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潜伏房产中介200天的日子

潜伏房产中介200天的日子

发布时间:12-29 12:15

大家都知道,我认识的房产中介很多,其实我喜欢买房的朋友更多。但是其中有一位这次的买房经历让我叹为观止。


他不仅抢到了稀缺的豪宅,而且更摸清楚了中介的种种潜规则。他这种独特的买房方式我也是头次见证,那就是潜伏进房产中介的队伍之中,利于职务之便“中饱私囊”。


这次我特别请这位兄台把他潜伏卧底房产中介的过程和买豪宅的经历记录了下来,相信大家一定会受益匪浅!



1


2020年的上海楼市像极了2015年下半年,局部地区甚至更加火爆。新房开盘都是千人摇号,认筹率没到200%的开发商都不好意思和同行打招呼。


大批手握千万现金的大户在上海辗转奔波,到处打新、到处抢房。二手房成交量更是节节攀高,11月成交量高达3.2万套,创了2016年10月以来的4年新高。


很多热门板块出现房荒,品质小区,带学区IP的都已无房可售,房东惜售、跳价重现,上海市场已从5月份之前的买方市场切换到了卖方市场。


去年还可以和房东打打心理战、欲擒故纵、磨磨价格,而今年房东肯与你面谈收你定金就要感恩戴德了。


现在我坐在新家的沙发上,看着娃在温暖的地板上满地打滚,心里不由一丝庆幸和后怕。因为准确预判2020年上海楼市会有一波上涨行情,所以2019年我果断卖二买一,买到了一套梦寐以求的品质住宅,并顺利过户、平安入住。


入住的这10个月内,我眼睁睁的看着自家房子的房价像坐上了火箭般的直冲云霄。


当然了,买房经历并非一帆风顺,而且这次为了买房,我还舍身取义,潜伏进了中介公司。隔行如隔山,中介内部的潜规则确实让我耳目一新,收获颇多。



2


在上海,中介控制着几乎所有的二手房房源,看一个板块成不成熟就看中介多不多、五颜六色的品牌全不全。


在2015年链家疯狂扩张前,中原就在上海深耕20多年。与链家大规模收购开店不同,中原更多的都是老店老人,社区精耕。如果把链家比作南下的解放军,那么上海中原就是盘根错节的本土军阀,很多房源链家不一定有,但中原一定有。


所以2019年年中我为了买到心仪的房子,卧底中介,以新人小白的身份加入了中原。当时中原正在大规模招人,底薪5000元,(而今年美凯龙爱家底薪7000元,链家底薪8000元),上海户籍交五险一金,外地户籍交深圳社保。


其中包含了大约500-1000元的平台端口费(安居客、58、搜房,公司补贴一半),所以前3个月内不开单的话拿到手差不多3000多。


我直接找到离目标小区最近的一家中原门店的店长,面试通过后,去公司总部签劳动合同,拍照,领一条领带,没有专门的洗脑培训,不像链家,哈哈。3个月后如果不开单底薪就会降到2000多,七扣八扣,基本就没什么了,6个月不开单就会被淘汰。


正式合同工有底薪,交金,但提佣比例低,二手房买卖一般只有百分之十几,租赁更低,一手代销高一点。2019年我卧底期间中原进行了一次大改革,采用合伙人模式,把很多经纪人从合同工转成合伙人,无底薪,高佣金,佣金提成最高可以到70%,极大的刺激了经纪人的积极性。


这个模式现在很多中小中介都在采用,利好老法师,对新人小白却很残酷。


中介这行二八定律很明显。我所在的店高峰期15个人,而经常开单的就3个人,且基本一直就这3个。大多数人一年开一个买卖单就已经很不容易,一年一单不开也很正常。


为了留下来,我主攻其他经纪人看不上的租赁单,并借着拍照和VR的机会多看房,特别是收集我心中目标小区的房源信息。所以我每月多多少少都会有业绩和进账,没买到房子前可不能被踢出来,哈哈。

 


3


由于我的目标小区品质高,自住率高,抛盘极少。在中介卧底3个月后,有一天我看着房东来我们店里挂牌了一套我中意的大三房。由于房东挂牌价太高,房子被隐藏并内部推荐了2个月后才放到外网APP展示。


期间我多次以拍照和带看的名义看房,仔仔细细把房子看了个清楚。墙体是否有裂缝?是否有漏水点?房子保养的如何?小区物业管理如何?左邻右舍关系如何?


房子整体我是很满意的,但吹毛求疵找到的这些缺点,都能成为将来价格谈判的筹码。


这套房子所在小区是上海新静安标杆楼盘,品质和口碑都是相当不错。由于抛盘少,所以只要价格合理,根本不愁卖。这套房子各方面条件都很好,就是因为价格略高,几个特别有意向的客户始终都没有下定决心接手,还在等待房东降价。


我通过职务之便从侧面了解到房东卖房是为了做生意,所以对付款方式比较挑剔,这一点正好是我的优势。当时我自己的两套房已经卖掉,大部分资金已经到位,这一点在谈判时非常重要。


由于挂牌2个多月没有卖掉,而房东又急着套现做生意,心态开始崩溃,先后降了2次价,从最初的挂牌价1600万(小区最高价)直接降到了1500万。房东降价100万的爆炸性消息我是最先知道的,此时所有意向客户还都蒙在鼓里。


我觉得此时我不能再等了,我必须要截胡,我卧底的终极目标和价值必须在此刻展现,否则一切都是徒劳。


所以,我摊牌了!我告诉店长,这套房子一定帮忙留着,我要定了!直到今天我都忘不了店长和同事们惊讶和崇拜的眼神!


2019年11月,我约房东面谈。因为我已经很了解这套房子的优缺点和房东急切要拿钱的心情,临到最后我还用一些微不足道的缺点又砍下来50万,最终这套上海大宁标杆双学区品质次新大三房我以1450万的价格拿下了。


怕房东反悔我当场转账付了100万定金并签署了居间合同。后面一个月内付首付、签网签、银行贷款、过户、迁户口都很顺利。由于原房东很讲究生活品质,装修保养的很好,所以2020年春节前我们全家就住进了新房。

 

现在我入住已经10个月了,经过2020年的暴涨,我们小区已经无房可卖,房价也从我买的10万涨到了12万+。最近业主群里大家正在讨论下一套必须挂13万/平以上,低于这个单价的人群主会出面约谈。


中介卧底200天,我看到了太多的世态炎凉,看透了这个行业不可告人的潜规则,但更重要的是我如愿低价买到了心仪的房子,而且短短一年房价已经大涨近300万,这趟卧底太值了!



4


接下来,我来谈谈这次卧底的经验总结和房产中介的内部潜规则:

 

一、在上海,大多数房东会亲自到门店或电话挂牌,并约好上门拍照和VR的时间。如果是优质稀缺房源,中介门店经理会安排自己人先去看房,第一时间联系老客户和关系好的投资客,房源信息根本不会发布出去。


所以对于普通购房者来说,想买笋盘是很难的。真的笋盘第一时间就会被内部消化掉。


二、如果价格不够笋,中介就会把房源录入APP系统。市场上撬盘已经是公开的秘密,很多小中介专挖大中介的房源。


所以只要系统一登录,这套房子房东的电话马上就会被人泄露出去,防不胜防。所以大家在各种APP上看到的房源实际上已经是旧房源了,因为已经经过了内部的层层挑选。反而在中介朋友圈里看到的房源会相对比较新。


所以真想买房,多加点中介,看看他们的朋友圈,上面的房源比APP上看到的都要新。


三、最了解房东和房子本来面目的只有中介。房东卖房的真实意图是什么?是等钱用,还是置换,还是真的出国?急不急售,还是挂着摸摸行情?置换的话是不是已经先付了买房的定金?


房子有没有二押,学区有没有被占用,户口多不多,家庭关系是不是复杂,是不是有家庭矛盾或纠纷,有没有死过人?房子质量如何,有没有漏水?


这些信息非常关键,但是中介却不会全部告诉你,他们只会挑选更利于卖掉房子的信息选择性的通知你。人性就是如此。


四、我总结下来,上海中介共分四个梯队:


第一梯队是集团化大公司,正规军、门店多,部分有自己的APP,如链家、中原、太平洋、我爱我家、美凯龙爱家。


优点:

1、真实房源多,房东挂牌总归会挂几家大中介。钥匙房多,有机会找到独家房源。


2、服务好,主要体现在大品牌中介在各区的交易中心都有自己的交易办公场所,有专门的签约室,有专人在交易中心指导帮助完成交易流程和交税的手续。


3、合作银行给力,放款快。中原的极速宝,最快可以6天拿到产证。


4、资金有保障,链家、中原都提供第三方资金监管和垫资服务,对置换客户很有帮助。缺点就一条,中介费贵。链家是上家1%下家2%,很严格,但上家的1%有谈的空间。我在19年卖一套房的时候最后只付了链家0.5%,事在人为。


至于其他中介公司,上家都是免中介费的,下家的中介费也可以谈,比较灵活,但一般不会少于1%。建议初次买房的小白选大中介,相对有保障。


第二梯队只有一家,易居房友,是加盟易居品牌的加盟店,遍布上海,没有品牌大中介的资源优势,但加盟店店主一般都是老法师,收费不高,一般下家1%,居间合同和网签都是用易居的模版和密钥,建议有买卖房产经验的可以选择,性价比高。


第三梯队就是小中介。一般只做区域市场,在特定板块有几家门店,如六星、中正、欣欣、金管家、Q房网等。这些中介没什么资源,在夹缝中求生存,靠挖大中介的房源过活,在安居客上发布钓鱼房源吸引客户,中介费便宜,0.5%都能做,能不能顺利交易只能自求多福了。


第四梯队是夫妻老婆店。小区专业户,专项代办服务。这种中介一般专营特定小区,有挖到好房源的机会。客户一般目标明确,房子自己已经看好,就是要找个中介作为中间人谈价格和走流程。


收费灵活,一般一单收几万块钱,和房屋总价无关。只要上家愿意,对买房人来说还是很实惠的选择。我一个朋友2018年买的1500万的房子,只收了5万代办费,节约出一台宝马。


建议有多套买卖经验的内行选择,性价比极高。


最后再来说下一个特殊的存在就是大房鸭,手拉手的升级版。大房鸭没有实体店铺,没有专业带看中介,带看都是小区里的阿姨妈妈兼职的,带客户看一次房50元,刚好买菜。大房鸭不能网签,上下家只能在大房鸭工作人员陪同下到各个区的交易中心网签。


当然了,对于房子的优缺点以及房东的情况你只能自己打探。大房鸭佣金只收下家固定费用1.99万元,对于如此便宜的价格,你也没法要求多么体贴的服务了。

 


综上所述,在上海,卖房最好找链家、中原、太平洋这种大品牌中介,现在他们的APP展示非常到位,挂了链家或中原,其他中介很快就会知道,覆盖面大,有利于你快速成交。


但买房要根据自己的实际情况来定,如果你是小白,宁可多付点中介费来选择大中介,相对有保障;如果你是内行或者身经百战,选择夫妻老婆店最实惠,可以省下几十万,何乐而不为呢!



5


网友热议:潜伏房产中介200天的日子


网友:编号9527


 不缺卧底的决心,缺的是首付的500万


小编:


又调皮了。




网友:昨夜西风


沙发吗?上海房价已经疯狂的奔跑了...有人预测了五年以后的深圳实在吓人接下来的几年一线的房价真的要持续疯跑吗?老师怎么看?


小编:


敢预测5年后的都是大忽悠。能预测准未来1年内走势的就是大神了。就比如我3月份多次预警上海启动。哈哈。


网友:昨夜西风


是的,上海的确如你之前所预演的那样,奔跑的上海如期而至




网友:师资宝|薛伟


 。。。明天就去应聘


小编:


别冲动啊。说实话,拿不拿中介的工资都无所谓了,买到笋盘的收益远远大于那点工资。




网友:Lorraine


 瑞士花园么


小编:


大宁金茂府




网友:risu


请教一下:

上海两张房票用完,一套2013年购买,一套2017年购买

后面如何操作更好呢?除了卖掉一套再置换呢,还有什么 其他投资的建议


小编:


赠予给外地户口的亲属,腾出一张来操作。再或者夫妻感情破裂,前妻卷款跑路,你净身出户。




网友:张耿


 我天天怂恿老公去链家上班,还真有这么做的


小编:


喜欢看《乐队的夏天》的应该记得,新裤子彭磊就为了中介费便宜点去链家应聘去了。哈哈




网友:杜自强


 上海房产中介要成为最热门职业了


小编:


不瞒你说,帮我4月买房的那个中介小姑娘当店长了,现在一个月收入20万。




网友:莹莹


 大宁,标杆次新,双学区,10到12+,大宁金茂府特征明显啊。恭喜楼主!




网友:昱希


 老师,你比较推荐上海哪个区的学区房?


小编:


徐汇,闵行




网友:乘风破浪的通宝宝


 这个不就写的我,我在中介潜伏买的房南通房价怎么看老师?最近很疲软新房。


小编:


南通谨慎,高点了




网友:李老师(为孩子找个好老师)


 卧槽,我一直也有这个想法啊




网友:留点神


小编:的确有头脑,也的确有经验,有可能经过专业的房产人员真朋友指点。

毕竟一般客户想不到这种点子,但是这种点子效益肯定很高。


网友:留点神


这个不是中介费贵的问题。


我相信小编:的中介费没少多少,但是掌握的信息,房款少了一百多万才是大头,更值得是买到了这么好的房子。




网友:度母


 刚买了北京的一套小两居,刚需上车,不知道北京房价明年走向如何


小编:


比今年高,恭喜上车




网友:李凡


 潜伏只是手段,笋盘才是目的!




网友:Samuel


 上海黄浦学区房和徐汇学区房哪个性价比高一些?


小编:


黄浦小升初压力小,竞争小。学校实力徐汇更好。




网友:青瓷不语-飞龙


 立马辞职去卧底




网友:云十三少 


 7成首付,还不算税什么的


不缺卧底 缺的是做


小编:


关键是碰到笋盘,有没有机会第一时间把握




网友:Maggie


 我的天哪,感觉打开了新世界的大门




网友:李丛培


 之前有见,看上新房,然后让老婆去公司入职,老公买房。老婆拿完佣金离职了


小编:


哈哈,更高




网友:鱼


 老师,上海大涨会不会带动苏州接下来也涨?观望一年还没在苏州买房,请问明年何时买恰当?谢谢!


小编:


苏州继续观望




网友:Wes


 从价格上来看,应该是金茂府




网友:Miaoz


 强占沙发文章必读!


小编:


恭喜第一。不能求快,文章要仔细看哦。


网友:Miaoz


老师文章必须仔细阅读!




网友:云来云去


 关注这么久重来没提问过,今天提个问题,希望得到老师的回答。   老师您是一个人还是背后也有团队?


小编:


一个人。所以刚刚开始要招聘了




网友:安慧


 老师好!预测下厦门,我刚卖了一套岛内的三房,要明年三月拿到房款,有点慌。


小编:


确定房款没问题,建议年前下定买好房。厦门过完年应该会比较热。




网友:高俊


 一看就是金茂府或者静安府




网友:修 · 行


 老师:深汕合作区可以入手吗?谢谢


小编:


价值很一般啊




网友:wanning


 汤臣豪园的房子卖了换兰香湖一号如何?还是继续持有更好?


小编:


抵押出来买更好




网友:文


 看新闻,北京房起飞了。分析的准啊




网友:阿童木


 你朋友是全款买房吗?如果不是的话,银行贷款需要的流水和收入证明咋操作。


小编:


老婆啊。再说,贷款500万以下,很多银行不看流水的。弄个收入证明盖章就行。




网友:Erica


 肯定金茂府啊~老师,明年上海涨幅你觉得会如何?除了学区房,还有什么会领涨呢


小编:


国庆节之后就有全面普涨的苗头了。春节后应该更明显了。




网友:开水


 仔仔细细看了一遍,对于高房价高中介费的地方,不失为一个好办法。忍不住想对文中的老兄竖大拇指




网友:求求


 配图和内容实在是毫无违和感,实在是高


小编:


配图是大话西游里二当家的就是给蜘蛛精派来卧底的




网友:洛丽塔1208


 我也是,当卧底一年多了期间卖了两套房,买了两套顺便赚了些中介费




网友:迷空|SKYIN


 金茂府158平,1450单价就是9.2w。标杆盘的笋一般人的确挖不到,也只有在静淡市才有可能。




网友:mey


 老师,想请教一下,对于这两天认筹的融创青云和新湖青蓝你怎么看?值得入吗?你更倾向于哪个?


小编:


新湖上海青蓝




网友:星星舟


 买房买的这么惊心动魄,厉害了。




网友:东东


 这篇文章还是很实在的,老师的文章其实也一直伴随着我买房一路走来

虽然现在买完房了,但是看这些文章还是觉得受益匪浅




网友:Daniel Li


 卧底也干的出来,真牛逼。




网友:文


 首付阻挡了我的梦点赞




网友:菲菲


 看到您干了我想干,还没有下定决心干的事情,甚是羡慕,更钦佩您的能力




网友:Alex


 是个狠人!




网友:小米


 刚在链家成交了,突然觉得还是挺值的,毕竟是小白




网友:向日葵


 今天老师一更新就看了,占位前20名


小编:


哈哈,下次前10




网友:梦的衣裳


 爷爷的~看完后,我都想去潜伏了!




网友:言


 这位朋友跟我想到一处去了,我打算潜伏进中介卖掉我县城的房子




网友:Bingo-Chen


 果然是八仙过海,各显神通啊~不知道明年楼市走势,但是今年上车深圳光明了,可惜没咬咬牙上4房的。希望光明的房价涨势不会让人失望吧




网友:汉风飞扬


 青浦和嘉定二选一选哪里好一些?


小编:


青浦徐泾更好




网友:晴阳


 老师,青岛的房子春节后能入手吗


小编:


观望继续




网友:慕铭-黄金奢侈品回收&鉴定


 没抢到沙发,前三也很好,已转发分享




网友:随意


 老师:明年北京的涨幅能有多少?


小编:


5-10%还是可以期待的,再多就要看政策了




网友:张耿


 老师怎么看大虹桥板块的新房,虹桥招商公馆和泗泾9号公馆怎么选?


小编:


徐泾永远疯抢,泗泾一般


网友:张耿


纠结的时候找你就对了




网友:REACHAL 长乐宫主 (刘)


 这操作牛了。佩服佩服




网友:扬子


 老师你好,一直关注你,想咨询你养老房买在哪里好呢,钱不多


小编:


我们有珠海的团购,100-200多万可以买到。有兴趣去考察的可以加助理微信:linco_kkk




网友:周小炿


 这决心,望尘莫及啊




网友:烟酒炜


 佩服




网友:丹子


 老师,我来应聘卧底的!




网友:谷涛


 老师,支持一下,昨晚关注您的。昨晚辗转反侧,心事重重,你懂得,像极了2015年的年底。




网友:邱子政


 哈哈 目的不只是买房 带走一波中原小妹妹




网友:刘鑫


 有点意思




网友:小蛮


 这事我也差点儿干




网友:吴莹莹


 真是惊心动魄,也有这样的冲动去做卧底,就是害怕开不了单就被踢出来了




网友:西雅图夜未眠


 看了老师文章,今年底卧底到贝壳的我,在考虑还是要继续卧底下去,好好利用“职务之便”才行啊




网友:喜羊羊


 干一行精一行。谢谢与大家分享。


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