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2021年房贷将影响每一位购房者

2021年房贷将影响每一位购房者

发布时间:01-02 09:46

01


新年第一天,楼市就传来不妙的消息,就在昨天晚上大家欢欢喜喜跨年的时候,央行与银保监会出台了一个通知,对房地产贷款划定了红线。


12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制,特别是对房地产贷款和个人住房贷款划定了红线。


不过具体银行的划分标准不一样,所有银行划定了5个级别。


通知提出:


1、工农中建交、国开行和邮储,房地产贷款占比上限是40%,个人住房贷款占比上限是32.5%;


2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行,两个上限分别为27.5%、20%。


3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构,两个上限分别为22.5%、17.5%。


4、县域农合机构,两个上限分别为17.5%、12.5%。


5、村镇银行,两个上限分别为12.5%、7.5%。


从五个级别来看,银行规模越小,允许流入房地产的资金比例限制越严格,国有大行房地产贷款比例还可以最高到达40%,村镇银行只能最高12.5%。


个人住房贷款方面,国有大行最高可到32.5%,最低的村镇银行只能是7.5%。


不过,无论大小银行,允许能够流入房地产的资金比例,都往下压了不少。



02


房地产是一个极度依赖资金和杠杆的行业,2015年上演的那轮牛市,就是因为大量资金流入了房地产,并且杠杆加得超长,才撬动了房价快速上涨。


2016年10月启动调控以来,各城市限购限贷提升首付比例,都是在降杠杆,阻止热钱过度流入楼市。


但随着2017年抢人大战开始,很多城市都通过放宽放开落户,破解了限购,热钱仍在大量涌入楼市。


以工农中建交国有五大行的年报来看:


2018年交通银行的个人住房贷款余额占该行个贷余额的6成左右,农业银行和中国银行占比超过7成,而工商银行和建设银行则超过8成。


大量的资金流入了楼市这个蓄水池,没有流入实体经济。


从数据来看:


工商银行对制造业的贷款占比从2014年的21.58%缩至2018年底的16.66%、中国银行从29.04%缩至23.51%、交通银行从25.10%缩至18.99%,农业银行从26.46%缩至18.22%。


流入实体经济的资金比例不增反降,足可见实体经济有多难。


如此形成了一个恶性循环:


资金越往楼市流入,房价越高,投资房产赚钱就更快,而实体经济发展艰难,利润微薄,导致很多人都不干正业,专职投资。一些实体经济的老板,赚了钱也不图扩大生产,而是将赚来的钱买楼。


这种背景下,各城市住户部门杠杆率居高不下,杭州的杠杆率甚至超过了百分之百。温州、厦门、深圳、南京、广州的杠杆率也都在80%以上。


人心思房的背景下,中国的居民部门杠杆率已经位居全球第二。


有研究者将住户贷款余额、公积金贷款余额及民间借贷等数据综合起来算出来的中国居民部门杠杆率是64.8%,这一数据远高于其他经济体,仅次于美国。


楼市占据了太多的资金,一方面加大了资金风险。善于投资的人都知道,鸡蛋不能全都放在一个篮子里,分散投资才是抗风险的好方法。


银保监会主席郭树清最近多次在公开场合用灰犀牛来表述房地产,可见官方对于楼市的态度在转变。


另一方面,更是阻碍了其他行业的发展,看看实体经济的资金占比就知道了。


第三,影响内循环战略。2020年8月份,管理层明确提出了:


加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。


本号当时就分析过,高房价是内循环的拦路虎。用一个更贴切的词来形容内循环与房价之间的关系,大概就是零和博弈。高房价与扩大内需之间,你多我少,你少我多。


要顺利执行内循环战略,就必须收拾好高房价。


所以,管理层先是划定了三条红线,要求企业降负债降杠杆,如今又明确划定了房地产贷款上限和个人住房贷款上限两条红线,就是要阻止热钱过度流入楼市。



03


三道红线已经对房地产业产生了实质影响,近期,房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整,一些企业还设定了具体的降档期限。


如今房地产贷款与个人住户贷款红线划定,更是会影响房企的发展,很多实力不足的小房企会消失,或被大房企吞并。杠杆下降,房企拿地会更谨慎,土地市场会回归平稳。


个人住房贷款额度受限,势必会影响到购房者的贷款,尤其是二套房以上人群的贷款难度,几乎会翻倍,首套房和二套以上的房子贷款利率也会随之上升。


投资客,很难再做到通过银行加杠杆来炒房。


关键问题来了,楼市贷款的两条红线落地,会不会导致房价大跌?


这个问题要分而答之。


首先我们要明白,央行与银保监会出台这个《通知》,目的是让房地产市场健康发展,不是为了消灭房地产行业,也不是为了让房价大跌,造成系统系金融危机。



理解了这一点,就能明白,两条红线划定,会让房价回归稳定,但不会带来大波动。具体来看:


1、具有人口显著增量、经济基本面不错的中心城市,房价会在地价上涨、货币宽松、人口增长的推断以及调控的束缚下,长线慢涨。


2、人口与经济基本面羸弱的三四五线城市,比如东北、西北、西南一些人口流失的城市,会下跌。



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