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高层小区的最终命运会沦为贫民窟吗?

高层小区的最终命运会沦为贫民窟吗?

发布时间:12-31 14:59

人们的普遍印象中,高楼大厦代表的是繁华和摩登,但世界万物皆有其保质期,到期后,又会是怎样一番景象?

 

这些年对于高层住宅,主流观点就是:未来高层住宅会逐渐沦为贫民窟。

 

遗留在市中心的高层住宅,很有可能遗世而独立,成为人们追求美好生活中的“弃子”。


前几日,重庆沙坪坝区一高层住宅突发火灾,不幸中万幸的是没有人员伤亡。


但10年前上海“11·15”特大火灾事故的居民就没有那么幸运了,这场大火导致了58人遇难,全国轰动。

 

高层建筑的火灾特点向来以燃烧迅速、火势蔓延快,让多少消防员头疼。

 

据外媒报道,2017年发生在伦敦的一场大火,从4层起火到大火烧到最上面的27层仅用了15分钟时间,最顶上3层可能无人生还。

 


未来高层住宅,首先面临的就是安全问题。

 

目前世界上最高的消防云梯能抬升到112米,而我国的消防云梯最高可达到101米,也就是约35层的高度,但这样的消防云梯造价2000万以上,不是所有城市都有,目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米,也就是17楼左右。

 

而且云梯车对于环境的要求非常高,路的宽度要在5米左右,空中5米以内不能有电线,一个几十吨的车要开进小区,对小区地面的承重能力要求也非常高。

 

就以上这几个条件,目前中国大多数老旧小区能符合云梯操作的根本不多。

 

一旦遇到高层住宅火灾,17楼以上的居民遇到的风险可想而知。

 

说好的家是避风港,结果来个火灾,可能不是温暖的港了,而是"火热"的"港"了。

 

其次,多数人买房也是希望住的舒服,结果却是随着房子年龄的增长,居住舒适感越来越差。

 

女人的脸不保养,出现皱纹的年龄都会越来越早,何况房子。

 

越老的房子,出现机能老化的概率就越大。

 

更无奈的是,我们国家的产权年限虽然是70年,但从商品房诞生到今也不过40年,而且多数不到30年就会面临棚改、旧改,过去的房屋建造水平和质量真的也无法让房子撑过70年。


可和缝缝补补又三年的衣服不一样,房子打补丁式的维修推进起来太难。

 

比如电梯维修,一般寿命就15-20年,维护再好也就是30年,必须更换,可是更换又面临费用谁出、如何分摊,到时候又上演一场扯皮大戏,最后不了了之,要么忍要么搬走。

 

再比如大楼主体虽然可以有很多年寿命,但里面的配件不行,比如各种管线,30-50年的寿命也就到头了,可这些管线再怎么维护都会老化,而且有些设施根本无法维修,只能换,可换谈何容易,施工难、成本又太高。

 

既然维修难,那就直接拆迁吧!

 

可这条路子根本不好走了!


国外的公私观念非常清晰,私人产权就是私人的,政府是没有义务帮你维护的。

 

但在我国,政府会主动进行维护和修缮,甚至是自掏腰包,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,2000年以前建成的老旧小区约有30亿平方米需要改造。

 


用改造替代拆迁,已经成为共识。

 

过去一夜暴富这种那么难的事情,在我国只不过是一个“拆”字就做到了,可如今拆的成本太高了,尤其是市区的老小区,没人拆的起,开发商又不是慈善机构,不盈利的事情谁做。


所以今年国务院正式发文:全面推进老旧小区改造,以“旧改”代替拆迁!


一批人的暴富梦由此破碎。

 

虽然改造也可以提升价值,但纯粹靠政府财政去推动,得等,要居民自我筹集资金,又难。

 

所以能怎么办?要么等,要么搬。

 

现在看着光鲜亮丽的市中心高层住宅,确实显露出未来走向“贫民窟”的悲哀。

 

为了阻止高层住宅的蔓延,我国住建部和国家发改委联合通知,严格限制各地盲目规划超高层“摩天楼”,一般不得新建500m以上建筑。各地新建100m以上建筑应充分论证、集中布局。

 

注意,新建100米以上的建筑应该充分论证,100米什么概念,一般也就34层左右,可目前现在这类住宅其实很多,大部分开发商都将楼层将在30层以上。

 


拿地这么贵,又限价,只能越盖越高才能增加利润。

 

据不完全统计,武汉封顶50层以上的超高住宅就有75栋,排名全国前三,不知道那种站在最高层往下看,是种什么感觉。


想想,我还是晕高。


其实国外已经有穷人住市中心,富人住郊区的先例。

 

马赛是法国第二大城市,市中心有许多始建于18世纪的建筑,石质的楼梯已经严重倾斜,摇摇晃晃,墙面上有巨大的缝隙,浴室的天花板上也遍布霉菌,每天深夜还有老鼠发出的巨大声响。


就在前两年市中心两栋旧建筑突然倒塌,造成8人死亡。

 

2015年,马赛市政府曾发布过一份报告,称整个马赛有约四万套“危房”,其中绝大部分位于市中心。共有十万人居住在这些老楼内,且大多是低收入者。

 

有条件的中产和富裕阶层早就搬去了滨江区和城郊,现在旧建筑和颓废的市中心就是马赛最大的危机。

 

除此之外,美国也更为典型。

 

美国人重视隐私、安全、舒适,更重视社区文化,而这些只有地广的郊区能满足他们的需求。

 

市区的空间比较小,所以有很多的公寓,私密性较差,无法满足美国人爱开派对的国情。

 

于是有钱的中产往往宁愿住在郊区的卫星城,以独栋别墅为主,有独立的院子、花园甚至还有游泳池,孩子有游戏和亲近大自然的空间,家人可以在阳光明媚的下午,在花园里喝下午茶,也可以在天气好的周末在院子里和朋友们开聚会。


而且美国中产及富人家庭一般出行依靠汽车,对公共交通的依赖不大,美国的道路发展也非常方便,自驾到城里上班非常方便。

 

所以美国的富裕阶层可以在郊区买别墅,种花种草养养狗,比住在逼仄的市区高层要惬意得多,而那些低收入群体每日要为生计奔波,既没有心情也没有金钱去享受生活,对他们而言,市区便利的交通和低成本生活才是最实际的。

 

有些人穷了会犯罪的,也正因如此,美国城里的治安其实非常差,犯罪率也高,这也是市中心越发沦为“贫民窟”的原因。

 

国外已有先例,我们国家又还有多少年,开始走这种道路?

 

我们在研究城市发展中,总喜欢去对比别的国家,是哪怕国家和城市间各有各的不同,但城市发展道路上总有相似的路线。

 

相比国外部分国家发展较早,城市化进程较快,我们国家当下处于高速发展中,大部分人涌入大城市仍然未来15-20年的趋势。

 


但20年后,现在繁华的市中心也会沦为“贫民窟”吗?

 

还真不是没可能。

 

去过香港的人应该都看过,香港的房屋建造极其拥挤,密密麻麻的高楼大厦让人看得窒息,香港出现很多人内地人根本没见过的房屋结构,比如劏房 、笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋等。


这些密密麻麻的高楼大厦里住的基本都是社会底层,在香港人眼里,这就是“贫民窟”的代名词,有钱人都住在半山别墅里了。

 

并且香港不会是那个唯一,在土地开发程度高、价格越来越高的情况下,大城市开始全面香港化,这已经不是什么新鲜事。

 

贫民窟时代距离我们或许真的不会太遥远,那现在普通人如何提前树立忧患意识?



1、去三四线城市买房,尽量避开高层。

 

县城住宅应该以多层为主,因为县城没有与之匹配的高层消防能力和高层物业维护能力,更不要说能提供二次水箱清洗、电梯更换这些直接影响居住安全和体验的高成本维护能力。

 

县城的高层住宅可能根本没有维修能力,现在只不过是开发商疯狂进场扫荡,日后哪会管它一片狼藉。

 


2、一二线城市买房,必须5-8年让房产滚动起来

 

在一二线城市买房,千万不要有一套房子住一辈子的观念,不管是从居住舒适还是财富增值考虑,都必须有置换观念,并且要越换越好,比如塔楼换板楼,高层换多层,小户型换大户型等等。

 

一二线城市距离贫民窟时代还有一段距离,还能享受一段时间的人口红利,高层建筑的经济效率和人口总量带来的商业繁荣还会持续一段时间。

 

但一定要有通过一套房裂变多套房的思维,5-8年让房产流通起来,及时置换城市中的优质资产。

 


3、尽量不要选择太老、太高的楼层

 

尤其是买二手房,尽量不要选择17层以上的房子,除了安全考虑,也是居住舒适度以及后期流通性考虑。

 

以存量房市场为主的一二线城市,也不要买太老的房子,没有顶级学区支撑,只会越老越贬值。

 


当下,基于我国国情去谈高层住宅未来沦为“贫民窟”看似观念超前,但防患于未然总是无害。

 

谁也不希望花了多年积蓄,贷款终于买上房,可是多年后,不得不面临衰老衰败的处境,甚至还有可能住在“贫民窟”里,想想,心中就一股悲凉。




网友讨论:高层小区的最终命运会沦为贫民窟吗?



网友:谢利


 高层小区沦为“贫民窟”的趋势不可逆吗?你对这种观点怎么看?或者你对高层小区的未来怎么走有何看法?欢迎在评论区留言参与讨论,普通人应该如何未雨绸缪?对买房有任何疑问,欢迎讨论。




网友:mavisye


 高层的小产权会更加贫民窟


小编:


一针见血




网友:Joy


 为什么要拿女人说事?显得很low


小编:


不好意思,下次拿男人




网友:蝈蝈


 人生有几个十年?市区的大平层才是王道,不要忽悠去郊区接别墅盘。


小编:


全文都没有忽悠去郊区买别墅哈




网友:外星人666号


 老城区有学区,这和国外有本质区别


小编:


本质区别是中国父母对学区房的狂热追求




网友:庞成海


 认同大胡子的说法,现在就要选还算不太旧的多层楼梯房,接地气,住着舒服




网友:皓子


 去三四线城市买房没有价值,人口不会增长的。


小编:


明白人




网友:Zh


 看谁是最后的接盘侠?




网友:学不会伪装


 在自家宅基地上盖个别墅


小编:


有几个人在一二线城市有宅基地的·····




网友:别问我是谁


 最后的接盘侠还是穷人。




网友:橙子精灵


 我之前不知道,买了高层二手房,现在电梯天天出问题,物业又垃圾,我好后悔,我该怎么办,大胡子叔叔


小编:


本来很想认真回答,一说叔叔,我这心里有点不舒坦····建议是及时置换,物业不好直接影响后期升值


 只能说有可能。国家不同,结果就可能不同。南桔北枳的典故就说明了哈。更比如说新加坡市中心的房子未必就是“贫民窟”,不是吗?




网友:Mr_Z


 中山华发四季的三期和四期也是超高层,最高去到41层,但是周边房价市区都普遍均价1.2W/平方了,华发近着博爱路,南外环,离市区近,单价9字头,也没性价比么?对于刚需族来说怎么看?


小编:


刚需族其实就是先买了满足10年以内的居住需求,有条件就可以考虑置换,中国还有2-30年的城市人口发展红利。具体城市和项目选择,建议扫码文末二维码添加微信来咨询




网友:Flora


 像我只喜欢总高十层以内的建筑,这有个大弊端,总高不高房子面积都在145及以上,市区买不起,只能买郊区一套买了航天地铁口,一套买了蓝田白鹿原




网友:dimi_j


 现在鼓励放开生育,目的是多生接盘侠。


小编:


一个国家没有人,连发展都没有




网友:ss


 嗯哪,很难想通的问题,20年后人口也许会少很多,很多家庭在不同的城市拥有3套以上的住房,地铁四通八达,老人住风景优美的郊区养老院,附近都是别墅和大房子在,方便家庭成员赡养老人和周末休闲放松,内环上班外环度假养老,至于房子该拆还是得拆呀,现在有些高层都20年了吧,再过10年,不敢想象。。,




网友:率性而行


 高层小区居住舒适性肯定差一些,尽量买低容积率的洋房,反正我买了洋房,周边环境不错,一辈子不用换




网友:全民营销珠中房产 李其


 买别墅,买小洋房




网友:柔软时光


 一直住多层,没有超过十层,舒适度很高,不敢住高层眼晕




网友:Mr.小郟jiá


 去东北看看就知道了,别之前的棚户区还惨




网友:博


 国情因素会不会造成不一样的结果呢?


小编:


会有影响




网友:兰皮光学


 香港贫民窟看一看,触目惊心,再看到深圳红岭大厦电梯出事故后,我就劝身边人:尽量不要买高层电梯房,尽量选次新的楼梯房。实在不行就选小高层。水泥不值太多钱,唯独土地值钱,多层占用土地多,属于货真价实。




网友:好好


 是真理




网友:阿兴


 高层17楼一下,老师建议买那一层合适啊


小编:


一二楼不买,腰线层也尽量避开就好了




网友:諸侯


 我不同意你的观点


小编:


观点本就是个人的,不同意欢迎讨论




网友:夏了夏天

 

懂了,立马高层卖了换别墅


小编:


别有误解,说了我国高层建筑的经济效率还会繁荣一段时间,现在去买别墅,直接错过这几十年中国的城市化进程带来的繁荣和潜力




网友:贾晓


 交通越来越发达,距离不是大问题,线上教学和线下结合也让学校不那么重要,大房子,舒适,宜居是重点了




网友:Bookforecast


 如文章所说,是不是应该买老破小?因为楼层低4-6楼,因为占地大,黄金地段都~~


小编:


文末给的建议是不碰老破小




网友:小石头


 主要是上海的新建房都是高层为主呀,多层已经是很少见的品种了,要么在郊区;


在买不起别墅和市区大平层的情况下,高层是仅有的选择。


自己觉得总比那些没学区的老破小,或者没电梯的老公房强的多吧,那些已经不是未来是不是贫民窟的问题了,现在已经是了。


小编:


这是一个合理的观点碰撞,也说得很清楚,我们国家国情不一样,城市化进程不一样,高层仍然还是我们国家几十年的发展之路,只是说几十年之后,这些高层会沦为什么样子,大家合理看待观点就好


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