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中山房产值得投资吗?

中山房产值得投资吗?

发布时间:12-29 12:07

东临深圳,南接珠海,北通南沙的中山,是个神奇的城市。


作为曾经的广东四小虎之一,中山由于人口基数小,GDP一路下滑,产业升级又找不到好的方向,如今经济实力已经落后于佛山和东莞。


就是这样一个没有存在感的城市,其楼市却在短短几年间,经历了一波三折的大起大落。


2015年,一纸“深中通道”的规划,让中山在全国出尽了风头,房价从四五千,一路飙涨到1万/㎡以上。


2018-2019年,深中通道的热度过后,中山房价开启了阴跌态势,曾经人满为患的售楼部变得门可罗雀。


到了2020年,随着深中通道开通的时间越来越近,加上深莞调控升级,原本一潭死水的中山楼市,突然又火得一塌糊涂。


整个11月,中山市商品房网签12712套,环比10月上涨约41.7%,与去年同期相比上涨约15.4%,超越了传统意义上的金九银十,为年内单月最高。


12月19日,位于中山马鞍岛的保利天汇首次开盘。认筹时,带着粤B车牌的车排了几公里,给马鞍岛造成史上最大塞车场面,开盘后更是创下了3分钟就抢光的记录。


那么,中山楼市的火爆,到底是泡沫破灭前的回光返照,还是房价起飞前的触底反弹?中山的房子,还有投资价值吗?


前些天,大先生从深圳出发,驱车跨过珠江东西两岸,花了2天时间,对中山楼市进行了实地调研。



01


先说说这次考察的行程和见闻。


中山是中国5个不设市辖区的地级市之一,也就是说,中山没有严格意义上的区,也没有县,只有25个镇区,分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团,中山的城区称为中心组团。


我这次考察,基本每个组团都跑到了。为了大家看着清晰,这次就以组团的顺序来分别介绍。



东部组团


东部组团位于中山最东部,包括火炬开发区、翠亨新区(马鞍岛)、南朗镇。


这是距离深圳最近的地方,也是深中通道到达中山的第一站。无论是承接深圳的产业转移,还是人口居住的外溢,都是毋庸置疑的第一选择。


在火炬开发区的招商禹洲云鼎府,项目销售告诉我:这里的买家七八成都是深圳客。甚至还有一个深圳客户,一次性全款买了15套。


站在招商禹洲云鼎府高层看火炬开发区


东部组团的南部,还直接紧挨着珠海的高新区,也就20分钟车程。


目前,珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.9万/㎡了,不看海的也去到2.5-3万/㎡。而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡,加上深中通道的利好,很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里。


最明显的就是位于南朗镇的锦绣海湾城项目。


在深圳、珠海购买力的合力下,该项目连续多年都是中山销冠,今年几乎每个月都挤进了中山住宅网签前十之列,1-10月网签总量达1730套,超过东区、石岐全区前10个月的网签总量。


但这个盘实在是太大了,总占地面积9800亩,规划户数近20000户,分18期开发,目前开发到第11期,比起周边其他楼盘,锦绣海湾城就是一个巨无霸的存在。


看完这个盘,我最大的感受就是,沙盘巨大,现场氛围热烈,楼盘中规中矩,配套不足,空置率很高,周边除了空地就是房子,隐约对其未来的前景有些担忧。



中心组团


中心组团位于中山的市中心,是中山行政机构所在地,也是中山发展最成熟的组团,由东区、南区、西区、石岐区、五桂山、港口镇、沙溪镇、大涌镇组成。


东区是中山新城区,主打学校和配套概念,价格也最贵,在2.1-2.7万/㎡之间。


石歧则是中山老城区,城区开发饱和度高,但配套很完善,老中山人也愿意住在这,价格在1.6-2万/㎡左右。


西区主要是主打中心区外溢,所以价格比东区、石歧要更低,只有1.3-1.7万/㎡。


除了是行政中心、商贸中心,中心组团还是中山的交通核心。


目前,这里有两个火车站,中山站和中山北站,可以坐广珠城轨直达广州、珠海,中山站去年还开通了高铁,可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。


再来看下最关键的深中通道,中心组团有三个深中通道的出口,分别是东区的博爱路出口和中山站出口,和港口镇的港口出口。



东北组团


东部组团往北就是东北部组团,该组团包括三角、民众、黄圃3个镇,北面就是广州南沙自贸区,目前房价在1.2-1.4万/㎡不等。


东北组团目前往中山市区的交通通达性较差。经过我实测,开车从这里出发,到东区CBD要30-50分钟,反而去南沙还比较快,到明珠湾起步区也就30多分钟。


显然,这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方。


事实上,这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。三角镇的一个新房中介告诉我,南沙客户占到他们总成交的接近5成。


至于和深中通道的距离,东北组团没有翠亨和火炬近,但相对其他组团而言算是近的。片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道,在组团的3个镇都分别有出口。


但在产业发展方面,东北组团是比较落后的,以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主,目之所及,基本是低矮厂房和大片还未动工的工地。



西北组团


西北组团北面靠近佛山顺德,西南面挨着江门,也是中山的副中心所在,包括古镇镇、横栏镇、小榄镇、东升镇、东凤镇、阜沙镇、南头镇。


西北组团是目前中山传统制造业最强的区域,比如小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电,工业厂区随处可见。


但城市面貌和主城区差距太大,小榄作为曾经的经济强镇,靠近镇政府板块的房子已经卖到1.7万/㎡。


而镇中心的海港城周末根本没什么人气,周边还是各种上了年龄的老房子,整个镇区城市面貌非常割裂。


在南头镇的瀚康首府项目,销售见我对着门前破败不堪、尘土飞扬的马路面露难色,赶紧说:项目旁边将建设一座全中山最大的海雅缤纷城,门口马路也会改造,周边还聚集了许多产业……


去往南头瀚康首府的马路


但她所说的这些产业,都是诸如玩具、电子、家电等中低端制造业,对房价并无多大支撑作用。


虽然有良好的产业基础,但该组团距离深中通道已经非常之远,可以说是中山距离深中通道最远的区域之一。


但为了吸引深圳人过去买房,这个区域的开发商也是使出了浑身解数。


像东升的龙光玖誉府,最低5万首付就能上车,首付剩下的部分,连带利息2年后再一次性付清。


楼盘销售也非常热情,拉着我不放,一再催促我当场缴纳诚意金,我费了好大功夫才成功脱身。



南部组团


南部组团包括板芙镇、神湾镇、三乡镇、坦洲镇。


南部组团的地理位置很特殊,组团的北部是中山最大的山系五桂山,大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开。


但同时,它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方,直接插入珠海的腹地,紧挨着珠海前山、南屏。


尤其是最南的镇——坦洲,我从东区开车过去,还要先经过珠海的地界,随处可见的都是粤C的车牌,就连路牌都标明前方是珠海情侣路。


目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡,而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-2万/㎡,三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。


如此近的距离,如此大的房价差距,也吸引了很多珠海刚需购房者来南部组团买房,三乡、坦洲基本都是珠海人的天下。


在考察坦洲的佳境康城时,销售也直接说,楼盘7成都是珠海人买来自住。



02


再说下此次去中山考察,最深刻的几点感受。


感受一:中山的房子不是给320万中山本地人盖的,而是给深圳广州珠海的购房者盖的。


我看到的所有售楼部区域沙盘图,都不是中山城市地图的放大版,而是整个大湾区地图的放大版。


置业顾问会拿着激光笔,眉飞色舞地和你讲,中山的区位有多好,中山和周边城市的价差有多大,双城生活有多美好,临近广州珠海,未来的深中通道还连接深圳……


东部组团炒概念,大部分卖给深圳人;


东北部组团蹭概念,希望卖给深圳人;


中心组团价格不低,是为中山本地改善群体准备的;


南部组团沦陷为珠海的后花园,是卖给珠海人的;


西北组团靠近顺德,东北组团又靠近南沙,也有不少广州人来买。


这一方面是因为,中山地势平坦,面积不大,但处于广东地图的中心位置,地理位置得天独厚。从中山出发,到珠三角各城市的距离都差不多。


另一方面则是因为,中山是整个珠三角房价第二便宜的城市。最繁华的市中心东区均价不过1.6万/㎡,其他片区多在8000-12000/㎡。


由于规模小、增长乏力的人口和经济,中山靠自身经济根本撑不起房价。


中山市行政面积跟深圳差不多,但人口规模还不到340万,过去5年常住人口增量只有17万。2019年,中山GDP同比增长1.2%,大幅度落后全国平均水平。


过去10年,中山GDP增速在大湾区9城中也是垫底的,GDP逐渐被惠州、珠海反超,就连江门的GDP,也高过中山了。



感受二:中山各街各镇的房价,发展很均衡。


如果你买得起中山一处的房子,那么,你也就买得起中山任何地区的房子了。


根据安居客数据,11月份中山新房均价13825元/㎡;二手房均价11005元/㎡。而市中心与郊区的房价差不超过5000元/㎡,郊区之间的房价差不超过2000/㎡,一万元买遍中山不是笑话。


中山楼市之所以七零八落,和中山自身极其撕裂的城市规划有关。


时至今日,依然没有发展出一个能够辐射全市的中心,甚至没有要培植出一个新中心的迹象。


整个城市摊大饼,东一榔头西一榔头,像葱花饼一样多点开花,平均用力,看似好像每个镇区都有一个支柱产业,但其实每个镇区都不够强,即使是闻名全国的小榄镇,也没有很强的发展后劲。


也就中心组团的东西区和石歧,城市面貌不错,但比起同能级的城市,还是差得有点远,和惠城相比都稍显逊色。


所以我们可以看到,整个中山的基建都非常差,路网规划混乱、镇区与镇区之间的交通连接非常羸弱。

本身五桂山已经将中山割裂为南北两端,再加上基建落后,所以各镇区之间的通勤时间都很长。


我在中山考察过程中,从一个项目开车到另一个项目,基本都要花上半个小时甚至一个小时的时间,而且城镇化不是连片的,而是跳跃式的,可能走几公里看到的是高大上的高楼,然后一脚油门就变成了农田荒山。


在去锦绣海湾城的路上,我还被导航误导,把车开进了一大片香蕉林,差点出不来。



感受三:虽然开发商都把靠近深中通道作为项目最大的卖点,但购房者对于深中通道能否真正实现通勤,依旧疑虑重重。


不论是地理位置的尴尬还是产业的没落又或是规划的混乱,未来中山的唯一希望,就是往东拥抱深圳,深中通道就是那个能救命的桥。


但我在售楼处听到的购房者提出的最多的问题,就是深中通道的收费到底有多贵?


很多人质疑,深中通道说穿了就是一条收费大桥,又不是轨道交通,怎么形成通勤?


我之前也是如此持论。


但考虑到中山和紧邻的前海宝中的巨大价差,我们可以肯定地预期:一旦深中通道开通,会有很多企业转去中山,而类似去惠州的购房行为也将会成为普遍现象,尤其是前海、宝中的白领阶层。


而且有半官方人士透露,未来深中通道开通后,深圳官方将组织400辆大巴,来回穿梭深中两岸。


如果此事真能实现,大家担忧的通勤问题,也能得到极大的改善。



03


我们回到开头的问题:中山到底有没有投资价值,还能不能买?


坦白说,想要投资中山,真的就是在赌,赌深中通道,赌深中通道之后马鞍岛的未来、中山的未来。

如果赌赢了,收益还是很可观的。


但是,中山这样的城市,显然不是所有的区域都有未来,只能是寻找混乱市场中的局部机会。


我们是应该选择配套最成熟的中心区,还是最靠近南沙自贸区,未来有18号地铁线连接的片区,亦或是最靠近深中通道,但相对荒凉的翠亨新区呢?



告诉大家投资中山的3条最核心标准:


第一,是看离深中通道的远近,是否有深中通道的出口。


我们并不是因为中山经济有多强所以投资中山,而是中山离深圳有多近,受深圳辐射有多大才投资中山。 


对于一个三线城市来说,它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。


对于中山各片区,距离上要考虑离深中通道的远近,哪里离深中通道越近,哪里就越有投资价值。因为能让深圳人过来买房,通勤时间一定是他们最看中的。


便利程度上要考虑是否有深中通道的出口。因为深中通道在海上是大桥,而在陆地上就是一条全程高速路,它会连通到中山东片区和北片区很多镇。



第二,是看区域自身发展是否够强。


除了考虑离深中通道远近,也要结合中山各片区自身的发展情况。


投资中山的房子,除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘,也要考虑中山当地市场的需求,如果也能有中山当地购房人群的支撑,这就相当于为后期的转手和变现加多了一层保障。


要想当地人接手,那就一定要考虑这个区域自身的发展如何,而且有没有较强的产业支撑。


道理很简单,产业越强,创造财富的效应越强,所吸引的购房群体支付能力就越强。



第三,是看生活配套是否成熟。


最后,在片区的选择甚至是项目的选择上,也一定要考虑片区的生活配套问题。


不管是当地人,尤其是深圳外溢过来的刚需客户,如果生活配套都不成熟,你如何让他们留下来呢?


这些生活配套,有两点是必须要满足的,一个是学校,一个是商业配套。


我考察过很多临深片区的项目,只要是小区成熟,有完善的教育体系和商业的,哪怕它离深圳远一些,它也会吸引很多深圳刚需客来买,直接安家住在这里。



04


按照上面这三条标准,中山最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。


第一梯队:东部组团


它不仅离深中通道最近,区域内火炬开发区的产业也是最强。


目前最火爆的马鞍岛,是距离深中通道最近的区域,但现在的房价已经超过3万/㎡,价值已经被提前透支了不少。


稳妥一点的选择是,去翠亨新区和火炬开发区,淘一淘距离深中通道近一点,但价格泡沫还没堆高的项目。



1、翠亨新区


马鞍岛就是翠亨新区的起步区,到深圳车程最近,只需要20分钟。


作为最占地利的区域,翠亨新区不仅接轨深圳,区内还将加建两个城轨站,一个是南朗站,在区内中心区域。另一个是翠亨站,在翠亨新区的南部,这两个站点都将接轨广珠城轨,可以直接通往广州和珠海。


但翠亨新区起步较晚,发展相对落后,要发展起来需要的时间要长一些,对应的投资周期也会相应变长。



2、火炬开发区


它也有两个高速入口可以直达深中通道,但相比翠亨要离深中通道要略远一些。


但是火炬开发区有一个很大的优势,作为中山的产业龙头区域,汇聚了很多高新产业企业,GDP已经领跑全市多年。

 

火炬唯一的缺陷就是,大部分区域缺乏成熟生活配套。因此,投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。


综合考虑离深圳通道远近和自身当前发展情况,火炬开发区的投资价值要略高过翠亨新区。



第二梯队:中心组团


如果投资中心组团,可以考虑以下两个镇区:


1、东区


作为中心城区的CBD,生活配套完善而且优质,是本地人最宜居的地方。


区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海,加上深中通道在此设立出口,交通网络很强大。


但这里的房价较高,对资金要求较高;由于房价已到高位,上涨空间也相对没有那么大。



2、港口


作为中山的新城区,目前区内配套不算十分完善。


但这里有个轻轨站——中山北站,通过城轨可直达广州、珠海,同时也有深中通道的出口,到广州、深圳的便利程度不输东区。


目前房价较低,随着区内配套逐步优化,加上深中通道的带动,未来相比东区有更大的想象空间。



第三梯队:东北组团


虽然东北组团当前的产业发展一般,但是这里即靠南沙自贸区,而且离深中通道也不远。可以考虑投资,但是只建议民众镇。


因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方,也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方,占尽区位和交通优势。


目前该区域内房价也相对较低,在1.1-1.2万/㎡。


至于其他组团,不仅距离深中通道很远,自身的发展也很一般,基本就是本镇区的人慢慢消耗,投资的潜力不大。



哪怕挨着珠海的三乡、坦洲和南朗,虽然和珠海存在明显价差,这些年成为珠海的后花园,但很多产品做得并不好,而且周边配套低端,教育也不出彩,顶多是珠海上班的人作为过渡的一站,只要一有钱,他们绝对换回珠海。


短期来看,中山三五年内发展有限,GDP可能很快就要被湛江、汕头赶超。


长期来看,中山的地理位置决定了其发展前景不会差。


投资中山,也要做好长持的准备。



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