季、如家(包括他的培训大学)、汉庭、格林豪泰、亚朵雨后春笋可见商务住宿需求多大。


永鼎电缆、康力电梯、世界最大氮化镓工厂......这边受到苏州的政策影响也是要社保两年以至于我在这边工作7年了但是交的是上海社保一直无法下手有机会的话,请米总花点时间支支招,感恩不尽。


小编:


汾湖跟着苏州的限购限贷政策,是最蛋疼,有苏州房票,肯定是买苏州昆山更能价值最大化




网友:刘德义


 这几个一线城市房价都涨了,明年重庆的房价会启动吗?毕竟重庆的房价在全国水平上去看,还是蛮低的!


小编:





网友:mr


 公子等明年北京启动了 在买 郑州 济南可以吗


小编:


这是什么逻辑?恕我不能懂




网友:流浪的旺财


 哈哈哈!有人问崇明岛。那里比较坑,占用你买房指标,过桥费单次50起,来回都要收。崇明人都在魔都开出租,在宝山这里买房。


不过确实地铁会延伸过去,在陈家镇那里。魔都便宜实惠的房子就是普陀,宝山,嘉定了。还有以前的老闸北。因为怎么也离市区近,买房尽量买中环外环之间的,外环外,郊环外鸟不拉屎的地方别买,太偏僻。


只要地段好,哪怕市区老破小都没事,出行方便,出租租金高抢着要不愁租




网友:昱澄


 南通有潜力




网友:杨奕平


 老师,上海崇明能不能买


小编:


不能




网友:远方


 纯投资,郑州现在可以买吗


小编:


去大湾区吧,珠海 佛山 广州都可不限购,城市能级完全不是一个级别,未来的结果也断然不同




网友:时代如风我如杨柳


 老师,北京能起来,环京的北三县有价值吗?


小编:


站在北京看有价值,站在全国看没有价值。




网友:海阔天空


 为什么没有顺道考察隔壁的常熟


小编:


价值一般




网友:穿越林大


 北京会启动吗?


小编:





网友:倪海燕


 您好,上海200万左右的小房子值得入吗?能不能推荐一下什么区域比较合适,作为资产保值用于抗击通胀的,是一房比较好还是两室户好一点,感谢!


小编:


浪费房票啊,换个城市可能效果更好




网友:凡


 如果选投资加自住,环沪好还是珠海佛山珠三角更有价值。来自一个迷茫的东北游客,以前一直关注天津可是备受打击


小编:


目前阶段,珠海更佳




网友:Crystal


 上海奉贤的房子值不值得买


小编:


不值得




网友:不凉の青春


 环沪居然不讲嘉兴市本级  什么原因?嘉兴是匹小黑马 注定要一飞冲天的


小编:


房价2万还限售,嘉兴与上海之间,隔着一个嘉善。




网友:Occam's Razor


 千灯目前的价格很刚性,基本市场价格的话,四十天就能成交。12年入场,涨幅不算多。目前出手心有不甘,正好家里有长辈去住养老,给了个理由,再持五年。等单价上2W吧……


小编:


差不多,租金很好




网友:二〇二〇


 上海不限购的临港呢?


小编:


今年涨了不少,不过可不是不限购,两年社保的




网友:冯婷婷


 上海现在还来得及吗


小编:


来得及,半山坡




网友:陈懿


 2020上海楼市启动元年?


小编:





网友:南宛


 上海临港的房子可以买吗?


小编:


可以




网友:joanna


 东莞已经涨了这么多,还能入手吗?


小编:


未来还会涨,但目前不是最好的城市选择。




网友:王力


 老师对南通通州区怎么看?


小编:


谨慎




网友:叶坤

 

提一下,苏州高铁新城,12台30轨,50万方。和南京南虹桥一个体量,重要性虽然远远不足这两处,但是考虑到1,和上海同城化。2,三条线(京沪,通苏嘉甬,通苏湖)已经确定,对花桥还是有一定降维打击效果的。3,是苏州一核四城的重要一城。所以,有苏州房票的可以看看这里。


小编:


高铁、机场这种概念,通常都是透支性的高估




网友:明媚

 

合肥现在可以买吗?有没有推荐的


小编:


可以买,政务-滨湖的主轴




网友:红星天铂湾


老师,天津滨海能上车么?


小编:


买主城




网友:站着发呆的LV


 干货。




网友:我的塔拉


 姚庄的确另人纠结,合景旭辉去年入手的不涨反跌。




网友:张树强-上海歆宝包装机械有限公司


 南通不限购吗


小编:


不限




网友:小智


 老师去年入了太仓的恒大房子,现在不想要了想退了,


小编:


没必要,没买错,坐等风来




网友:和气生财


 上海这么大的旧城改造量,这么疯狂的签售率。这么多的本地刚需,不涨是不可能的。买房这件事,得不到的永远在骚动,有实力的,有资格的确可以傲娇。




网友:SCorpio


 嘉善投资客多




网友:刘琛


 上海向来是全国风向标




网友:Frank Tian


 汾湖没写


小编:


被苏州政策误伤




网友:无所谓


 杭州北临平东湖新城星万里怎么样?


小编:


不怎么样,明天发 杭州购房指南




网友:橘子

 

老师,纯投资,环沪和郑州怎么选


小编:


珠三角;长三角;郑州




网友:玩吉

 

老师,浙江舟山有投资价值吗,已经横盘三年了


小编:





网友:岳麓山下

 

长沙做为20年房价控制的标杆,21年房势怎样,值得入手?


小编:


算了吧,意义不大




网友:安琪

 

武汉的房子一直在买与不买之间纠结,当然也是因为手头也没那么多闲钱的原因。想买3环内的房子,但还款压力头三年稍微有点大,可是闲置资金买本地的房子确实感觉没什么投资价值。想请问您,武汉房子现在能下手吗?


小编:





网友:Charqi祁

 

房价一直涨啊


小编:


没办法,赚钱要赶早




解空


 所有过万都不可轻视?是说现在这三季度的还是过年后统计全年的


小编:


没有本质区别




网友:阿cheng


 老师,海宁的盐官镇能入手吗?


小编:


不建议


网友:阿cheng


杭州到海宁的轻轨明年要开通了。


小编:


杭州没有环的能力,看看青山湖就知道了,人家还叫杭州




网友:冥思


 北方集体沦陷除了北京南方也就两个三角涨,就像茅台涨大盘跌




网友:吴俊宸


 买买买,反正有钱人还是多


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