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深圳旧改新规出台

深圳旧改新规出台

发布时间:12-31 08:58

今天,深圳市六届人大常委会发布第二二八号公告,《深圳经济特区城市更新条例》正式发布。


公告明确规定:


1、旧住宅城市更新项目,经专有面积占95%和总人数的95%的物业权利人同意并签定协议后,即可进行拆迁;


2、城中村和违章建筑,经95%的物业权利人同意后,即可拆迁;


3、剩下的5%,经区人民政府调解仍不能达成一致的,可依照法律、行政法规及本条例强制征收;


4、旧住宅小区在20年以上存在安全隐患的,可以向政府申请纳入城市更新;


5、申请小区在12个月内未达到双95的标准,三年内不得纳入城市更新计划;


6、公告于2021年3月1日正式开始实施。


这项公告的发布,对深圳旧改具有划时代的意义,标志着多年来推进艰难的旧改,终于可以化被动转为主动,从业主主导变为政府主导。


和2012年发布的旧版深圳城市更新办法相比,新的更新条例有两个重大突破。


一是原更新办法规定,由区政府组织调研后,确定旧改小区上报审批,获批之后启动旧改,选择主导旧改的市场主体,一般都是开发商。


政府主导确定旧改小区名单,导致结果是某小区一旦被纳入旧改计划,立刻房价飙涨,业主同步制定攻守同盟,和开发商谈判,漫天要价坐地还钱,旧改成了一门暴富生意,人性的贪婪被无限放大。


新政之后,旧改小区从政府指定变为小区自行申报,一次申报不成功三年内不得再申报,老旧小区业主从坐等天降鸿运后挟屋自重,变成努力争取才有旧改机会,政府化被动为主动。


二是原更新办法规划,开发商必须与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单主体才可以启动拆迁,这个所有业主就相当于双100。


正是这个双100的硬指标,在每个旧改小区都催生了或多或少的钉子户,漫天要价胁迫开发商就范,拒不搬迁迫使大多数业主陪绑。除了著名的木头龙小区,深圳还有众多旧改小区,因为钉子户导致十多年无法破局,浪费了无数的资金和资源。


新颁布的更新条例,双100变成了双95,一票否决变为少数服从多数,钉子户主导旧改的历史终于结束。


改的好不好,当然好,要能早几年改就更好了。


当然,修改立法是个漫长的过程,从上次的更新办法发布,已经八年过去了。


新条例发布前,深圳政府采取过折中的办法,即棚改政策,多年推进不动的旧改小区可变为棚改,达到双95即可启动棚改。棚改的推出加速了一些老旧小区的拆迁,但只是一个过渡方案,不能从根本上解决问题。


今天公告的发布,终于让旧改一步到位,棚改的过渡作用宣告终结。


为什么当年制定,又多年都在坚持双100的旧改政策,缘于2000年后西方的人权观念深入人心,公知占据了主流话语权,人权和民主被抬到了史无前例的高位。


估计大家都听过一个日本老太太不肯搬家,导致机场改建的故事,正是在这类故事的洗脑下,个人权利高于一切的论调在前些年影响很大,双100的旧改政策遵循的正是这类价值观。


多年的旧改历史,证明了一个真理:如果不考虑人性有善恶,人品有高下的基本前提,就过分放大所有人的个人权利,得到的结果就是少数人的权利确实被保障了,绝大多数人的权利却被牺牲了。


民主和自由都是相对的,从来没有绝对的公平,也没有绝对的自由。一个稳定的,有序的社会,需要做的是保证绝大多数人的利益,而不是让每个人都满意,因为让每个人都满意是个伪命题,根本不可能实现。


深圳旧改用十多年的惨痛历程证明了这个道理,虽然纠错来的有些晚,但总比不纠要好。


新条例推出后,深圳旧改会不会加速推进,我认为不会。


第一,新公告推出的目的是调整多年来错误的双100政策,改变旧改困局,而并非加速旧改。


第二,深圳过高的房价需要城中村和老旧小区的平衡,拆迁推进过快会导致众多社会问题,对于旧改政府会谨慎推进,不会贸然加速。


新条例颁布之后,老旧小区能不能买,怎么买,我建议观望一段时间,看新条例实施情况和老旧小区申报获批进度再做决定。


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