房贷计算器 > 房贷常识 > 《民法典》买房卖房租赁新规定将在元旦起执行
《民法典》买房卖房租赁新规定将在元旦起执行

《民法典》买房卖房租赁新规定将在元旦起执行

发布时间:12-31 15:42

今天是2020年12月31日,2020年余额不足,2021年即将到来。


根据今年公布的《民法典》,2021年1月1日起,买房、卖房、租房、房屋产权等各方面都有了新的依据。


2021年房贷计算器小编带大家一起了解下。



01


新增房屋“居住权”


从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。


居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。


居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。


居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦。


这里需要重点提醒,购房前必须查明房产的居住权。



02


住宅70年到期后自动续期,费用待定。


根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。


但需要说明的是,续期费用目前尚没有明细出台。其次,商办40年产权到期后是否可续期,目前没有明文规定。所以,购买商办一定要注意土地剩余年限。



03


房产登记后,房子才归你


不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。



04


不动产物权变动合同,成立时生效


当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。



05


购买期房后,可预告登记保障权益


当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。


预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。



06


小区车位应首先满足业主


建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。



07


抵押中房产,不用解押可直接过户


按照之前规定,银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。2021年民法典新规规定,在押房产可直接交易并过户,不需要缴清全款或提前征得银行同意。


但需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。



08


中介费不能省


根据新规规定,如果是用了中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。



09


无权处分合同有效


新规规定,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,不要与法拍房搞混了。



10


租期最长不得超过20年


根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。


要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。



11


非居住空间不得出租


厨房、阳台、储藏室、卫生间这些,都属于非居住空间,即便改造后也不得用于出租,否则可以罚款。

此外,自建、违建等空间也不得用于出租。


比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。



12


不能单方面提高租金,不能驱赶承租人


以往随着租赁市场的好坏,房东随意增减房租。但新规下,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。


其次,即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。



13


租客不能擅自改造、装修房屋,需征得房主同意



14


房屋所有权变更,不影响租赁协议持续


假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更,租客依然可按照协议继续居住。



15


房东不得随意进入租客房间



16


不符合消防、建筑、装修标准的房子,不得出租


这点尤其要注意,尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。


当然,没发生事情还好,如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己,那房东是会面临罚款的。



17


承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利



18


房子被转租可提出异议


出租人在知道承租人转租房屋时,可以在6个月内提出异议,随时解除房屋合同。相反,如果出租人在6个月内没有异议,那就视作同意转租。


值得注意的是,如果出租人同意承租人转租,那就不能再解除合同了。所以房东们在是否同意转租的事情上,一定要谨慎考虑。



19


设立“居住权”的房屋不得出租


根据民法典第369条规定,设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定除外。


由于居住权只有居住的权益,所以设立居住权的房屋是不能租赁的。


如果有房客签订了设立居住权的房屋合同,合同无效。


以上就是《民法典》关于买房、卖房、租房、房屋产权等内容,2021年房贷计算器小编希望可以对你有所帮助。


cache
Processed in 0.012117 Second.