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东莞房产、惠州房产大利好来了!

东莞房产、惠州房产大利好来了!

发布时间:12-31 14:24

深圳扩容在2020年“暂时落空”之后,未来深圳都市圈将如何构建,深圳和东莞、惠州是什么关系,一直悬而未决,成为大湾区的最大悬念。

 

在2020年的最后一天,随着“中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”的公布,深莞惠的关系终于“揭开了盖头”。

 

这份文件的25小节非常重要,我全文引述如下:

 

加快建设深圳都市圈。制定实施深圳都市圈发展规划,以深莞惠大都市区为主中心,以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心,形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。

 

协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局,共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群。


加密都市圈交通网络建设,规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路,促进国家铁路、城际铁路和市域(郊)铁路、城市轨道对接融合,与周边城市构建半小时交通圈。

 

推动生态环境共保共治、民生服务共建共享,创新城际住房合作机制,促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

 


下面是我的点评:

 

1、这段话非常非常重要——“以深莞惠大都市区为主中心,以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心,形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。”

 

这意味着,深圳都市圈规划中,将把深圳、东莞和惠州的全部区域(1.58万平方公里),都定义为“深圳都市圈的主中心”,而深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为3大副中心。

 

也就是说,东莞、惠州的地位获得了全面提升,跟深圳市区处于同一层面。

 

这是一个令人兴奋的提法,它隐藏着深圳的万丈雄心。经济学家张五常曾预言,深圳未来将成为全球经济中心。深圳为什么有这个潜力,张五常说因为有东莞。

 

的确,东莞是深圳经济的延伸,是深圳经济避免“脱实向虚”的关键。深圳的工厂可以迁出,但不能离开深圳都市圈。东莞是深圳制造业外溢第一选择。

 

但随着东莞营商成本越来越高,土地越来越少,深圳还需要有第二选择。这时候,惠州就变得空前重要。惠州面积更大,相当于4.7个东莞,可以为深圳提供几乎无限的发展空间。

 

此外,从深圳都市圈地图上也可以看出,惠州事实上处于几何中心,是深圳进一步辐射河源、汕尾和粤东的跳板。

 

把“深圳+东莞+惠州”确认为深圳都市圈的主中心,显示了超前的眼光。这同时也预示着,未来深圳扩容的方向和胃口。


至于三大副中心,深汕合作区排名第一,河源和汕尾市中心位居第二和第三。深汕合作区为什么重要?因为这是国家在“飞地经济”上的重要尝试,汕尾的土地,交给深圳管理,当地民众转为深圳户口,这在全国没有第二例。这个实验如果成功,意义重大。

 


2、都市圈只是一个概念,实现它的最重要手段是轨道交通。因为只有轨道交通才是真正可靠的,可以保证通勤。

 

深圳在“意见”里提出,未来将在深圳都市圈规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路,此外还有1000公里快速路,这是非常激动人心的规划。

 

因为深圳目前通车的轨道交通里程,也不过400公里多一点。未来再增加2000公里的“地铁+城际”,足以把深莞惠密切连接,也足以把三大副中心和深莞惠主中心密切连接。

 

有了这些基础设施,“半小时交通圈”将真正实现。这对于提升东莞、惠州、河源、汕尾的不动产价值,将产生积极作用。


随着轨道交通的不断延伸,深圳都市圈将呈现多中心化、郊区化发展的新趋势,这有利于降低营商成本、增加人口承载能力,也是为年轻人提供更多的发展机遇。因此,意义极为深远。

 


3、“意见”明确提出,未来深圳都市圈将“创新城际住房合作机制,促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接”。

 

众所周知,深圳土地狭小,人口密度超高,人口增长速度较快。未来5到15年,估计将有500万左右的深圳人必须住到临深片区去。

 

深圳官方也明确提出,未来将在东莞、惠州、中山等地购买土地,建设政策性住房。而且深圳已经在东莞拿了一块土地,开始了“异地建设保障房”的尝试。

 

“创新城际住房合作机制”,不仅仅涉及到拿地、交通衔接的问题,更涉及到教育、医疗、养老、环保等政策衔接。政府率先打通这些脉络,民间购买力就会跟上,这将极大刺激内需。也将让深圳都市圈对外部人才的吸引力大增,最终实现都市圈内城市的共赢。

 


4、大湾区、深圳都市圈为什么拥有这么强大的人口吸引力?说到底,还是因为民间经济活跃,老百姓谋生容易,区域内可以不断创造出“增量饭碗”。

 

在上述“意见”里,深圳明确提出,要“协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局,共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群”。

 

这对于临深片区,也是重大利好。城镇化的关键,说到底还是产业。有了产业,有了新增就业机会,才会有增量人口,才会有不动产价值的提升。

 


5、在全面提升东莞、惠州地位,强化深圳都市圈内部合作的同时,深圳还提出要强化广深“双城联动、比翼双飞”。

 

具体措施包括:协同打造一批重大科技基础设施,共建具有世界影响力的国际科技创新中心。加快广州—深圳国际性综合交通枢纽建设,合力提升粤港澳大湾区门户枢纽功能。

 

深圳和广州从竞争到全面合作,发展趋势令人兴奋。未来,两个超级城市的对接点主要在南沙。事实上,今年以来南沙新盘一半都被深圳人购买,两个城市的融合已经开始。

 


6、在“意见”里,深圳也展望了跟珠江口西岸地区、汕潮揭都市圈、湛茂都市圈的合作关系,提出“促进珠江口东西两岸融合互动”。

 

可以想见,未来中山马鞍岛、珠海唐家北围,都是深圳外溢的重要地区,也都是非常有投资价值的区域。

 

深圳还提出,推动深圳汕头深度协作,支持汕头建设省域副中心城市。整体而言,深圳向东是大趋势,也是深圳的历史使命。

 


昨天,我曾在“2021年18个预测”里写下过这样的话:


“深圳都市圈”规划,是大湾区(2021年)最值得期待的重要文件。深圳面积狭小,所以地均经济总量、资金总量、上市公司市值和人气,都在全国首屈一指。深圳外溢能力也高居全国第一,超过北京上海,更远超广州。


所以,深圳都市圈将是中国第一个紧密型都市圈。深圳“扩权”成色如何,对东莞、惠州等临深地区影响有多大,都要从这份规划来观察。这是未来大湾区房地产行业最大的题材,将会被市场充分关注。


从深圳“意见”透露的信息看,东莞、惠州的地位果然有显著提升。在深圳眼中,东莞和惠州的全域,已经跟深圳自己的“一亩三分地”一样,都是深圳都市圈的“主中心”了!

 

祝贺东莞,祝贺惠州!


相信在未来“深圳都市圈规划”里,东莞、惠州还将获得更多的利好。




7、网友讨论:东莞房产、惠州房产大利好来了!



网友:金地天润自在城陈洋


 惠州一直没有实质性的进展,利好啥时候落实?14号线延长目前惠州都很暧昧明摆着不想出钱,深圳愿不愿意出钱都是问题,民间都说惠州总想白嫖深圳




网友:一江春水


 利空珠海吗?


小编:


也谈不上,深圳向东是本分




网友:刘月明


 请教老师,惠州哪里的房子最有价值?谢谢!并提前祝老师在新的一年里工作顺心如意!阖家幸福安康!


小编:


白云新城、南站新城、大亚湾万达广场及其周边,惠州北站




网友:与狼共舞


 南方热火朝天,兴旺发达,我们东北三省怎么办?


小编:


参股大湾区


网友:与狼共舞


您的意见很重要,主要对大湾区一点也不了解




网友:McDavid


 老师,这是不是意味着深莞惠合并已经箭在弦上


小编:


我觉得是早晚的事情




网友:李腾飞


 郑州一直跌,北方城市还有希望吗


小编:


抄底的时候




网友:东东


 老师就是神枪手:稳准狠




网友:一只卤鸭


 沙发?请问博主惠州哪里会最旺?


小编:


深圳购买力主要关注白云新城、南站新城,还有大亚湾万达广场一带




网友:望星空


 深圳如果直辖,那这几个区域应该都会成为深圳的辖区吧?


小编:


有可能的




网友:木土先森


 老师,深圳迟迟不扩容,会不会有这样的考量。国家希望以深莞惠为试点,尝试以非合并的形式进行深度合作,以市场引导的合作来打破行政壁垒。


市场化程度最高的大湾区就是试点的最佳选择。深莞惠的深度融合也是民心和市场所向。所以中央并不着急用权利为深圳扩容,而是让深圳自己用市场为自己扩容。




网友:文惠


 感谢老师及时精准的解读




网友:骄阳似火


 香港也只带动了深圳,深圳要带动莞恵都市圈,现实吗。那北京是不是可以带动天津。


小编:


北京太大了,自己的被窝都捂不热。深圳只有北京六环内大小


网友:骄阳似火


上海乜只搞了个浦东,深圳现在的体量搞个东莞,南沙就不错了。


网友:骄阳似火


广佛的体量就相当于上海了。




网友:李劲松


 地铁最靠谱,不要看规划图,要到现场看地铁站是否开始施工,有内幕消息的可以看设计、施工招标进度,如果是确定了总承包施工单位,证明该项目开始实施,可以认为是确定了地铁线路、地铁站。




网友:扬帆起航~


 快去买房子啊




网友:F"


 老师,武汉明年楼市会是什么走向呢?回暖还是猛涨呢?


小编:


先回暖再说




网友:帕克


 老师,惠州买哪个区域的房子最好?


小编:


白云新城,南站新城




网友:Xena


 深圳限售,应该买惠州还是珠海唐家北围呢?


小编:


各有利弊,但都要立足5年以上




网友:jessica静


 明年重庆行情如何?博士


小编:


有所回暖




网友:山


 没房票或首付按揭的限制吗?


小编:


惠州不限购,东莞限购




网友:慢先生


 大神,深圳会做直辖市吗


小编:


会的,需要一些时间




网友:猫老虎


 东莞和惠州迟早并入深圳。事实上,这份文件表明,即使不合并也没什么区别了。




网友:余晨 在职研究生教育


 龙岗大运片区应当是科创、交通主核心吧?


小编:


重要片区




网友:CRUD BOY


 惠州房价能到3万麽?


小编:


慢慢来




网友:深荟城三期 杨楚升


 作为深圳都市圈的发展,惠州发展未来更适合哪些人群呢!


小编:


年轻人




网友:妍


 那么问题来了,对于不限购区域是买南沙,还是买惠州?


小编:


南沙有学历限制,惠州完全没有




网友:怀行


 静待老师分析一下北三县的楼市


小编:


有价值




网友:幻想


 买东莞临深,虎门长安,塘厦凤岗,黄江。怎么选


小编:


都可以,关键是要靠近地铁站




网友:Kevin


 老师,已选择樟木头,属东南临深片区,还可以吗?


小编:


可以




网友:宁静


 个人认为,除非深圳直辖,不然广东绝不会把东莞给深圳,打破头也不给




网友:Bill


 老师,将来深圳宝安还是龙岗更重要?


小编:


政府的最大利益在新区,所以龙岗未来更重要,但需要10年才能超过宝安


网友:Bill


看位置,宝安位置好很多啊


小编:


宝安在黄金轴线上




网友:云昊


 老师您好,相比之下南沙和惠州哪个更值得长期持有?盼回复




网友:Drew


 向西就是大海了




网友:悠然


 老师,资金有限请问入手苏州园区拆迁房呢?还是其他区的新房?盼回复




网友:wing


 老师,关于这波利好东莞最先启动的会是东南临深吗?


小编:





网友:A1A 人 生


 请问老师预估一下这个需要多少时间才能落实?谢谢!


小编:


交通部要求轨道交通1到2年内动工(联系深圳东莞和深圳惠州的)




网友:与狼共舞


 我们大沈阳全民抗疫情了




网友:香港大善事郑平


 曲线一下,东莞市先扩容!这很容易!一,深圳纳入东莞的九个镇!财税上让一让,现已有的!仍然長期是东莞,新增加的也交给东莞不少三成!三,扩容!必须有行政权,否则,沒有意义!




网友:牧歌


 预测准确,奔走相告,普天同庆




网友:mavisye


 汕尾都市区是指深汕合作区还是汕尾市?


小编:


汕尾市区




网友:花尚荟鲜花


 中欧联姻,是否也极好成渝?


小编:





网友:越努力越lucky


 祝贺深圳,祝贺东莞,祝贺惠州;也祝福老师在新的一年里身体健康!工作顺利!事业更上一层楼!




网友:Leon


 南京明年的楼市如何




网友:企业下午茶


 这个“建议”还需要广东省和中央同意并主动推进才能落地吧?要不然东莞惠州不配合也玩不转




网友:生活


 长三角呢,怎么没动静




网友:Kelly


 深圳刚需,现在有没有必要卖掉黄江地铁口房子来买深圳?或者不卖黄江,在惠州临深买1套?


小编:


能买深圳,还是要尽量买




网友:飞


 深大城际惠州三个站点附近的楼盘应该是也很好吧




网友:窗帘批发订做


 老师威武。作为珠江口核心,广深两个超级流量的交汇,南沙未来5-8年,将产生巨变,蕉门、明珠湾、南沙湾,将被越来越多的人所熟知。现阶段或已纳入规划建设的地铁枢纽站500米内的住宅将爆发体现其价值




网友:soul


 深圳地铁14号线惠州段或者惠州地铁会有后续吗




网友:昼光


 老师,请问下,长沙望城区月亮岛板块(湘江新区)正地铁口有投资价值没?望老师回复下,万分感谢


小编:


略微偏北,有地铁、学位好可以


网友:昼光


正地铁口,就是学位上只能算一般


小编:


学位比地铁更重要




网友:山城


 惠州白云新城一片郊区景象,配套及发展至少需要五年以上。邻深大亚湾这边几条龙海路交通系统很完善了,今年下半年去考察过。




网友:梁真鹏


 感谢老师提点!今天上午股市的行情就觉得跟博士的思路一脉相承。光涨指数,没升基金。元旦过后,观察观察,投点现钱,意欲挣点吃饭钱!希望沾博士的光,明年听博士指引的推背图都有好行情。




网友:静若止水


 老师好!感谢老师纯投资不限购可以推荐个楼盘吗?




网友:萍聚


 老师,从投资角度,该买惠州还是郑州?




网友:郝少刚


 规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路......字少作用大,感谢老师,通过老师还是学到了好多




网友:活在人间


 深圳、东莞和惠州加总算均值,伴随内贸时代,地均、人均还有多少优势吗?深圳现有高房价的区域,算是被减配了?




网友:逸心


 这是新年贺礼吗?




网友:勇敢的心


 老师,请教一下,福州房价明年会涨吗,谢谢您


小编:


适度回暖是趋势




网友:se1enium莲·清寂


 老师,买番禺剑桥郡的房子好还是去南沙买好


小编:


番禺配套好的首选,比如万博片区


网友:se1enium莲·清寂


还想问问,南沙哪一片区好呢


小编:


4号线金洲、蕉门、客运港站,灵山、横沥岛尖




网友:叶子


 老师,上海现在是二手房惜盘,新盘碰运气,怎么办?


小编:


打新




网友:花开


 为何不把梅州纳入深圳都市圈


小编:


下一步




网友:青峰不识


 老师,还有一个隐藏的点你没分析到。按道理来说,深汕特别合作区已经是深圳的第11区,属于深圳市。但这份文件却把深莞惠和深汕特别合作区并列排着,那不是说明莞惠未来是和深汕合作区一个级别吗?


同理,汕尾都市区和河源都市区也和深汕并列,那他们应该也是同级别呀。这样看来,未来的大方向就是合并或者直辖!!!




网友:零陵太守


 天津还有戏吗?这三年没少跌。




网友:梁微Vivian


 老师好,请问这个对龙岗大运是利好还是利空?我们最近在考虑入手龙岗大运的房子,但是钱有点不够,如果是大利好就咬咬牙买了




网友:宝时捷


 老师解读的很及时,很到位!下一部是从组织上落实,即都市圈内其他城市的主政者由深圳派出,与深圳双向多向流动。




网友:王维


 已入手大亚湾澳头,不知是否坑?有点后悔




网友:巴山和溪


 老师,这样看来,投资买惠阳新城和珠海的唐家湾北围哪个更好一点?谢谢!




网友:心灵之旅


 老师您好!按照您预测一季度末之前股市有行情,那么投资基金现在入场有风险吗?盼回复!谢谢




网友:碧海蓝天


 老师您好!已买离深汕合作区5、6公里处的惠东吉隆镇的房子,有升值空间吗?


小编:


有点偏了




网友:吴姒


 老师,惠州秋月湖算临深吗?那里有价值吗?买了那里的房子


小编:


看下一步规划,也有价值




网友:锐当前行


 老师文章必读!受益匪浅!谢谢!




网友:Ray


 深圳的资源可以辐射整个大中华。




网友:万万


 新年好礼,元旦就回临深惠州




网友:酥骨酱鹅肝


 深惠交界处的N条断头路啥时候修好




网友:琴儿


 大湾区与肇庆市没什么关系。




网友:萍萍


 深圳胃口好大啊




网友:张舜香


 老师,深圳南山的公寓有投资价值吗




网友:赵梦雄


 老师,从投资角度,武汉光谷东的学位房比较少,买光谷核心区的二手学位房怎么样




网友:企创助贷-Ron刚毅


 老师,天津北辰区,地铁800米以内的房子可以买吗?


小编:


可以




网友:李炎龙


 “意见”明确提出,未来深圳都市圈将“创新城际住房合作机制,促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接”,有细则吗


小编:


会有的




网友:甘小姐


 老师,那东莞黄江的房子现在准备卖出是不是不合适(13年买的)。


小编:


没有好的选择,可以继续持有一段




网友:杨路荣


老师,您好


请问广州新塘可以入手吗


网友:杨路荣


靠近地铁口的


小编:


也有价值




网友:金龙崔


 珠海投资怎么样?


小编:


部分区域也有价值




网友:A0唐园本人私人号


 老师,大亚湾跟佛山哪个更有投资价格?


小编:


佛山部分片区也很有价值




网友:胖仔


 南京扩容也不让,国中还有戏吗




网友:茶亦醉


中山有的小失落啊!


中山拥抱珠海吧!




网友:青峰不识


 老师,从示范区公布以来,再到都市圈概念,我认为中国地区行政级别已经出现新的概念了。类似于当年的大区,54年撤销。这种制度是继副省级城市,计划单列市这样的概念之后的又一个新概念。都市圈对圈内的地级市逐步会有一定的管辖权,相信管理层级也会逐步对应调整。




网友:阿Q


 规划引领远比空降一座城来的实际。效果咋样还不知道




网友:荷枫细雨


 老师,福建泉州今年有些片区已经大涨20%-30%,明年行情会怎么样?




网友:不忘初心


 干岛湖的房子怎么样?有利好吗?




网友:鑫亿隆数控车床加工


 您好,老师,请教您帮我分析一下,现在在东莞黄江买房还晚吗


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