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楼市新政关于契税法的正确解读

楼市新政关于契税法的正确解读

发布时间:12-30 18:24

这几天,深圳购房者们的情绪非常不稳定。


因为很多人都在朋友圈,看到了关于元旦后深圳楼市要出新政的消息。


传闻中的新政内容主要指向2条信息:


1、限售年限调整,限售3年改5年


2、契税调整,契税首套3%,二套5%


还没有相关文件下发,孰真孰假尚未可知,中介就先拿来制造逼单的氛围了。


我去查了一下,这两条所谓的“新政”,虽然在微博和中介朋友圈传得风声水起,实际上却找不到任何可靠的信息来源。


但我没想到,就这么一条“开局一张图、内容全靠编”的传闻,信的人还真不少!


光昨天一天,就有不下10位粉丝,找大先生确认新政的真实性。


其中有一位要买二手房的大姐,本来计划把购房时间推至年后,听说契税要涨,急得都快哭了。


还有很多人说,还真别不信,之前深圳很多次出新政,不也都是“狼来了”吗?


一开始大家都以为是谣言,官方也出面辟谣,结果后面传着传着成了真的,突然出台打所有人一个措手不及。


那么,真相究竟如何?



01


先来看看契税上调是怎么回事。


离春节只有一个多月,中介们可能年底业绩压力大,任何旧闻都能拿来炒一炒,给购房者制造焦虑。


按他们的说法,新契税法将在2021年9月1日开始施行,首套提升至3%,二套5%。


背后的核心意思就是:今年赶紧买房,赶紧交税!


为了看起来更有说服力,一些中介还附带了一条国家税务总局的公告链接。有鼻子有眼,让不明所以的购房者瑟瑟发抖。


但我要告诉你的是,千万别听风就是雨。


早在8月12日,《契税法》审议通过的当天,一模一样的谣言也是刷爆全网。


几个月之前的谣言,这次居然还能骗到这么多人,不能怪购房者太单纯,只能说这个谣言实在太有迷惑性。


如果你去搜一下关于《契税法》的新闻,会发现“网传新政”中提到的几点,确实都是事实:


1、《契税法》确实将在2021年9月1日开始施行。


2、《契税法》条文里,确实明确写了,契税税率为3%至5%。


但这是不是说,明年9月1日以后,买卖房产要交的契税变多了呢?


因为很多人的亲身经历是,自己买房子只交了1-2%的契税。比如一套200万的房子,如果按3-5%的比例来交契税,光契税就要多交2-8万。


这其实是一种误读。


《契税法》的末尾,还有这么一句话:1997年的《中华人民共和国契税暂行条例》废止。


但这个关键信息,却被中介们刻意给忽略了。


如果你去翻一下之前的《契税暂行条例》,就会发现,新契税法规定的征收标准3-5%,这跟1997年沿用至今的根本没区别好不好?



02


此前大家买卖房产,之所以只交了1-2%的契税,其实是因为,在房地产市场调控中,契税减免成为调控的一项工具,购房者因此享受到了契税减免的优惠。


早在2016年,深圳就出台了房产交易环节契税优惠政策。


其中提到,个人购买唯一住房,90平以下按照1%征收契税,90平以上按照1.5%征税。


如果不满足这个条件,比如是二套,契税就是按照3%征收。


只要你买过房,拿出来税费单一比对,一目了然。


而无论是1997年的《契税暂行条例》,还是即将施行的《契税法》,虽然在具体条文中并没有涉及税率优惠调整的内容,但都预留了“口袋解释”。


《契税暂行条例》的规定是:具体税率由各地自行决定。


而《契税法》的规定是:契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


因此,并不意味着9月1日之后契税会上升,地方政府仍然可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率,只是多出了要报人大决定、国务院备案的程序。


毕竟商品住宅一直实行的是优惠税率,如果深圳自己不做出调整,新契税法的出台,并不会影响目前的税率。


要是你还不放心,再给你吃一颗定心丸。


我打电话向深圳市税务局求证,对方明确表示,契税不存在上调,“以前也是3-5%,现在只是将法规正式订立成法律。”


所以,购房者完全不用担心,更没有必要提前去交契税!



03


再来说说传闻的调控新政。


按目前网上的传言,深圳即将出台的新政,核心内容大概有以下几个版本:


版本一:住宅限售3年改5年


版本二:提高首套房首付比例


版本三:提高入围标准,限制入围人数,提高限售年限


各种版本说法不一,但都有一个共同点:都针对新房市场。


可以说,“打新热”是这次引发“新政”传闻的导火索。


今年深圳楼市走出独立行情,年末翘尾,新房市场供不应求,喝茶费、黑科技、代持等等骚操作层出不穷。


特别是华润城润玺的打新乱象,还引来央媒发文狠批。


二手房市场也好不到哪去。


虽然经历了715新政的打击,豪宅税也卷土重来,但房价丝毫没有被压制的迹象。


今年1-11月,深圳二手房挂牌价一路上扬,年初还不到7万/㎡,11月已经突破8万/㎡大关,11个月涨幅近20%。


2020年,深圳二手房成交均价在6.5万/㎡左右,对比去年5.6万/㎡左右的价格,涨幅至少14%,部分热点楼盘上涨幅度甚至超过50%。


楼市如此火热,高层和全国人民的目光都盯着深圳,深圳官方必然会有所举措。


据我了解到的信息,元旦后深圳楼市大概率会有政策出台,有关部门的确有在开会讨论此事。


主要内容是,维护刚需购房者的利益,继续严厉打击投机炒作行为,不过具体细节暂未可知。


在政策出台前,大家也不要乱传谣了,耐心等官宣吧。


那么,假如真的出台政策,对购房者会有什么影响?


如果首付3成改4成落地(基本是瞎扯),对二手和新房的首套房都增加了门槛,最受伤的是小面积的刚需。但对投资客来说,影响可以忽略。


如果住宅3年限售改5年(很有可能),对2016-2017年后购买的新房、二手房影响最大。由于流动性受限,二手市场供应会大幅减少。


但对于买来自住的购房者来说,影响不是那么大,如果后期想换房,咬咬牙坚持住个5年就好了。


对于炒房客而言,则是把投机之路层层堵死。


因为提高限售年限,意味着他们买到房子之后持有时间变长,随之持有成本也更高,对于套利空间有限的网红盘会愈加慎重。


一句话概括就是,让炒房客无路可走。


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