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别墅真的不适合房产投资吗?

别墅真的不适合房产投资吗?

发布时间:01-01 09:28

经常有人会问我,公寓能买吗,别墅能买吗,小产权房能买吗等等诸如此类的问题,这些人最大的问题是,不知道房产投资中什么是不应该做的。


其实关于投资,首先想到的应该是不要做什么,而不是要做什么,这是一个非常重要的投资底层逻辑。


很多人终极的置业梦想,可能都是一套有天有地有花园的独栋别墅,然而别墅就是十全十美的吗。


别墅,曾经是高端奢华的代名词。


但现在的别墅(联排/双拼/叠拼/合院)已经彻底的刚需化,有些叠加别墅总价也不过百万出头。


这么好的事,是不是应该赶紧上车?


都是投资房产,有人的收益高到躺着成为了人生赢家,有人持有十年只够还银行利息,其背后的原因就是在于产品类型的选择上。


在我看来,别墅这种产品类型,最大的劣势就在于,它真的不适合投资,这也是每个地产从业者都公认的一件事。


那么,为什么说别墅不是一个好的投资选择呢?接下来我细细给你解释原因:


首先,别墅的成本会比一般的普通住宅高很多。


这里的成本高,指的是价格和持有成本两者都高。


因为不管在任何城市,别墅都不便宜,无论是开发商还是购房者都深知,别墅不是刚需,买别墅的客群对价格没那么敏感,所以你很少会在市面上听说别墅在性价比上多做文章。


其次是在持有成本方面,大部分的别墅基本都要自己装修,一套像样点的别墅,没个大几百万的装修费根本体会不到住别墅的乐趣,很多时候光装修费就能再去另外买一套小户型。


而且大家都知道,装修的价值在自住或者出租的过程中一直都是在损耗的,高昂的装修费在今后的日常生活中折损的会非常厉害。


如果不进行维修,可能就会变成下面这个样子。


此外,持有别墅期间还会产生物业费,花园养护费,外立面的清理费,这些都是别墅产品比普通住宅类产品要额外多出的成本。


之前网上有一个段子很火,说的是下图的这座古堡别墅,以1美元被拍卖。


如此顶级的别墅,最后的售价只要1美元,原因就是因为这座古堡每年的维修费,高达300多万欧元。


继承者无力支付,不得已按1美元的价格送人,条件是负担这座城堡的维修义务。


可以说,很多别墅的维护成本之高,是普通人根本无法想象的。


可能有的人会说,我之所以买别墅,看中的是别墅本身的土地价值,为了投资,如果买来毛坯的别墅不装修不住人,是不是也是不错的选择呢。


我想说,可以,但如果只是以投资为目的,真不建议你选别墅,因为相比市区的普通商品房,别墅的交易周期显然太长。


很多人在投资房产的时候,最在意的就是买入某地能不能3年翻番,2年后会涨多少,持有5年房价的走势会怎么样。


因为大家都知道,房地产的交易成本极高,住宅一买一卖的交易成本怎么也在10%以上,而且成交周期是每一个投资者都会考虑在内的因素。


对于别墅这种产品类型来说,成交周期长是公认的。


即使你不差钱,宝贵的时间总不能浪费吧。


一套别墅从设计到装修、验收少说都要一年,有些别墅的装修周期甚至长达十年,期间会占用你大量的时间精力,除去那些极有缘分的快速成交,一套别墅从找卖家到最后过户往往也需要半年以上的时间。


相比之下,小户型刚需房可能两三个月左右就能完成交易。


之所以别墅产品的交易如此耗时,其本质还是受到了供需影响,这些年来,大城市别墅的供给一直都大于需求,卖家之间的竞争其实是非常激烈的。


每年那些没卖掉的别墅,在第二年降价继续与市面上的其他别墅竞争,这无疑也加剧了供需压力。


这也是为什么十年来别墅的增值幅度那么低,普遍低于城市的平均涨幅。


动辄二三百平米的别墅,面积大总价高,本身受众就少,肯接盘的人自然也少。


基于以上的种种原因,现在的别墅慢慢演变成了一种消费断层的产物。


人始终是要生活的,而生活也是房子的第一属性。


住在别墅里确实有天有地有氧气,放眼望去全部是郁郁葱葱的绿色,但如果住别墅的代价,是每天开1小时车上班,又何尝不是捡了芝麻丢了西瓜。


相比之下,内环内的大平层,显然更受到成功人士的青睐。


2020年,上海全年总共成交了7万多套新房,而别墅产品的成交只有区区6151套。


也就是说,十个人里面都找不出一个买别墅的,这还是在高收入人群扎堆的上海。


之所以没有那么大的需求是因为,现在很多的别墅项目,周边配套还是很匮乏的,提供的相关生活便利性远远不够。


上海那些乍一看准入门槛也就3、400万以内的别墅产品,仔细研究过后你会发现,这些项目大都是一些“半成品”,它们除了位置远,配套也是基本没有。


说到底,买别墅这件事,本质上是为了更好的享受生活,而不是为了住进别墅从而降低自己的生活质量。


像是上海青浦,奉贤,甚至是金山的一些项目,即使买到了,你会发现你也很难真正的享受美好的别墅生活,因为在那些地方,只有别墅,没有生活。


一个别墅区从规划到适宜居住其实背后要花大量的时间,上海目前仅存的几个知名别墅区,背后都有着浓厚的人文底蕴与产业支撑。


可能市面上会有声音说,限墅令之后,别墅是稀缺产品,物以稀为贵。


但无论是在上海还是在其他城市,缺别墅吗?


我个人感觉并不缺。


通常别墅产品都是购买力很强的人群来消费,这些人群显然在市区也有住房, 在郊外再买一套别墅,享受的就是空间、私密、有天有地,自己占有更多的空间,自主权更强,当然还有住在别墅里的豪宅光环。


对于使用来说,这完全就是个人选择而已。


可是从总体来看,别墅投资的收益不高,变现特别慢,大多数情况下,都不是一个好的投资选择,不如在核心地段来个大平层。


如果要打个比方的话,别墅就像是车里的超跑,包包里的爱马仕,是对美好体验的极致追求,财富自由的朋友可以随意购买。


但如果是以今后投资置换为目的,别墅显然并不合适。


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