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重大利好,珠海房产蓄势待发

重大利好,珠海房产蓄势待发

发布时间:12-30 21:44

01、珠海,迎来大利好

近日,珠海市政府召开的一个会议上,公布了一个重量级消息:


力争“十四五”末开工建设深珠铁路!


这意味着,飞了许久的深珠通道概念,最快未来五年就要落地动工。


根据目前公开的消息,深珠通道是公铁两用通道,其轨道部分将承担高铁和城际的通行,全长46.5公里。


这条通道若建成,将加深珠江两岸城市的联系,尤其是缩短了深圳与珠海之间的通勤时间。


目前珠江两岸的通道主要是虎门大桥、南沙大桥以及港珠澳大桥承担。前两条通道过于偏北,港珠澳大桥是Y字形设置,主要连接的是珠海、澳门到香港的交通。


深圳人目前要去趟珠海,坐高铁需要绕道广州,私家车与大巴则走广深沿江高速,经南沙大桥或者虎门大桥穿越南沙,再通过广澳高速穿越中山,才能抵达珠海,时长至少2个半小时。


珠江黄金三角洲,是国内经济密度、资金密度、人口密度最高的区域,这里有强大的流动需求,珠江两岸当下的通道数量,明显不利于两岸的交融互补。


在这种背景下,深中通道获批并已开建,最快2023年通车。


深珠通道发改委已经批复,如果深珠通道能在“十四五”期间顺利规划和开工,未来将大大增强两岸的资金、产业、人口联动。


通道建成后,深圳到珠海的通勤时间,将由目前的至少2个半小时压缩至半个小时。


它将改变珠海的产业、经济地位,最终改变珠海的楼市价值。毫不夸张地说,珠海的楼市,处在价值上升的前夜,正蓄势待发。



02、深珠通道如何改变珠海楼市

一条通道将改变一座城市的楼市价值,这话一点也不夸张。


比如深中通道,从规划落地时开始,中山的房价就在起飞,尤其是直接相连的中山马鞍岛和距离较近的翠亨新区,7成房源已经被深圳人买走了,这两个地方是目前中山房价最高的片区,马鞍岛的房价已经三万多。


行情如此火热,中山也明白马鞍岛的潜力,已经将这里定义为城市新中心。


想想看,深中通道一旦通车,原本隔江相望的两座城市,通勤时间压缩至15分钟,中山立刻变成了临深城市和深圳的睡城,中山距离深圳的核心区比东莞、惠州都要近。


这意味着深中通道将改变深圳的产业、资金和人口外溢流向,将沿着深中通道流向中山。


去年4月,中山公示《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》等文件,提出以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区将建成六个功能区,拟打造为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”。


同样的,深珠通道能让珠海蹭上深圳这个热点,更好地对接深圳的外溢产业,这也是珠海强烈谋求深珠通道的初衷。


兵马未动粮草先行,在深珠通道规划之前,今年年中珠海已经谋划建设深珠合作示范区。


珠海的营商环境胜于中山,深珠通道建成,深圳的外溢资源将更快流向珠海。


从目前的线路设想来看,深珠通道直线连接深圳南山前海和珠海高新区唐家。


南山是全国第一区,这里有鼎鼎大名的粤海街道,深圳的高科技企业基本集中在这里,仅这里的上市公司市值,就相当于1个杭州或2个广州或8个重庆的总市值。整个南山区GDP已经突破6000亿。


而珠海高新区是珠海高新技术发展的高地。


这里拥有格力、金山、魅族等大牌企业,2017年高新区获批广东省双创示范区后,创新、鼓励政策迭出,吸引了大批高科技企业前来落户。


据统计,截至2019年底,园区拥有高新技术企业、独角兽入库企业、专精特新等创新型企业1039家,每万人拥有专利数量高达165件。


省级以上高校、重点实验室、新型研发机构、技术中心、博士博士后工作站等专业化创新创业支持平台169家,其中省级及以上孵化器和众创空间15家。


深圳的产业、资金、人口密度非常大,2000平方公里的土地已经无法满足深圳的发展诉求,这些年深圳一直在寻求外扩,比如与汕尾合作建设深汕合作区,规划轨道交通到东莞、惠州的临深片区,都是在为深圳的资源外扩做筹划。


深珠通道一旦建通,已经具备规模和承接能力的珠海高新区,是深圳产业资源外扩的不二之选。


深圳南山与珠海高新区的联通,创新思维进行碰撞,更有利于两地高新产业的发展和交流,也更有利于深圳的智能制造和互联网产业链资源,外溢到珠海,助力珠海走上科技驱动经济发展之路。


强大的科技终将会为经济、楼市赋能。


换句话说,深珠通道,从提升珠海的产业出发,但最终的红利落脚点,还是楼市。



03、具体购房建议

珠海面积不大、人口不多,但作为第一批被批复的国家经济特区,加上得天独厚的环境优势,珠海房价在整个珠三角,仅次于深圳、广州。


最近三年,在港珠澳大桥贯通利好,以及珠海局部调控放松和深珠通道概念作用下,又上涨了不少。


想要在珠海买房,无论是本地人群还是非户籍购房者,首推高新区,尤其是唐家湾片区。


一方面这里是深珠通道的桥头堡;另一方面,这里放开了限购。


原本全域限购的政策,在调整后变成了:非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平方米以上的新房也没有社保限制。


此外,高新区唐家湾片区以名牌大学为依托,以研发企业为主体,形成了新一代信息技术生物医药和医疗器械,智能制造和机器人等特色产业集群,集成电路设计产业规模全国第八全省第二。


这里集聚金山软件、魅族、小米、360、欢聚时代、炬力、全志、欧比特等一大批超高人气的知名企业。上市企业占全市42%,高新技术企业高端人才数量分别占全市24%和28%。


上面说到,已经具备规模和承接能力的珠海的高新区,是深圳产业资源外扩的不二之选,细化来看,这些产业最好的承接地,便是唐家湾。


今年,深圳的很多中介带客前往高新区唐家湾扫货,这里的楼市目前已经启动。


从数据来看,今年前8个月,在珠海各区住宅网签套数排名中,高新区唐家湾排名第二。另外在珠海前15个最受欢迎的楼盘中,唐家湾就有6个楼盘项目上榜,可以说上半年唐家的趋势还是不错的。


房价方面,12月高新区的二手房价格为25149元/平方米,同比上涨了1.2%。


除了高新区,横琴也是不错的选择。


但目前非户籍人口在横琴只能买180平方米以上的大户型,大户型流动性较差,有一定的风险。


如果有小户型房票,横琴的潜力可与高新区比肩,甚至更高。


因为横琴新区是广东省三大自贸区之一(另外两个分别是南沙、前海蛇口),这里是珠海房价最高的区域。


这里的潜力点有两个:


1、被领导人重点点名

今年的深圳特区大会上,领导人点名了四大重点发展片区,分别是前海(深圳南山)、河套(深圳福田与香港)、横琴(珠海)和国家综合性科学中心承载区(深圳光明区)。


能与前海、河套、国家综合性科学中心承载区并列,横琴的潜力不可限量。



2、澳门证券交易所,确定落户横琴

今年11月,国家发改委在一封回函中明确提出:研究探索在横琴建设澳门证券交易所。


横琴属于珠海,澳门证券交易所落户横琴,这已经是在明示,横琴新区未来会成为珠海与澳门共同管辖的区域。


交易所本身的金融利好足以让横琴起飞,和澳门共同管理横琴,必将打开横琴发展的天花板,未来有可能成为比肩深圳前海的金融高地。



总之,深珠通道的建成会加强两城之间的联系,增强珠海楼市的支撑力。不过随着地产后时代的来临,城市和板块之间的分化越来越明显,我们更应该擦亮双眼。


只有潜力城市的优质资产,才能带我们穿越周期,获得超额收益。


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