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最好的买房机会是什么时候?

最好的买房机会是什么时候?

发布时间:12-29 17:11

人生发财靠康波


俄国经济学家尼古拉·康德拉季耶夫曾经提出一种长达五六十年的经济周期,包含回升、繁荣、衰退、萧条四个阶段,即康德拉季耶夫周期。


这个名字特别像陀思妥耶夫斯基陛下主人公的经济学家,在国内出名,是多亏了周金涛的介绍。他把长长的“康德拉季耶夫周期”简称为“康波”。


按他的话说,人生就是一场康波(这倒也没错,毕竟一个人的一生基本上也就只能走完一个完整的康波),在一个康波中只要抓住一次周期带来的机会,就能够成为中产阶级,即所谓的“人生发财靠康波”。


所以虽然“康德拉季耶夫周期”确实太长又难记,但一听能发财,很多人也就啪一下打起精神,很快啊!

周金涛在2016年时说,2018年到2019年是康波周期的万劫不复之年,1985年之后出生的人,人生机会第一次只能在2019年出现。


2018年到2019年经济情况确实不大好,可90后老油条等啊等,等到2019年底也没等到第一次人生大机会。


然后疫情爆发了,在全世界范围内的蔓延持续了一年,也不知道是不是周金涛计算出了误差,康波周期的万劫不复之年少算了一年。


当然,机会还是有的。受到疫情影响,A股今年在春节后开始第二天就被砸到了2685.27的低点,而随着疫情在海外蔓延,引发对世界经济衰退的恐慌,3月19日又被砸出了2646.80的今年最低点,直到全世界范围内都在大放水以及海外已经对疫情麻木了,股市才慢慢悠悠涨起来。虽然比不过美国大放水下的牛市,但今年也可以说是股市慢牛了。


现在不少人大概想,当初在2-3月的时候就该多买入,现在涨上来了就来不及了,错过了低位。要知道,3月22日,中国证监会副主席李超就表示,股市估值水平处于历史低位,总体看,外部环境影响是阶段性的,不会改变资本市场平稳向好的趋势。天天骂证监会,可证监会的话还是得听啊。


老油条就不一样了,过年的时候宁可少吃肉也要攒钱买股票,到年底一看,没操作多少,在股市里算是小赚一笔。


没有大赚,是因为从年初到年底,A股也就涨了300多点,今年这慢牛也太慢了。


而且不上杠杆,本钱本来就不多,赚的钱总归是少的。


但还是要奉劝大家闲钱炒股,不要上杠杆,因为股市上杠杆大多是短期贷款,而股市波动性大,上了杠杆稍一不慎就能把本钱亏完还附带让人借钱,而短期贷款很容易就到期要还,被迫平仓,风险很大。到时候可能真要给自己想一个西藏名字,究竟是加仓嘉措呢,还是平仓也措呢?就很矛盾。


所以假如一个市场流动性没那么大,涨势可以预见,可以上杠杆参与而且贷款是长期贷款可以慢慢还,那这个市场可能是更好赚钱的市场。


楼市符合上述条件,而且确实帮很多人赚了钱。



一年涨了四成多


比如我们在《房地产的好日子要完了?》里提到的那次2015年开始全国普涨的大行情。


2015年初深圳房产均价28993元/平,年底涨到了41494元/平,一年时间里涨了四成多。


假设有人在年初在深圳买1000万元总价的房子,只需要付300万元作为三成首付,如果不考虑税费和贷款成本,一年之后房价涨四成,总价涨到1400万元,等于用300万元撬动700万元的贷款,赚了400万元,年化收益率133%。


更何况房贷是长期贷款(可能是普通人这辈子能贷到的利率最低的长期贷款),不会急着让你还上,只需要按月偿还一小部分,这就等于在这一年里贷款风险低,贷款成本也不高。


这比苦哈哈炒股,天天心惊胆战看K线图容易多了,也安全多了。难怪连环杀人嫌疑犯会在法庭上说:

“这二十年,我循规蹈矩,除了炒股没有一件事是错的。”


而且从2014年底开始的这轮房价上涨,可不是止步于深圳或是一线城市,而是蔓延到二线城市。随着一二线城市房地产限购等措施出现,三四线城市棚改开启,2017年房价上涨又蔓延到三四线城市。2015-2017年,实现了一轮全国房价普涨。


2016年周金涛讲1985年之后出生的人,人生机会第一次只能在2019年出现。可在他讲话的这年,房产涨价的资产增值好机会就来了,85后或许能从中收益,晚几年的90后可大多数在当时没有房产,无法从中受益。


我以前有位90后同事,就被当时的房价上涨惊呆了。


他家乡是南方一座四线城市,照他的话说,那里有着按常理来看几十年都卖不完的房子,没想到2017年棚改来了,该地房子去库存异常顺利,这涨价去库存的操作,深深震撼了他幼小的心灵。


对于90后来说更残酷的是,2011-2016年期间年均住房增值收入显著高于同期年均工资收入。其中北上广深四个城市住房增值收入分别是同期职业收入的4.34、3.48、3.20、6.16倍。


在最极端的深圳,假设有两个收入相近的人甲和乙,假如甲2011年购入房产而乙什么都没做,那么这6年里甲财富增值可比乙高六倍。


早六年买房,意义都不一样。如果按这种方法算,2011年一个已经在深圳工作几年的85后,靠着家人掏空钱包勉强上了车,等到六年之后,晚六年来到深圳工作的90后财富就基本上永远也赶不上他了。


深圳乃至一线城市是特殊情况,但全国其他城市也没好到哪里去,就连全国号称房价控制得比较好的长沙,那六年时间里,房屋增值也比职业收入高了近四成。


周金涛说1985年之后出生的人,人生机会第一次只能在2019年出现,这话85后有没有听进去我不知道,但作为一个90后我因为没房,完美错过2015-2017年的一轮全国房价普涨,我是听进去了,可等着2019年的机会呢。


然后2019年过去了,2020年也过去了,这人生大机会在哪里,我咋还没看到呢?



哪里的房子还能买


当然也不能说一点机会也没有,比如说今年初的股市低位。事实上今年大部分时间股市位置都较低,想要在股市里长线投资的人今年应该是上车了。


但是前面也说了,股市波动比较吓人,又不好上杠杆,收益实在很有限。


毕竟年轻人本来就没多少资产,在资产增值的时候,确实比较吃亏。


财政部原部长楼继伟最近就说了,很大程度上通货膨胀表现为资产价格的上涨,而没有表现为实物和服务的价格上涨。


全球货币政策放了水,放出流动性,给金融机构互加杠杆提供了巨大的空间,首先表现为金融资产价格的上涨,然后就是房地产价格上涨,再加上收入分配,这种情况下收入分配差距肯定扩大。


至于没有多少钱能够进入金融市场的人,自然就成了受害者。


比起疫情失控,经济出问题的其他国家,疫情控制住的中国今年放水已经比较克制了,而且尽管今年经济增长不好看,也没有像往年那样重新拿出房地产这个夜壶救急,反而继续保持对房地产业的高压态势,还拿出了“三条红线”要求房企降杠杆。


自从上一轮房价暴涨后,对楼市的调控一直很严格,而这也有几年过去了。


这几年一直在酝酿着下一轮房价上涨。


今年初房价上涨已经出现在深圳,然后深圳迅速加紧了调控。


严格的调控,会压制住经济情况较差,人口增长缓慢甚至负增长的城市的房价。但对于一线城市的优质地段,尽管调控压制较紧,但还是有可能涨房价的。


今年上海的好地段,房价已经在涨了。广州的珠江新城,有的卖房者都开始坐地起价,黄埔科学城也成了热点区域。


就更不用说深圳了,最近的深圳楼市都出现新房被“万人抢房”、“众筹打新”的事情了。


“众筹打新”是指买新房的时候,有的人是几个人合伙去抢房,出名额的人不是自己全部出钱;有的人是把名额借给亲戚,付款的人并非本人。这就会造成出资人和所有者的错配,存在更大的风险,牵扯更多的人就有风险扩散的可能。


最近银保监会主席郭树清就指出,坚决抑制房地产泡沫。这是因为房地产与金融业深度关联。中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。


可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。



但是再怎么强调,热点地区的房价是压不住的。


最近发布的《中国住房总报告(2020-2021)》就提到,预计2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右,明年房价有机会涨的是四类区域:


一是人口集中流入的地区还存在住房短缺,大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;


二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市;


三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;


四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。


重点都画好了,明年什么地方的房子值得买,不用说了吧。


至于调控能压住哪里的房价,《中国住房总报告(2020-2021)》里说得也很清楚,有四类风险区域:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。


想要投资买房的请离开这些地方。



千座山峰化水泥


之前有读者朋友在后台问我要不要买房子,这个问题的最好回答就是《中国住房总报告(2020-2021)》里提到的机会区域和风险区域。


请大家对号入座。


但我在劝人买房这件事上比较谨慎,毕竟房子关乎别人的生活,是上百万的投资,我这一两句话总显得轻飘飘的。


更何况美国这么放水支撑经济,总有一天印钞也撑不起美股,到时候经济萧条来临,影响中国,又该怎么办呢?最近上层一直在想办法化解各类风险,较为克制地放水,还把房地产称作是最大的灰犀牛,想来也是在为危机做准备。


我隐约觉得危机会在一年半之内来,但我也是个90后,自从我知道房价起深圳的房价就没大跌过,所以我也不好替人做判断。


要是在大城市能租售同权就好了。


可是正如我们之前在《租房都是人下人》里提到的那样,如今租客连最基本的权益都无法保障,想要拥有其他权益,实在是想太多了。


蛋壳暴雷后,广州租客钟春源跳楼自杀。他死后一天,微众银行发表声明称,蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金用于抵偿客户在微众银行的贷款,此后银行结清该笔贷款。可惜小钟没有看到这一天。


不久后的全国住房和城乡建设工作会议上,又专门强调了租房:


“大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。


扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。”


假如钟春源的死能推动租房市场的规范,甚至进一步推动租售同权,那他的名字就会像孙志刚那样被记住。


但是租购同权难度实在太大了。


最近苏州出台新规,落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户。但是这样落户能享受到当地同等福利吗?


换个更极端的例子,假如北京能租房落户,我在西城区租房,孩子能上西城区的牛校吗?


假如能的话,学区房的逻辑很容易就崩塌了,一万匹脱缰的灰犀牛将在脑海中奔跑。


所以推动租售同权,还是要做好公共福利均等化,一座城市教育福利差出很多,在城市偏远地区买房都享受不到好的福利,就别说租房了。


大城市想要放开落户,好学校和好医院等配套措施是要跟上的。这些难度都非常大。


要是租售同权真的能在几年内落实,大城市的公共福利均等化,外地进程人口也能享受到同等福利,这就已经算是年轻人的好机遇了,毕竟我们在《最后的猛药》里提到了,直接让户籍政策更自由化,那么可能会让国民福利最高提高6.9%。


但这实在太难了,毕竟现状仍然是“以我之身躯为阶梯,以我之身躯为藩篱,陌生与敌意其中凝聚,千座山峰化水泥”。




网友讨论:最好的买房机会是什么时候?


网友:小乔


 开采我的血肉的火光




网友:tinyfay


 看图进来的,不要老婆能折现么?




网友:Tony Liu


 在鹤岗啊




网友:奈格里


 以我之身躯为阶梯,以我之身躯为藩篱,陌生与敌意其中凝聚,千座山峰化水泥。




网友:剑心


 肯定可以,我朋友都去卖房了




网友:刘看山


 没有机会,洗洗睡吧,别想太多




网友:魏名翔


 再来一波,95后都不知道咋活。




网友:瓶装火箭


 四个字:怎么可能




网友:Betula


 没钱买房啊




网友:测不准


 时代喧哗造物忙 油条万青梦幻联动




网友:大全


 深圳的房子哪里没有大跌过?金融海啸时关外热炒片区就几乎腰斩了,假如那时候是川建国在位恐怕现在就是另外一个故事了


小编:


还不是放水拉回去了




网友:Serendipity


 这期~这期是财富密码


小编:


不好说啊,万一经济危机真来了,就……




网友:Joe


 只要经济政策建立在稀缺的逻辑上,那么宏观层面上下其手和寻租就永远存在,微观层面基建兴国、土地财政、工程政绩考核依然油门到底一路狂奔。




网友:王鹏涛-疯子屈原

 

上海学区房最近在狂飙,前滩涨到比陆家嘴都贵




网友:alex_m


 万众创新?




网友:石炎


 悲观者贬值,乐观者赚钱,我是悲观者。




网友:Votre Majesté

 

别骂了别骂了,已经劝父母在成都限购前买资格上车,估计以后就只能在大城市的买房子才有价值了




网友:懒

 

放水治百病?低生育率还有救?


小编:


也没想认真解决低生育率的问题啊,甚至这算个问题么……




网友:索罗

 

反正我不生孩子不买房,户口在农村有宅基,房价跟我无关


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