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买这种房子,交房就开始贬值

买这种房子,交房就开始贬值

发布时间:12-30 07:40

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认识很多买房者,也知道很多买错房子的故事。


买错房子的原因有很多,可能选错城市、板块、地段,选错开发商,选错户型。


但是一些朋友们,甚至是买过好几套房子朋友,依旧常常会犯一种错误叫做“忽视不利因素”。


房子从设计开始就有巨大的问题伴随,但是从看房到买房,买房者自身一无所知。


直到交房那天,甚至入住后一年,突然发现自己的房子的巨大缺点。


毫不夸张的讲,由于这种巨大缺点的存在,造成房子交房之日,就是贬值之时。


今天的文章重点来谈谈这个问题。



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首先,对于房子的不利因素要重视。


一定要重视,一定要重视,一定要重视,重要的事情说三遍。


重视不利因素,要从仔细阅读售房部“红线内外不利因素”公示开始。


随着房地产的发展,很多开发商在自己的售房部都做了类似于下图的“红线内外公示”。


但是,由于你我都知道的原因,这方面开发商是不愿让客户过多了解的。


所以,虽然往往有“不利因素公示”,但是这种东西不是放到不起眼的位置,就是字非常小,或者干脆“点到为止,语焉不详”。


然而,作为买房子的你一定要做到:


第一、一个字不拉的完全拍照,留存,保留证据。


第二、像读高考题一样,一个字一个字的阅读,不要一目十行,大眼扫过去就算了。


第三、不懂的地方要问,问你的售楼员,搞清楚这句话究竟讲的是什么,对于房子究竟意味着什么。


第四、对于已经出现的重要的不利因素,要亲自去看,去体验,以验证公示上的文字描述是否准确,去验证不利因素对于项目的确切影响。


实话实说,这是一个专业问题,更是一个态度问题。


关键还是那句话,第一要重视。



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说完了态度,我们开始说专业的。


对于不利因素,一般分为三类项目红线之内因素,项目红线之外因素,户型因素。


首先,啥是红线。


一般来说,就是指项目用地红线,在红线之外的不利因素是市政或者自然形成的,不是开发商能够主导的。在红线之内,开发商往往造成的,开发商可以主导。


对于红线之外的因素,往往包括:


可能产生废气、辐射、噪音、烟尘污染等影响的不利因素,一般包括且不局限于以下:


机场、垃圾站、变压器、通讯基站、道路、桥梁、隧道、火车站、汽车站、油气库站、危险品仓库及其他污染、辐射、噪音源或危险场所等。


对于红线之内的因素,往往包括:


可能产生废气、辐射、噪音、烟尘污染等影响的不利因素,一般包括且不局限于:


公共厕所、化粪池、垃圾站、变压器、换热站、配电室、通讯基站、商业用房、物业用房、车库出入口、健身场所以及其他污染、辐射、噪音源等。


对于户型的不利因素,一般包括:


立面造型、外连廊、管道层、烟道、天然气管道等及户内的梁、柱位置、尺寸等。



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然而,以上将近五十多个因素中,重要性也各不相同。


另外,对于不同的人,重要性也大大不同。


比如,我一个朋友曾经买过一套房子,是经济适用房价格便宜,但是紧邻高架路的上桥闸道口,对于出行来说是个方便的事情,因为一出小区就可以上高架桥。


但是住在房子里面,噪音确实大,特别是上桥口问题。开过车的人都知道,车在爬坡,一般发动机都在提转速,声音尤其大。


偏巧他是一个睡眠不好的人,噪音极大的干扰了他,尤其是后半夜,一旦夜里二三点醒来,听着发动机几分钟一次轰鸣,根本睡不着。所以不得以,住了不到二年只能把这套房子又卖了,折腾了整整三年。

但是朋友的媳妇,却对于这个不利因素,却不敏感,噪音基本不影响睡眠。


不过,再提一句话,卖房的时候,也是因为这个因素,房价基本上比小区其他不受该因素影响的房子少卖了15%。


所以,以下因素尤其值得注意:


机场——这个尤其要注意,特别是军用机场,方圆十公里都有影响。


另外,飞机场因素,起飞跑道和降落跑道之下的住宅千万不要碰,这是飞机发动机噪音最大的区域。


铁路——高铁线路两边,第一排,第二排房子不要碰。一过车,瞬间靠铁路近的窗子都会震动,震动影响甚至比声音还要大。


另外需要远离的是铁路编组站,别问,回答都是泪。


公路、立交桥、尤其是高架桥,比普通市政路声音大几倍。


而且,以上三个因素,噪音源一旦产生,搬迁的可能性极小,可以说影响是终身性的。


另外,工厂、集市、学校也有噪音的影响,但是好在是间歇性,白天产生,晚上基本上安静的。


垃圾场、污水河、塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园,这些因素一般是气味性的,由于是买远郊改善性住宅的时候,要特别注意。


尤其是垃圾填埋场,一个这样的不利因素,会造成房源五公里房价长期不振。


火电厂、造纸厂、化工厂、橡胶厂、混凝土搅拌厂、制药厂、医院、废品站、锅炉房、产生烟尘的场所,但是好在是,以后随着国家对于环保的重视,这些不利因素会离住宅区越来越远。


一些是普通公众所禁忌的因素,比如殡仪馆、火葬场公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站,这一些因素的影响大多数是心理影响。


另外,可能有辐射的因素:高压线路、变压器、微波信道、无线通讯基站,至于这些因素是否存在对人体的伤害,科学还没有证明,不过最好是没有。



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红线之内因素,哪些是值得特别注意呢?


可能产生噪声污染的因素包括:


小区内市政规划路、地面集中停车场、机动车出入口、运动游戏场所、水泵房、变频水泵、变电室、中央空调冷凝塔。


尤其是需要注意的是,通风机及产生噪声的通风口和排烟管道,很可能在商业设施旁边产生。尤其是和商业顶层同一平台的居住房间,所以千万不要贪图商业空间的天花板会成为自己的一个露台,因为空调大概率是要放在这个露台上的。


有较大噪声的电梯,这个因素和电梯的品牌相关很大,但不会影响整个房子,但是对靠近电梯的卧室影响是比较大的,尤其是深夜。


可能产生异味的因素:垃圾中转站、化粪池、公厕其他,每个小区都有这样的设施,但是有没有异味,和小区物业的管理水平非常相关。


最应该关注的是垃圾中转站,负责把垃圾打包压缩,运走,房子靠着它,至少比同小区项目平均房价低10%。


另外,可能影响环境秩序的因素:集中餐饮等商业配套、居委会(社区工作站)、物业服务用房警务室等办公处所。


我曾经见过一个小区把社区工作站当做麻将室的,而且是日夜不停营业,结果搓麻的声音常年不停,最终导致楼上客户的长期投诉,一年能打三次架。



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对于户型的不利因素,也是一个专门的话题,篇幅有限就不展开讲了,给大家提示一句,就是腰线层问题。


腰线是开发商为了楼的美观做的装饰,看起来更好看一点,更加有层次感,然而问题在于在于腰线层的户型被遮挡阳光的概率更大,更容易出现积水、杂物堆积和被盗的风险,所以能躲开就躲开。


提示大家一点,总体来说,不利因素中红线外的比红线内的更加重要一些,因为这些因素即使是开发商也很难改变,一旦发生,影响几乎就是终身的,所以一定要了解,有个心理准备。



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想对项目不利因素有个完整的了解,首先不要单听销售员的讲解,毕竟屁股决定脑袋,让项目的销售员把自己项目缺点说的明明白白,没有几个人能做到。


另外,自己要多去项目周边实地看看,眼见为实,耳听为虚,比如看看铁道边火车的频次,噪音的大小。


还有,可以多去找找规划图,或者去城市的房地产公众号和某些论坛搜搜,一般这种不利因素,在相关文章中也多会提及。


最后,再给大家说一个小窍门,对于某项目的不利因素,也可以去听听它竞争项目销售员的评价,在没有利益取舍的情况下,竞争项目销售员往往更容易说出实情,也更加客观完整。


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