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2021年房产市场的18个预测

2021年房产市场的18个预测

发布时间:12-30 17:04

1、


2021年楼市的整体温度会略超2020年。地方财政压力在进一步加大,地方债发行增速受到控制,楼市库存量也进一步加大。


所以,2021年楼市整体上仍然需要升温,而不是降温。

 


2、


预计2020年全年,全国新房销售17.2亿平方米左右,基本跟2019年和2018年持平,销售额会接近17万亿,全国均价第一次逼近或者突破1万元大关。


展望未来,新房销售面积已经见顶,很难提高。面积虽然见顶了,但价格不会止步,否则房地产对经济拉动作用将下降。2021年,全国新房销售额有望突破18万亿。

 


3、


整个“十四五期间”,楼市都将维持“板块轮动”、“轮流吃饭”的态势,大周期基本被强监管抹平,只允许有小周期。基本上每半年,就会有一个小周期。


松松紧紧,目标是让楼市尽可能长时间地为经济“拉车”。

 


4、


2021年,哪些地方的楼市会回暖?从紧迫性上看,华北、东北、西北、中部都需要回暖。比如北京、济南、青岛、石家庄、郑州、太原、大连、沈阳等等,都是如此。


目前大湾区已经比较热,长三角也比较热,京津冀可能是下一个整体回暖的区域。

 


5、


整个2020年,北京的土地出让基本上不限价了。这给2021年北京楼市整体回暖奠定了基本条件。


北京回暖之后,会带动整个京津冀乃至华北地区回暖。

 


6、


大城市全面放松5限(限购、限价、限贷、限售、限商)难度极大,概率很小。


只能通过放松人才落户的方式,增加房票(购房需求)的供给,然后微调贷款政策(比如降低利率上浮的幅度,加快贷款审批)和限价政策,但后面两个微调不会宣布,只会悄悄执行。

 


7、


2021年房地产税立法会有进展吗?不会。


日前全国人大法工委公布了2021年23项立法,没有提及房地产税立法。但十四五期间,房地产税立法会启动。

 


8、


围绕着房地产的税收,可能会增加。国家正在逐步加大税收调控力度,用来取代部分行政调控措施。因为要对实体经济减税降费,地方财政比较紧张。


所以未来围绕房地产的整体税收会加重。

 


9、


两大国家战略——《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》、《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》的全文,会在2021年上半年公布。


这对于成渝地区,以及黄河流域经济发展,将产生重要影响。也是这两个地区房地产行业的重要利好。

 


10、


“深圳都市圈”规划,是大湾区最值得期待的重要文件。深圳面积狭小,所以地均经济总量、资金总量、上市公司市值和人气,都在全国首屈一指。


深圳外溢能力也高居全国第一,超过北京上海,更远超广州。所以,深圳都市圈将是中国第一个紧密型都市圈。深圳“扩权”成色如何,对东莞、惠州等临深地区影响有多大,都要从这份规划来观察。这是未来大湾区房地产行业最大的题材,将会被市场充分关注。

 


11、


2021年,会有更多的中心城市落地行政区划调整,主要是“内涵式扩容”,是中心城市把代管的县或者县级市变成区,比如郑州就有可能。


也可能会有“外延式扩容”,拿下旁边的市县,比如武汉就有可能。

 


12、


如果疫情不出现重大反复,疫苗基本有效的话,中国的宏观政策在2021年大概率会重返常态。

也就是说,宽松力度不如2020年。


但不可能加息(LPR利率),也不可能提高存款准备金率,社会融资规模增速会有所下降,广义货币M2的同比增速会重返个位数。

 


13、


2021年,央行会降准吗?可能会有。降准,不代表宽松,而是把前些年超发的货币释放出来,让中国偏高的存款准备金率逐步常态化。


如果央行担心市场误解,或许不降准,而是采用增加逆回购或者中期借贷便利方式来给市场“补水”。

 


14、


市场利率会走高吗?虽然央行不加息,但货币供应会有所控制,这样可能造成市场利率反弹。不过央行会继续打压存款端的利率,来遏制贷款端利率的走高。


最近采取的方式有,在互联网大平台下架银行存款产品,禁止没有金融牌照的互联网平台代销银行子公司发行的理财产品等。这些都是存款端的降息,有利于维持2021年利率的稳定。说到底,央行不希望在2021年看到利率走高。

 


15、


人民币对美元的汇率会破6.5吗(主要是指在岸价、中间价)?如果美国疫情继续失控,美国继续无限量宽松,会的。


但破6.5之后,对中国的出口是不利的,也难以持久。比较适当的汇率水平,是在6.5到6.6附近。

 


16、


人民币会在2021年突然贬值吗?除非中美关系再度恶化,否则不会。


而中美关系恶化的可能性偏低,因为拜登主要还是视俄罗斯为最大敌人,而且习惯在多边体系内解决问题。人民币维持高位横盘,有利于中美贸易平衡,也有利于中美关系改善。



17、


A股大概率在一季度末之前,提前走出2021年的吃饭行情,幅度不会高,但有可能创出2年来新高。然后随着宏观政策略微收紧,会有一波幅度稍大的调整出现在二三季度。


然后随着四季度政策再度有所放松,出现新的反弹。高——低——高,大概是2021年上证指数的基本轮廓。

 


18、


2021年将是互联网企业估值受压的一年,反垄断、抑制资本无序扩张、去金融化,以及明确数据资产产权归属(可能部分归国家),都会让这些高溢价公司“挤出泡沫”。





网友讨论:2021年房产市场的18个预测



网友:Villé.Mo


 年年都预测,而且测的准




网友:jakin


 持现金在手会好点吗?


小编:


不能长时间拿现金,比较危险。




网友:大小王


 21年初中学区房投资咋样


小编:


尽量选大城市、政府重视片区的学位房




网友:木木果


 老师您好,2021郑州房子会有回升热度吗?


小编:


郑州需要回暖了




网友:Ethan


 郑州2021年能爆发嘛


小编:


会回暖的




网友:游人杰


 老师你好,我在广州和惠阳各入手了一套,想再入手一套,郑州,长沙,武汉,西安,燕郊或昆山这几个地方哪个比较有空间呢?


小编:


我觉得还是重点考虑大湾区和长三角




网友:游人杰


长三角哪里合适呢,很多都没有房票买不了




网友:缘


 老师上海房子已疯涨还能买吗?


小编:

1

买,永远是对的




网友:股彩人生


 买惠州南站还是买海口江东!


小编:


纯投资,都可以,各有利弊




网友:+1


 现在越来越觉得,南方城市总体比北方城市强的太多,还是人的问题,政策太死板,没有南方有魄力。




网友:王恒潥~济南


 先赞后看,年薪百万!




网友:刘翔-资产配置顾问


 我大郑州二手交易的个税居然按20%的差额收,一旦取消了房价涨个10%没问题吧。


小编:


这个可以取消的,东莞就取消了




网友:心滢


 今年整个北方房市都不行,是不是意味着经济不行


小编:


欧美经济也不行,放水之后房价同样大涨


小编:


华北还是管制太严了




网友:志芹(棨翔)


 老师您好,深圳龙岗的房价你怎么看?


小编:


补涨




网友:陈


 老师,北三县买房首选哪里呢?谢谢您


小编:


有连接北京地铁站点的附近


网友:陈


好的老师,谢谢您!




网友:小民哥


 老师,长沙未来房价基本走势如何?


小编:


洼地必须填平,只是时间问题




网友:Z


 回复某楼,南方经济和北方经济与人没关系,主要因为国家政策和转型。南方大领导很多都是北方人,而且南方是珠三角长三角很发达。其它地区一般,水分一大堆!你哪来的优越感呢




网友:万万


 比较关心临深惠州片区,地铁14号线,深大城际的规划。




网友:李扬


 老师 怎么看待寿光这段时间的房价上涨?




网友:库斯


 关于深圳都市圈范围界定,是否应该把珠江西岸的唐家、翠亨以及南沙南部囊括进去?这个问题老师有何看法?


小编:


深圳都市圈官方有明确界定,就是深圳东莞惠州汕尾和河源。当然也会辐射到珠江口西部




网友:弘毅之光


 老师,请问明年通货膨胀情况如何?


小编:


可能有上涨压力




网友:梁真鹏


 我们爱老师,希望老师有推背图的神算!




网友:香港大善事郑平


 全球一片惨淡!但是我对2021年内地及香港经济及民生!却是非常看好!一,面对惨淡!内地社会制度在优势上是从上到下!可逆周期运作!二,香港正在恢复原本经济城市的特点!已在经济上走入上升期!三,几种优势相加当然利好!




网友:境由心生


 老师厉害,每天都期待你的文章,学习,提升知识面


网友:境由心生


老师,买理财,定投基金,买金条可以吗?因为苏州,南京无条件购房


小编:


也都可以,金条主要是避险用,流动性一般




网友:申城居士


 苏州明年有没有吃常熟的打算?


小编:


苏州应该尽快把昆山、常熟等改为区


网友:申城居士


不知道明年或者后年有没有机会




网友:自然而燃


 去长沙为孩子买房,买哪个区最好?请老师指示!


小编:


地铁附近、好学位、政府重视片区,结合这三点来选




网友:西风乍起


 同志们冲呀快抢河北的房子




网友:H涛


 杭州还能涨吗




网友:绿水秋千


2023年底前就具备封关的硬件条件,请问刘老师封关后对海南的利好有哪些?


小编:


意味着单独关税区正式建立,是一个重要时间节点,可能会激活楼市


网友:绿水秋千


楼市已经被严格控制了无户口的全岛一套,所以买了约也不可能舍得卖掉啊,所以房价涨不涨都意义不大。只希望封关后有什么特别点的优惠就好了




网友:楠哥


 老师,儋州白马井房子有升值空间吗?


小编:


也有价值




网友:Fred任


 如果没有足够资金置换房屋,手里富余的20年以上房龄的非学区房,如何处置比较好?变现现金会毛,不变现的话升值空间随房龄跑输大盘。谢谢老师指点。


小编:


只能暂时持有




网友:零度


 老师,深圳外环高速开通对坪山或龙岗东影响大不?




网友:刘振山


 这么多条里,最关心郑州扩容


小编:


郑州会双扩容的,一个是代管市县改为区,一个是拿下周边地区。早晚都会实现




网友:cookie


 老师,惠州南站是一定要800m范围还是一两公里也行呢


小编:


稍微放宽点,就需要学位好。


网友:cookie


谢谢老师回复,800m内没有盘卖




网友:十年砍柴


 老师,展望3年来看,目前香港股市是不是比A股更具投资价值


小编:


很难说,要看具体个股




网友:棋哥


 老师,您好!佛山市同济路地铁站的新房未来会升值么?


小编:





网友:无痕


 东莞虎门、佛山北滘陈村、广州知识城、三选一怎么排序?


小编:


可以选黄埔科学城或者靠近金融城的片区




网友:柿子

 

深中通道2023年开通,深圳外溢南沙,深广携手,看好南沙未来楼市。


小编:


南沙是不错,但需要一点耐心


网友:柿子


谢谢老师




网友:瑞信防伪-张敦光


 老师就是不一样,那些到处抄的会整是20个预测




网友:H


无锡江阴的房子可以入手吗




网友:Mr.M

 

老师,郑州除了东区外哪个地方还有投资价值


小编:


经开、滨河、商都,都不错




网友:.


 珠海作为经济特区,GDP却只有3500亿、资金量9000多亿,人口200万,与深圳相差很远,请老师开一些“药方”,珠海怎么样才能实现跨越式发展呢?


小编:


珠海总量偏小,但增速很好,过去10年增长仅次于深圳,跟惠州并列广东第二。推进深珠通道,是关键




网友:潮平两岸阔


 老师,地产股能在2021年雄起一回吗?您觉得如果有的话哪个季度可能性大些?谢谢您!


小编:


可能会有价值修复




网友:罗宾 (Robin)


 明年二季度就开始收紧啊?至少要等到三季度吧?


小编:


也有可能,看疫情演变




网友:huang


 老师好,武汉楼市何时会涨?有套房子待出手。


小编:


如果换房,别等涨的时候


网友:huang


好激动,这么快回复,我想换深圳,深圳还有一个名额。


小编:


早点换,马上卖




网友:之禾


 老师,如果投资的话现在昆明可以入手吗?


小编:


中心城区配套好的,可以。新区小心




网友:木木花开

 

老师,郑州限售3年有没有可能调成限售2年??


郑州差额税20%有可能调低吗??


谢谢


小编:


我觉得还是个税,可以参照东莞宣布双轨制,可以按照差价20%选择,也可以按照总价1%或者1.5%缴纳。哪个便宜交哪个


网友:木木花开


谢谢老师,好希望郑州能限售短一些,并且调低差额税,郑州太冷了……




网友:伏龙山的乔治

 

山东青岛在经济寒风中瑟瑟发抖,已经投资西海岸的重点中学私立分校旁边的一套海景房。距离地铁站八百米。请刘晓博分析一下,青岛的楼市经济会有复苏吗?谢谢


小编:


会的,必须的




网友:一夜风雨


 2020年的预言,什么时候复盘一下。




网友:YG


 老师您好,广州买白云新城好还是黄埔科学城好呢?谢谢




网友:李劲松


 我个人预测只有一次是正确的,2007年底预测2008年,2019年底预测2020年房价走势图,准确的人基本上没有,可以说2020年深圳房价走势图是醉难预测的一次!太魔幻了.......




网友:果姐


 老师,契税目前90平以下的还是一个点,请问2021年会调整吗?如果有调整大概会在全年的哪个时间段?谢谢!




网友:Irene

 

郑州和东莞 十年后 哪一个更有前景


小编:


都是不错的价值区域,各有优势。好比武汉和苏州一样


网友:Irene


从以后城市发展和房产增值的角度 二选一呢~


小编:


选东莞临深吧




网友:与狼共舞


 主要限售五年是个大问题


网友:与狼共舞


 有国家中心城市的最近消息?




网友:瓜牛


 会不会跟美国,一样大放水?




网友:奔涌吧后浪


 老师威武,顶起来!明年一季度行情会以什么为主线,春节后冲高吗?




网友:梅竹兰鹤


 房子是耐用品,也是奢侈品,但是不是藏品。空置久了就是鬼屋了。




网友:张

 

老师是英明!


没有提到2021西南楼市,应当是跟华北中部等相同吧。


老师2021股市预测只有一小段,但是含金量高啊




网友:ping_Z

 

老师,2021年下半年南京苏州无锡入手哪个比较好?


小编:


南京


网友:ping_Z


谢谢




网友:JRmanggis

 

东莞均价破3万 5年内绝对可以达到




网友:星星点灯

 

老师资金有限,上海金山区能买吗?


小编:


不如买临港


网友:星星点灯


有什么板块推荐呢


小编:


沿着地铁线,结合学位买




网友:xuxx

 

你好,老师,刚买的佛山石湾地铁站附近的新房,会有升值空间吗?


小编:


位置可以




网友:日出东方

 

老师,只关心深圳房价涨不涨。哈哈


小编:


当然涨,会略微横盘一下




网友:口香糖

 

杭州会重新划区吗?


小编:


会的,最大的区是最小的100倍




网友:平

 

老师您好!想问您一下投资珠海十字门片区住宅好还是珠海北唐家湾高新区的住宅好呢?


小编:


都不错的,但长远看深圳的量能更足,唐家北围连接的是深圳前海




网友:Amy刘小兔

 

东莞南城区 虎门 长安 万江选那个区好?


小编:


南城目前最成熟,未来滨海湾最有潜力(包括了虎门长安部分区域)




网友:Yang园


老师,你好,第一次留言,想问问您邯郸买哪个区域以后发展潜力大?望回复


小编:


邯郸我没有仔细研究过,可以看看总体规划以及最近两年政府工作报告,尽量在成熟片区买学位好、交通商业配套好的,新区还是要慎重


网友:Yang园


谢谢老师!




网友:叶子

 

老师,明年想入上海房产,那区值得投资?


小编:


除了太偏远的,有地铁的基本都可以,学位好的就更好了




网友:快递哥蒋旭

 

老师士一出文章每次都会看,总结内容太牛了,请问现在成都主城区入手买一套房自住半投资合适下手吗


小编:


可以的,看好成都




网友:John Jiang | 江辉

 

北沿江高铁,2021花博会,崇明开建地铁,还有海门规划落实了新机场,启东房价会有大幅度攀升?


小编:


南通题材是比较多,还是要结合地铁和好学位来买




网友:辛巴

 

大宗商品会涨吗




网友:与狼共舞

 

老师。从全球这次疫情货币放水的比例讲,和同全球一体化得角度讲,感觉人民币后期通胀也会很严重?




网友:昨天

 

总结那么多,最终就一个字,涨





网友:海钰


 请问老师,“未来10年,财富积累将越来越难。最不好过的就是中间80%的人群。今年是未来十年中最好过的一年”请问您怎么看?




网友:nana

 

老师,我贷款时候说是固定利率,还能改成浮动利率吗?今年10月贷的款,谢谢您


小编:


选择过了,就不能动了,央行是这样说的


网友:nana


当时银行贷款要求就是固定利率,问都没问我


小编:


可以先咨询一下银行,同时,查看当时的房贷合同是怎样签署的。


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